以租房为名义的合同诈骗的防范和打击

在大城市生活，房屋是刚需，因为房价高，租房就成为解决住房需求的重要方式。很多城市的土著居民在老房子拆迁之后分到多套拆迁房，存在出租房屋的需求。同时，房屋租赁市场中存在着严重的信息不对称，出租人为找租客发愁，租客又到处寻找房屋信息。因为这种信息不对称就催生了靠转租房屋赚取差价牟利的群体（俗称二房东）。然而，近些年一些不法分子也开始利用这种信息不对称从事违法犯罪活动。

前段时间一个朋友咨询我一个问题，他把房租给了一家房屋中介公司，然后中介公司转手又把房子租给了次承租人。出租人将房屋租给中介公司的价格是每月2800元，租赁期限为三年。由于租赁时间比较长，出租人同意给予中介公司三个月的免租（金）期。中介公司将房屋租给次承租人的价格为每月2100元，支付方式为每半年一付。次承租人支付半年的租金后就住进了房屋内，但中介公司在免租期满后并未向出租人支付房租。

出租人向其催收时，发现原来对接的工作人员已经离职，打中介公司负责人的电话已停机，跑到中介公司注册地查看时发现早已人去楼空。出租人遂向派出所报警，警方告知出租人他不是第一个来报警的人。无独有偶，当笔者与曾经在派出所调解部门工作的同事探讨这个问题时，他说这样的问题他遇到了不下十起。都是同样的配方，同样的套路。受害者向警方报案时，警方会以“此事属于民事纠纷”为由不予立案。

一、租房型诈骗活动的受害者：出租人OR次承租人

在房屋转租法律关系中，存在着两个合同，第一个是出租人与承租人的合同，第二个是承租人与次承租人的合同。根据《民法典》第七百一十六条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。因此，出租人在同意承租人转租的情况下，承租人与次承租人签订的租赁合同是有效的。但根据合同的相对性，出租人与次承租人之间并不存在合同关系。

在前述案例当中，承租人未向出租人支付租金已构成违约行为，出租人有权解除合同。在出租人与承租人的合同解除后，次承租人对房屋的占有属于无权占有，出租人有权收回房屋的使用权。此时，次承租人已向承租人支付了租金，同时又要失去房屋的使用权，是最大的利益受损方。在一些案例中，出租人会因为不懂法律而不知道可以要求次承租人搬离房屋，此时的受害者就变成了出租人。尽管受害者拥有通过民事起诉追究承租人损害赔偿和违约责任的权力，但承租人租赁并转租的目的就是骗取钱财，其名下通常无财产可供执行。即使次承租人胜诉，承租人也不具有履行能力，次承租人必然陷入维权无门的境地。

城市租房群体通常是刚毕业的大学生、都市白领、制造业从业人员等，相对于城市中的有房一族处于弱势地位。因为租房被骗会遭受经济损失，会降低他们的归属感获得感，甚至影响他们对于法律的信仰。更重要的是，这类行为的受害者通常不只有一个出租人，违法犯罪分子会利用同样的套路与多个出租人签订合同，在违法所得达到一定的数额后卷款跑路，虽然单个案件金额不大，涉案总额却较大。同时，因为受骗的出租人或者次承租人数量多，他们集体维权还会给社会稳定埋下隐患。因此对于这种严重扰乱房屋租赁市场的行为必须予以重拳打击。

二、租房型合同诈骗符合诈骗罪的所有要件

根据《刑法》第二百二十四条规定，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物的行为。这些行为通常包括以下特征：1、以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同；2、以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保；3、没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同；4、收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿。

在租房型合同诈骗中，转租人以租房为由骗取出租人的信任，利用免租期或者较短的租金支付周期（如一月一付）不付或少付租金，然后再以较低的价格（通常低于出租人的出租价格或者市场价格）、更长的租金支付周期（如半年一付或一年一付）将房屋出租给次承租人，在次承租人向转租人支付租金后直接卷款跑路。此种操作方式属于前述第4个特征的变种。承租人在收到次承租人支付的租金后不向出租人支付房租会导致次承租人丧失房屋使用权，次承租人遭受的损失就是承租人所获得的收益。

合同诈骗罪属于诈骗罪的一种。根据刑法，诈骗罪需要满足几个要件：侵犯的客体为公私财物所有权，客观方面表现为使用欺诈方法骗取数额较大的公私财物，犯罪主体为一般主体，主观方面表现为直接故意。

从犯罪客体上看，受害者遭受经济损失，显然客体是公私财物所有权。

从表现形式看承租人以房屋转租为名与出租人和次承租人分别签署合同，在收到次承租人支付的房租后不将钱支付给出租人，势必给出租人或者次承租人造成经济损失。虽然单个出租人或者次承租人损失金额有限，但承租人会同时与多人交易，总的损失金额较大甚至巨大。

从犯罪主体看，一些案例中是由个人作为承租人，一些案例中是由公司法人作为承租人。不管是个人还是公司都可以作为诈骗罪的实施主体。如果公司设立的目的就是实施犯罪，那么不再追究公司的刑事责任，直接追究相关责任人员的刑事责任。

从犯罪的主观故意看，按正常的商业逻辑，转租价必须要高于承租价才可能赚钱，但在前述情形中承租人高价承租低价转租，从商业上看很明显是亏钱的。承租人通常都是刚刚注册的公司，名下没有任何财产。同时，受害者人数众多，出租人收到房租的很少，在一些案例中即使出租人会收到一到两个月房租，那也是承租人为了使骗局进行下去不得已而支付的。总结来看，承租人亏钱转租，同时与多人交易，交易时钱只进不出或者只进少出，很明显主观故意就是非法占有他人的财物。

综上，假借租房骗取出租人或者次承租人的财物属于符合诈骗罪的构成要件，应当追究相关主体的刑事责任。

三、租房型诈骗罪刑事追责的难点

虽然从法律上分析前述行为明显构成合同诈骗罪，但现实中受害者通过报警追究转租人的刑事责任时，公安机关会以各种方式推脱不予立案。笔者检索裁判文书网，发现因低价转租骗取出租人或者次承租人钱财而被判诈骗罪或者合同诈骗罪的案例也很少。笔者分析租房型诈骗被刑事追责案例少的原因主要有以下几点。

1、诈骗罪多发频发公安机关怠于履行职责

近年来诈骗类的犯罪多发频发，是除危险驾驶罪（酒驾）和盗窃类犯罪之外犯罪数量最多的罪名。诈骗类的犯罪最多的是电信诈骗，因电信诈骗还会衍生出帮助信息网络犯罪活动罪。由于公安机关立案后对于破案率有考核指标，公安机关办案压力较大，本着多一事不如少一事的原则，对于打击租房型诈骗活动的动力不强。同时由于租房型诈骗活动通常有合法的外衣，与普通民事纠纷外观相似，公安机关会建议受害者通过民事诉讼的方式维护权益，因此对于刑事立案会采取推脱的态度。

2、非法转租行为穿上合法外衣举证难

租房型的诈骗活动以房屋租赁活动行为作为诈骗的手段，从形式上来看承租人与出租人和次承租人都签署了租赁合同，该行为从外观上看具有民事行为的合法外观。承租人并非完全不向出租人支付租金，在一些案例中承租人也会向出租人支付部分（1-3个月）租金，导致报案人无法证明其从事诈骗活动的事实以及非法占有的主观故意。从受害者的角度来看，他们只知道自己被骗，无从得知诈骗者是否长期、多次从事类似的活动，也无从得知承租人的实际履约能力。从单个案例来看，更符合民事违约的特征，金额上可能也无法达到刑事立案的标准。

3、公安机关立案人员法律素养不足

除了主观上公安机关不愿意按诈骗罪处理租房型诈骗之外，公安机关工作人员法律素养不足也会影响案件立案。在一些案例中，承租人并非自然人，而是有限公司。通常公安机关并不会将公司法人列为诈骗罪的实施主体。尽管刑法规定了以从事犯罪活动为目的设立的公司不追究公司的刑事责任，而是直接追究相关行为人的刑事责任，如果不深入挖掘案件事实也很难证明设立公司的目的是从事犯罪活动。只有将相关承租人多次从事同一诈骗行为，被骗人数众多，总金额较大这些情况综合起来考虑才能够证明诈骗事实和主观故意，也才能达到刑事追责的标准。

四、预防和打击租房型诈骗的建议

预防和打击租房型诈骗需要监管部门和民众共同努力。对于监管部门来说严格执行租赁合同备案制度，由于租房型诈骗的承租人是多次从事低价转租行为，通过大数据发现低价转租行为可以发现租房型诈骗活动的线索。同时备案制度的执行也会给犯罪分子心理上的震慑，使其不敢从事诈骗行为。

对于民众来说，增强法律意识和风险防范意识是防范被骗的前提。在出租房屋时及次承租人从“二房东”手中租赁房屋时，要先了解承租人的情况，查看承租人是否有被人起诉或者失信的记录。在房屋出租后，出租人要了解次承租人的情况。在出现承租人低价转租、对出租人付款周期短对次承租人收款周期长等明显不合理的情形时要有警觉性。在被骗后，要向公安机关报警，也要了解是否有其他的被骗者，统一维权的成功率要高于势单力薄。

公安机关对于租房型诈骗案件应立尽立，不应推诿塞责，通过专项治理、专项打击查处一批犯罪分子可以起到杀一儆百的作用。公安机关不作为会纵容此类违法犯罪活动，只会使犯罪活动更加猖獗。受害者在遇到公安机关不作为时，应选择通过行政复议、行政诉讼等方式督促公安机关依法履职。向媒体曝光也可以引起社会对此类活动的重视，有利于形成合力打击此类违法犯罪活动。

作者：方凯律师

‍中山大学硕士，持有深交所董秘资格证，证券从业资格证，通过中级会计职称，曾长期担任上市公司证券事务代表，在公司治理、规范运作、投融资等领域有丰富的实务经验。曾参与多起上市公司及非上市公司投融资项目，包括招商资本旗下子公司非公开发行、和晶科技战略投资上海绿联软件、中科新瑞收购无锡晶安智慧等。

「原创」一份典型借款合同范本，值得收藏

在实务中，经常遇到当事人咨询借款合同的相关问题。《借款合同》应当如何进行起草，才能明确作出意思表示，以下我们提供了借款合同范本和相关建议，供大家进行参考。

借款合同范本

甲方（出借人）：

身份证号码：

联系地址：

联系电话：

乙方（借款人）：

身份证号码：

联系地址：

联系电话：

为确保双方权利和义务，根据《中华人民共和国民法典》及其他法律法规，甲乙双方经平等协商一致，订立本合同：

第一条借款金额、用途及方式

1.1本合同项下，乙方向甲方借款的金额为【】，甲方以自有资金出借给乙方。

【企律帮提示：关于出借资金来源，实践中，对于出借人而言，比较常见的风险在于：

第一，如果出借人出借的资金来源于银行等金融机构借款且存在转贷牟利行为的（常见的情形为，出借利率高于出借人贷款利率），违法所得如果达到五十万元以上的（《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》），涉嫌构成“高利转贷罪”；

第二，如果出借人资金来源于银行等金融机构，虽然出借人出借资金利率与其从银行等金融机构获取贷款利率持平，不存在牟利行为的，借贷合同仍然会被认定无效。】

1.2乙方拟将本合同项下借款用于：。

【企律帮提示：如借款用于赌博或违法犯罪活动，将不受法律保护，合同无效，建议写明合法用途。】

1.3甲方于将出借款项直接划付至乙方指定的如下银行账户：

户名：【】

开户行：【】

账号：【】

【企律帮提示：自然人之间的借款合同为实践性合同，自实际出借时合同成立。】

第二条借款期限、利息及还款

2.1本合同约定借款期限：，如果甲方实际提供借款之日与本合同约定的借款期限起始日不符的，则以甲方实际发放借款之日为准。

2.2利息：本合同项下借款利息为：。

【企律帮提示：民间借贷约定利率不得超过“一年期贷款市场报价利率四倍”。】

2.3本金及利息还款方式：。

第三条双方权利义务

3.1甲方应在满足借款条件下，及时向乙方提供借款。

3.2甲方有权要求乙方按期归还借款本息。

3.3乙方上述借款不得用于国家法律法规、政策禁止或限制的用途；否则，由此导致的不利后果均应由乙方承担。

3.4乙方应按本合同约定使用借款并按期归还借款本息。

第四条违约责任

4.1如乙方未经甲方同意将全部或部分借款挪作他用或者逾期支付借款利息的，甲方有权单方决定提前终止借款期限，乙方应提前偿还全部借款本金，且甲方已收取的利息不予退还。若乙方未按甲方要求的时间提前偿还本金的，乙方应按照第4.2条的约定，向甲方支付违约金。

4.2乙方应按时足额向甲方归还全部借款本息并全面履行本合同项下义务。如乙方未能按时归还本金及/或利息，则须从逾期之日起就逾期未归还的本金及/或利息，按照每日按借款日利率上浮%标准计算违约金。

【企律帮提示：民间借贷约定利率、逾期利率、违约金或其他费用总计不得超过“一年期贷款市场报价利率四倍”。】

4.3甲方为实现本合同债权的所涉及的全部费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全担保费、公告费、执行费、过户费等）及由此造成的其他损失，均由乙方承担。

第五条争议解决

凡因履行本合同所发生的一切争议，双方应协商解决，协商不成的，任何一方可向出借人所在地人民法院提起诉讼解决。

第六条其他条款

6.1本合同自双方签署之日起生效。

6.2合同文首载明的联系地址，为有效的地址，可用于诉讼文书的送达。

【企律帮提示：在司法实务中，不少当事人因拒绝签收法院送达的诉讼文书或采取其他手段规避送达，导致法院只得采取公告手段送达诉讼文书，延误诉讼进程。通过在合同中明确诉讼文书送达地址，可有效避免此等情形的发生，法律依据为《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条（合同双方对送达地址作出的约定是其真实意思表示，不违反法律规定，对各方具有约束力。人民法院按照上述地址向受送达人邮寄送达应诉通知书、开庭传票等相关诉讼文书，均被退回，则诉讼文书退回之日视为送达之日，人民法院无需再以受送达人下落不明为由进行公告送达）。】

6.3本合同一式贰份，甲方、乙方各执壹份，具有同等法律效力。

（以下无正文）

甲方（签字并摁手印）：

乙方（签字并摁手印）：

乙方配偶（签字并摁手印）：

【企律帮提示：从出借人角度出发，为保障借款债权获得清偿，应要求借款人配偶在借款合同中一并签名，如果未获得配偶一方签名或事后确认的，债权人起诉要求借款人配偶承担连带责任的，面临不被支持的风险，法律依据为《民法典》第一千零六十四条第一款（“夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务”）。】

【END】

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套用“借呗”资金借给朋友，借款合同有效吗？

随着移动支付时代的到来，网络借贷平台越来越为人们所熟知。这些借款平台出借款是基于个人信用，自己借钱自己支配无可厚非，但如果从平台上借钱后再借给他人，性质就另当别论了。

裁判要旨

民间借贷中，出借人的资金必须是自有资金。若套取金融机构贷款转贷，借款合同应依法认定无效。对于出借人的损失，应考虑借款人对资金来源是否知情，有无及时还款等过错，并结合出借人转贷的过错，进行合理分担。

基本案情

李某与曹某系朋友关系。曹某因资金周转困难向李某提出借款，并承诺五天内还款。李某没有自有资金，但出于朋友感情，便想到通过“借呗”借款。李某随后明确告知曹某其出借资金来源于“借呗”，在曹某表示同意后，李某于当日通过“借呗”借款30000元（分十二期还款），并将该30000元转入曹某指定的收款账户中。后因曹某未还款，李某自行偿还了“借呗”本金，并为此支付手续费、利息4000余元。李某无奈将曹某诉至法院，要求偿还本金，支付“借呗”手续费、利息，并支付资金占用利息。

法院审理

认为

最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年第二次修正）第十三条规定：“具有下列情形之一,人民法院应当认定民间借贷合同无效:(一)套取金融机构贷款转贷的；……”李某出借给曹某的30000元系套取自“借呗”的贷款，属于套取金融机构贷款转贷，双方的借款合同应属无效。合同无效的，因合同取得的财产，应当返还，故曹某应向李某返还30000元。曹某明知李某的出借资金系自金融机构套现而仍然借用，且未按期还款，存在过错。李某套取金融机构贷款后转借，同样存在过错，双方均应承担相应责任。综合考虑双方过错程度、李某的实际损失等因素,法院酌情支持曹某向李某支付资金占用期间利息损失。对于李某偿还“借呗”的利息4000余元，由李某自行承担。判决后，原、被告均未上诉，判决已生效。

姬广锴

JIGUANGKAI

济南市历城区人民法院

华山法庭副庭长

二级法官

法官说法

“借呗”是重庆市蚂蚁商城小额贷款有限公司推出的一款个人现金借款产品，类似于虚拟信用卡。套取“借呗”的资金转借他人，属于套取金融机构贷款转贷，借款合同应依法认定无效，合同约定的利息也归于无效。朋友之间相互帮助，是人之常情，但也要量力而行。朋友之间借贷时，要注意借贷行为是否符合法律规定。倘若为了朋友套取了信用卡、银行贷款，亦或者“借呗”“微粒贷”等网络金融平台的资金而转借，一旦借款方不能及时归还该款项，出借人作不但需要承担还款责任，还需要承担因贷款而产生的手续费、利息等费用。若无法按时还款，甚至还会造成自身征信不良记录，影响生活。

特别提醒：以转贷牟利为目的，套取金融机构贷款转贷他人的，违法所得数额达到一定程度，是犯罪！

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法条链接

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条具有下列情形之一的，人民法院应当认定民间借贷合同无效：

（一）套取金融机构贷款转贷的；

（二）以向其他营利法人借贷、向本单位职工集资，或者以向公众非法吸收存款等方式取得的资金转贷的；

（三）未依法取得放贷资格的出借人，以营利为目的向社会不特定对象提供借款的；

（四）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；

（五）违反法律、行政法规强制性规定的；

（六）违背公序良俗的。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定，依照其规定。

《中华人民共和国刑法》第一百七十五以转贷牟利为目的，套取金融机构信贷资金高利转贷他人，违法所得数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金数额巨大的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金。

单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役。

来源：济南历城法院