三个利差故事：读懂提前还房贷的理财新思路

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道

“要不要提前还房贷”成为近期热议话题。不少人晒出提前还贷的经历，声称省出的几十万元钱相当于理财。目前提前还贷的主要原因，是房贷和其他理财品或者贷款之间的利差。集中在三方面，一是房贷和理财产品之间的利差；二是商贷和公积金之间的利差；三是房贷和其他贷款之间的利差。

理财和房贷之间的利差

王洁是提前还房贷的“赢家”之一，她告诉21世纪经济报道记者，去年她在广州海珠区购买了一套房，约贷款280万左右，其中60万为公积金贷款，220万为商业贷款，商贷的利率为5.15%，按揭期为10年，还款方式为等额本息。

“我是从2021年6月开始第一次还款，第一个月还款的金额是23282元左右，其中偿还本金1.4万，利息9356元。以此计算我第一年的贷款利息就超过10万，这对于我来说负担还是挺重的。后来年底的时候，一笔定存到期我就一次性付清了所有的贷款，但6个多月的时间付出的利息差不多6万。”

王洁表示本来提前还贷，还需要给银行支付一定的违约金。根据贷款银行的规定，放款一年内提前还款，需要支付还款金额的1%，1-2年内提前还，需要支付还款金额的0.5%，2年以上则不用支付。但是因为她是银行的VIP客户，经过申请就免付了这笔违约金。

“主要是刚好有笔钱回来。我之前做了一笔3年期的大额存单，利息大概在4.5%左右，到期之后发现很难再找到更好利息的类似产品，多数产品的年化利率都在4%之下，这个时候如果我继续再做理财，和银行贷款之间的利差超过了1.15%，肯定不划算，于是就决定提前还款。去年12月20日结清之后，我感觉一下子轻松了不少，毕竟每个月给银行9000多的利息不是一个小数目。”王洁告诉21世纪经济报道记者。按照王洁的贷款金额和还款起算计算，其原本的总利息为61.95万元，提前还款给王洁省下了50多万元的利息。

“普通人每年如果没有5%以上的稳定投资收益，可以考虑提前还贷。”中原地产首席分析师张大伟表示，他坦言身边不乏提前还贷的朋友。

公积金和商贷之间的利差

据了解，目前选择提前还贷的方式大致有三种，一种是全部提前还款，适合资金充足的人；另外两种均属于部分提前还款，但视收入、消费需求等会选择缩短贷款年限或者降低还款额度等两种方式。

对于提前还款的原因，多数贷款人表示由于前两年楼市较为火爆，当时为了抑制市场上的炒作行为，银行不约而同的提高了房贷利率，全国的房贷利率普遍在4.6%到6%之间，这造成了还贷成本较高，提前还贷就是为了降低成本。

此外提前还款的另外一个重要原因在于近期合适的投资品不多。开年以后，受到美联储“收水”的影响，全球资本市场都出现了较大幅度的回撤，股票和基金都呈现一定程度的浮亏；此外银行理财、大额存单等风险较小的固收类产品则收益节节走低，市场上5%以上收益的理财产品难觅。常规投资收益无法覆盖房贷利率，对于理财小白或谨慎型投资者来说，与其拿钱存定期买理财，不如提前还房贷。

林明也是提前还贷一族，他告诉21世纪经济报道记者，他采取的是部分提前还贷的方式。“前年为了结婚买了一套小户型婚房，贷款额度在160万左右，采取商贷+公积金的方式，其中商贷的金额大概是100万，不过我公积金账户上大概可以取出35万，于是办理好商业贷款之后，就从公积金账户取出来，提前偿还了商业贷款一部分。毕竟和商贷相比，公积金的利率要优惠的多。”

林明计算如果按照商业贷款100万，5.3%的利率，20年等额本息的还款方式，利息高达62.4万元，如果按照65万的总金额来计算，则利息降到了40.6万元，利息下降21.8万元。

其他贷款和房贷之间的利差

各种贷款产品之间的利差也是提前还贷的诱因之一。广州私人企业主刘倩告诉21世纪经济报道记者，自己一套住宅的贷款还剩近50万，由于是二套，利息为5.6%，如果她提前还款之后，再将房屋抵押，抵押贷可以降到3.9%（先息后本），之间就有1.7%的息差。不过刘倩表示需要提醒的是，这个优惠利率，需要个人名下有注册公司企业才可以。

除了上述提到的原因之外，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，还有一个重要的考量因素是因为去年开始，多地为了限制炒房，不断出台严控措施，此前一度出现的房价突进局面得到控制，有些地方的房价甚至见顶回落，这让高杠杆买房的投资人热情消退。“打个比方，如果当地房价每年涨10%，贷款利率5%，购房者贷款购房冲动就会增强，愿意增加杠杆。但是如果房价不涨，甚至出现回调，购房者这时候就会想着收缩杠杆，于是就出现了提前还贷的现象。不过提前还贷的前提是手头资金充裕。”

21世纪经济报道记者发现，分享提前还贷的人群多集中在“80后”和“90后”群体。

一组数据也可以看出，今年以来购房者的贷款意愿出现降低。央行2022年2月份金融数据显示，住户贷款减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元。

中长期贷款以按揭房贷为主，减少意味着当月新增贷款金额低于当月还款金额。这项数据自2007年开始统计以来首次出现负增长。

5月13日，央行公布了4月金融数据，没有公布中长期贷款，而是将住房贷款从住户贷款中单列出来，这项口径更直接的数字减少605亿元，同比少增4022亿元。住户贷款主要包括住房贷款、消费贷款和经营贷款。

（应受访者要求，王洁、林明、刘倩均为化名）

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是真的，理财产品也可以办理贷款

在遇到资金问题时，除了可以使用房产车产办理抵押贷款之外，若是手上握有理财产品的话也是可以用来办理质押贷款的。

那么很多朋友就想问了：理财产品质押贷款具备哪些优势呢?下面小编就来给大家介绍一下。

首先，小编来给大家介绍一下什么是理财产品质押贷款。理财产品质押贷款指银行客户以符合贷款银行要求的理财产品(含委托理财产品)未来的收益的受益权进行质押，并以此向该银行申请相关的放款。

其次，据小编了解，理财产品质押贷款具备如下优势：

1.申请便捷、放款快速

相较于目前不少个人贷款方式而言，理财产品质押贷款在申请手续及放款速度上优势明显。

据了解，某国有大银行，办理理财产品质押贷款业务，只需登录其官网网银，选网上贷款一栏，便可看到自己可进行质押贷款的情况，然后选择质押贷款即可完成。

只要没有超过银行规定的额度，在网上都可以直接办理，一般实时便可以通过。但额度较高的，就必须带齐一定手续到线下网点去办理。

2.贷款利率不高

相对于其他贷款来说，理财产品质押贷款利率并不算高。这是因为，这项业务主要是为了满足理财产品投资者对资金流动性的需求，也是银行作为金融服务方，一种业务灵活性的体现，客户体验也会相对较好。

最后，小编需要提醒大家的是，理财产品质押贷款的贷款期限最长不超过个人委托理财类业务协议或合同到期日，贷款利率按人行公布的同期商业银行贷款利率规定执行，可在人民银行规定范围内上下浮动。

通过小编的介绍，相信大家对于理财产品质押贷款的优势也有了一定的了解了，希望小编的介绍可以给大家带来一些帮助。

银行贷款拿去买理财 信贷资金空转套利真会玩

近期，北京银保监局的一则关于压缩结构性存款规模的通知，引发了市场热议。

今年以来，结构性存款规模和增速明显反弹，央行数据显示，截至今年4月末，中资银行结构性存款规模达12.14万亿元，再创历史新高。但背后的套利问题、业务乱象也引起了监管关注。

北京银保监局通过大数据发现一些企业在疫情期间一边拿到银行贷款，一边又去买理财、结构性存款等进行套利，甚至违规进入股市、房地产等限制性领域。

鉴于此，北京银保监局才下发了《关于结构性存款业务风险提示的通知》，要求年内结构性存款业务增长过快的银行（辖内），应切实采取有力措施，逐月压降本行结构性存款规模，在2020年末，将总量控制在监管政策要求的范围之内。

上市公司玩套利，花样百出！

疫情持续期间，银行揽储压力也很大。由于企业客户尤其是一些大客户，基本都是做结构性存款，为了留住客户，一些中小银行给出的利率非常高。

这就导致了不少企业尤其是上市公司利用存贷款利率差，干起了套利的生意。

一边从银行贷款，一边去银行购买理财的公司，这也是前文所说的信贷资金空转套利的典型之一，比如上市公司亿联网络。

据亿联网络2019的年报披露，公司有34.9亿元的理财产品、1.06亿元的现金，然而还准备向银行申请8亿元的授信。

据公司自己回复交易所问询函中得知：2019年的平均理财收益在4.2%以上，2019年8月至今的新增贷款平均贷款成本3.2%，其中人民币借款利率已逐步下降至3.6%，美金借款利率更是长期低于3%（2020年4月进一步下降至2.2%），结合公司可以获取到一定的贷款贴息（贴息比例是实付利息的50%左右），贷款成本远低于公司平均理财收益率。

理财产品收益率和贷款成本的“利差”高达1个百分点，这相当于贷款100亿，完全可以空手赚1个亿，从银行贷款越多，赚得也就越多，这算盘打的。

玩套利的可不止这一家公司，2020年3月6日重庆水务发行公司债“20渝水01”，实际发行20亿元，票面利率为3.37%，债权期限5年。

然而到了4月1日，重庆水务出资5亿元购买重庆农商行对公结构性存款产品，期限61天，预计年化收益率为1.60%-4.49%，预计收益金额为133.70万-375.19万元。

就问你服不服，前脚刚发债融资，后脚就去银行买理财了。实际上，这个现象并不罕见，很多上市公司都是一边通过发债、票据贴现、银行贷款等获得融资，一边购买理财产品或结构性存款。

但是这类行为导致央行和银行投放的货币并没有真正到生产或投资中，而是进入实体后又反过来流转于金融体系内，造成了资金空转困境。

银行资金空转违规进入限制领域，危害巨大！

银行资金有的进入企业，但企业并未投资于实业；有的进入股票、债券等资本市场；还有的资金通过信托绕道进入房地产市场，总之，就是不进入实体。

进入资本市场怎么进呢？比如2016年“宝万大战”中，银行理财资金进入宝能，没有投资于实体产业，而是成为宝能购买万科股票的主要来源。宝能一边用银行理财资金替换了之前券商的资金，一边通过证券公司和基金公司的资产管理计划，获得银行的理财资金，继续增持万科股票，银行资金间接投资于二级市场。

银行信贷资金进入房地产市场也是今年严查的对象，很多房地产企业通过正常的贷款拿不到资金，就转道信托计划，但资金实际上还是来自银行。今年4月，人民银行深圳中支货币信贷处要求深圳市各商业银行针对今年以来新发放的房抵经营贷情况立即开展自查，其原因也是出现了经营贷资金违规流入房地产的现象。

银行的资金在金融机构间“空转”，对整体经济运行都会产生不利影响，一旦出现债务违约，资金链条上的各家金融机构难逃其责，银行也不能幸免。

资金“空转”也会抬高实体经济的融资成本。资金在不同机构之间流转，每过一道手就要收取一定的费用，而金融机构只有放大杠杆做投资，才能套取收益。一旦出现违约，这样的游戏就玩不下去了。

本文源自网贷天眼