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高院：按揭贷款发放过程瑕疵，出现烂尾风险，购房者有权暂停还贷

作者：初明峰刘磊王瑞珂

裁判概述：按揭银行在知晓商品房按揭款专款专用要求、开发商开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，购房者从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向按揭银行履行偿还本金及利息的义务。

案情摘要：1.2013年6月5日，招行惠州分行与黄某婷及光耀集团有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定黄某婷向招行惠州分行申请贷款82万元用于购买光耀集团开发的案涉房屋，但该合同关于本合同项下贷款的支付账户的约定未进行勾选。

2.同日，招行惠州分行出具《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》：为确保商品房预售资金重点用于后续工程建设，本行特作出如下承诺：保证将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）捌拾贰万元全部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任。

3.上述合同签订后，招行惠州分行将贷款支付至光耀集团有限公司在招商银行开立的账号为75×××13的银行账户中。但经庭审查明，光耀集团有限公司就上述案涉房屋所开设的商品房预售款专用账户实际为44×××77。

4.招行惠州分行在庭审中提交由黄某婷签名的《个人贷款借款借据》，该借据显示：“由黄某婷委托招行惠州分行将贷款转入光耀集团有限公司在招商银行开立的账号为：75×××13的账户。”但黄某婷称，其在上述《个人贷款借款借据》签名时，内容是空白的，里面的内容并非是其本人填写。

5.黄某婷诉至法院，要求招行惠州分行将82万元贷款存入账号为44×××77的商品房预售款专用账户，并要求法院确认招行惠州分行在履行上述义务前其享有拒绝向招行惠州分行还本付息的权利。一审法院判决黄某婷从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行还本付息的义务，二审法院予以维持，招行惠州分行向广东高院申请再审亦被驳回。

争议焦点：黄某婷是否应依约向招行惠州分行偿还借款本金及利息？

法院认为：本案中，招行惠州分行与黄某婷签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，招行惠州分行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。

由此可见，招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄某婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄一婷已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄一婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。

综上，招行惠州分行的再审申请缺乏理据，本院予以驳回。

案例索引：(2018)粤民申7516号

拆盲盒发现瑕疵品、诱导美容贷款……浙江消保委发布2021年度消费维权典型案例

来源：人民健康网

人民网北京3月14日电（记者乔业琼）拆盲盒发现瑕疵品、老人手机莫名购买保险、诱导美容贷款……近日，浙江省消保委发布2021年度消费维权典型案例，涉及医美、教育培训、金融、汽车、文娱、盲盒等多个消费热点领域、行业。

诱导美容贷款、频繁成立注销公司，美容院吸金套路翻新

2021年3月30日，消费者黄某向宁波市消保委投诉，称其在刷短视频时受“芊馥国际妊娠纹修复”广告诱导，来到位于宁波市鄞州区某美容院。美容院称根据黄某的情况可以修复妊娠纹80%，并且可以为其代为办理贷款，利息很低，黄某在服务人员的代为操作下办理了贷款。

接受4次修复治疗后，黄某仍看不到任何效果，便提出不再修复，要求停止借贷，美容院不予正面回应。不久黄某收到了贷款公司的催款信息。

经调查，被诉经营主体已于2021年3月5日注销，该公司大股东吴某在浙江省内的宁波、台州、温州、嘉兴，省外的扬州、厦门、郑州、合肥等多地频繁成立与注销公司。宁波市消保委及时帮助消费者结贷止损，并向职能部门报备，由诉转案。2021年4月14日，宁波市鄞州区市场监管局联合区卫生健康局对该美容机构未取得医疗机构执业许可证、营业执照注销后仍继续经营等行为依法进行处罚，责令其立即停止经营活动。

股权变更、经营困难，早教机构突然关门

2021年9月2日，宁波市海曙区天一广场某早教机构因股权变更、经营困难等问题突然关门，引发学生家长群体投诉。

经测算，该早教机构应退课时共计1.7万节，涉案金额达252万元。为妥善处置该群体事件，宁波市海曙区消保委、区市场监管局执法人员第一时间约谈该机构负责人，并联系区法院启动诉调对接程序。区矛调中心、法院、公安、市监、消保委、街道多部门联合，区法院根据家长申请，及时查封冻结了相关主体名下财产。

经过连续6天工作，确定两种解决方案：一是转校继续学习；二是原股东卢某筹集40%课时资金，打入区人民法院执行账户用于退费，消费者先行领取部分课时费用，剩余费用以诉讼方式解决。截至2021年10月，按总课时费40%的比例为176名家长办理退费73万余元，118名家长办理转课手续，70余名家长自行协商处理完毕，其余家长坚持通过诉讼途径解决纠纷。

浏览网站弹出“保险”窗口，老人莫名购买保险

2021年2月，消费者任某到舟山市岱山县消保委投诉，称其在使用手机浏览网站时，弹出一个“保险”窗口，莫名被扣了395.5元。

消保委工作人员仔细查看保险合同条款后发现，APP首页规则中表明该保险是癌症类医疗险，首保年龄限制在0-80周岁，续保才能超出80周岁。而任某被扣钱时是2020年12月，其身份证显示当时已满81周岁，扣除的保费为395.5元，保险费率表对应的年龄段为76-80周岁，显然不能按照这个标准进行收费。

为防止老人被继续扣费，工作人员为老人先行停止继保，并主动联系位于上海的保险公司总部，指出该公司在订立合同过程中存在瑕疵，应在合同生效前认真审核消费者的身份信息。按照《中华人民共和国民法典》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为,行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。当日，任某就收到了保险公司退回来的全额保费。

线上平台订车“低首付”，实则承诺不兑现

2021年10月，消费者张某到金华市磐安县消保委投诉，他在网上了解到通过某APP可以低首付购车，于是下载了该APP并联系客服。

客服审核通过后，发链接让其先支付订金3000元，预定了凯迪拉克5豪华版汽车。不久后，客服通知张某有现车，要求其通过APP支付首付款24600元。后客服又告知张某车辆价格太高审核通不过(付款之前客服明确承诺可以通过审核），要求张某换个便宜的车，于是张某又将车换成了名爵6，客服承诺再补首付款2300元就可以办理，但没过多久又改口说办不了。至此，张某一共支付订金3000元和首付款24600元，共计27600元，客服承诺退款却迟迟未到账。

接到投诉后，消保委工作人员第一时间联系该公司，了解到消费者反映的情况属实。经过多次调解，商家最终同意将定金和首付款全额退还消费者。

影院删减片尾“彩蛋”，强制结束电影

2021年2月25日，消费者徐某网购了两张某电影的门票，票上宣称“片尾有3个彩蛋，不要错过”。但在实际观影过程中，影院在片尾3分钟左右、尚有多人未离场的情况下强制结束电影，致使消费者剩余2个“彩蛋”没有看到。消费者认为影院的做法不合理，要求其后续播放电影时将电影“彩蛋”播放完整，同时希望影院完善投诉处理机制，在院内醒目处公示相关投诉联系方式。

经金华市永康市消保委调解，影院提出让消费者自选时间免费再看一次电影的方案，并及时在前台位置的意见箱上公示了投诉电话。

幸运转盘套路深，谨防“中奖”变“入坑”

2021年5月，湖州市安吉县消保委接到消费者谈某投诉，称其在某景区内的土特产店购买了一包笋干，扫了商品外包装二维码后出现幸运转盘，宣称充值19.9元返50元话费，于是消费者根据页面提示付款19.9元，后既无法兑换奖品又不能退款，遂向消保委投诉。

工作人员到达该土特产店后，用自己的手机进行扫码核实，扫码后跳转到产品生产企业的宣传页面，页面下方不显眼处有“进入幸运转盘”的提示按钮，点击进入完成抽奖后，页面显示“充值19.9元获得50元话费”。而充值后又会得到提示需要下载一个APP再充值30元才能完成奖品兑换，两次支付金额加在一起已接近50元。同时，充值在APP中的30元购买不了该APP里最便宜的商品，也无法提现，需要继续充值才能将30元用掉，环环相扣，套路很深。

工作人员根据产品外包装上的厂家信息联系了该公司负责人。经了解，该厂家为宣传企业，委托一家网络公司设计二维码扫码内容，并未要求网络公司制作幸运转盘，该幸运转盘为网络公司自行加入的链接。工作人员立即要求厂家联系网络公司在商品二维码扫出页面中去除无关内容，并组织厂家和投诉人进行调解，最终将充值费用退还给了消费者。

拆盲盒发现瑕疵品，商家不换不退不合理

2021年1月8日，台州市椒江区市场监管局接到消费者马某投诉，称其在椒江区某玩具店购买了2个盲盒，价格为79元/个，现场打开盲盒时却发现两件商品都存在质量问题。商家将其中一个盲盒产品通过胶水进行修复，另一件商品消费者要求退货退款或者更换完好的盲盒，商家却明确表示不退不换。

椒江区市场监管局受理投诉后，立即向该玩具店了解情况，并组织双方当事人进行现场调解。商家认为盲盒制作过程中存在涂色不均、轻微划痕等情况均属于正常现象，消费者抽到的盲盒本身设计宽松，不涉及产品有严重瑕疵，因此拒绝退货。消费者则认为如果不存在质量问题，商家可当面说明，并不需要用胶水进行黏贴。经过工作人员的耐心调解，双方最终达成一致，由玩具店更换完好的盲盒产品。

本文来自【人民健康网】，仅代表作者观点。全国党媒信息公共平台提供信息发布传播服务。

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购房贷款逾期办理中介服务有瑕疵要担责

□本报通讯员陆平华梓成

来源：江苏法治报

房产中介公司负责人承诺协助买方办理二手房购房贷款资格，促成合同签订。后因银行贷款政策变动，导致买方未能按约如期办理贷款。近日，苏州市虎丘区法院审结一起中介合同纠纷案件，依法判决驳回房产中介要求购房者支付中介费30%尾款的诉讼请求。中介公司不服判决提起上诉，苏州中院依法裁定驳回上诉，维持原判。

2019年5月，经原告某房产中介公司介绍，被告蔡某与案外人叶某就坐落于苏州高新区的房屋签订《存量房买卖合同》一份，合同中约定买房者委托银行于2019年8月20日前将房屋贷款支付至资金托管指定账户。

不久后，因银行对购买二手房贷款的相关政策变动，导致蔡某无法按照此前的预期成功办理购房贷款，面临合同违约的风险。后来蔡某只能另找银行加急办理，贷款最终在买卖双方调整后的宽限期内发放。中介合同约定的中介费是12万元，但蔡某只支付了84100元，故原告诉至法院要求被告购房者剩余的中介费。

法院经审理后查明，原告中介方负责协助被告方购房者向银行提交办理房贷的资料，被告方在2019年6月已经将相关材料交给中介，但直到8月7日才收到银行通知受理申请的短信。原告方没有证据证明是因被告方征信逾期、收入不足等过错造成的贷款障碍，其迟延向银行提交材料的行为使购房人面临巨额违约风险，因此认定原告的中介服务存在瑕疵，被告只需支付70%的中介费。被告方已付清相应费用，故判决驳回原告的全部诉讼请求。

[法官点评]

房屋买卖涉及的标的额巨大，也存在较大的交易风险，房产中介公司作为具有专门资质掌握专业信息的一方，应当知晓房屋限贷的相关政策动向，积极协助购房者办理贷款手续，并向委托人如实报告。一些中介公司未认真核实房屋情况、买卖双方资信和房产的政策情况便急于促成交易，容易造成委托人的损失。买卖双方应提高法律意识，增强缺乏风险防范能力，详细了解房屋权属，不能轻信中介公司的口头承诺，增强合同意识，详细阅读、磋商合同内容。中介机构及从业人员应当依法、规范、诚信经营，完善服务规范，提升专业素养，以委托人的利益为先，杜绝为了签约急功近利的不良现象。