上海“经营贷”调查：贷款周期延长、利率略上浮“灰色产业链”仍在运转

《中国科技投资》汪下弟

各地都在严格监管经营贷流入房市，然而这条“灰色产业链”却“野火烧不尽”。

日前，监管严查经营贷流入房市。而多位上海地区助贷从业人士向记者表示，仍可以操作经营贷用于支付购房首付，只是贷款周期稍有延长，且贷款利率相较于去年稍有上浮，一般在3.85%-4.8%。

上述助贷人士的服务费在1%-3%，根据客户需要包装的材料收取相应的费用，若客户申请经营贷但名下无公司，助贷人士还可帮助客户过户一家公司，且提供经营流水以及发票等资料，收费标准最高为3%。另外记者了解到，通过这些与银行有合作关系的助贷机构申请贷款，贷款额度远高于客户自己去银行申请的额度。对此助贷人士表示：“与银行双方是合作关系”。

经营贷款利率微涨

公司过户后即可申请贷款

“上海地区做抵押贷款的（个人客户），10个有9个都不是用来经营的，都是用来买房的”，一位公司注册地在上海的助贷从业人员何西（化名）告诉《中国科技投资》记者。

何西提到的经营贷款，全称是个人经营性贷款，是指银行向借款人发放的用于借款人流动资金周转、购置或更新经营设备等合法生产经营活动的贷款。

今年以来，各地监管部门均在严查经营贷款违规流向房市。此前，上海银保监局稽核调查发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场。

经记者多方了解，流向房市的经营贷款规模难测，具有很强的隐秘性。助贷人士李南（化名）介绍称，“申请经营贷款用于首付，可以将贷款办理在客户的父母、兄弟姐妹、子女（满18岁即可）、朋友名下，银行不会追查这么多层，但肯定不能办在客户以及配偶名下。”

李南解释了其中的原因，“现在国家有政策严打银行贷款流向房市。客户申请房贷，银行需要考察客户的负债情况，看征信报告，查首付款的来源，做风险评估。若客户负债和首付金额差不多，银行会要求先把负债结清才能办理房贷。”

记者从四位上海地区助贷人士处了解到，经营贷款的利率相较于去年的3.85%略有上浮，一般在3.85%-4.8%区间。何西透露，“去年做抵押利率在3.85%，很容易批款，但今年由于国家政策调整，一抵利率在3.85%-4.35%之间，十年先息后本，二十年等额本息”。另一助贷从业人员王一（化名）表示，现在经营贷款利率相较于去年有所上升，在3.85%-4.15%，客户条件稍好的在4%左右。

“现在一般都做经营贷款，去年最低是3.2%，目前基本上都是4%”，另一位贷款中介小刘（化名）告诉《中国科技投资》记者，刚有同事办理了一笔经营贷款，总贷款金额是311.55万元，年利率3.85%，每期还款9624元，十年先息后本。

然而，办理经营贷款也有相应条件，一是需要名下有公司，二是有可用于抵押的房产。但据助贷人员介绍，即使名下没有公司，也有办法办理经营贷款。

何西表示，“如果客户名下无公司，（我们）可以帮客户过户一家公司，过户费用一般在6000-8000元不等。一般把抵押贷款办理下来，一年就可以提前还款，公司用不到了可以提前吊销。另外，客户也可以自己找公司过户，但要求公司至少注册时间满一年，不带投资、美容美发、基金等敏感字眼，还要用银行系统核实一下公司有无案件纠纷、财务报表漏税等情况，确保公司的安全性。”

李南也表示可以承办，“经营贷款首先需要过户公司和营业执照，需要向银行提供经营场所、经营流水，客户可能比较难操作，可以交给我们，一条龙服务，即过户营业执照、实地考察、第三方收款（专款专用）。”

垫资费日利率万分之七

中介服务费最高三个点

另外，助贷人员介绍称，用作抵押的房产若仍处于按揭贷款中，可以垫资赎楼进行一抵，或者直接做二抵，但是二抵的利率相对较高且可申请贷款额度较少。若抵押房产是清房，可直接做一抵。

李南向记者介绍道，涉及到未清房的住房用作经营贷款的抵押物，需要提前偿还按揭贷款，不过可能需要偿还提前还款的手续费、用于赎楼的过桥资金等。

“房子如果还在按揭中，想做一抵需要赎楼，把上家银行的贷款还清，相当于拿了一个清房房本，重新抵押到另一家银行。会有专门的第三方赎楼公司帮客户把欠款还了，但这笔垫资需要一笔费用，按天计算，基本上垫资时间15-20天，日利率万分之六至万分之八不等，正常情况下是万分之七，按照万分之七计算，按揭欠款300万元，300万*万七*15天，一共需要3万多的垫资费”，何西告诉记者。

提供上述服务的中介均需要收取一定比例服务费，一般在1%-3%左右。李南坦言称，“我们这边收取服务费1%-3%，比如贷款额度10万元即收取1000-3000元不等。至于是按照1%收费还是3%收费，主要看客户的资料是否满足条件，如果我们直接拉客户去银行面签，客户经理表示没问题，那么我们就收取1%；但是客户这边什么材料都没有，需要我们去包装各种材料，协助客户办理贷款，那么就要收取3%。”

李南向《中国科技投资》记者表示，客户也可以自己去银行申请贷款，但是通过第三方出的整合方案融来的贷款肯定要比自己去银行申请的贷款高很多，大概要多出50%-67%，“有些客户刚开始如果找我们融资能够融到100-150万元，但自己办理只能贷到20-30万元。”

“我们是走线下申请，去哪家银行办理贷款、找谁办、怎么办，都是很具体的问题，我们会帮你对接到具体的银行客户经理，落实到某个人身上就很简单”，何南继续表示，“我们和银行都是合作关系，不合作上海有那么多家银行，为什么要在这家银行的这个支行办理，每一家银行审核都是具体到某个人来负责，都要经过支行行长的同意，特别是房子抵押肯定需要行长签字的。”

然而，除了李南承诺“经营贷款”可以尽快到账，另外几位中介均表示需要提前一个月的时间开始筹备。

李南称，“我们都有在做经营贷款，做出来的方案需要按照银行的政策和季度信贷额度来制定，3-5个工作日可以解决完，要得急的话1-3个工作日，资金就能打到账户。”

何西向记者表示，“至少要腾出1-2个月的时间来办理信贷资金，时间要充足；如果资料齐全也要15-20天来准备，因为过户营业执照、制作经营流水等均需要时间准备。”王一则称，现在办理经营贷款的时间有延长，稍微留个5-7天，时间上比较灵活，这边办理的客户一般办下来都是25天左右。

经营贷购房调查：中介苦口劝停、综合成本最高10%仍无法阻止市场惯性

本文来源：时代周报作者：郭子硕

经营贷本无错，错在被人用错地方。

8月10日，工商银行上海市松江支行因存在经营性物业贷款、个人经营贷款变相用于购房的违规行为，被上海银保监局罚款50万元；8月7日，深圳相关部门对外表示，辖区内查出21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。

经营贷本来是以中小企业主或个体工商户为服务对象的银行融资产品，由于经营贷利率比房贷利率低，额度高达千万元，被频频挪用为购房甚至炒房资金，成为监管重点打击对象。

7月23日，住房和城乡建设部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，将因城施策，重点整治套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房。

今年以来，北京、上海、广东、深圳等地纷纷开展信贷资金违规流入房市的排查，并启动整改问责。尽管相关部门对经营贷等资金违规流入楼市的现象加大了监管力度，但市场利益链条依然斩不断。

8月12日，一家融资担保公司广东分公司负责人蒋梅（化名）对时代周报记者表示，“很多机构都说可以做经营贷购房业务，但目前没有人敢承诺能放款。”

银行收紧经营贷

经营贷审批收紧并非个例。时代周报记者走访广州多家银行发现，多家银行表示自今年4月起，经营贷的申请对个人房产的持有时间和资金来源、企业经营的注册时长和流水记录都有严格要求。

8月12日，农行广州分行一名个贷经理向时代周报记者表示，如果房产证、企业工商注册时间和流水记录未满一年，基本上经营贷批复无望。资质不符合的用户，经营贷批下来都得提前还。

3月26日，银保监会多部门联合发文，要求银行业金融机构加强借款人资质核查。具体来说，企业成立时间或受让企业股权时间、持有被抵押房产时间都需要满足一年。借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息会交叉验证。

地方监管部门对银行信贷资金违规流入楼市的审查从未停止。7月上旬，广东银保监局针对经营贷、消费贷违规流入房地产市场的违规情况，对广发银行、兴业银行、招商银行、工商银行4家银行12家分支机构及10名责任人连发12张罚单，罚金高达1090万元。

与此同时，监管部门对经营贷购房的溯源战线也在不断拉长。7月以来，在涉房融资违规问题上，上海银保监局已向建设银行、工商银行、中国银行等银行发放近30张罚单。

8月7日，深圳市对外通报严查信贷资金违规流入房地产领域的最新情况。2020年4月底，针对紧急排查发现的问题，深圳金融监管部门责令银行立查立改，提前收回21笔、5180万元涉嫌违规流入房地产领域贷款。经查，前期共有21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。

此外，地方金融监管部门的调查也延伸至助贷机构和小贷公司。

近期，深圳市地方金融监管局对辖区内9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行集体监管约谈，要求各融资担保公司全面排查经营用途贷款担保业务，重点自查涉及房地产“贷款担保”或“委托贷款”相关业务。

6月初，广州市地方金融监督管理局发布通知要求辖区内各小贷公司全面停止“过桥贷”“赎楼贷”业务，不得直接或变相发放住房按揭贷款。

信贷资金违规流入楼市已经成为监管部门重点关注的问题。

7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光在接受央视采访时公开表示：“将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。”

经营贷通过率大降

即使在如此强势的监管之下，时代周报记者在调查过程中发现，目前部分地区贷款中介仍可以提供信贷资金购房的助贷服务。

“变形”购房贷款有装修贷款加信用贷款、消费贷款和经营贷款等形式，上述贷款的资金额度和风险依次递增。

信用消费贷的申请额度一般在200万元以内，如建设银行消费贷额额度最高为200万元。相比之下，经营贷额度高达千万元，且利率较低。因此，在监管部门严查楼市资金的背景下，“经营贷购房”的助贷业务仍有大量市场需求。

具体来说，贷款中介帮助购房者注册公司，找过桥资金，全款买房，再把房子抵押出去，把高利率的房贷给置换成低利率的经营贷。时代周报记者了解到，营业执照成本在8000元到1万元不等。

在监管政策收紧之下，多数国有银行和股份制银行都已暂停“双新”（指新过户的房产,新办营业执照,）客户的经营贷业务。

蒋梅透露，目前广州地区只有一家大型国有银行接受办理“双新”客户经营贷业务，先息后本，经营贷年化利率4.25%。除此之外，银行经办需要收费3%，中介机构要收3%，借款人要做好实际成本超过6%的准备，甚至综合成本上浮至10%。

8月12日，广州地区某大型融资担保公司人士告诉时代周报记者，“有营业执照的客户能贷到1000万元，没有（营业执照）的，放款时间超过一个月。”据上述人员介绍，贷款申请超过一个月，垫资费日利率为0.1%。按100万元计算，一个月的垫资成本高达3万元。

当时代周报记者询问是否能保证经营贷成功放款，该中介的回复是“一定能，但时间无法承诺”。

严监管之下，“购房型”经营贷审批失败的情况逐步增多。根据蒋梅说法，10笔经营贷购房的业务中，其中的4笔业务可能审批失败。银行批复遥遥无期，而客户的垫资费压力却与日俱增。

今年在广州南沙区购置一手房的陈明（化名）就面临上述情况。陈明在四家银行陆续申请过100多万元贷款。今年4月，陈明在贷款中介的帮助下申请经营贷，虽然当时银行经办人表示批复“没问题”，但这笔贷款至今未通过。

“关键是风险非常高，几乎没有中介会承诺违规金，因为几乎没有人能保证银行成功放款。”蒋梅劝认为最好不要申请经营贷。

从多名地产中介反馈的信息，印证经营贷购房现象减少的情况。

8月12日，广州某地产中介陈冬冬（化名）对记者说：“目前来看，购房资金来源不明，银行贷款审批很难成功。如果当事人主张转入资金属于还款，那必须提供相应的转账记录，否则贷款同样失败。”

值得注意的是，借款人以垫资过桥、他人借名贷款方式购房，不但银行贷款可能无法通过，还很可能影响个人征信。

8月7日，深圳金融监管部门明确表明，对查实的提供虚假资料的借款人，以及协助违规套取经营用途贷款的中介机构，将列入银行禁止合作黑名单，或纳入失信联合惩戒机制和征信系统予以惩戒。

冰火两重天的经营性贷款——拯救的是小微企业还是楼市？

文明潘晓俊（金融从业者）

随着本轮上海疫情步入尾声，为促进经济恢复，大型银行各项贷款利率均有所下调。房贷利率方面，5月下旬已按照当月公布的5年期以上LPR下调15个基点，首套房、二套房利率分别降至4.8%，5.5%。经营贷利率方面，银行也纷纷下调利率，其中工商银行三年期经营性抵押贷款利率由3.6%下调至3.3%，房贷和经营性贷款之间肉眼可见的巨大利差已经形成，其他国有大行和股份行也都纷纷跟进，市场火热。政策性的大行小微低利率拯救的可能并不是小微企业。

普惠类经营性贷款冰火两重天的情况在这个魔幻的六月竟时空交错般的发生了。

冰冷的小微企业真实需求

在疫情之后的低利率环境下，部分中小银行面临的难题，竟然是经营性贷款结清金额的显著上升。贷款的结清一方面是由于企业收缩规模所致，另一方面则是因为企业为降低融资成本或还款压力，将中小银行的贷款转换为市场上新推出的利率更低、还款压力更小的贷款。正是这一转换，形成了当前贷款市场的热闹景象。热闹的主体，是贷款中介和垫资公司。掌握各行最新贷款政策的贷款中介开始逐一联系自己的存量客户，而由于多数企业无法在短期内筹集用于归还中小银行贷款的资金，垫资公司在此期间也推出各种优惠费率，以求在这番火热的行情下分一杯羹。

低利率贷款的出现的确让疫情期间陷入沉寂的贷款市场热闹了起来，只是热闹的主体并不是小微企业主。对于他们而言，疫情带来的创伤并不会因其退去而立刻好转。首先，他们面临着银行贷款延期结束后陡然增加的还款压力，在下个还款日需要偿还两到三个月的贷款利息甚至本金；第二，他们面临着上海疫情防控政策的延续性。虽然上海在6月25日迎来了本土零新增，已全面实施疫情防控常态化管理，但多数线下门店仍处于关停状态，市区绝大部分餐饮店也刚在6月底陆续恢复线下堂食，电影院、KTV等娱乐场所的重新开业日期更是尚未可知；第三，大多数企业主担心疫情卷土重来。疫情的不确定性让他们不约而同地选择了缩减规模，降低投资以求自保。在他们看来，此时新增贷款并不是明智的选择，与利率无关。所以，作为低利率政策扶持对象的小微企业，却由于贷款需求不足，加上中介费和垫资费等间接融资成本，享受到的政策红利并不明显。

火热的“楼市”小微

与小微企业的困窘形成鲜明对比的，除贷款中介和垫资公司之外，还有上海的房产投资者。受益于疫情之后的低利率，拥有闲置资金的投资者们开始重新投身于房地产市场，通过将所购房产名义过户给亲戚好友等方式购买多套房产，然后将房产抵押给银行回笼资金。事实上，因为当前的经营性抵押贷款利率远远低于二套房房贷利率，很多有改善性住房需求的非炒房群体为减轻月供压力，也选择用经营性贷款代替了房屋按揭贷款。为更加清晰形象地展示低经营性贷款利率为何能助长房产投资行为，笔者通过以下实例加以阐述：

假设某投资者需要300万元贷款资金用于购房，贷款期限10年。他可以按二套房贷款利率申请按月等额本息的按揭贷款，年化利率5.5%，月供金额32558元，贷款期间总利息支出90.69万元。但在当前低经营性贷款利率的市场环境下，他也可以选择借助垫资公司将房产全款买下后，通过贷款中介申请经营性贷款，其中300万元的月垫资费用约6万元，中介费用约3万元。经过精心挑选，中介为其匹配了年化利率3.3%，期限为3年但可到期续贷的贷款产品，则该投资者10年内月供金额为8250元，贷款期间总利息支出99万元。加上中介费和垫资费用，融资总费用为108万元。以不到18万元的额外成本，将10年的月供金额从32558元降至8250元，且可将300万本金贷款本金延期至10年之后，这显然是一笔划算的交易。实际上，仅凭300万的10年延期，就可以覆盖18万的额外成本，因为即使按3%的贴现率（贴现率约等于再投资利率加通胀率），10年后300万的现值也仅为223.23万元，贬值近80万元。两种方案的比较如下表：

低利率的经营性抵押贷款对房产投资者产生了巨大的吸引力，加上贷款中介和垫资公司的推波助澜，经营性贷款流入楼市已成为监管部门屡禁不止的顽疾。对于银行为申请经营性贷款设置的门槛，在220个基点的利差面前，中介有足够的利润空间用于满足：投资者没有公司，可以提前为其过户一个公司；用于抵押的产证必须超过一年，可以要求投资者先还一年按揭再转换成经营贷；需要提供企业流水和贸易合同，中介名下往往有上百家公司，用于形成企业流水和签订合同.....于是，大量低利率的经营性贷款被发放给了虚假的中小企业主，真实的房产投资者。

冰火两重天矛盾的银行们

银行对于这批房产投资者是持矛盾态度的。从合规角度来讲，让经营性贷款流入楼市当然存在监管风险，稍有不慎便会受到监管的处罚。今年6月21日审计署发布的《国务院关于2021年度中央预算执行和其他财政收支的收集工作报告》披露，大型银行发放的普惠金融贷款中有24.96亿元实际流向房地产或大型集团，抽查的517户小微客户中有364户无实际经营，空壳率高达70.4%。但从满足监管普惠指标和业务发展的角度，银行又需要这批虚假的小微企业主。一方面需要在形式上满足监管对普惠小微贷款的增量要求；另一方面由于这批客户无须面临疫情下的经营风险，又属于高收入群体，其贷款资产质量显著高于真实的经营性贷款资产质量，既可以帮助银行做大资产规模，形成利润，又可以为其平衡伴随着经济下行而节节攀升的资产不良率。

为此，部分银行甚至为房产投资者量身打造了经营性贷款产品。例如某全国性股份制银行于近期非公开推出的授信长达20年，年化利率3.8%的三年期无还本续贷产品，客户还可选择先息后本和等额本息等还款方式。以贷款300万元为例，先息后本月供金额为9500元，贷款3年到期后客户无需偿还贷款本金，300万本金在20年授信到期后一次性偿还，贷款期间内总利息支出228万元；如客户选择等额本息，虽然贷款期限为3年，但银行按20年计算月供金额，3年到期后无还本且连续计算，实质上是贷款期限为20年的按揭贷款，月供金额17865元，总利息支出128.75万元。无论是先息后本还是等额本息，均明显优于市面上同期二套房住房按揭贷款。如果大型银行的经营性贷款继续维持低利率，可以预见今年将有更多的经营性贷款流向房地产，带来上海房产价格的进一步上涨。

帮助中小微企业走出疫情困境，是监管部门要求大型银行下调经营性贷款利率的初衷。但这一措施生效的必要前提，一是企业对当前经济形势和市场怀有信心，愿意贷款以扩大投资；二是贷款产品本身具有商业可持续性，能确保银行在低利率的条件下保持盈利。如果这两个前提得不到满足，措施在落地过程中难免变形走样，甚至成为其他群体满足自身利益需求的政策工具，最终得到与政策初衷背道而驰的后果。（本文为作者观点，不代表本头条号立场）