棚改贷款来了，这次是助力“保交楼”
——对13日央行PSL首次净增的点评
10月8日，央行发布了《2022年9月抵押补充贷款开展情况》，2022年9月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款1082亿元。期末抵押补充贷款余额为26481亿元，这是自2020年2月以来，抵押补充贷款余额首次出现净增长。
点评如下：
1、抵押补充贷款，简称PSL，是上一轮棚改大规模开展货币化安置时期，创新的特色化货币政策工具，基本逻辑是国开行发放PSL贷款，定向注入到棚改项目拆迁补偿和安置投入的资金，地方政府拆迁完成后出让土地，偿还PSL，形成了资金“投入-应用-偿还”的闭环。此后，这种定向注入货币的模式，由于引起了推高棚改成本、加速棚改进度，凭空等创造住房购买力（拆迁户能拿到钱，然后冲进楼市），导致后期房价上涨，最后在2019年，央行开始大幅度缩减PSL。
2、近期，再度启动PSL，根源在于，当前保交楼推进过程中，由于市场资金不愿意参与，开发商资金链紧张，专项借款、纾困基金额度有限，准入条件比较严格（比如要求项目资金能平衡），导致保交楼推进效果不佳，或者较慢。这与2014年新一轮棚改时，资金匮乏导致棚改推进力度慢一样的逻辑。因此，就需要多方高信用资金注入，除了专项借款、地方纾困基金，政策性银行的PSL，能够起到资金带着国有信用进场的信号，除了增加启动资金额度的效果，还能注入国资信用。
3、这样，一方面能激活市场资金进入，另一方面也能提振上下游的信心，包括施工单位、供应商、购房者、已买房的小业主等信心。当然，PSL和专项借款一样，都是要偿还的，而且还有利息。不同的是，专项借款由国开行等代表财政部投放，列入地方政府债务，由国企或平台承接、使用和偿还，而PSL是国开行等政策性银行自主的投资行为，尽管由政策属性、公共属性，但还是要保本微利的。
4、因此，PSL尽管开闸，但其对项目的筛选，还是比较严格，不能报以太乐观的想法。只不过，其与专项借款叠加起来，能产生更大的信用增级、市场信心提振的效果。当然，国开行作为市场化企业，其比财政部推进的专项借款，在项目筛选、风险识别上，有自身的优势，能推进一些专项借款可能无法推进的项目。
5、总之，目前保交楼进入攻坚阶段，推进的力度不断加大，但既要保护小业主权益，稳定楼市，但更要贯彻市场化、法制化、商业可持续的投资原则，以避免出现道德风险，助推开发商躺平。所以，企业自救的主体责任还是第一位的，专项借款、纾困基金、PSL等，都只是在能顺利收回资金的前提下，助力项目盘活、资金循环。
116亿元！乐清保障房建设获国开行贷款，为全国首例
8月26日，喜讯从北京传来，由乐清市城发集团申报的总投资116.17亿元保障房专项贷款正式通过国开行总行审批。这是全国首个国开行保障房建设贷款，开辟了保障房建设贷款业务的先河，乐清市再一次为全国提供示范样本。这是继2017年乐清市城市建设投资有限公司获得省国开行牵头的银团棚户区贷款116亿元（全省县级市最大棚户区贷款）以来的又一重大融资突破。此次贷款彻底解决了乐清市城中村改造保障房建设过程中的资金瓶颈问题。
乐清市自2017年2月份开展城中村改造以来，完成了城南街道南岸、南草垟、石马北、石马南、石马捕捞、百岱、马车河等整村的拆除，完成了乐成街道西门村、通井街、南门片、东门片的拆除，完成城东街道东山南、半沙整村的拆除，全市完成城中村改造签约13703户，拆除13703户。
在做好签约、拆除的同时，安置保障房的建设成为城中村改造的重中之重。目前，在建和即将完工的城中村保障房项目有东山南一期、半沙、南草垟一期、南草垟二期等6个。百岱、马车河、东山南二期、南岸、东山南三期、石马二期、石马三期、南草垟三期、南草垟四期等9个保障房项目已全部进入施工阶段。
“城中村改造保障房是由乐清市城发集团负责建设，待保障房建成后，根据城中村改造的合同，向征迁户发放，到时才收取建设成本。为确保保障房建设，乐清市城发集团向国开行总行提出贷款申请。”市城中村改造领导小组办公室主任陈久喜介绍。
由于此前没有参照的版本，国开行对此慎之又慎，多次派人到乐清进行调查，通过对乐清市经济总量、乐清市城发集团的信用等级、乐清市房地产市场等多方面的综合考量，历时三个多月，国开行终于同意发放百余亿的贷款助力乐清保障房建设。
“乐清保障房建设获得国开行的贷款是全国第一个，为全国保障房建设提供了样板，国开行因此还出台相关政策，加快全国保障房的建设。接下来，国开行将根据乐清每个保障房的建设进度陆续发放贷款资金，确保征迁户早日住上保障房。”陈久喜对乐清保障房的建设充满着信心和期待。
2021年国开行批复城市更新贷款的九个典型案例简介
1.重庆，授信42亿。2021年3月，重庆城市更新示范项目获国开行重庆市分行逾42亿元贷款授信。款项用途：综合采用“留、改、建”方式，统筹实施历史建筑保留修缮、社区改造提升、新建产业载体及配套设施，提升了城市功能，激发了都市活力。
2.山东潍坊，授信13.5亿。2021年8月，山东省潍坊市国开行城市更新项目首笔13.5亿元资金到位。款项用途：为海龙、亚星搬迁提供了坚实保障，有力助推现代化高品质城市建设。项目从启动到国开行总行贷审会审批用时仅4个月，比同类项目提前近半年。
3.云南开远，授信7亿。2021年9月，云南省开远市老旧小区棚户区改造带动城市更新试点项目获国家开发银行云南省分行贷款承诺7亿元，这是全省第一笔城市更新项目贷款。款项用途：开远重点推进的南园片区老旧小区棚户区改造带动城市更新试点项目，是云南省城市更新示范点之一。
4.江西宜春，授信20亿。2021年9月中，国家开发银行支持袁州区城市更新项目贷款正式获批，贷款金额12亿元，期限20年。款项用途：着力补齐城中村、老旧城区和城乡接合部基础设施建设短板，科学谋划城市供水、排水、污水治理、防汛排涝、生活垃圾分类处理、污泥处理处置以及县级城市黑臭水体整治等“十四五”规划。
5.河南开封，授信4.9亿。2021年9月末，国家开发银行河南省分行批复4.9亿元贷款，期限20年。款项用途：开封市联合收割机厂老旧工业区城市更新项目（顺河区储能产业园项目）。
6.安徽宿州，授信16亿。2021年11月，安徽省宿州经开区与国开行安徽省分行首次达成直接合作，获批总额度16亿元，并完成首次提款2.5亿元。款项用途：金河社区棚改项目和金河片区企业搬迁项目成功通过国家开发银行安徽省分行评审，，为宿州经开区城市更新工作开好局、起好步。
7.山东济南，授信55.5亿。2021年11月，国开行山东省分行支持济南古城（明府城片区）城市更新项目55.5亿元贷款签约落地。款项用途：支持济南古城（明府城片区）城市更新项目，共同落实好黄河流域生态保护和高质量发展国家战略，在加大对城市更新领域支持的基础上，为济南经济社会高质量发展贡献开发性金融力量。
8.甘肃张掖，授信14亿。2021年12月，甘肃省张掖市甘州区14亿元城市更新项目贷款通过国家开发银行甘肃省分行审批正式落地，款项用途：包括城市剩余空间综合利用、历史文化名城保护、打造文化特色街区、实施城市功能完善工程及污水资源化利用等五大工程。
9.大连，授信160亿。2021年12月，国开行全额授信160亿元，贷款期限25年。款项用途：该项目涉及动迁居民3836户、企业310家，动迁总建筑面积198.2万平方米，改造不动产建筑面积63.6万平方米。包括：环境治理、生态修复、完善基础配套设施、保护城市工业遗址、打造城市交通动脉等。这是东北首笔城市更新贷款。
