注意！借名买的房，这些情况下可能被判给别人

日前，“用你名字买的房不一定是你的房”冲上了微博热搜，引发了网友对于借名买房的讨论。

实践中，出于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系等原因，存在借名买房的情况。

部分买房者通过“借名买房”规避购房障碍，却忽视了“借名买房”本身存在的极大法律风险。

那么，借名买房究竟有哪些坑？

1借名买房引争议

分手情侣对簿公堂

张先生与李女士原是恋人关系，因李女士不具备在京购房资格，便借用张先生的名义购买了一套房屋。房屋总价款440余万，其中首付款290余万元由李女士支付，余款150万元以张先生为主贷人，通过银行贷款方式支付，房屋登记在张先生个人名下。

双方还为此签订协议，明确约定房屋系李女士借用张先生名义购买，房屋首付款由李女士出资，房屋贷款由李女士负责偿还，两年后张先生配合将房屋过户至李女士名下。

不久后两人分手，双方因房屋过户问题产生争议，李女士停止还贷，张先生每月代李女士偿还银行贷款。后李女士以合同纠纷诉至法院，要求张先生配合房屋过户，并赔偿律师费、诉讼费、公证费等各项损失。

庭审中张先生辩称，其认可借名买房的事实，也一直在催促李女士尽快完成过户。但李女士名下已经有两套房，根据北京限购政策，不具备购房资格。因此，是因李女士自身原因未能完成过户。房屋登记在自己名下不光影响购房资格，作为房贷的主贷人，在李女士断供之后，银行一直要求还款，给其造成了巨大的心理压力。为了不影响个人征信，张先生只能先行还款，这些费用均应由李女士负担。

诉讼中，双方均表示同意将房屋过户至李女士名下，房屋剩余贷款由李女士负责偿还。在法庭辩论终结前，李女士提交了购房资质核验单，证明其具备在京购房资格。双方争议焦点主要集中于各自的损失。最终法院判决张先生配合李女士将房屋过户至李女士名下，李女士给付张先生垫付的各项费用合计十二万七千余元。

宣判后，张先生提起上诉，在二审法官的主持下双方达成和解。

法官说法

借名买房，是当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。司法实践中，由于规避购房资格限制、逃避债务、特定购房优惠、隐藏真实财产、减免税收、获取贷款或基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，借名买房合同纠纷较为普遍。在主体适格、意思表示真实且不违背国家法律、社会公共利益的情况下，借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。

本案中，双方签订了《协议》，对于借名买房关系进行了约定，以书面形式确定了房屋的实际出资人和权利人。从借名人和出借人的角度出发，该做法值得肯定，但借名买房依然存在很多法律风险。

除了本案的情况外，常见风险有：

登记人反悔，在出资人证据不足，不能证明双方之间系借名买房关系的情况下，要想取得房屋产权或收回买房款都很困难；房屋被征收，征收补偿款被登记人领取从而产生纠纷；房屋实际购买人意外死亡，导致实际继承人无法继承房产等风险。

2称父亲名下房屋系借名

儿子诉请所有权确认被判驳

李先生和顾女士夫妇育有二子一女，分别是长子李甲、次子李乙，小女李丙。二人生前购置了两套房屋，均登记在李先生名下。在二老去世后，因房产继承事宜协商未果，三子女以法定继承纠纷诉至法院。

在继承诉讼中，李甲提出，其中一套房屋虽然登记在李先生名下，但系其实际出资购买，且一直由其居住使用，其是房屋的实际权利人，该套房屋不应当作为遗产分割，并据此另案提起所有权确认之诉，要求确认该套房屋归其所有。

李乙和李丙对于李甲所述均不认可，称两套房屋均系单位分给父亲的福利分房，购房款系父亲出资，且登记在父亲名下，均系父母遗产。因两套福利房面积超标，后续补交了房屋差价款，该差价款虽系由李甲交纳，但这并不意味着李甲取得了房屋所有权，房屋仍然是父母遗产。

法院经审理认为，李甲主张涉案房屋系其借用李先生名义出资购买，应当举证证明双方存在借名买房的合意，但其并未就借名买房一节提交相关证据，应承担举证不能的法律后果。仅凭房屋出资行为不能产生对抗不动产物权登记的效力，据此驳回了李甲的全部诉讼请求。

宣判后，双方均未上诉，该判决已生效。

法官说法

关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，我国采登记生效主义的立法体例，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。仅有出资事实并不能对抗不动产物权登记的效力，也无法设立不动产物权。

在继承诉讼中，一方继承人经常会提出诉争房产系借名买房的抗辩，称虽然房屋登记在被继承人名下，但实际系其中一方继承人出资购买。在此情况下，因涉及审查遗产范围，继承纠纷案件会区分不同情况，予以不同处理。

如果当事人范围一致，继承案件中会予以吸收，一并审查处理遗产范围。如果当事人范围不一致，可由主张存在借名买房法律关系的一方当事人另案提起合同之诉或所有权确认之诉，在另案中审查借名买房是否成立，以明确房屋权属。此时继承案件仅对权属确定的遗产进行处理。

对于借名人而言，除出资事实外，主张借名买房一方当事人还需举证证明双方之间存在借名买房的约定，且该借名买房的约定不违反国家法律、行政法规的规定，在借名买房约定合法有效的情况下，法院可以判决房屋过户至房屋实际权利人名下。本案中，李甲对于借名买房法律关系的成立未能提交证据，故法院驳回了其诉讼请求。

3“借名”所购房屋被查封

借名人诉请排除强制执行被判驳

2018年，李女士为规避购房限购政策，借用弟弟李先生的名字购买了一套新房。房屋系李女士出资，《商品房预售合同》中“买受人”处的签名系李女士借用李先生的名字签署并按手印。购房后，李女士一家实际居住在房屋内，并交纳了日常水电燃气等一系列费用。但该房屋只办理了预售合同备案，未办理过户登记手续。

2020年，法院生效判决确认李先生对宏远公司负有借款债务的连带清偿义务，判决李先生向宏远公司偿还款项。因李先生未履行上述判决，宏远公司向法院申请强制执行，查封了预售登记在李先生名下的前述房屋。

2021年，李女士提出执行异议，认为其系房屋的实际权利人，法院作出裁定，驳回李女士的异议请求。李女士不服该裁定，提起执行异议之诉，以房屋系借用李先生名义购买并登记在李先生名下为由，主张涉案房屋归其所有，并据此主张其有权排除强制执行。

法院经审理认为，现涉案房屋尚未办理不动产权属登记，李女士基于借名购房合同关系直接诉请确权缺乏法律依据。至于李女士对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，即使李女士主张的借名购房属实，李女士与李先生之间成立的也是借名购房合同关系，李女士据此就涉案房屋享有的也仅是请求李先生履行出名人义务的债权，该债权不应优先于宏远公司的债权得到保护，并据此驳回了李女士的全部诉讼请求。

宣判后，李女士提起上诉，二审维持原判。该判决已生效。

法官说法

基于借名买房合同，能否直接请求确认享有物权？在司法实践中，对于借名人以出名人为被告提起诉讼，直接要求确认房屋归其所有的，通常不予支持。但要求出名人履行借名买房合同，办理房屋过户登记手续，如果符合登记条件的，可以予以支持。

原因在于，借名人享有的并非排他的物权，而是基于合同约定的债权。在借名买房合同纠纷中，应区分内部法律关系和外部法律关系，借名人基于借名买房合同，即内部法律关系取得债权请求权，但不能对抗权利登记人与他人之间的外部法律关系。

本案中，即便李女士主张借名买房属实，但其基于借名买房产生的也只是债权请求权，并不能产生物权变动的结果，也不足以对抗宏远公司享有的强制执行的债权，因此，其要求排除对案涉房屋强制执行的诉请不能成立。

来源：石家庄普法

开发商破产，一审法院判：购房合同解除，购房者要继续向银行还贷；二审法院：撤销一审判决！

一审判决

个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。根据上述合同约定，无论许某征、张某云与开发商永欣公司的商品房买卖合同是否解除，均不影响该合同的效力，许某征、张某云作为合同的相对方，仍应按照合同约定履行还款义务。

二审判决：

许某征与永欣公司间的商品房买卖合同履行过程中，永欣公司因进入破产清算程序而无法向许某征交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许某征、张某云据此主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。根据前述规定，永欣公司应承担剩余贷款的还款责任。

个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。该条款系招行南湖支行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容，加重了许某征、张某云的责任，该条款对许余征、张宏云不具有拘束力。

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书

(2021)浙04民终1597号

上诉人(原审被告、反诉原告)：许某征。上诉人(原审被告)：张某云。二上诉人委托诉讼代理人：邢东，上海中联律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：顾雄伟，浙江兴嘉律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：招商银行股份有限公司嘉兴南湖支行。委托诉讼代理人：沈金华，浙江凯信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵啸晨，浙江凯信律师事务所律师。

上诉人许某征、张某云因与被上诉人招商银行股份有限公司嘉兴南湖支行(以下简称招行南湖支行)金融借款合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院(2020)浙0402民初7990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

许某征、张某云上诉请求：1．撤销原判第二、三、五项，依法改判驳回招行南湖支行全部诉讼请求或发回重审；2．本案诉讼费由招行南湖支行承担。

事实和理由：1．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。房屋出卖人嘉兴永欣建业有限公司(以下简称永欣公司)已进入破产清算程序，与许余征的商品房买卖合同解除，许余征购房目的无法实现，有权解除借款及担保合同。一审法院认为解除原因是合意，回避了购房人依司法解释直接行使合同解除权的规定。2．由于房屋买卖合同和购房借款及担保合同均已解除，合同目的无法实现，一审法院认为合同目的已实现，违背常识，违反法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故应由永欣公司向招行南湖支行返还剩余部分贷款本息，这既可避免诉累，也保障了招行南湖支行的合法权益。3．永欣公司对款项返还、抵押权涤除等方面有密切关系，应追加其为第三人。张某云向一审法院表述了答辩意见，并非未作答辩，一审法院驳夺了张宏云的诉讼权利。

招行南湖支行辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分。招行南湖支行的合同义务是发放贷款，有关房屋质量、价格、权属纠纷，与招行南湖支行无关，个人购房借款及担保合同中有明确约定。许余征、张宏云以其无法取得相应房产所有权为由，不按约归还贷款本金及利息，招行南湖支行有权宣布合同提前到期，并收回全部的贷款本息。

招行南湖支行向一审法院起诉，请求许某征、张某云：1．归还借款2156721.77元，并支付利息47379.96元(自2019年10月1日起暂计算至2020年3月2日，要求按合同约定计算至款项实际还清之日止)；2．赔偿实现债权的律师费33000元；3．以抵押财产对上述债务承担抵押担保责任，招行南湖支行对抵押财产享有优先受偿权；4．承担本案诉讼费。

许某征向一审法院反诉，请求：1．确认许余征与招行南湖支行之间签订的《个人购房借款及担保合同》(合同编号8140424234003)解除；2．判令招行南湖支行返还许余征已付贷款本息合计2727315.16元；3．招行南湖支行负担反诉案件受理费。

一审法院认定，2014年4月29日，许某征、张某云因购房所需，向招行南湖支行申请借款392万元，双方签订《个人购房借款及担保合同》一份，合同约定：贷款金额392万元，贷款期限自2014年4月29日至2024年4月29日止，贷款利率按年利率7.5325％计算；贷款归还方式为按月等额还本付息；若许某征、张某云未按合同约定按时足额偿还贷款的，招行南湖支行有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50％罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；许某征、张某云以购买的浙江省嘉兴市某雅苑1幢2号提供抵押担保；抵押担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费及招行南湖支行实现债权的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费)等；若许某征、张某云未按合同约定按时还本或付息的，招行南湖支行有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。该合同第53条以加黑加粗字体载明：借款人、抵押人及保证人确认贷款人(即抵押权人)对本合同中有关免除或限制贷款(即抵押权人)责任、贷款人(即抵押权人)单方面拥有某些权利、增加借款人、抵押人及／或保证人责任或者限制借款人、抵押人及／或保证人权利的条款，均已向借款人、抵押人及保证人进行了提示和说明，借款人、抵押人及保证人已明确全面理解相关条款含义。该合同签订后，许某征、张某云以其所购的浙江省嘉兴市某小区1幢2号办理抵押预告登记。

招行南湖支行于2014年6月18日向许某征发放了贷款392万元，许某征收到后将该款用于支付上述欲购买房产的购房款。许某征自2019年10月1日起未按时足额归还贷款本息，截至2020年3月2日，结欠招行南湖支行借款本金2156721.77元、利息(含逾期利息、罚息等)47379.96元。招行南湖支行为实现债权支付律师费33000元。

许某征称，许某征与开发商永欣公司于2014年4月23日签订《浙江省商品房买卖合同》，由许某征向永欣公司购买位于浙江省嘉兴市秀洲新区某小区1幢2号预售商品房。许某征与招行南湖支行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款392万元用于支付除购房首付款以外的其余购房款。但2018年6月5日，浙江省嘉兴市秀洲区人民法院受理永欣公司破产清算，指定浙江子城律师事务所担任破产管理人，管理人于2019年8月18日书面通知许余征，因逸林雅苑项目未竣工验收，房屋也不符合交付条件，合同无法继续履行，双方间合同解除。许某征确认解除商品房买卖合同，并向管理人申报了对永欣公司的债权。在《个人购房借款及担保合同》签订、招行南湖支行发放贷款后，许某征共计归还借款本息2727315.16元。招行南湖支行对还款金额无异议。

一审法院认为，本案系金融借款合同纠纷。双方签订的《个人购房借款及担保合同》系当事人真实意思表示，权利义务明确。现许某征、张某云未按约还款，招行南湖支行依照合同约定宣布借款提前到期，鉴于许某征也提起反诉要求解除该合同，故对合同解除予以确认。但需特别指出的是，许某征签订合同的目的就是为了获取贷款以弥补其购房资金不足，现招行南湖支行已按约发放贷款，许某征、张某云在商品房买卖合同项下应支付的购房款也得以支付完毕，故许某征、张某云签订合同的目的已经实现，而非所谓“不能实现”。一审法院确认合同解除是基于双方在实质上一致同意，而非基于所谓合同目的不能实现。

双方对合同解除后的款项返还存在两部分争议，即：一、剩余未清偿借款本息许某征、张某云是否还应继续向招行南湖支行履行清偿义务；二、借款期内已还款项招行南湖支行是否应当返还许某征、张某云。

对此一审法院认为：首先，合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。而该合同第53条也以加黑加粗字体载明，有关免除贷款人义务及增加借款人义务的条款均已向借款人、抵押人及保证人进行了提示和说明，借款人、抵押人及保证人已明确全面理解相关条款含义。故应认定为招行南湖支行已就该合同的格式条款向许某征、张某云履行了提示、说明义务，且许某征、张某云已理解并同意该条款内容，双方已就条款协商一致，对双方具有约束力。根据上述合同约定，无论许某征、张某云与开发商永欣公司的商品房买卖合同是否解除，均不影响该合同的效力，许某征、张某云作为合同的相对方，仍应按照合同约定履行还款义务。

其次，许某征、张某云主张贷款人只能向房屋出卖人永欣公司主张债权、许某征和张某云不必继续还款以及要求招行南湖支行退还已还本息款项的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款，该条款规定为“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，该条款规定的是房屋出卖人在此种情况下所应承担的义务，但从中不能直接反推出贷款人因此就丧失了依照与借款人的生效合同约定而要求借款人还款的权利，司法解释的此项规定与合同的规定并不矛盾，许某征、张某云的相关主张缺乏依据。

综上，许某征、张某云未按约还款已构成违约，招行南湖支行有权要求许某征、张某云清偿剩余结欠借款本息。招行南湖支行主张的实现债权费用，亦符合双方约定及浙江省律师服务收费标准，予以支持。许余征、张某云已偿还的借款本息属于其依照合同本就应当负有的还款义务，招行南湖支行依照合同约定收取许余征、张某云的还款，具有事实和法律依据，许某征、张某云无权要求返还。

关于招行南湖支行主张的抵押权，一审法院认为，涉案房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国民法典》以及涉案法律事实发生时仍有效的《中华人民共和国物权法》的相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。也就是说，抵押权预告登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，招行南湖支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。故招行南湖支行主张在抵押权范围内对债权金额优先受偿，缺乏事实依据，不予支持。另外，由于引起本案争议的法律事实发生于民法典施行以前，且当时的法律对此有规定，故适用当时法律的规定。诉讼中，张某云经合法传唤未不到庭参加诉讼，视为放弃一审抗辩权利，依法可以缺席判决。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：

一、确认招行南湖支行与许某征、张某云签订的《个人购房借款及担保合同》解除；二、许某征、张某云于判决生效之日起十日内立即归还招行南湖支行借款本金2156721.77元并支付相应利息47379.96元(自2019年10月1日暂计算至2020年3月2日，此后按合同约定计算至实际清偿之日止)；三、许某征、张某云于判决生效之日起十日内赔偿招行南湖支行为实现债权支出的律师费33000元；四、驳回招行南湖支行的其他诉讼请求；五、驳回许某征的其他反诉请求；如果许某征、张某云未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费减半收取12348元、保全申请费5000元，合计17348元，由许某征、张某云负担；反诉案件受理费减半收取14334元，由许某征负担，于判决生效后七日内缴纳。

二审中，当事人未提供新的证据。

本院经审理查明，2014年4月23日，许某征与永欣公司签订浙江省商品房买卖合同，许某征向永欣公司购买位于浙江省嘉兴市秀洲新区逸林雅苑1幢2号预售商品房。许某征与招行南湖支行签订个人购房借款及担保合同，贷款392万元用于支付除购房首付款以外的其余购房款。2018年6月5日，浙江省嘉兴市秀洲区人民法院受理永欣公司破产清算，指定浙江子城律师事务所担任破产管理人，管理人于2019年8月18日书面通知许某征，因逸林雅苑项目未竣工验收，房屋也不符合交付条件，合同无法继续履行，双方间合同解除。许某征确认解除商品房买卖合同，并向管理人申报了对永欣公司的债权，招行南湖支行也向管理人申报了债权。其余与一审法院认定的事实一致。

本院认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许某征、张某云应否承担剩余贷款的还款责任。

许某征向永欣公司购买房屋，双方签订商品房买卖合同；许某征、张某云为支付购房款，与招行南湖支行签订个人购房借款及担保合同，招行南湖支行发放的贷款作为购房款由永欣公司收取，此后许某征依约归还了部分贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。许某征与永欣公司间的商品房买卖合同履行过程中，永欣公司因进入破产清算程序而无法向许某征交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许某征、张某云据此主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。根据前述规定，永欣公司应承担剩余贷款的还款责任。

个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。该条款系招行南湖支行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容，加重了许某征、张某云的责任，该条款对许某征、张某云不具有拘束力。故招行南湖支行提出的由许、张归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立，不予支持。另外，许某征上诉状中提出撤销原判第五项的上诉请求涉及其一审的反诉，然许某征于2021年7月26日明确表示其反诉部分的上诉费不再缴纳，故按其撤回反诉部分的上诉处理。

综上，许某征、张某云的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：

一、维持浙江省嘉兴市南湖区人民法院(2020)浙0402民初7990号民事判决第一项、第五项；二、撤销浙江省嘉兴市南湖区人民法院(2020)浙0402民初7990号民事判决第二项、第三项、第四项；三、驳回招商银行股份有限公司嘉兴南湖支行的诉讼请求。

一审本诉案件受理费减半收取12348元、保全申请费5000元，合计17348元，由招商银行股份有限公司嘉兴南湖支行负担；反诉案件受理费减半收取14334元，由许某征负担。二审案件受理费24967元，由招商银行股份有限公司嘉兴南湖支行负担。均于判决生效之日起七日内缴纳。本判决为终审判决。

二○二一年八月二日

整理自:烟雨法明

“假离婚”买房时代5月终结？央行回应了 还涉及水电费、被贷款

资料来源：央广网、第一财经

近段时间，关于新版个人信用报告将上线的消息引发高度关注。央行昨天澄清，目前征信系统升级优化工作仍在进行当中，并无明确的上线时间表。

那么，围绕着外界对于新版征信报告的种种猜测，到底哪些是真哪些是假？新版征信报道又可能出现怎样的变化？

新版征信报告暂无明确上线时间

近年来，个人的征信意识也在不断提高。征信系统（即金融信用信息基础数据库）已成为我国重要的金融基础设施，在促进金融交易、降低金融风险、帮助公众节约融资成本等多方面发挥了重要作用。

2006年，全国集中统一的企业和个人征信系统正式上线。中国人民银行征信中心具体负责建设、运行和维护征信系统。

信用报告已成为反映企业和个人信用行为的“经济身份证”。该负责人介绍，目前，个人和企业征信系统已采集9.9亿自然人、2591.8万户企业和其他组织的信息，分别接入机构3564家和3465家，年度查询量分别达到17.6亿次和1.1亿次。

在此背景下，为更好地满足金融机构和社会各界的征信需求，征信中心适时启动了新一轮的系统升级优化工作，即各界所说的二代征信系统建设工作。

近期有消息称，新版个人征信系统将于5月上线。4月22日，据中国人民银行消息，中国人民银行征信中心有关负责人就征信系统建设相关问题答记者问，对于外界普遍关注的征信系统的优化升级问题作出解答。

该负责人介绍，目前征信系统升级优化工作仍在进行当中，并无明确的上线时间表。金融机构和社会公众查询的信用报告没有变化，不是所谓的新版信用报告。

拟推出的新版信用报告与目前的信用报告版本相比，增加了一些信息，如：个人基本信息中增加了国籍等信息，信贷信息中增加了共同借款、个人为法人担保、法人为个人担保等信息。另外，新版信用报告的信息更新频率将进一步提升。按照相关要求，征信信息应当在变更后T+1向征信中心报送。

水电缴费信息暂不采集

央行征信中心有关负责人介绍，目前，征信系统尚未采集个人水费、电费缴费信息。

征信中心自2006年开始探索采集反映个人信用状况的“先消费后付款”的公用事业缴费信息，目的是扩大征信系统的覆盖面，为更多的有经济活动的个人建立信用档案。与现行信用报告的模版一样，新版信用报告设计了水、电、电信等公用事业缴费信息的展示格式，但在实际采集时，征信中心将与相关数据源单位协商，并将严格落实《征信业管理条例》有关规定，在数据源单位取得信息主体授权同意后才报送数据。

但在具体的推进过程中，我国的授信现状与数据质量要求间仍存差距。以水电缴费信息为例，如水电燃气相关费用是租户缴纳，相关账户的准确还款记录以及逾期还款情况能够真实准确的记录在当事人名下，仍是难题。

此外，由于公用服务提供商先期服务不到位造成的消费者欠费或逾期缴费，也对缴费行为的界定带来了争议。

根据国际实践和全球趋势，公用事业“先消费后付款”的缴费信息，一定程度上能反映借款人的偿还意愿，特别是没有或信用记录较少的信息主体，有助于这些主体获得信贷。

从我国情况看，目前仍有4.6亿自然人没有信贷记录。对这部分人群，在征得其本人同意的前提下，采集“先消费后付款”的公用事业缴费信息，有助于帮助更多缺少信贷记录的个人建立信用记录，帮助放贷机构评估其信用风险，促进其获得融资、降低融资成本。

因此，与现行信用报告的模版一样，新版信用报告设计了水、电、电信等公用事业缴费信息的展示格式，但在实际采集时，征信中心将与相关数据源单位协商，并将严格落实《征信业管理条例》第十三条“采集个人信息应当经信息主体本人同意，未经本人同意不得采集”规定，在数据源单位取得信息主体授权同意后才报送数据。

信用报告展示的

“还款记录”2年变5年

央行表示，新版个人信用报告设计展示“5年还款记录”（包括还款状态、逾期金额），现行个人信用报告也展示了5年的还款记录，只是展示方式略有差异。

对此，业内人士解释，现行信用报告的还款记录是展示2年时间，不良信息（例如逾期、呆账等）则展示5年，而新版的还款记录和逾期记录一样，都保存5年。

对于一时疏忽等造成的逾期记录，央行表示，将切实维护信息主体重建信用记录权。“征信系统建立信用信息修复机制，对个人不良信息的保存期限，自不良行为或者事件终止之日起为5年，超过5年期限后从信用报告中删除。”

“假离婚”买房行不通了？

不久前，在有关“新版信用报告对消费者的影响”等解读中，有观点称，夫妻双方买房共同还款，会有一方是主贷款人，另一方的征信报告则不会显示这笔房贷的信息。而新版信用报告上线后，夫妻双方买房，离婚后非主贷人也属于有房有贷。

新版征信报告中，将增加“共同借款”的信息。央行表示，所谓“共同借款”是指一笔贷款由两个或两个以上借款人共同承担连带偿还责任的借款。一方面，根据国际征信实践，共同借款信息会同时展示在每个借款人的信用报告中，金融机构在评估借款人信用风险时会把共同借款信息考虑在内。

另一方面，按照《中华人民共和国民法通则》第八十七条的规定：“负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务”。因此，有必要将共同借款信息展示在每个借款人的信用报告中，真实、准确反映借款人的信用状况。

不过，离婚后可能会失去首套房贷款资格的观点并不绝对。

征信记录的是事实，而事实的依据是合同，如果合同借款人是夫妻两人，则会体现在双方的征信记录中，如果合同借款人是一个人那么征信记录就显示为一个人。此外，征信信息中有婚姻状况这条信息，而金融机构可以以此触及到合同。

中国人民银行征信中心副主任王晓蕾表示，现行征信报告尽管没有直接反映共同借款，但相关信息还是会提供给金融机构。征信报告会如实反映主体的借贷信息、婚姻状况。夫妻双方财产共有，债务共有。在征信系统优化升级过程中，一笔贷款将会以更直接的方式展示在借款主体名下。如果今后因为离婚，原有的借款合同主体发生变化，那么征信中心将会根据金融机构报送的信息及时更新。

这也意味着，如果离婚后一方不承担相关债务，那么其征信报告上也会如实记录。如果征信报告上的信息滞后，则用户可以及时通过在金融机构去更新自己的状况。

“被贷款”可以申请更正

随着网络借贷的发展，一些个人在不知情的情况下被借用“被贷款”，影响自己的信用记录。

对此，王晓蕾指出，发生这种情况时，可以申请提出异议，征信中心会找到金融机构进行判断，如果当事金融机构愿意修正征信中心就会及时进行更正。如果关于当事人是否知情与金融机构之间产生争议，最好的做法是去法院进行诉讼。征信中心无法自行判断，会根据法院的判决进行修正。

央行统计显示，2018年，征信中心共受理个人异议申请4.1万笔，异议回复率99.6％，异议解决率99.2％。

仍有许多个人、企业对法律合同中签字的法律后果意识不强。王晓蕾提醒，无论是个人还是企业，要充分认识到自己的名字写到法律合同上会有什么影响。在多年观察中，社会公众对于这一责任的意识仍然不强。一些企业在不了解担保后果的情况下为其他企业作担保，结果把自己企业搭了进去。

征信中心提醒，要保管好个人身份证件，身份证件复印件应注明用途；保管好个人信用报告，不随意丢弃信用报告，不要轻易把信用报告提供给其他商业机构；在公共网络查询、保存信用报告后要及时删除。

提醒信息主体注意个人信用信息保护

目前，公众关于个人信息的争议主要集中于信息主体对个人信息的所有权问题，而且随着个人征信报告采集信息范围的不断扩大，个人信息保护问题也日益被关注。央行征信中心也就何如保障信息主体的合法权益进行了回应，并提醒信息主体注意个人信用信息保护。

1、维护信息主体的同意权

央行征信中心一方面会督促金融机构履行授权义务，合规报送数据，另一方面会严格规范机构用户的查询行为，加大对违规查询的监测力度。

2、维护信息主体的知情权、异议权、更正权及重建信用记录权

根据《征信业管理条例》规定，信息主体认为征信机构采集、保存、提供的信息存在错误、遗漏的，有权向征信机构或信息提供者提出异议，要求更正。征信机构或者信息提供者收到异议，应按照国务院征信业管理部门的规定对相关信息作出存在异议的标注，自收到异议之日起20日内进行核查和处理，并将结果书面答复异议人。

信息主体有权每年两次免费获取本人信用报告，如果对信息存在异议，可提出申请，征信中心会同金融机构开展异议处理工作，信息主体可得到信息异议处理和更正服务。同时，央行征信中心再次明确个人不良信息的保存期限为5年。

3、保障信息主体信息安全

个人征信报告涉及到了信息主体教育、职业、信贷和公共记录等各方面的信息。央行征信中心表示会严防信息泄露风险，保障信息安全。

4、个人应注意保护信用记录安全

对于信息主体如何保护个人信用记录安全，央行征信中心强调应注意保护个人身份证件、保管好个人征信报告、公共网络保存和查询的信用报告要及时删除。

本文源自中国基金报

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