温州首套房贷利率开始下调 已有银行率先执行3.8%利率

新京报贝壳财经讯（记者王雨晨）10月25日，新京报贝壳财经记者从温州某股份制银行网点处获悉，自今日起，该行首套房贷利率已由此前的4.1%下调至3.8%，二套房仍继续执行4.9%的利率。

但是，贝壳财经记者注意到，3.8%的利率并非在温州全市执行，当地某国有大行业务人员告诉贝壳财经记者，目前该行的首套房贷利率仍为4.1%，暂未接到下调通知。

截至目前，据新京报贝壳财经记者不完全统计，已有超过16个城市已加入首套房贷利率降息行列，目前首套房贷利率逐步进入“3时代”。

具体来看，济宁由4.1%降至3.95%；武汉、宜昌、襄阳、天津等6城由4.1%降至3.9%；河北石家庄与秦皇岛由此前的4.1%下调至3.8%；清远由4.1%降至目前最低的3.7%。江门、云浮、湛江则取消了利率下限。而昆明、大理、大连、泸州四地的首套房利率于上周首次下调，昆明、大理、大连三城由此前的4.1%降至3.95%，泸州地区则执行3.9%的利率。

9月底，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。调整之前，首套房商贷利率下限为不低于5年期以上LPR减20个基点，也就是4.1%，此次调整有利于引导首套房贷利率下限在当前4.1%的水平上进一步下调。

根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求，其中二线城市有8个，三线城市有15个。据新京报贝壳财经记者梳理，目前哈尔滨、泉州、岳阳、北海、安庆、常德、桂林等7个城市仍未有首套房贷利率下调的消息。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪表示，房贷利率下调意味着购房群体的购房成本进一步降低，同时购房需求的进一步释放将有助于房地产市场活跃度的提升，有助于稳固购房群体、地方政府等相关主体对楼市预期的信心。

贝壳财经记者注意到，除商贷利率外，各地公积金利率也纷纷下调。自2022年10月1日起，央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。据不完全统计，目前已经有河南、海南、北京、重庆、安徽、上海、深圳、南京、杭州、济南、成都、天津、无锡等30余地落实新的贷款利率。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，从城市分布来看，出台该项政策的城市以三四线城市为主，部分弱二线城市为辅，三四线城市今年以来经历了多轮政策松绑，实际来看对市场的提振效果有限，市场需要更为实质性、强有力的政策加持。

编辑徐超校对柳宝庆

温州发布“安居贷”：首套房贷款前三年可只还息缓付本金

21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

日前，浙江省温州市住建局公众号“温州住建”披露，温州市住建局与华夏银行温州分行签订“政银合作”协议，在省内率先推出“安居贷”产品。这一创新型房贷产品，针对贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭人员，前3年可选择按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息。

据介绍，华夏银行温州分行灵活调整按揭还款方式，申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第四年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力。

温州住建局介绍，“安居贷”对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。

对于“首套”的认定标准，温州市住建局介绍称，以温州市域范围内住房和贷款信息为准。即使名下在温州有1套住房，但没有贷款或贷款已结清的，购买普通住房都可执行首套首贷优惠政策。

这一房贷产品可否刺激刚需购房需求？中原地产首席市场分析师张大伟指出，这并不是房贷利息的减免或者降低，需要消费者结合自身需求综合选择还款方式。

一名业内人士提醒道，这属于居民作为短期过渡的一种贷款方式。整个过程需要有政府强监管，且中长期采取这一贷款方式的话，居民肯定会面临资金杠杆的放大等问题。因此居民在选择这种贷款方式的时候，需要谨慎看待。

华夏银行温州分行相关负责人认为，“安居贷”的推出，能够减轻刚性、改善性贷款购房人的前期还款压力；同时也希望通过金融支持购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

值得一提的是，此前的6月9日，温州鹿城刚刚发布助力非温州市区户籍居民购买鹿城安置商品房的补贴政策。频频优化调整政策，可见温州加速楼市回暖的决心与动力，背后原因是温州楼市近年来的下行趋势。

外地人口流入量减少、楼市逐渐进入去库存时代，是温州楼市或将面临的主要问题。2022年2月17日-3月18日期间，温州发改委对外公开《温州市人口发展中长期规划（征求意见稿）》（下称《规划》），向社会公开征求意见。《规划》提出了打造千万级人口城市的愿景，但也分析了温州人口发展的6大问题，包括人口增长趋势与城市愿景不匹配，人口规模与城市发展定位不匹配等。根据《规划》的目标，“到2025年末，温州常住人口力争达到1000万人”。但最近几年，温州人口增幅呈现收窄趋势。

在浙江省内多个三线热点城市里，温州是在这一轮楼市调控中为数不多的没有出台限购限售政策的城市之一。温州市房地产信息网数据显示，目前温州待售住宅约有6万套。去年开始，温州新房成交已经呈现下滑趋势，二手房价格也出现明显跌势，2022年6月第一周数据显示，温州二手房挂牌价从21820元变为21802元，环比微跌18元，参考前几周数据，呈现持续下跌的态势。

从“安居贷”差异化的还款方式可见，这对减轻首套房刚需购买人短期内的还款压力有一定作用，有利于激发购房需求。

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重磅！首付比例降至20%、公积金贷款额度上调…最新温州楼市政策

中国楼市，归根结底是一个政策市。

在不少城市发布提振楼市政策后，日前，温州也放宽了一些楼市政策，包括首付比例降低到20%、提高公积金贷款额度、每批次预售形象标准从3万㎡降低到2万㎡。

上述3条政策已通过相关途径得到证实，另外市场上还有一些其他政策放宽的消息流传。总体来看，楼市政策将逐步放松，体现“因城施策”，并提振温州楼市，告别去年年中以来的整体低迷。

2015年，温州曾出台8条提振楼市的政策，成为温州楼市从低迷转向火爆的转折点，迎来约6年时间的上升期。如今，温州又一次放松楼市政策，会再次成为楼市转折点、让楼市走出低谷甚至回暖吗？

我们拭目以待！

01首付比例降低到20%。

该消息已从部分房企得到证实，但由于当前新房尚未达到办理按揭的节点，因此部分银行工作人员表示尚未收到相关消息。

此前，首套房首付比例为30%，本次新政让首套房首次贷款的首付比例，降低了整整10个百分点，将大大降低购房者的前期资金压力、更好地使用金融杠杆，尤其是刚需购房者能以更低的门槛“上车”。

降首付是近期国内不少城市的热门政策。其中，重庆、佛山、赣州、菏泽、驻马店等降低了商业贷款的首付比例，福州、南宁、北海、自贡等降低了公积金贷款的首付比例。

以总价300万元的房子为例，原先首付需90万，如今仅需60万，少了整整30万，相当于腾出了一笔装修款、1-2个车位款。对于普通家庭来讲，无论是使用积蓄还是向亲友借钱，60万的压力，远远低于90万。

温州有大量外来人口，但大部分未在温州购房，一个重要原因就在于温州房价高、“上车”难。也正因如此，温州尚有很大的潜在刚需市场。对他们来讲，将10%的房款从眼前分摊至未来，大大降低了他们的“上车”难度，从而促进楼市成交，也有利于温州留住外来人口。

即便对于置换改善群体来讲，倘若二手房尚未出售或降价出售，置换压力也能减轻不少，激发了市民的置换、改善需求，促进楼市成交。

当然，降低首付比例，仅仅将眼下的支付压力，分摊转移至今后，购房总成本并没有降低，到底能起到多少刺激作用，尚需观察。一般来讲，下调利率的刺激作用更明显，但决策在银行。

02公积金贷款最高额度提高至100万

本次新政，公积金贷款调整为个人贷款最高额度65万、夫妻贷款最高额度100万，较此前个人公积金贷款最高额度50万、夫妻最高70万，如今分别上调15万、30万。

该政策适用于温州市区，并具有一定的时间限制。商品房仅限本月购入的首套房，以购房合同为准；二手房仅限本月办理的首套房。

其中，2022年3月2日之前备案的合同，必须于2022年3月2日至3月31日期间办理公积金贷款；2022年3月2日至3月31日备案的合同，延迟至5月底之前办理都可以享受，后续政策是否延续以公积金发布通知为准。至于具体可贷款额度，仍需由相关机构评定。

在温州，有公积金的人一般都在优质机构就业，是真正的中产阶级，有些还是高端人才。他们对生活品质有一定要求，是改善购房的重要群体。提高公积金贷款额度，将大大刺激他们的购房需求。

不过本次公积金贷款新政，在时间、购房次数、具体贷款额度等方面仍有较多限制，再加上温州大部分民企没有为员工缴纳公积金，预计适用人群范围不大。

03每批次预售形象标准从3万㎡降低到2万㎡

每批次预售形象标准从3万㎡降低到2万㎡，即允许新盘每一期开盘时，根据蓄客情况适当减少供应量，以减少库存、延缓供应、增加蓄客时间，并以相对良好的去化率，减少库存、增强市场信心。

近期，位于七都岛的绿城·春月江澜、杭房金成·江海云著已获得首期开盘房源预售证，总建筑面积均约2万㎡，坐实了该政策。

该政策对购房者实际影响不大，更多在于心理层面的影响。对于房企来讲，每一期的推盘压力相对减轻一些。

04当前楼市有点像2015年，当时温州楼市在经历了3年多的低迷期后，紧随人行、住建部、银监会“330新政”发布了“温八条”，成为温州楼市企稳、回升的转折点。

如今，经历了半年多的楼市低迷期，在国家层面“支持满足合理住房需求”的大背景下，本次温州的楼市政策调整，具有一定的针对性。

那么，本次楼市政策的调整，会让温州楼市走出低谷吗？答案是肯定的。

当然，从往年走势看，上述政策仅能让温州楼市走出低迷，想要全面回暖或火热状态，或许还有难度，仍需金融、税费等多方面的政策支持，形成政策组合拳。

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