买房有哪些情况时无法过户？这几条一定要记住

买房是一个家庭的大事，也是一件应该很开心的事，毕竟从此城市里的万家灯火终于有了你的一盏，那么买房时，不到过户那一步很多人的心都是悬着的，因为只有过了户，房本上写的是你的名字，心里才觉得踏实了，而且也只有这样，从法律层面上来说，这套房子的所有权才是你的，否则你交了钱却不能过户将会承受很大的损失。

那么买房有哪些情况是无法过户的需要特别注意的呢？小七总结了以下这几条，可能不够全面，但是涵盖了大部分情况，购房者一定要记住：

1、利用集体所有土地开发的项目

集体所有土地开发的项目，俗称小产权房，这类房子一般是无法办证的，能拿到开发商的购房合同，无法备案，无法贷款，自然无法过户。

2、未经立项批准或私自变更立项的项目

这类项目也就是未批先建的项目，在早期是比较常见的，这类项目后期变动会非常大，如果不能过审会有烂尾的可能。

3、未取得规划审批的项目

这类项目也是属于未批先建的项目，风险很高。

4、没有房产证

有时候买房会遇到根本就没有房产证，或者因为种种原因，房产证尚未办理下来，这样的房子有买卖，但都是私下交易，相对来说会便宜，但是最好不要心存侥幸，往往利益面前买卖双方会撕破脸，导致买方无法受到法律保障，容易房财两空，要想清楚了。

5、房屋产权存在纠纷

有些房子是多个人共有产权，如果仅仅是其中一个人同意，作为购房者就要提前预知危险了，一定设法取得所有共有产权人的同意，否则买卖可能无效。这种情况虽然不多见，但也有一些案例。或者因为几个产权人意见没有达成一致，对价格不满意导致交易无效。更有甚者，在利益面前，卖方反悔，借着其他共有产权人不知情的理由终止买卖合同。遇到这类房子没有把所有问题解决前，小七建议不要碰。

6、尚未解除抵押的房产无法过户

很多人买房都是按揭贷款，那么贷款期间，你的房子是抵押给银行的，如果不办理解除抵押，房子是无法过户的。购房者买房前，要弄清楚，卖方有没有将贷款还清并对房产进行解除抵押。要知道贷款买房的房产证是将房屋的所有权进行抵押的，所以是抵押给银行的。买房时要注意看清楚，有时候购买的是二手房，即使房东把房产证拿在手里，你也要看清楚房产证上有没有银行抵押解除的标记。通常来说贷款买房有两种情况，一种是房产证抵押给银行，也就是说银行扣着你的房产证；另一种情况是，你自己手拿房产证，但是房产证上会做标记，证明已将房屋所有权和产权抵押给银行，所以要认真查看。

7、未经验收或验收不合格的房屋

这个很好理解，验收不合格无法备案，自然无法过户。

8、开发商手续不齐的

开发商手续不齐的，比如未交纳相关税费的，没有销（预）售许可证的（五证不齐的）等等，这类房子都是大坑，十有八九是无法办证的。

9、开发商私自改变土地用途的项目

比如说土地规划用途是工业厂房用地，结果开发商改成了建设用地或者商业用地，土地性质发生了改变后期肯定是无法办证的。

10、被查封或因为违建被冻结的房产无法过户

如果因为房主涉及各种债务纠纷等原因导致房屋被查封，那么查封期间内是无法过户的。同样，还有一种房子是因为违章搭建被冻结，在整改完毕并恢复原貌之前，该房屋也是无法过户交易的。

11、因政策变动失去购房资格，买卖合同无效，房产无法过户

还有一种情况是，在购买过程中，因为政策变动，导致买方失去购房资格，那么交易无法进行，签订的买卖合同也就自然视为无效，不过不用承担违约责任。

12、卖方是无民事行为能力人

这是针对购买的是二手房的，卖方是无民事行为能力人，也就是精神病患者或者是未成年人的，房屋买卖是无效的。

注：在没有完成房屋权属转移之前，在法律上来讲房子还是卖家的。如果购房买家没有进行房款监管，在过户前就直接将房款支付给卖家，一旦过户存在问题，能否追回房款就成为了未知数！所以购房记得做好资金监管，规避购房风险，全面保护房款安全。购房买的就是个安心，这一步不能少。

很多人一辈子也许就买一到两套房子，所以安心是前提，不要因为看到房子便宜就抱有侥幸心理，最后买了不能过户的房子，最好的情况是虽然不能过户但是能住，而且原房主也不来找麻烦，最差的情况是房子不能过户，购房款也没有进行监管，原房主携款跑路了，最后钱房两空，还不受法律保护，所以买房千万不能心存侥幸，切记！好了，本期关于几种房产不能过户的情况小七就聊到这里，咱们下期再见！

二手房过户后能否申请公积金组合贷款？长沙公积金管理中心答疑

12月13日，长沙住房公积金管理中心公布了2022年11月份网络热点问题月报，对“二手房过户后能否申请公积金组合贷款？”“单位不为职工缴存住房公积金，职工能否以灵活就业人员身份开户缴存公积金？”等问题进行了解答，一起来看~

热点问题1：二手房过户后能否申请公积金组合贷款？

答：可以。组合贷款由管理中心受理申请，管理中心和商业银行分别进行审批，管理中心根据最终的审批结果通知借款人签订《长沙住房公积金个人住房组合贷款借款抵押合同》。借款人购买现房或二手房申请组合贷款的，管理中心取得《不动产权证书》和抵押权登记证明文件或不动产登记受理凭证后，管理中心和商业银行分别放款。

热点问题2：办理住房公积金业务时，需要缴纳手续费吗？

答：在办理住房公积金业务时，我中心不向任何单位和个人收取任何费用。我中心也未授权任何中介机构、经纪公司代办任何公积金业务。职工本人可以直接向我中心申请办理公积金业务，无需通过中介机构办理。

热点问题3：单位不为职工缴存住房公积金，职工能否以灵活就业人员身份开户缴存公积金？

答：不能。灵活就业人员缴存住房公积金应满足以下条件：1、年满18周岁，且男性未满60周岁，女性未满55周岁，具有民事行为能力；2、在我市就业且具有合法经济收入来源；自愿遵守住房公积金管理规定，承诺履行住房公积金缴存业务；4、未与其他单位建立劳动关系。如果职工已与单位建立劳动关系，则不符合灵活就业人员开户缴存公积金的条件。

单位不办理住房公积金缴存登记或者不为单位职工办理住房公积金账户设立手续的,单位职工可拨打住房公积金服务热线12329向我中心进行投诉举报。我们会按程序调查处理，坚决维护职工的合法权益。

热点问题4：职工家庭办理月对冲业务，当月对冲金额不足时该如何还款？

答：职工家庭在公积金贷款期间办理了月对冲还贷业务的，住房公积金账户余额直接冲抵住房公积金月还贷额。当职工家庭住房公积金账户余额不足时，不足部分会从还款银行账户中补扣，未按时足额偿还贷款记为逾期。

热点问题5：公积金提取是否可以委托他人办理？

答：可以。职工可以委托配偶、同一户口簿内的直系亲属或单位专管员代办住房公积金提取，除提供规定资料外，还需提供代办人身份证和关系证明原件。职工委托以上人员之外的他人代办住房公积金提取的，除提供规定资料外，还应该提供代办人身份证及经公证机关的授权委托书原件。职工死亡或宣告死亡的，必须由继承人或受遗赠人申请提取，不适用前款规定。

潇湘晨报综合报道

新闻线索爆料通道：应用市场下载“晨视频”客户端，进入“晨意帮忙”专题；或拨打晨视频新闻热线0731-85571188。

房产交易知识②|更名过户篇

问：小孩17岁年后18，父母现在买新房写在小孩一人名下，可以做贷款父母还款吗?要求是只写小孩一人的名字。

答：学生做主贷，父母共借是可以做房贷的，需要看父母的资质，父母属于共借，不需要上证。关键是开发商合作的银行有多有少，需要再问问开发商。

问：给未成年的孩子买房，父母不上房本，需要什么条件和材料？

答：1、需要客户家庭有购房资质，未成年小孩和父母算一个家庭。

2、需要孩子父母做监护公证。

3、如果在不限购区域在不需要购房资质的情况下需要提供父母身份证户口结婚证和孩子的出生证明。

问：房产证去名需要结清贷款吗？

答：需要结清贷款才可以办理去名！

问：夫妻不离婚房子可以公正到一个房名下吗？

答：房子没有贷款的情况下可以直接去产监处办理去名。

问：夫妻离婚，父母离世，儿子在处理父母的房产时需要前妻签字吗？

答：如果房本上是父母的名字，第一继承人就是父母、子女、配偶。需要去做继承手续或者在工作时间打公证处的电话咨询（85050114）。必须先做了继承手续才可以处理房子，不需要前妻到场。

问：过户时是必须按产证日期满2年为准吗？还是契税发票满2年，产证不满二也可以过户？

答：能不能上市看产证日期是否满2年，能上市以后的税费判定可以看契税发票或者产证日期。其中房改房首次拿到产证就可以交易；经济适用房首次购房合同满五年可以交易；安置房安置协议满五年可以交易；其他看产证日期。

问：父母子女共有房产，怎么去掉父母名字？需要那些手续和费用？

答：（去名就是归并）直系亲属去名可以走赠与或买卖，赠与需要缴纳3个点的契税和0.05的印花税；买卖按双方情况确定契税个税增值税。两种方式提供直系亲属关系证明都可以打八折。

问：直系亲属过户可以分几种？

答：直系亲属过户，可以分为2种，分别是买卖和赠与：

买卖的税费=买卖份额的计税价x0.8x(契税，个税，增值税)，房本满2年没有增值税赠与的税费=赠与份额的计税价x0.8x3.05%(契税3%，印花

0.05%)

1、直系亲属买卖加名需要有购房资格，赠与加名承受方不需要有购房资质

2、直系亲买卖加名后的新房本限售2年，直系亲属赠予后的新房本，追溯之前的房本登记时间

P1:直系亲属提供直系亲属证明计税价打8折:户口本在一起体现或者派出所开具证明

P2:房屋贷款必须结清

问：产权车位过户是不是要单独过户，税费正常是多少?

答：一、产权车位可以先单独卖给本小区其他业主、也可以一同卖给有购房资质的其他人

二、增值税差额5.6、契税3个点、个税差额20%、印花税万分之五、土地增值税8%(具体要清算)、登记费550