贷款购房，父母出首付子女还贷，子女出首付父母还贷，哪种更好？

尽管现在的房子不如之前那么热门了，但关于房子的话题还是不绝于耳。这几天，几个朋友聚在一起，又聊起了房地产市场。

其中，更多的话题集中在了“购房时，父母与子女在经济支出方面如何分工”的问题，也就是说是“父母出首付子女还贷”好呢，还是“子女出首付父母还贷”好呢？

为什么会聊起这个话题呢？

因为8月初北京试点60岁以上老人贷款买房，父母买房子女还贷，这让之前不被允许的“接力贷”成为了可能。

8月4日，北京住建委在发布的《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》当中提到，今年北京在第二批供地时，选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行全龄友好住宅项目试点。

考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限，经市政府批准，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

优惠政策包括：取消认房又认贷、降低首付比例、允许子女作为共同借款人申请贷款等。

一般来说，从银行的角度来看，“接力贷”要求主借款人即老年人年龄不高于70岁，最多能贷25年，符合条件的可由子女共同还款。

那么，在“接力贷”允许的情况下，父母与子女在购房经济支出方面的哪种配合方式会更好呢？

我们可以从如下3个方面来考虑这个问题：

1.房贷的年限问题如果以60岁以上父母的名义来购房贷款，最多能贷25年，不能贷款30年，那么每月支付月供的款项就会更多，家庭的经济负担就会更重。

以贷款利率4.9%、贷款金额300万元为例，在等额本息还款方式下，贷款25年的月供是17363元，贷款30年的月供是15922元。在等额本金还款方式下，贷款25年，前12个月的月供大约在22000元；贷款30年，18个月的月供是20000至20500元。可见，贷款25年会比贷款30年，在月供上大约增加1500至2000元的经济负担。

2.房产的继承问题如果以父母的名义购房贷款，那么就会存在房产的继承问题。子女继承父母的房产，要交继承权公证费用、房产评估费用、房地产继承过户税费、契税。如果父母以赠予的方式将房产给子女，子女需要缴纳营业税、附加税、契税、印花税、个人所得税和其他费用。上述这些费用加起来，不是一笔小数目。

如果是以子女的名义购房贷款，那么就不存在房产继承的问题，日后将能减少许多麻烦和费用支出。

3.其他一些需要考虑的问题父母与子女在购房中的角色，还是影响到其他一些问题。例如，有房贷的人，可以抵扣一定数额的个人所得税。但如果以父母的名义购房贷款，子女只是帮助还月供，那么子女是不能进行房贷抵税的（注：父母的退休金不需要缴纳个人所得税）。再如，以父母的名义购房，还要考虑到孙子孙女、外甥是否能解决上学的问题。

不过，不管是父母购房子女还贷，还是子女购房父母还贷，从某种意义上来说都是不好的。例如，如果超能力地以“父母购房子女还贷”的方式购买房产，那么就成为世代房奴、子孙贷，子子孙孙无穷贷也。

有多少钱办多少事，这个原则也适用在购房上。如果经济能力不行，或是购房条件不具备，硬是采取措施想尽办法购房贷款，多多少少都会存在一些问题，这对于生活可能是不利的。你说呢？

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父母贷款买房全家一起还钱！你会申请”接力贷”吗？

近日，北京住建委发布消息，对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予政策支持，其中提到了“子女可作为共同借款人申请贷款”。据了解，这种贷款方式其实就是大家俗称的“接力贷”。北京青年报记者今日（19日）从多家银行和中介人士处获悉，接力贷并非新鲜事物，一直存在于北京房贷市场。目前建行、工行、农行、交行、光大、中信、北京农商行、北京银行等多家银行都可以做，一般要求主借款人年龄不能超过69岁，贷款期限最长不超过25年。

调查：

北京多家银行可做”接力贷”，主借款人不能超69岁

北京青年报记者今日致电四家国有大行的支行或个贷中心，工作人员均表示可以做接力贷，即以父母为主借款人，子女一起参与还贷。其中一家银行称“我们不叫接力贷，是把子女列为担保人，需要提供子女的收入证明。”

这些银行规定，主借款人的年龄一般不能超过69岁，其中一家说得更具体“只要放款时没满70周岁就行。”

至于贷款期限，有银行明确主借款人的年龄加贷款年限不能超过95，有银行表示，要综合考虑父母和子女以及房龄等多方面因素确定，但监管要求北京地区房贷最长期限为25年，所以最多能贷25年。

详解：

购房套数按老人情况认定，全家收入要大于月供两倍

各银行均表示，如果父母没有贷款记录，名下无北京房产，可以享受首套房待遇。也有银行客户经理表示，除了主借款人名下无房无贷，共同借款人名下不能有在途的两笔以上住房贷款记录。

收入方面，主借款人必须有稳定的退休收入，父母、子女及其配偶月收入加起来再扣除其他负债必须大于月供的2倍。

北青报记者注意到，在收入认定的细节上，各银行要求并不一致。有银行称，父母中如果有人年纪超过70岁，哪怕退休收入再高也不能将其收入一起纳入审核，另一家银行则称，只要主借款人年龄满足要求，其配偶即使年纪超过70岁，在认定收入时也可以算进去。

有中介人士给记者试算了一下，办理400万元首套房贷款，期限25年，利率5%，每月月供大约是23383.60元，在没有其他贷款的情况下，全家提供的收入证明加起来最少应在47000元左右，如果子女每月还另有5000元房贷，就要再加1万，全家收入最少也要在57000元左右。

追访：

被疑“变相突破限购限贷”，接力贷曾被明令禁止

据了解，早在2006年，“接力贷”就曾风靡一时，很多大型国有银行都大力推广这一业务，甚至传出“让两代人合力买房”的口号。2010年，各地开始限购限贷以后，“接力贷”产品开始被频频质疑“钻限购的空子”，不少银行开始叫停该产品。

2016年11月3日，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》，严禁通过成年子女、（双方）父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式变相规避调控政策和住房信贷管理规定。2021年2月，广州也明确叫停了“接力贷”产品和跨行赎楼等业务。

今年4月份，某股份制商业银行广州分行出现了接力贷产品，不过，由于涉嫌违规，该产品在当天晚些时候即被叫停。

中原地产首席分析师张大伟指出，接力贷的确变相突破了限购政策。有些家庭名下已经有房有贷，不能继续买房或无法申请首套房贷款，通过接力贷就能避开政策限制。据他观察，能想到用“接力贷”的人一般都是带有投资目的的改善型购房者，基本不会有刚需。他们看重的是老人的购房资格和首贷资格。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，之所以需要接力，主要是因为购房人首付能力和贷款月供能力是不足的，在接力贷中，当父母的资金需要支付医疗等其他费用时，可能会造成对子女的支持力度下降，进而造成还款意愿和还款能力的下降，严格来意义上讲，是一种需求的过度。

北青报记者在采访中还了解，北京地区也有一些银行因为政策、风险、经营战略等多方面原因，一直没有推出接力贷业务。

看法：

贷款期没突破最高年限，接力贷叫“共同借贷”更准确

不过，也有不少业内人士认为，除了政策因素，对银行来说，接力贷产品本身的风险并不大。

张大伟指出，“接力贷”并非大家看名字想象的那样：一代人还了二三十年，第二代再接着还二三十年，一笔贷款需要四五十年还完。这种贷款其实叫“共同借款”更准确，因为贷款的最长年限还是30年，只不过多了共同还款人。对银行来说，“接力贷”没有突破最高贷款年限，两代人最多还30年，平均一代还15年，比一代人从头到尾还30年风险更小，更健康。

招联金融首席研究员董希淼认为，可以适当探索“接力贷”产品，一方面能解决老年人买房问题，老年人也需要改善居住条件，但银行对老年人贷款年龄的规定不同，老年人贷款就比较困难，接力贷产品可以帮助老年人改善居住条件和生活品质；另一方面，对于银行来说，由于子女作为共同借款人也承担相应责任，风险基本是可控的。

不过，董希淼同时指出，接力贷需要进行规范，警惕它可能成为一种炒房的手段。

关注：

接力贷最近受关注，会不会火起来？

据张大伟掌握的情况，接力贷这种形式的贷款市场上一直都有，但业务量并不大，属于小众产品。最近大家对“接力贷”比较关注，但他预计还是“火不起来”。

为什么会有这样的判断呢？张大伟解释称，楼市行情好的时候，通常贷款额度也紧张，银行一般不愿做这个业务，所以接力贷一般都发生在银行贷款额度宽裕的时候。等楼市冷清，信贷充裕的时候，银行有了积极性，但购房者的意愿可能又弱了。比如现在，房价不涨，已经买房或有多套房的人不会再买那么多房子，用不上接力贷；即使要买房，那些精明的购房者可能会有更便宜的融资方案，不会选择接力贷。所以，无论楼市冷热如何，接力贷的业务量都不会很大。

某国有大行一家支行的工作人员也证实，该支行的“接力贷”业务也是最近两三年才开始做的，以前都没有。

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文/北京青年报记者程婕

编辑/樊宏伟

多地执行“一人购房全家帮”，父母公积金可提取帮子女付房款还贷

来源：澎湃新闻

在放开限购、限售、降低首付款等政策外，近日多地出台公积金新政，明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷。

据澎湃新闻不完全统计，仅5月以来，至少包括湖南邵阳、广东潮州、四川资阳、河北秦皇岛、广东珠海、江西赣州、河北沧州、安徽池州、云南楚雄等9城发布公积金贷款新政，多地在政策中提到，实行公积金家庭代际间互助，实行“一人购房全家帮”。

以广东珠海为例，6月1日，珠海市住房公积金管理中心发布《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》，《方案》中提及，实行“一人购房全家帮”。珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）偿还购房贷款。

该政策的出台也引发行业关注。“当前全国房地产领域降低购房成本的动作确实很多，尤其是从降低首付、降低房贷利率等角度出发，但更多还是从商业银行的贷款政策出发的。珠海明确了住房公积金的使用可以用于对家庭成员购房的支持：既可用于购房方面的首付款，也可用于后续的月供贷款，可更好的满足缴存职工住房消费需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

除了珠海，6月7日，广东省潮州市住房公积金管理中心发布《关于住房公积金提取和贷款政策阶段性调整的通知》，推出直系亲属提取公积金用于支付首付政策。新政指出，2022年6月至12月在潮州市购买一手商品住房的，本人及其直系亲属（配偶、父母、子女）可以凭商品房认购协议书、定金支付凭证、直系亲属关系证明、承诺书等材料到住房公积金办事窗口提取住房公积金用于支付购房首付款。

此外，河北省秦皇岛市住房公积金管理中心于6月6日发布关于落实市政府《关于稳定全市经济运行的若干政策措施》的实施细则，《实施细则》提出，发挥家庭成员之间互助功能，秦皇岛市缴存人全款购买本市新建自住住房的，夫妻双方父母可以申请提取住房公积金支持子女购房（只限一次）。

同日，四川省资阳市住房公积金管理中心发布的《促进房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》中提到，实行公积金家庭代际间互助。缴存职工在本市行政区域内购买自住住房，可申请提取父母或子女住房公积金用于支付购房款；缴存职工与父母或子女在本市行政区域内共同购买自住住房，申请住房公积金贷款的，不受缴存职工占该共同购买房屋产权份额的限制。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠指出，从形式上来看，“一人购房全家帮”政策调整分别从帮还贷、帮提取公积金付首付以及提取亲属公积金用于支付购房款等方面展开，这进一步体现了政策调整的灵活性和形式的多样性，同时也呼应支持居民合理住房需求的政策导向。

梁楠认为，此类政策的出台主要是由于当前楼市修复进程缓慢，加之多地疫情有所反复，导致房地产交易市场走弱，各城因城施策适度调整楼市政策，通过直系亲属的助力来分担购房者的经济压力，从需求端修复居民购买力，助力居民购房情绪的提振，为全国公积金政策的调整提供一个调整范例，具有一定的创新性。预计后续一些楼市景气度不高的城市有望跟进此类政策，促进市场预期修复。