机构：中国80余地已下调首套房商贷首付比例至20%

中新社北京11月18日电(记者庞无忌)中指研究院18日发布的一份统计数据显示，当前中国已有包括石家庄、温州在内的80余地调整首套房商贷首付比例至20%；武汉、贵阳等20余地已将首套房贷利率降至4%以下。在许多城市，房贷利率和首付比例均已处于历史低位。

今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实因城施策，房地产需求端信贷政策不断优化。

中国央行和银保监会11月发布的“金融16条”中提出，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

目前，中国各地首套房商贷首付比例下限为20%。根据2016年中国两部门关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；二套房最低首付款比例调整为不低于30%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉中新社记者，目前石家庄、温州、赣州、重庆、南宁、兰州、宜昌、张家口、廊坊、贵阳等80余地已将首套房商贷首付比例降至20%的下限。

自9月，中国官方宣布阶段性调整差别化住房信贷政策后，多地陆续下调首套房商贷利率。目前已有包括清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门等20余地的首套房贷利率降至4%以下。

另据诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄透露，目前天津、贵阳、武汉和襄阳均将利率降至3.9%，石家庄多家银行将首套房贷款利率由4.1%下降至3.8%，清远的首套房贷利率最低可至3.7%，为当前最低水平。接下来，预计调整的城市将会继续扩围。

购房信贷政策宽松的背后是中国楼市的低迷。官方数据显示，1月至10月，中国房地产开发投资额同比下降8.8%；房屋新开工面积累计同比和土地购置面积同比降幅均较大。10月，中国70个大中城市房价跌势加深，部分二、三线城市房价跌回两年前。

陈文静指出，信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。当前，部分二线城市限购限贷政策仍具备一定优化空间，预计随着“金融16条”的落地，短期各地政策力度有望加大。(完)【编辑:宋宇晟】

超10城首套房贷利率降至新低，四季度或集中进入“3”时代

房贷利率的走势牵动着每一个购房者的心。据贝壳研究院最新统计，在9月末阶段性调整差别化住房信贷政策的推动下，截至上周三全国已经至少有10个大中城市房贷利率降至4%以下，其他符合条件的三四线城市也不断跟进调整。

在中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静看来，因为政策限定在2022年底前，调整窗口期集中在今年四季度，预计接下来会有更多城市跟进，传导效应可能会加强。贝壳研究院市场分析师刘丽杰也分析，当前还有多个符合阶段性定向降息政策的城市首套房贷利率在4.1%及以上，后期仍有回调空间。

虽然10月最新公布的5年期以上LPR（贷款市场报价利率）保持稳定，不过东方金诚宏观分析师王青预测，推动楼市在年底前后企稳回暖是未来一段时间稳增长、控风险的一个重要发力点，接下来监管进一步放宽首套房贷利率下限，甚至适时下调二套房贷利率下限等都值得期待。

10余城房贷利率跌破4%

“这是我从业十年来最低的一次（利率）。”10月23日，一位大连地产中介人士对客户表示，当地首套房贷利率最近几天刚刚从4.15%下调至3.95%，已经十分优惠。

此前9月底，央行、银保监会发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，对于符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

所谓“符合条件”，即2022年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。这些城市政府可根据当地房地产市场形势变化和调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，央行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

根据国家统计局发布的6月～8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数情况，共有23个城市符合这一政策，主要集中在三四线城市和部分二线城市，其中就包括大连。

事实上，在大连之前就有多个符合条件的大中城市对首套房贷利率作出调整。据贝壳研究院统计，截至10月19日，已经有石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10城首套房贷利率降至4%以下。

分城市来看，二线城市中昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%。利率变化方面，本月石家庄、兰州首套房贷主流利率下调幅度最大，达到30BP。

而除了二线城市，部分三四线城市也早已行动起来，其中广东清远、湛江等地在国庆节前就已火速作出调整，清远首套房贷利率最低已经触及3.7%的低点。据中指研究院不完全统计，截至10月17日，在阶段性调整新政出台后下调首套房贷利率或取消利率下限的城市还包括济宁、阳江、江门、云浮、阜阳、襄阳等。

贝壳研究院统计数据显示，综合调整信息后目前一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线城市首套利率最低，平均为4.08%，三四线城市首套房贷利率平均为4.11%。三四线城市也是房贷利率同比降幅最大的城市线，首二套利率同比降幅分别为169BP和116BP。以首套房100万商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1000元，利息总额减少约37万元。

除了让购房者切实节约成本的利率调整，各地银行房贷放款速度也明显加快且趋于稳定。贝壳研究院监测显示，10月银行放款周期平均为26天，与上月基本持平。其中一线城市平均放款周期为30天，二线城市平均放款周期均为24天，三线城市平均放款周期为26天。

二套房利率会降吗？

考虑到今年5月央行、银保监会宣布下调新发放首套房商业性个人住房贷款利率，将下限由不低于相应期限LPR调整为LPR-20BP，这已经是年内中央层面第二次调整房贷利率下限。加上年内5年期以上LPR累计3次下调35个基点，居民购房负担已经大大减轻。

虽然央行10月20日公布的新一期5年期以上LPR维持在4.3%，但市场对于接下来房贷利率继续下行的预期并没有降温。从各机构统计的楼市成交数据来看，新房和二手房普遍有边际回暖迹象，但一线城市和核心二线城市明显优于三四线城市，后者去化压力依然存在，居民消费信心尚未完全恢复。

在既有政策下，四季度被机构普遍寄予厚望。陈文静认为，因为此轮阶段性调整政策限定在2022年底前，四季度将是主要政策窗口期，预计接下来会有更多城市结合自身情况调整首套房商贷利率，产生引导效应，带动整体市场预期恢复。

不过她同时指出，考虑到一线城市市场表现整体好于全国，一线城市作为市场及政策的风向标，政策出台更加谨慎，房地产政策优化力度相对有限。贝壳研究院数据显示，10月一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅为60BP和52BP。

从央行公布的最新金融数据也可以看出，居民中长期贷款增长仍缺少动力。有分析认为，10月LPR报价基础MLF虽然没有发生变化，但商业银行新一轮存款利率下调等也会增加LPR报价下调加点的动力。即使短期内5年期LPR报价保持不动，王青认为，推动楼市在年底前后企稳回暖是未来一段时间稳增长、控风险的一个重要发力点，接下来监管也可以通过进一步放宽首套房贷利率下限，甚至适时下调二套房贷利率下限等方式，引导四季度居民房贷利率持续下行。

刘丽杰也建议，在改善性需求对市场的主导作用日益增强的背景下，政策上也要关注降低“卖一买一”“卖旧买新”的贷款利率，这是符合多数城市住房消费实际的必要举措，未来不排除会进一步结构性放宽二套房贷款利率政策的可能。

据贝壳研究院统计，10月全国首套房主流利率平均为4.12%，环比下行3BP，但二套利率与上月持平，平均为4.91%。不过，二者较去年最高点已经分别回落162BP和109BP。

10城首套房商贷利率已降至4.0%以下

“记得去年这个时候，武汉首套房商贷利率还是5.85%，最近我约了几个中介看房，得知目前利率竟然已经低至3.9%了。”准备在武汉市购入第一套房的市民刘先生告诉《金融时报》记者，即便是在售楼部看房时，工作人员也都是按照首套3.9%的利率来进行计算的。

近日，《金融时报》记者从各地的银行机构以及房地产中介处了解到，今年10月以来，全国多地的首套房商业性个人住房贷款利率迎来下调。贝壳研究院数据显示，截至10月19日，其监测范围内已有石家庄、贵阳、天津等10个城市首套房贷利率降至“3”字头，最低已经降至3.7%。

房贷利率进入“3时代”

购房成本将持续降低

“目前接到了几家合作银行的通知，首套房商贷利率已经降到了3.9%，其他银行正在进行商议，估计很快就会保持一致。”武汉市某地产公司按揭部经理表示。

近日，建设银行武汉分行某工作人员向《金融时报》记者透露，虽然目前建行还没有公布确切的消息，但预计今年年底前，该行首套房贷款利率大概率会降至3.9%。

9月29日，人民银行、银保监会发布了《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》），明确符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

根据人民银行发布的最新一期贷款市场报价利率（LPR），首套房贷款利率下限最低可至4.1%。在《通知》发布后，除武汉外，清远、济宁、阳江等多个城市的首套房商贷利率下限在近期进行了调整。

9月30日，广东市场利率定价自律机制发布的《关于调整辖内房地产信贷政策的决议》显示，10月1日至12月31日，广东省部分地市实施阶段性调整首套房商业性个人住房贷款利率下限。

其中，江门、云浮、湛江取消利率下限，清远利率下限调整为LPR下调60个基点，阳江利率下限调整为LPR下调40个基点。

“按照当前5年期LPR计算，目前首套房商贷利率最低已经降至3.7%，不过这一政策仅执行到今年12月底。”清远市某国有大型银行工作人员告诉《金融时报》记者。

济宁市住房和城乡建设局发布的公告显示，从10月5日（含）至年底，济宁市阶段性下调全市首套住房商业性个人贷款利率下限15个基点，调整后全市首套住房贷款利率下限为3.95%。

“调整后的房贷利率将实质性地降低购房者的购房成本。”植信投资研究院资深研究员马泓在接受《金融时报》记者采访时表示，据悉，济宁市某商业银行首套房贷利率已从4.1%降至3.95%，若以100万元30年期的商业个人按揭贷款为例，总额大约可节省利息支出3万多元。

招联金融首席研究员董希淼也表示，“目前，首套房贷利率已经‘破4’，接近多年来的低位。对刚性需求而言，房贷的成本已经显著降低。”

刚性住房需求

将得到更好满足

值得关注的是，并非所有地区的首套住房商业性个人住房贷款利率下限都会在今年年底前进行调整。

根据人民银行、银保监会发布的通知，阶段性调整差别化住房信贷的政策仅针对2022年6月至8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

易居研究院提供的数据显示，在国家统计局每月公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中，共有23个城市符合上述条件，所有一线城市均与政策失之交臂。

其中，符合要求的二线城市有8个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市有15个，分别是泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

值得注意的是，此项政策的覆盖面并不局限于70个大中城市，业内专家认为，预计还有更多四线城市符合政策条件。

马泓分析称：“之所以针对这类城市阶段性调降房贷利率下限门槛，与当地短期需求释放较为缓慢、住房销售低迷、住宅库存去化周期较长等因素关系密切。”

“根据人民银行此前公布的信息来看，符合条件的23座城市中，大部分已经将首套房房贷利率调至历史最低水平。”马泓对《金融时报》记者表示，房贷利率下调将有助于更好地满足各地刚性和改善性住房需求。

董希淼表示：“需要强调的是，符合条件的城市调整的是首套房贷利率下限，商业银行仍将根据自身业务定位、客户资质来进行差异化定价，并非所有房贷客户都能享受利率下限。”

房贷利率下降空间有限

谈及后续房贷利率的趋势时，业内专家认为，未来进一步下调房贷利率仍有可能，但空间比较有限。

董希淼对《金融时报》记者表示，“接下来，预计将有更多的城市跟进调整利率下限。不过，从目前实际情况看，利率下限调整的幅度相对有限，多在10个至20个基点，未来应该还有下调的空间，但空间不大。”

马泓则认为，当前困扰楼市的主要原因不仅仅是在需求侧，部分购房者持观望态度与其关注楼市风险有关。

除首套房商贷利率下限调整外，近期，多个城市的首套房公积金贷款利率也陆续下调。

9月30日，人民银行发布通知，决定自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

据《金融时报》记者不完全统计，目前已有北京、杭州、南京、河南、石家庄等30多个城市下调了首套个人住房公积金贷款利率。

随着楼市利好政策的频频出台，不少消费者的购房意愿将被进一步激发。

对此，马泓表示：“建议购房者不要盲目跟从、甚至投机炒房，要注意局部风险。”

来源：金融时报

记者：张冰洁

编辑：杨晶贻云阳李柳嘉

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