一文秒懂！济南房贷最新政策解读

在济买房是否具备买房资格，首套、二套、三套银行如何界定，首付比例要求多少，济南最新的房贷政策如何规定？同样是贷款，那种还贷方式更合适？小编一一为您解读。

在济买房资格

想了解济南的房贷政策，需先搞明白济南的限购政策，根据济南住房和城乡建设局对外发布的最新限购政策：自2022年9约16日起，仅对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，即除以上区域限购外，其他区域不再有户籍、社保、纳税证明等限制要求。

银行贷款最新政策对于打算在济南买房的人，需看自己符合一下哪种情况，根据个人现阶段所符合的类别，确定最大限度的首付比例、贷款比例及贷款年限，类别明细如下表：

目前济南最新信贷政策解读：①认房不认贷：认房即济南市房查联网地区有房，在济南限购区域购房均认房；不认贷即住房贷款已还清，虽有贷款记录，但不作为住房套数认定；

②济南名下无房无贷，可享受首套房信贷政策；

③济南名下无房无贷，外地有一套贷款，仅商贷方式可享首套贷款政策（仅限齐鲁银行）；不论外地及本地，只要有2套贷款，则不可再贷款。

④济南名下无房无贷，外地有房（不限套数）无贷，仍可享受首套贷款政策；

⑤公积金最新政策：2022年11月14日起，济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由35万元提高至50万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由70万元提高至80万元；二套公积金首付40%，家庭公积金贷60万元、个人公积金贷30万元。

以上公积金贷提额政策需注意2点：

.必须是首套住房，即第一次在济南买房；

.必须是自住的普通住房，即容积率1.0以上+面积144㎡（不含）以下+价格低于同级土地住房平均价格1.44倍以下，且三个条件须同时满足。

月供还款方式PK

银行住房贷款，一般为家庭收入的1/2，还款方式有2种：

①等额本息还款

【优点】：每个月还款金额相对固定，贷款前期阶段还贷压力相对较小；

【不足】：利息相对较高，且前期还款多为银行利息，后期还贷才是本金，如提前还贷发现已还房贷中本金较少。

②等额本金还款

【优点】：利息相对较少，月供还款越来越少，前期还贷中归还本金相对较多，如提前还贷较等额本息归还利息更多；

【不足】：前期阶段月供较高，还款压力较大。

等额本息与等额本金还贷案例对比

案例一：济南刚需客户（仅供参考）

以刚需首套个人贷款为例，总房款150万，首付最低45万，贷款105万（含50万公积金+55万商业贷款），从等额本息与等额本金月供对比来看，前期阶段本息较本金月供少还款1248元/月，还贷压力较小，但全周期（30年）利息较本金高出约10.65万元。

案例二：济南改善客户（仅供参考）

以改善二套家庭贷款为例，总房款300万，首付最低120万，贷款180万（含60万公积金+120万商业贷款），从等额本息与等额本金月供对比来看，前期阶段本息较本金月供少还款2714元/月，还贷压力较小，但全周期（30年）利息较等额本金高出约18.44万元。

综上，两种还款方式对比各有优劣，如果月供承受力较强，建议有优选等额本金还贷方式，可以节约部不小的房贷利息，但如果月供承受能力相对有限，建议选择等额本息还贷方式，虽然利息较高，但也可以提前还贷，据相关信息报道，我国家庭房贷，平均还清周期大约9年左右。

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济南8月29日起施行楼市新政，购房政策一览

8月26日济南市住房和城乡建设局再发新政，为进一步支持刚性和改善性住房需求，优化非济南市户籍家庭购房条件，济南市将“非本市户籍家庭需在我市缴纳个人所得税或社会保险近2年内连续1年，大学学历以上购房者，缴纳社保满3个月购房”调整为“非本市户籍家庭在限购区域内购房的，需满足在本市累计缴纳6个月个人所得税或社会保险的条件；大专（高职）及以上学历购房者，需累计缴纳社保满3个月”，自8月29日起执行。

目前济南购房政策一览：

济南目前的商贷利率

中国人民银行公布5年期以上贷款市场基础利率为4.3%，首套房贷利率会在基础上减20个点，也就是4.1%，二套房贷利率为4.9%。

济南的限购区域

目前市中区、历下区、历城区、天桥区、槐荫区为限购区域，章丘和长清不限购。

外地户口在济南买房条件

需要满足在济南累计缴纳6个月个人所得税或社会保险的条件；大专（高职）及以上学历购房者，需累计缴纳社保满3个月，且只限购1套房。

济南本地户口限购情况

在限购区域内，普通家庭限购两套；有父母投亲养老情况，并取得6个月以上的居住证，或者家庭有2个(包含2个)以上子女的，且子女已经取得本市户籍，其中至少1个未成年的，可以在限购区域内，增购商品住房1套。购买第三套房需要全款，不可贷款。

首付比例情况

本地户口，认房不认贷（没房，不论有无贷款记录），都可视为首套房，首付比例30%。二套房首付比例40%。三套房需全款购买。

（据新黄河客户端整理）

2022年11月最新最全的济南买房相关政策

在济南买房前（不论是二手房还是新房），都应先了解如下有关限购、限售、信贷及税费等最新政策，全部了解透了，就能让你买房不走弯路不踩坑。一定要点赞收藏。绝对干货！

一、关于限购政策

济南限购区域

购买市中区及历下区二环以内部分城区（见上图）住宅的，济南市（包含济南十区两县）户籍家庭（未婚的仅算自己，已婚的包含夫妻双方及未成年子女，离异的包含自己及抚养权在自己名下的未成年子女）限购两套（意思是名下已经在限购区有两套的，不能再买；有一套的，可买一套；无住房的，可买两套）。但有下列情形济南户籍家庭的在限购两套的基础上可再买一套。

1、家庭中有两个或以上子女（其中至少一个未成年的）。

2、家庭中有前来投奔养老的非济南户籍父母且居住满半年以上的。

如果是非济南户籍家庭的，需在济南累计缴纳6个月社保或纳税证明（大专及以上学历的可累计缴纳3个月社保或纳税证明），可在限购区购买一套住房。

二、关于限售政策

在济南限购区域购买新房或二手房后，需从买房网签时起满两年，方可持证上市交易。济南非限购区域不受限售政策影响。

三、关于信贷政策

（一）商业住房按揭贷款

首套房首付不低于20%，五年期以上最低年化利率4.1%；二套房首付不低于30%，五年期以上最低年化利率4.9%（实际执行中，各大银行基本都按最低利率），三套房不能申请贷款。

不论名下有几套住房（包含济南），只要在全国范围内没有未结清的住房贷款（有过住房贷款但已结清的可不算），在济南非限购区贷款买房都可按首套执行。

如果在济南限购区买房，除了看有没有未结清的住房贷款外，还要看在限购区有没有住房。如果有一套住房，即使没有贷款，也是按二套房。

（二）住房公积金按揭贷款

首套房首付不低于30%，五年期以上年化利率3.1%；二套房首付不低于40%，五年期以上年化利率3.575%，对已使用过两次住房公积金贷款的，不能再申请住房公积金贷款。

只要在济南没有住房，之前没用过住房公积金贷款或用过住房公积金贷款但已结清的，都可算首套。

只要在济南有一套住房的，再申请公积金贷款就算二套（申请前如果有未结清的住房公积金贷款的，需要先结清）。

四、关于税费政策

在济南购买住房，主要有三个税种，分别是由卖方缴纳的增值税和个人所得税以及由买方缴纳的契税。

1、增值税

税率为网签价的5.3%，不动产权证（或契税发票）满两年的可免征。

2、个人所得税

税率为网签价的1%或按差价的20%，不动产权证（或契税发票）满五年且是家庭（包含夫妻双方及未成年子女）名下在山东省内唯一住房的可免征。

3、契税

首套房90平方以上，按网签价的1%缴纳，90平以上按网签价的1.5%缴纳。

二套房90平方以上，按网签价的1%缴纳，90平以上按网签价的2%缴纳。

三套及以上按网签价的3%缴纳。

注：首套房按区界定，比如在槐荫区有两套住房，在市中区无住房，那么在市中区购买首套住房的，也按首套房标准缴纳契税。