刚需买房窗口现丨18城首套商贷利率破4% 达2019年来新低

作为购房的重要影响因素之一，房贷利率一直备受购房者的关注。近日，随着差别化住房信贷政策、金融16条等政策的持续宽松，国内多个城市首套房贷利率下限已放宽。

据贝壳研究院数据显示，截至11月18日已有18城首套房贷主流利率降至3字头。有业内人士表示，当前房贷利率下限已达2019年以来新低。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也表示，经历前期房贷降息后，多数城市房贷利率降至历史低位，本月房贷利率保持稳中下降走势。在稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。

18城首套商贷利率破4%“低利率”时代开启

9月29日晚间，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消新发放首套住房贷款利率下限。

根据人民银行、银保监会发布的通知，阶段性调整差别化住房信贷的政策仅针对于今年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。经过梳理发现，共有23个城市符合条件，主要是三四线城市和部分二线城市。具体包括天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

在此政策的背景下，多城先后下调首套房商贷利率。据贝壳研究院数据显示，截至11月18日已有18城首套房贷主流利率降至3字头。其中二线城市有6城，三四线城市12城。

具体来看，二线城市中，昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%。三四线城市中，广东清远首套利率已降至3.7%。

值得注意的是，自今年5月5年期LPR下降后，这是年内中央层面第二次调整房贷利率下限。长城证券认为，预计2023年5年期LPR利率还有大幅下降空间，同时首套房贷利率下限放开的城市数目会从当前的23个大幅增加。

此外，近日央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融16条”），其力度之大、内容之全，对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化。信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。预计随着“金融16条”的出台，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍将继续改善，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要方向。

开源证券表示，随着房地产政策明显放松，一线城市外的区域大多将逐步执行全国下限利率。除70个大中城市中，23个符合条件的城市外，在剩余的200多个三四线城市中，整体覆盖率应该可达到50-70%比例，预计未来“低利率”城市将进一步扩容。

央行降准0.25%释放长期资金5000亿

除了“因城施策”的降息外，11月以来，多个监管部门接连释放利好，为房企、购房者提供更多的资金支持。

11月25日央行发布消息称，为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，落实稳经济一揽子政策措施，巩固经济回稳向上基础，决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

值得注意的是，这是今年以来第二次降低存款准备金率，下调降幅与4月相同，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，此次降准的必要性十分明显，可进一步向市场释放流动性优化金融机构的资金结构，更大力度提升金融服务能力，更好地支持房地产行业的复苏，推进经济稳步运行。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，本次降准为全面降准，共释放长期资金约5000亿元，在带来增量中长期资金、释放更多流动性之余，更带来延续宽货币的信号意义。当前，监管部门强化对房企、个人购房端、“保交楼”的资金支持，本次降准释放更多资金流动性亦将有利于房地产相关资金的落地。

信贷政策组合拳发力刚需买房窗口现

除商贷利率外，各地公积金利率也纷纷下调。

9月30日，央行发布消息，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

随后，北京、天津、武汉、南京等多地陆续跟进下调公积金贷款利率。

此外，同一天，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

业内人士表示，随着信贷政策组合拳的持续落地，刚需购房者的购房成本正在持续降低。

中原地产首席分析师张大伟亦预计，随着各种宽松政策的出台和落地，市场整体将逐渐出现企稳的迹象，有望在年末逐渐出现单月同比持平的趋势。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，在降息降准叠加个税退税及各城市认房认贷优化等政策，居民换房、购房成本降低，刚性置业需求释放，刚需买房窗口期出现。

房贷利好政策落地 多地首套房商贷利率跌破4%

中新网10月12日电(中新财经记者左宇坤)9月最后两天，多部门针对首套房贷利率、首套个人住房公积金贷款利率的利好政策相继发布，此后，多地自10月1日起陆续发文，跟进执行。

公积金贷款方面，各地下调利率政策公告频出；商业贷款方面，更是有不少地方已步入首套房贷利率4.0%以下的水平。

资料图：北京某住宅楼。中新财经左宇坤摄

一线城市加入公积金贷款利率下调队伍

10日，据北京住房公积金热线消息，一线城市北京下调了首套个人住房公积金贷款利率。

当前，北京市管首套房住房公积金贷款已执行5年以下(含5年)2.6%的利率，5年以上执行3.1%的利率，缴存职工新购房可按新利率执行。另外，市管存量首套房住房公积金贷款利率将于明年1月1日起调整。

这也是落实中国人民银行决策部署的结果。据央行9月30日发布的通知，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)利率调整为2.6%，5年以上利率调整为3.1%。

据粗略统计，截至目前，还有杭州、南京、石家庄、成都、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、嘉兴、湖州、宁波、东莞、无锡、南宁、马鞍山等多个城市均表示将根据规定调整首套个人住房公积金贷款利率。

已经申请了公积金贷款并放款的长沙市民林小姐特意翻了翻自己当时的合同，合同上标注着：“如遇中国人民银行公布的公积金贷款基准利率调整，本合同项下的公积金贷款利率在次年1月1日起作相应调整，不再另行通知借款人。”

“这当然是个好消息。我算了一下，从明年1月开始，公积金每个月能少还几十元，二十多年也能省下万把块钱。”林小姐说。

具体计算看，假设一笔100万元、年限30年的公积金贷款，换算为新利率，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。

但值得注意的是，本次公积金贷款利率下调只针对首套房。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出，这也再次体现了信贷政策对刚需的支持力度，楼市销售端有望进一步修复。

今年以来，公积金政策的优化调整已成为各地支持房地产市场的重要手段之一。除了直接的利率降低，还有公积金买房首付比例下降、贷款额度上调以及直系亲属间可使用等。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，结合此前相关政策，本次公积金贷款利率的下调，将进一步强化公积金政策的影响力度，进而带动房地产市场的逐步修复。

资料图：武汉。(无人机图片)郑子颜摄

多地首套房商贷利率跌破4%

公积金贷款利率下调，背后主因其实是商贷利率的下降。一直以来，公积金贷款利率常常跟随在商贷利率之后同步调整，保持相对稳定的利差。

不同于公积金贷款的利率基本上全国统一，各地商业银行贷款的利率本身存在的差异，也让各地的调控有了相对更大的“一城一策”自主空间。

人民银行、银保监会在29日发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

根据最新一期LPR数据，此前各地执行的首套房贷款利率下限最低为4.1%。通知发布后，利率“破4”的城市也逐渐增多，济宁、清远、湛江、武汉等地纷纷进行了下调，如清远可以做到3.7%的利率，江门、云浮、湛江等地甚至取消了利率下限。

7日，武汉一位置业顾问便在朋友圈打出了“武汉首套房贷利率开始执行3.9%”的广告。对于具体执行情况她表示：目前还没有明确的方案，但已经有对接的银行在沟通了，目前看大概先执行到年底。

“多地首套房贷款利率的调整，充分落实了国庆假期前的政策导向，是房贷利率进一步下调和放松的体现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这对四季度楼市交易的提振具有积极意义。

“预计后续会有更多城市跟进，且房贷利率下调动作会更为明显。”58安居客房产研究院分院院长张波认为，本轮房地产市场调整的周期会相对偏长，尤其是不同城市的复苏步伐依然存在较大差异。整体上看今年第四季度房地产市场仍处于触底反弹过程中。(完)

风向“变了”，房贷利率低至于3.7%，2023年房价开启下跌通道？

在过去，房地产可以称之为“不倒的神话”，而各个地方也利用房地产迅速崛起，通过房地产带动经济的发展，带动老百姓的就业，带动城市的GDP等等，可以说房地产体量很庞大，牵一发而动全身，哪怕是现如今也很难找得到哪个行业能够替代房地产的地位和分量，所以各个地方对于房地产非常重视，房价自然而然也就水涨船高了。

可在过去即便这么高的房价，买房的人群还是一波接着一波，主要是大家心中有信仰，觉得房价不可能下跌，买了不可能亏的，那个时候可谓是疯狂至极，各个地方为了遏制这种情况的疯狂，推出了房子限购，房贷利率不断上涨（最高上涨到了6%以上），工作几年才能落户买房等等政策，可依然没有阻止大家买房的心。

然而，今年房地产的风向彻底变了一样，各个地方开始不限购了，降低首付，降低房贷利率，给予购房补贴，直接落户等等一系列政策，前不久更是放开房企上市融资，可以说来了一个大转弯，我们可以一起来了解一下：

先谈一谈降低房贷利率，过去房贷利率疯狂上涨，如今却一直下跌，今年连续降了三次房贷利率，这是前无仅有的事情，从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140BP，二套房贷利率累计降幅90BP，而首套房的房贷利率在某些城市已经达到了3.7%，快接近公积金的利率了。除此以外，在11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25，金融机构资金成本将有所降低，这也就意味着房贷利率还有望下降。

然后谈一谈房企上市融资，现在很多房企负债累累，一方面需要卖房子来获得现金流，可是房子哪有这么好卖，另外一方面需要偿还贷款和巨额利息，这对于房企的压力巨大，很多房企在之前频频暴雷，资金短缺，而现如今放开上市融资了，这也就意味着不需要利息都可以拿到钱了，前提是有人为他们的股票买单。

对于以上这两点谈一谈笔者的看法，首先，对于房贷利率的下降你们一定要谨慎，LPR属于浮动利率，可以调整的，也就意味着行情好的时候你的房贷利率又会回去，除非它直接降基点，不然就是耍流氓。其次，就是对于上市融资，所谓上市融资就是一种变相买单方式，什么基金，理财要注意了真正的风险来了，因为这部分钱很可能会去买这个单，因为不是你在操作这些基金，人家说了风险自负。现在看来一是坚决不碰房地产股票，而是坚决不买基金和理财产品。

那么为何风向会突然变了？

这个主要是因为现在生存和消费严重出问题的时候，现在疫情严重下，百姓没收入有，信用房产极度缩水，导致了全民不敢消费或者无信用消费，所以大家不愿意买房了，而为了促进大家买房，各个地方想出各种办法，如今可以说黔驴技穷了，基本上没有招了，除非直接降低房价，或许2023年楼市要开启下跌通道了，像前不久B桂园就直接疯狂促销，全国所有楼盘的房价最低75折，这是之前都没有过的事情，或许这正是房价下跌的预兆了，如果不需要不急就再等等，或许明年会有个惊喜。