「海口」房产抵押贷款的操作流程及注意事项

房屋抵押贷款的过程，材料及注意事项等等的类似问题，是过去经常被提及的问题。

一、房屋抵押贷款的操作流程

以下是简化版

1、提前准备材料到银行面签

2、入户看房和实体店

3、补充剩余材料，提交审核

4、最终批准，签订正式合同

5、办理抵押贷款，进库下款

6、防止资金回笼，做好贷后管理工作

一般来说，通过这种工作内容，如果是全额支付的房子，可以在一周左右完成，如果是抵押的房子，却要等按揭解押。但房屋抵押贷款涉及的人员和相关信息复杂多变，客户的具体情况也不同，建议个人提前一两周做好准备。

二、精心准备的材料

住房抵押贷款分为消费贷款和商业贷款，信息内容不同

个人经营贷款:贷款人信息及公司质押人身份证号、户口簿、婚姻证明、房屋产权证、企业营业执照正副本、公司章、收入证明、经营证明、贷款用途

消费贷款：身份证件、户口本、结婚证书、贷款人和抵押权人的资产证明、个人收入证明、贷款人和抵押权人的贷款用途及工作单位证明。

三、常见问题

常见问题有几种，如贷前、贷中、贷后管理等

贷前

1、了解自己的情况，资金计划的时长，提前一个月做好，赶早不赶晚，注意银行信用卡，信用卡和网上贷款不能逾期，记住，不要忘记还款，不要因为逾期影响进度。

2、可靠的中介，一定要找可靠的技术专业中介，不要找“无良”公司中介公司。这一点在我之前的文章中有重要的反映，这里我就不多说了，感兴趣的朋友可以看一看。

贷中

1、在住房抵押贷款环节，不需要经常查询个人信用调查，即使审计通过，也不要点击网上贷款。一些银行也会在贷款前再一次检查信用报告，所以不要因为审计通过了就掉以轻心。

2、积极配合你对面经理的工作，没必要有抵触情绪，因为你是找向对方借钱，虽然有房子作为抵押贷款，但银行评估的是你的还款意愿和收入水平，而不是买你房子。如果银行经理或助贷经理觉得难缠，不配合，那么原本可以通过的你，也会被说做不了。

贷后管理

1、防止资金回流，房屋抵押贷款一般放在第三方收款账户上，一定要提取现金。

2、银行还款卡不得用于还款网贷或银行信用卡，不得用于买卖股票或理财资金。

3、如果走的是商业贷款，那么在贷款还清之前，企业的营业执照建议不要取消掉。

2022年公积金买房全流程（建议收藏）

一般来说，住房公积金贷款分为新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款，住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。与商业贷款相比，住房公积金贷款的利率更低，能有效节省购房开支，但相对而言，公积金贷款的流程也较为复杂，不仅需要通过银行审批，还需要经过当地的公积金管理中心进行审批。下面给大家梳理一下公积金贷款买房全流程，建议收藏！

一、公积金贷款所需材料：

１、申请人及产权共有人的身份证和户口簿；

２、《商品房买卖合同》；

３、已缴纳的自筹首付款凭证，通常是首付；

４、申请人及配偶的收入证明；

５、申请人及配偶的婚姻状况证明（含单身证明）；

６、其他要求提供的材料。

以上资料需要提供复印件，申请和签合同时需携带原件以便查验。

二、公积金贷款步骤：

１、测算贷款额度和期限：申请公积金贷款的职工可以通过开发商、贷款承办银行或住房公积金咨询办理事宜。

２、提出贷款申请：购房职工须向公积金贷款承办银行提出贷款申请，并提供上述所需资料的复印件，并携带原件以备查验。

３、签约：贷款申请获批后，按要求去公积金办事大厅签订借款借款合同等。

４、办理购房交易和抵押登记手续。

５、银行放款：完成抵押手续后，贷款承办银行按《借款合同》约定向申请人放款，资金直接划拨至开发商指定账户。

三、二手房公积金贷款所需材料：

１、申请人及产权共有人的身份证和户口簿；

２、《商品房买卖合同》；

３、所购二手房原有房产证和国有土地使用证。

４、申请人及配偶的收入证明；

５、房地产价格评估结果

６、卖房人出具的划拨账户证明

７、公积金其他要求的材料。

四、公积金贷款步骤：

１、二手房公积金贷款申请人可去公积金管理或者贷款承办银行咨询有关事宜，评估贷款额度和期限。

２、贷款申请人领取申请表格等并认真如实填写，并提交相关申请材料。公积金管理和贷款承办银行审核通过后，出具评估结果。

３、价格评估。贷款申请人须委托公积金管理指定的房地产价格评估机构评估所购房产。

４、缴纳首付款。评估结构出来后，贷款申请人须将可贷款额度之外的自筹首付资金存入指定账户，取得存款凭证后交公积金管理或贷款承办银行。

５、公积金对贷款申请审查。

６、签约。贷款申请人到指定公积金办事大厅完成借款合同签订工作。

７、办理二手房产权过户、抵押登记手续

８、贷款承办银行按《借款合同》向申请人放款，直接划拨至卖房人指定账户。

贷款方法/从申请到归本，贷款全流程剖析

一、资料准备

1.个人资料：个人证件原件（夫妻双方身份证、户口簿和婚姻证明资料）、资产证件（不动产权证或购房合同、车行驶证等）、个人近一年银行流水（可电子版）、征信查询机上打印的征信报告；

2.公司资料：基本资料（营业执照正副本、法人和股东身份证复印件、最新的公司章程、行业经营许可证、专利、著作权等）、经营材料（办公地租赁合同、近三期纳税申报表、财务报表、典型的上下游合同等）、征信查询机上打印的公司征信报告。

3.整理贷款要点：看个人征信报告，列出在各银行的贷款余额、逾期金额和月份，最后做汇总；看个人流水中贷方一栏看收入，计算出经营上的总收入；看纳税申报表，记下每年开票收入和净利润，看财务报表，记下每年营收和净利润，计算利润率；看企业征信报告，记下各银行的贷款余额、逾期金额和月份，最后做汇总。

二、环境准备。银行下户地（办公场所租赁合同中的办公地）和抵押贷款中抵押物需要去拍照。

三、问答演练

对银行信贷员提问的预演。银行初接触常问六方面问题：1.做什么行业什么产品，年收入有多少；2.年龄、配偶能不能出面签字；3.贷款干什么用、贷多少钱；4.有没有房子做抵押、房子有没有房本、当前有没有抵押；5.名下有哪些银行的哪些贷款，有没有逾期；6.公司规模，多少员工，在哪办公等。

四、接触银行或中介

接触银行：选择有熟悉人认识的银行，除自己亲属朋友所在银行外，也可以问自己开户行的银行，要多问几家银行，但没中间人搭话的银行很难做成。

接触中介：若自己接触不了银行或对自己认识的银行不满意，可以咨询贷款中介。选靠谱、专业、负责的中介。贷款中介行业重业务员个人素质和能力，跟中介公司大小关系不大。

银行、中介和我们客户的关系：银行想要的好客户是符合贷款产品各项要求、能按时足额还款的客户；我们客户想要的银行是利息低、手续简单、有问题好沟通的银行。好中介是做好银行和客户之间的沟通，确保银行和客户的要求得到满足。

贷款方案的选择：具体选哪家银行的哪个贷款产品，我们依据的原则是选成本可控的贷款方案（参见本公众号策略与方法系列中《如何有效贷款之有效贷款核心是成本可控》）。费用成本、时间成本和沟通成本三个维度中，选择自己最看重的方面去筛选贷款方案，需要强调的是，很难有各维度都符合自己要求的贷款方案，我们自己要做好取舍。可以同时申请两个银行的贷款，待批贷后再从中择优选取一个，这样可以增加批贷成功率。

五、跟进贷款进展

信贷员跟客户是1对多的关系，我们首先需要把握好同信贷员的沟通频率，少则不让人上心，多则让人烦；但在贷款各个环节节点，我们要及时跟进贷款进度。

批贷环节，一般银行是将下户和面签或者开户和面签放在一起的，会提前让你准备好材料，我们需要向银行信贷员要贷款资料清单，按清单准备材料。银行面签后，会告诉你需要补充什么资料，我们在资料补齐后，问信贷员几天会批贷，信贷员会说个时间范围，比如说一周左右批贷，那我们在递上全部材料5天后，若银行还没有消息，就该问信贷员或者中介进展到什么地步了，出现什么问题了，问题怎么解决等。这是很简单的沟通，但在实际中，很多借款人不会这么盯着问银行进展，前面提过，信贷员、包括中介是1对多的关系，我们的业务他们未必放在第一顺序上优先处理，有时他们说有这个事情那个事情耽误了，我们自己要做到心里有数，该催的时候要催。

批贷后，需要按照批贷函要求落实放款条件，比如完成借款合同公证、房产抵押、公司开户、提供受托支付提款合同（三方合同）等。对于绝大多数银行而言，公证、抵押是同时进行的；公证需要按公证处要求带好公证材料，有的信贷员可能也不明确知道公证要带的材料，所以公证前最好自己打电话给公证员确认下；三方合同送给银行前要先让银行信贷员确认是否能用，每个银行对三方合同要求不一样。

放款。当完成上述放款条件后就可以走放款流程了。从批贷到放款的中间时间，我们要注意不要新增贷款，因为银行放款时会再查一遍征信，若征信有新增贷款很可能影响资产负债比或影响对流水的要求等而造成无法放款；当然，也不能新增诉讼、查封、公司新增行政处罚、股权冻结、经营范围或大股东、法人等重大工商变更。

贷后。放款后银行先查资金回流，贷款资金千万不能回到本人或直系亲属在放款银行开的银行账户中区。大部分银行要求有的银行接贷款的公司（三方公司）提供收据、收货单，但个别银行还要求三方公司提供增值税发票。放款后并不意味着银行就不会再往我们要资料了，有的银行会按季度、半年、一年为节点要求你提供最新的财务报表、银行流水等，若我们在公司经营、个人信用方面发生重大变化，如公司转让、新增不良记录、收入大幅下降等都会让银行有理由要求提前收回贷款。

六、保持良好沟通

在贷款的各个环节，要保持同信贷员的良好沟通，给银行留下真诚、愿意沟通的印象。贷款放款后，也要同银行信贷员联系，尤其是通过中介做的贷款，大多数中介在放款后便不在管你这笔贷款了，若发生问题，要第一时间同银行沟通，免得被银行信贷管理部门发现问题后我们变得被动。