警惕“钱房两空”！绍兴二手房业主遭遇尾款诈骗，涉案金额过亿

隋女士去年12月以249万元的价格出售浙江绍兴世纪星城一套房子，今年4月7号为尾款支付的最后期限，然而没等来尾款支付，却等来中介涉嫌合同诈骗的消息，而忙着置换房子的她，已经买下另一套房子，原本指望这套房的尾款支付首付，而如今尾款已不知去向。

“这日子没法过了，新买的房子最近已经交房，首付都是借的，而之前卖的世纪星城这套房子尾款一直未到账，导致已累计负债275万元，加上车位贷、保险等，每月要还两万多，压力巨大。”隋女士称。

打算卖掉大房子，换小房子给儿子作婚房的朱先生老两口，也曾跟中介提出要参与按揭贷款过程，然而中介信誓旦旦个人担保以后，还是没能堵住风险，中介最终还是绕开了朱先生，让银行将尾款打到买家而非朱先生账号，随后转到中介指定的4人账户，导致尾款无法追回。

“去办手续的时候我们也再次确认了付款方式是首付+按揭，然而在我们过户不到一个月就出事了。”朱先生称，本来卖房的钱准备给儿子置办婚房，已经交了定金10万元，现在因为尾款收不到，婚房也买不了了，定金也打了水漂。

据记者不完全统计，该起案件涉及房产成交金额已过亿，几十户家庭受波及，尤其部分已经过户、房产已经给被抵押贷款的二手房业主，如今面临房子未来可能被拍卖，“钱房两空”的境地。目前当地公安局已立案侦查，但尾款想要追回来，恐怕已经难上加难。

“消失”的尾款

多位受骗业主告诉记者，合同明确约定过户当天之日起120天内，买方银行按揭一次付剩余房款给卖方，然而在房产过户以后，卖家一直未收到尾款，直到今年4月份才发现中介的“猫腻”。

他们的房产在过户以后进行的步骤已经远远脱离卖房业主预想的“轨迹”。由于这些二手房交易存在未办理资金监管的漏洞，他们的房产被疯狂抵押给各类机构套取贷款，直到卖家给买家打电话询问贷款是否已经发放，而买家回复早已放贷款时，卖房的业主们才意识到尾款已经不知所踪。那么房子抵押给了谁，贷款资金又进了谁的腰包？

记者从多位业主了解到，有些业主的房产在过户后马上被抵押给了民间借贷公司，有的业主的房产被抵押给银行办理贷款。无一例外的是，这些贷款资金均未打给卖房业主，要么打进了买方账户，要么打给了第三方。钱款的最终流向均指向中介指定的账户，而中介并未将尾款打给卖家。

原来，买家并不是真买家。为了方便操作，中介介绍的买家均为代持人，由于代持人普遍抱着只是在买房交易过程中代持一下配合办手续的心理，普遍未深究贷款资金的去向，只是按照中介的“指示”进行操作，直到有的卖家打电话询问贷款是否放款，或者被告知中介“暴雷”后，才知道贷款资金并未转给卖家。代持人之所以愿意代持，主要是由于中介许诺一些好处，比较介绍装修业务，或者直接给数额不等的好处费。部分代持人并非当地人，而是经人介绍，从外地赶过来配合办理手续。

隋女士向记者提供的《浙江二手房买卖合同》、《房屋买卖（居间）合同》显示，该笔成交价249万元的二手房交易，付款方式选择的是首付+按揭，其中首付75万，其余房款174万应于过户当天之日起120天内，买方银行按揭一次付给卖方。

然而在房产去年12月过户后，并没有按照合同约定去申请按揭贷款，据买方（代持人）周先生透露，过户以后房产很快抵押给了民间借贷，从民间借贷人员处获得180万贷款，贷款到账后中介让买方转给了几位中介公司人员。该笔民间借贷到期后，中介曾经再次联系民间借贷借180万，偿还上一笔民间借贷，直到3月份才从稠州银行绍兴分行申请到200万抵押贷款。

“当时贷款放款以后，稠州银行的贷款经理就拿着我的手机把这笔200万的贷款资金转给了一个叫王栋成（谐音）的人。”买方（代持人）周先生称。

原本一笔正常的二手房交易，合同也约定了“首付+按揭”的付款方式，然而房产过户后流程彻底“失控”，转手就被中介操作拿去抵押做民间借贷“套取资金”，随后通过接力贷款的方式避免风险暴露，而资金早在第一笔贷款到账时就被转走。卖家隋女士后来从稠州银行绍兴分行了解到，从稠州银行绍兴分行申请的该笔贷款也并不是按揭贷款，而是经营性贷款。

不止一位卖家的房产在过户后被拿去抵押申请经营贷款。记者从一位买方（代持人）处获得的一份与工行绍兴分行签订的名为《网贷通循环借款合同（适用于个人网贷通业务）》的贷款协议显示，该笔贷款约定本合同项下贷款用途为日常经营、购货，该笔循环贷款额度为215万元，期限至2025年3月16日，同时工商银行绍兴分行还跟买方签了《个人借款最高额抵押合同》。这意味着该笔贷款为一笔期限3年的经营贷款。

“中介告诉我，代持3年后给我20万（好处费），想着三年很快就过去了，没想到出了这事。”上述代持人告诉记者。

另一位买方（代持人）胡先生称，他代持的两笔房产交易，其中一套房子申请了民间借贷，另一套抵押给银行申请了抵押贷款。银行贷款放款后胡先生被要求签了个字，然后贷款资金转给了第三方，并且还给第三方支付了费用。

“中介跟我们说银行贷款用来还房东（卖家）的尾款，直到房东打电话来问我们才知道房东没有收到尾款。”胡先生称。

谁是“黑中介”

据部分涉案房产的卖方和买方描述，也有部分房产抵押给银行申请了住房按揭贷款，买方（代持人）徐女士告诉记者，银行客户经理告诉她该笔贷款为按揭贷款，贷款放款后打到了她的账户，她按照中介的“指示”将钱转给了另外一个人。后来她从转账的柜台回单上看到，收款方为一位吴女士的账号，据她了解，这位吴女士是中介的家人。

一位在建行贷款的买方（代持人）的贷款截图显示，当时申请的贷款的名称为“中长期个人商品再交易住房贷款”。建行网站显示，个人再交易住房贷款俗称“二手房贷款”，用于支持个人在中国大陆境内城镇住房二级市场购买各类型住房。

无论是按揭贷款还是个人经营贷款或民间借贷，据受害人描述，放款后钱经过买家或第三方账户均大部分最终流向了中介相关人士账户。本应作为购房余款付给卖家的贷款资金并未打给卖家，导致几十户卖家迟迟未收到尾款，仅收到3成首付，7成购房余款则不知去向。

记者获得的一份受害人自发登记的名单显示，表格登记了37户受害人，涉及尾款合计6902.65万元，抵押贷款金额合计7244万元，涉及房产成交价合计过亿。涉及的银行包括建行、工行、邮储银行、中行、恒丰银行、稠州银行等多家银行的分支机构，还有部分房产尚未办理抵押贷款，未统计在内。

随着120天的尾款支付期限到期，很多卖房者意识到被骗去找中介要钱，然而此时钱款已不知去向，得到的答复是钱已用于周转。涉及的中介包括绍兴柯桥硕诚房地产咨询服务部、绍兴市柯桥区弘亨信息咨询服务部等。启信宝显示，绍兴柯桥硕诚房地产咨询服务部成立于2021年7月21日，经营者为胡春辉；绍兴市柯桥区弘亨信息咨询服务部成立于2021年12月29日，经营者为方雨，注册资本10万人民币。

后来一些受害人了解到，中介有多个营业执照，但为同一班人马，老板姓谢。他们的尾款可能已被中介挪去炒房，但目前可能资金链已断裂。事实上，有部分受害人在更早的时候尾款付款期限已到期，但由于到期后中介给他们分期付款，所以受害人选择了沉默，因此后续陆续有更多人掉入中介的“陷阱”。

本应作为购房余款付给卖家的贷款资金最终去向不明，部分卖家质疑银行流程，是否切实做好贷款“三查”（贷前调查、贷中审查、贷后检查）；二手房贷款打给买家账户而非打给交易对象即卖家，是否违反受托支付规定。

随着中介“出事”，代持人逐渐无法从中介获得每月支付贷款利息的资金。因6月未付利息，部分代持人已收到银行宣布融资提前到期的通知书。

而不少卖家在卖房同时也在置换新的房产。现如今因尾款未收到，新购置房产交易要么面临违反合同约定的风险，要么因此负债累累不堪重负。此前部分卖家为了“赎红本”配合办理过户，曾借钱归还房产此前的贷款，再加上部分卖家连新购房产的首付资金来源也是借款，已因此负债累累。

谁来承担尾款损失？

随着报案的受害者越来越多，今年4月份当地公安局以中介涉嫌合同诈骗已立案侦查。目前当地公安的回复是案件正在侦办中，未提供更多信息。

相比而言，有部分卖家虽然已过户，但尚未办理抵押已属幸运，至少房产尚未被从银行或民间借贷机构套出贷款资金。而对于房产已经抵押被套走贷款的卖家而言，则面临“钱房两空”的悲惨境地。部分卖家被银行告知，因无人偿还贷款，房产后续或将被拍卖。

那么卖家如何尽量挽回损失？周泰律师事务所高级顾问曹莉告诉记者，既然公安已经立案，说明属于刑事案件，只能靠公安机关追赃挽回损失。建议受害人将交易材料、损失金额等提供给公安，并且可以给公安提供诈骗分子的财产线索，以助公安追回更多赃款尽量挽回损失。

“但从以往此类受害人较多的诈骗案件来看，通常往往钱已经不知去向，能追回的金额可能远远小于损失金额。”曹莉称。

除了浙江绍兴外，今年浙江台州、重庆等地也出现了类似的诈骗案件。利用二手房交易过程中的漏洞进行诈骗的案例越来越多，如何来避免在二手房交易过程中遭受损失呢？

曹莉表示，首先一定要选择大中介进行二手房交易，相对而言更为正规，小中介通常相对没那么规范。其次一定要交易双方本人当场，确认交易的真实性。

由于该起诈骗主要是由于未做资金监管，导致房产过户后的环节失控出现风险，专注房地产领域的大成律师事务所律师刘子孺提醒大家，二手房交易一定要做资金监管，按照流程，卖家要等到买方拿到按揭贷款的贷款承诺函才去过户，并且过户以后还要紧盯房产是否抵押给该银行，即确认后续流程是否按银行按揭贷款流程走，同时要密切关注贷款何时发放，直到收到尾款为止。

最后提醒大家，代持人冲着中介许诺的好处费替中介假扮“买方”，由于购房余款欠条以及抵押贷款协议均由代持人签字，也给代持人带来了巨大的法律风险。因此不要轻易代替别人在借款协议上签字，稍有不慎就可能因此背上巨额债务。（编辑：周炎炎）

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夫或妻一方擅自将共有房屋设定抵押，另一方只能“自认倒霉”？

问题的由来

按照婚姻法的相关规定，夫妻关系存续期间购买的房屋，除非特别约定，即便登记在夫妻一方名下也应当认定为夫妻共同财产。

按照担保法司法解释第54条的规定，共同共有的财产设定抵押，应当征得共有人的同意，未经共有人同意擅自设定抵押，抵押无效。

实务中，对于登记在一人名下的房屋，不动产登记部门在办理抵押登记时目前有两种做法，

第一种：登记在谁名下谁来办理抵押登记即可，无需其配偶出面即可办理抵押登记；

第二种：即便登记在一方名下，也需要其配偶出面一同办理抵押登记，其配偶需书面同意办理抵押登记。

这两种做法里，尤其是第一种做法，很容易出现夫妻一方未经配偶同意擅自将共有房屋抵押的情形，银行等信贷机构一旦接受抵押，潜藏着比较大的法律风险。

共同财产抵押风险是房抵贷业务中的一类常见风险，该风险主要涉及到以下几个法律问题：

第一，房抵贷业务中，如果夫妻一方未经配偶同意，擅自将登记在其名下的共有房屋设定抵押，相应抵押是否有效？

第二，担保法司法解释第五十四条中“其他共有人知道或者应当知道而未提出异议”在实践中如何判定？

第三，能否基于夫妻（或父子等）关系认定其共有人知道或应当知道抵押的事实？

第四，共有人签字的真伪是否影响抵押的效力？

第五，实践中对于抵押权善意取得的认定标准？

第六，银行、小贷公司等专业机构是否负有更高的注意义务？

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相关法律规定解析

（一）婚姻关系存续期间购买房屋的权属问题

根据《婚姻法》第17条规定：

“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”

根据上述规定，除非夫妻双方选择了分别财产制，否则，应认定在婚姻关系存续期间所得财产均属夫妻共同财产。也就是说，婚姻关系存续期间以共同财产购买的房屋，即便登记在一方名下，除非夫妻双方选择了另有约定，否则，相应房屋应当认定为夫妻共同财产。

（二）共有财产设定抵押问题

根据《担保法司法解释》第五十四条的规定，按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。据此我们可以得出如下结论：

1、按份共有以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。

共有分为按份共有和共同共有，根据上述规定，如果是按份共有的话，按份共有人可以以其共有财产中享有的份额设定抵押，抵押有效。实践中，房屋按份共有的情况虽然有，但不多见，本文不展开讨论。

2、共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。

如果是共同共有，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。婚姻关系存续期间以共有财产购买的房屋，登记在一方名下，如果没有另外约定，则应当认定为属于夫妻共同财产。这样的房屋在设定抵押时，无论登记部门办理登记时如何要求，都应当取得其他共有人的同意，否则，有被认定为抵押无效的风险。

当然，实践中房屋也可能直接登记为多人共有（比如夫妻双方），在这种情况下，登记部门会要求登记的所有共有人一起来办理抵押登记，银行等信贷机构也同样会有这样的要求，因此风险相对较小。具体到本文，本文仅讨论房屋登记在夫妻一方名下，而房屋事实上为夫妻共有，夫妻一方未经配偶同意，擅自抵押是否有效这一情形。

3、其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

根据前述规定，共同共有人在以共有财产设定抵押时未征得共有人同意，原则上抵押无效。但是，如果抵押权人有证据证明，共有人知道或应当知道抵押的事实，而没有提出异议，视为同意，抵押有效。

这里的视为同意，在法律上又被称作“默示推定”，《民法总则》第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。

需要注意的是，视为同意也是一种同意，则设定抵押的行为属于有权处分，抵押有效。

（三）实践中登记部门的要求

据笔者了解，如果房屋只登记在一个人名下，不动产登记部门在办理抵押登记时目前有两种做法：

第二种：即便登记在一方名下，也需要其配偶出面一同办理抵押登记，其配偶需书面同意办理抵押登记。（如果未婚的，一般需要出具未婚的声明，并承诺承担相应责任）

（四）关于抵押权的善意取得

根据物权法第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

(二)以合理的价格转让；

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

以上是关于善意取得的规定。善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。善意取得中的受让人需是善意的，不知出让人是无处分权人，否则不构成善意取得。善意取得基于占有的公信力，旨在维护交易安全。

善意取得的条件：

第一，受让人需是善意的，不知出让人是无处分权人。（编者注：应当再加上时间限定条件“受让人在受让时需是善意的”。）

第二，受让人支付了合理的价款。

第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。

善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。抵押权善意取得，参照物权法一百零六条的规定执行。

需要注意的是，抵押权善意取得适用的前提是抵押人是“无权处分”，这和《担保法司法解释》第五十四条规定的“其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效”有本质的区别，如适用《担保法司法解释》第五十四条上述规定，则抵押人属于“有权处分”。

（五）总结

第一，按份共有以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。

第二，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。

第三，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

第四，无权处分人擅自将不动产抵押给抵押权人，如果抵押权人抵押时是善意的、支付了合理对价、已经办理了抵押登记，则应当适用善意取得，抵押有效。

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相关判例及司法实践中的争议焦点

以上是关于共同共有财产设定抵押问题的相关法律规定，但该问题在司法适用中存在一定不确定性，接下来，笔者结合相关判例对相关问题逐一进行分析，供参考。

情形1：未经共同共有人同意设定抵押，抵押无效

通过案例检索，有大量的案例直接援引《担保法司法解释》第五十四条的规定，认定共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。文末所附案例中认定抵押无效的案例都是援引的担保法司法解释五十四条的规定。

本文所附案例1是由擅自抵押夫妻共有财产引发纠纷，案例2是因为未经共同法定继承人同意抵押遗产引发的纠纷，法院最终都认定为抵押无效。

案例1：谷尔丹确认合同无效纠纷，北京市高级人民法院（2014）高民（商）申字第3467号。

北京高院认为：《借款抵押合同》中张洪海提供抵押的房产系其与郝伟靖夫妻关系存续期间取得，应属于张洪海与郝伟靖的共同财产，因张洪海签订《借款抵押合同》未经过郝伟靖同意，故一、二审判决判定《借款抵押合同》无效并无不当。

案例2：平果国民村镇银行有限责任公司与黄汉武、唐美新金融借款合同纠纷，广西壮族自治区高级人民法院（2016）桂民申1297号。

法院认为：“根据本案的事实，2013年4月23日韦绥佳在办理本案抵押登记时提供的房产权证明确记载共有人为黄颖尧，而黄颖尧已于2011年7月去世，因黄颖尧的法定继承人均明确表示不放弃对黄颖尧遗产的继承权，因此，至2013年4月23日时房屋的产权共有人应为韦绥佳、黄汉武、唐美新、韦灏明等人。韦绥佳在办理抵押登记时提供了黄颖尧已去世的材料，平果国民银行应当知道房屋的实际共有人已变更的事实，但平果国民银行未要求韦绥佳提供实际共有人同意抵押的材料，也未要求实际共有人在抵押担保上签字，而韦绥佳在诉讼中称其作为共同共有人以共有财产设定抵押未经其他共有人同意，平果国民银行也没有证据证实其他共有人知道或者应当知道抵押而未提出异议的事实，故韦绥佳的抵押行为属于擅自以共有财产设定抵押未经其他共有人同意之情形。二审判决认定抵押合同无效正确。”

其余类似案例包括：

案例3：师宗县农村信用合作联社瓦鲁分社与张晋博、彭菊花金融借款合同纠纷，云南省高级人民法院（2015）云高民二终字第229号。

案例4：史淑梅与贾建东等确认合同效力纠纷，北京市第二中级人民法院（2016）京02民终7028号。

案例5：中国农业银行股份有限公司石林彝族自治县支行与石林鑫淼种植园等金融借款合同纠纷，昆明市中级人民法院（2014）昆民四终字第99号。

案例6：郑芝庭与郑雪飞、郑辉民间借贷纠纷，舟山市中级人民法院（2014）浙舟商终字第209号。

案例7：中信银行股份有限公司总行营业部与张翠琴抵押权纠纷，北京市第二中级人民法院（2018）京02民终3559号。

案例8：赵世宽与李勤等合同纠纷案，北京市第三中级人民法院（2018）京03民终2631号。

案例9：临沂市罗庄区农村信用合作联社与崔连运、朱玉学等金融借款合同纠纷，临沂市中级人民法院（2015）临商终字第70号。

情形2：共有人签字如果不是本人所签，抵押原则上无效

通过案例检索，笔者发现，如果共有人的签字不是本人所签，则法院倾向于认定相应抵押担保是无效的。相关案例如下：

案例10：中国建设银行股份有限公司深圳市分行与邹红松、龚星星、罗晓春、孟军借款合同纠纷案，广东省高级人民法院（2014）粤高法民二申字第117号中，广东高院再审认为：经司法鉴定，涉案《个人住房最高额抵押贷款合同》及《深圳市房地产抵押登记申请表》上“罗晓春”的签名并非罗晓春的笔迹，罗晓春本人称其从不知晓贷款及抵押事项，从罗晓春手持龚星星交付给其的虚假的未经抵押的房地产证这一事实判断罗晓春的确对抵押事项从不知情，而建设银行深圳分行也未能提供证据证明罗晓春知道或应当知道涉案房地产已经抵押而未提出异议。最终法院认定抵押无效。

其余类似案例还包括：

案例11：雷海燕与湖南蓝山农村商业银行股份有限公司、谭志国金融借款合同纠纷，永州市中级人民法院（2016）湘11民终1285号。

案例12：谢尤怡与宁波奉化农村商业银行股份有限公司江口支行、吴培杰合同纠纷，宁波市中级人民法院（2014）浙甬商终字第113号。

案例13：中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行与王丽秀抵押合同纠纷，抚顺市中级人民法院（2017）辽04民终1766号。

案例14：中国工商银行股份有限公司池州浦西支行与占峥、占明、杜为群借款合同纠纷，池州市中级人民法院（2015）池民二终字第00124号。

案例15：李志、中国农业银行股份有限公司高州市支行金融借款合同纠纷，茂名市中级人民法院（2016）粤09民终1427号。

案例16：陈迎春、安兴顺确认合同无效纠纷，沧州市中级人民法院（2017）冀09民终6738号（签名为代签）。

情形3：基于夫妻关系、父子关系认定知道或应当知道，抵押有效（备注：该裁判观点并未被普遍认可）

案例17：罗建平、中国农业银行股份有限公司兰坪白族普米族自治县支行金融借款合同纠纷案，云南省高级人民法院（2016）云民申920号。

云南高院认为：抵押房产的所有权人为罗建平、冷菊以及罗皓共有，而冷菊为罗建平之妻，罗皓为罗建平之子，罗建平将三人共有的房产为罗建中的借款作抵押，其妻、子作为家庭成员不可能对此不知晓，最终认定抵押有效。

案例18：敖水香与新余市中小企业信用担保中心等追偿权、抵押合同、保证合同纠纷案，江西省高级人民法院（2014）赣民二终字第25号。

江西高院认为：敖水香基于夫妻关系属系争房产的共有权人。与一般共有关系主体不同，夫妻是具有密切联系的身份主体，其对财产的共有关系具有一定的特殊性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。

邹细根用系争房产抵押给担保中心，是对夫妻共有财产的重要处理决定，当时星光公司为其二期3万吨纱锭项目建设申请贷款，已确定邹细根夫妻个人承担连带保证责任，且邹细根与敖水香的夫妻关系并无异常，担保中心有理由相信作为妻子的敖水香知道或者应当知道这一重要决定，并确信邹细根对系争房产的处分行为是夫妻双方共同的意思表示。最终法院认定抵押有效。

风险提示：需要注意的是，本文中所附大量无效案例基本都是因夫妻共同财产抵押引发的纠纷，由此可知，单纯依据夫妻关系（或父子关系等）就认定配偶知道或应当知道抵押的事实，并未被司法实践普遍认可。

情形4：抵押权人提供了房屋照片，照片中显示共有人在场，故法院认定共有人应当知道抵押事实。

案例19：郭喜桂与韩霄抵押合同纠纷一案，石家庄市中级人民法院（2015）石民四终字第01584号。

石家庄中院认为：王慧然称其在进行房屋抵押登记之前曾至抵押房屋进行核实，并且提供了当时在抵押房产处所拍摄的照片9张，郭喜桂对于王慧然提交的照片系在抵押房产中拍摄真实性无异议，且对照片中其本人在家的情况认可，据此，对于郭喜桂称对案涉房屋抵押不知情的主张，本院不予采信。

情形5：《离婚协议书》中显示共有人对抵押知情，法院判定抵押有效。

案例20：星展银行（中国）有限公司深圳分行、郝建国与廖嘉、杨莉借款合同纠纷一案，深圳市中级人民法院（2016）粤03民终12971号。

深圳中院认为：本案中，从《离婚协议书》约定的内容来看，杨莉于2014年8月28日与廖嘉协商离婚时已知悉廖嘉将其夫妻共有房产向星展银行借款作抵押一事，双方虽然在《离婚协议书》中约定由此产生的债务由廖嘉负责偿还，但直至2015年2月11日星展银行提起本案诉讼，杨莉一直未对该房产设立抵押提出异议，该行为应视为同意廖嘉以其夫妻共有房产为涉案债务提供抵押，该抵押有效。

情形6：抵押人办理业务时留存了共有人的相关证件，法院认定共有人知道或应当知道。（备注：也有法院持不同意见）

案例21：韩晓银与中国农业银行股份有限公司北京通州支行等抵押合同纠纷案，北京市第三中级人民法院（2015）三中民（商）终字第07272号。

北京三中院认为：本案的争议焦点在于韩锦红的房屋贷款抵押行为是否为无权处分。

首先，农行通州支行持有韩晓银本人身份证件的复印件，其中结婚证持有人为×；

其次，《房地产抵押估价报告》附有房屋内部照片，评估期间房屋实际居住人为×，据此农行通州支行有理由相信韩晓银“知道或者应当知道”房屋抵押贷款事宜。故根据相关法律规定，在婚姻存续期间，韩晓银作为房屋所有权的共有人，在其“知道或者应当知道”房屋抵押贷款事宜的情况下，本院认定韩锦红对该房屋抵押贷款的处置行为合法有效。

案例22：中国建设银行股份有限公司虞支行与陆某某一案，绍兴市中级人民法院（2010）浙绍商终字第362号。

绍兴市中院认为：虽然上诉人认为从顾某某持有陆某某的身份证、印某、房产证、土地证等事实可以确认被上诉人陆某某是明知或应当知道的，本院认为，因房产证、土地证载明的所有权人为“顾某某”，上述证件由被上诉人顾某某本人持有亦属正常，而印某系凭借身份证即可刻制，故本案中构成被上诉人陆某某“同意”的表象即为被上诉人顾某某持有被上诉人陆某某的身份证，而被上诉人顾某某与陆某某系夫妻，被上诉人顾某某可通过多种途径获取被上诉人陆某某身份证明，且上诉人系商业银行，不同于非专业化的普通债权人，在缔结担保合同时应当负有更高程度的注意义务，故光凭被上诉人顾某某持有被上诉人陆某某身份证来判断陆某某已达到知道或应当知道的程度，显然依据不足。

综上，通过上面分析可知，对于如何判定其他共有人知道或者应当知道而未提出异议，实践中不同法院的认定尺度是不一样的，存在比较大的分歧。

情形7：关于抵押权善意取得的认定标准

1、实践中的两类观点

关于抵押权善意取得的认定实践中分歧比较大，司法实践中大体上可分为两种观点：

观点1：不动产登记具有权利推定效力，抵押权人仅负形式审查义务

案例23：韩桂芳与平凉市崆峒区融通小额贷款有限责任公司确认合同无效纠纷一案，平凉市中级人民法院（2012）平中民二终字第95号。

法院认为：该房产登记于原告卢小龙名下，产权登记簿上无共有人情况记载，不动产登记具有公信力，即具有权利正确性推定效力。被告融通小额贷款公司作为抵押权人只要审查抵押是原告之夫卢小龙的真实意思表示即可，其对抵押人卢小龙的婚姻关系、家庭成员和该抵押物是否还有其他共有人既不明知也不应知。故应认为被告融通小额贷款公司在取得涉案房产的抵押权时是善意的。

案例24：上海浦东发展银行股份有限公司温州瑞安支行与胡树妹、浙江通达机械有限公司等金融借款合同纠纷案，温州市中级人民法院（2014）浙温商终字第870号。

法院认为：“陈某某提供抵押的房屋的全部产权登记在其个人名下，该不动产登记具有物权公示公信的效力，无论其记载的内容是否与实际相符，浦发瑞安支行均有理由相信该产权证的真实性，我国法律、行政法规也未规定抵押权人在接受抵押时负有对抵押物的产权证做实质性审查的义务。”

其余类似判例还包括

案例25：刘桂育与赵子章等抵押权纠纷案，北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第34984号。

案例26：郭立蓉、莆田市融信贸易有限公司金融不良债权追偿纠纷案，漳州市中级人民法院（2018）闽06民终52号。

案例27：山东威海农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行与姜大军金融借款合同纠纷，威海市中级人民法院（2015）威商终字第325号。

观点2：若配偶没有在登记簿或权属证书上显示出来，抵押权人主张自己善意时，要尽合理的查询和注意义务，对真实权利状况不知情应不存在重大过失。

案例28：涂某等与郑某确认合同无效纠纷上诉案，北京第一中级人民法院(2012)一中民终字第6114号。

法院认为：关于某某典当公司是否属于抵押权的善意取得问题。对此，本院认为，以房屋为标的物的不动产抵押中，善意第三人对真实权利状况的不知情应要求其不存在重大过失，意味着若配偶没有在登记簿或权属证书上显示出来，受让人主张自己善意时，要尽合理的查询和注意义务。任何查询和注意义务都没有进行，不宜直接认定其为善意第三人。本案中，某某典当公司未对涉案房屋的档案登记材料履行一定的查询义务，且未按合同条款和附件的约定以及其办理抵押的相关程序对涉案房屋的共有情况履行合理的注意义务(即要求郑某提供结婚证及户口本等)，故本院认为某某典当公司不属于物权法上的善意第三人，其不能善意取得涉案房屋的抵押权。”

案例29：王X诉李X、中国民生银行股份有限公司天津分行确认合同无效纠纷案，(2013)津一中民二终字第0069号。

备注：该案被最高人民法院《人民司法·案例》2015年第08期(总第715期)收录。

天津一中院认为：在婚姻关系存续期间，夫妻一方未经配偶同意，擅自以夫妻共有房屋作为抵押物与金融机构签订抵押借款合同，且其配偶事后未予追认的，属于擅自处分夫妻共有财产，系无权处分。但在签订抵押借款合同时，金融机构已经审核了夫妻一方提交的无配偶、其系抵押房屋所有权人的证明材料，已经尽到了合理审查义务，主观系善意。同时，金融机构亦按照合同约定发放了贷款，即支付了抵押合同的合理对价，故金融机构的行为构成善意取得。

案例30：内蒙古宁城农村商业银行股份有限公司山头支行与段国祥金融借款合同纠纷一案，内蒙古赤峰中院(2016)内04民终715号。

赤峰中院认为：从本案设定抵押担保的情况看，虽然房产证上登记的房屋所有权人为段某，但原审庭审时段某对其存档的贷款申请调查审查审批表无异议，该审批表中的个人贷款申请表中载明抵押人是段某，财产共有人是燕某，在房地产抵押清单中载明抵押人是段某、燕某，且段某在订立抵押担保合同时亦提交了其与燕某的结婚证和身份证，通过上述证据证明某银行对于抵押担保房产系上诉人段某、燕某夫妻共同财产的事实是明知的。

关于上诉人某银行提出的其就涉案房屋适用善意取得和表见代理的主张，因第三人善意取得及表见代理适用的条件是上诉人某银行主观须为善意、无过失，而本案中上诉人某银行作为金融机构在签订抵押合同、办理登记过程中，在明知燕某与段某是夫妻关系，燕某是抵押物的共有人及段某、燕某均是抵押人的情况下，没有让燕某在抵押合同签字，具有明显过错，故不适用善意取得和表见代理的相关规定。

其他类似案例包括：

案例31：郑某与被上诉人蒋某某、刘某某确认合同无效纠纷，北京第二中级人民法院(2015)二中民终字第01033号。

案例32：周春风与锦湖(中国)轮胎销售有限公司、张集军、乌兰察布市荣达物资有限责任公司确认合同无效纠纷案，乌兰察布市中级人民法院（2015）乌民终字第126号。

案例33：李惠珠等与保福融资担保有限公司案外人执行异议案，北京市第二中级人民法院（2018）京02民终611号。

案例34：张×与刘×与某银行等确认合同无效纠纷，北京第一中级人民法院(2015)一中民(商)终字第3号。

案例35：姜芸与殷胜利等确认合同无效纠纷案，北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第3802号。

综上，从目前司法实践的判例来看，观点2为目前的主流观点和主流判决，这也就意味着，银行等信贷机构在办理具体业务时，对房屋权属、抵押人婚姻状况具有审慎的查询和注意义务，且在办理登记的过程中应无过错及过失。

情形8：银行、小贷公司等专业机构在缔结合同时是否有更高的注意义务？

通过案例检索发现，部分法院在判决书中认为银行等专业机构在缔结合同时应具有更高的注意义务。

在案例22中国建设银行股份有限公司上虞支行与陆某某一案（绍兴市中级人民法院（2010）浙绍商终字第362号）中，法院认为：“上诉人系商业银行，不同于非专业化的普通债权人，在缔结担保合同时应当负有更高程度的注意义务”。

上面介绍的案例中有类似表述的还包括案例3师宗县农村信用合作联社瓦鲁分社与张晋博、彭菊花金融借款合同纠纷。

其他类似判例：

案例36：陈某某与华诚公司、单某某典当纠纷一案，嘉兴市中级人民法院（2012）浙嘉商提字第5号。

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风险提示及实操建议

根据前文分析，关于登记在夫妻一方名下共有房屋抵押的问题，目前司法实践中各地法院观点不一。主流判决认为若配偶没有在登记簿或权属证书上显示出来，抵押权人主张自己善意时，要尽合理的查询和注意义务，对真实权利状况不知情不存在重大过失，且部分法院认为银行、小贷公司、典当行等专业机构对此负有更高的注意义务。针对这一风险，如下建议供参考：

1、做好贷款三查，谨慎核实抵押人身份信息和房屋权属状况

应切实提高风险防范意识和技能，银行、小贷公司等债权人在接受个人房屋进行抵押时，应对抵押人的身份信息、房屋权属状况进行核查。要注意核实身份证的真实性，并注意观察面貌特征是否与身份证一致，可通过互联网核查及通过其他证件验证其身份真伪。对于抵押物权属，要核实房屋是否存在其他共有人，实践中可结合房屋购买合同、不动产登记簿、不动产权证书等进行核查。重点关注夫妻共有、合伙共有、继承共有等情况。如果抵押房屋存在共同共有情况，抵押房屋应征的所有共有人的同意。

2、了解抵押人婚姻状况

如果抵押人声明自己未婚，应要求抵押人出具书面的未婚声明，并要查看其户口簿、个人征信报告上是否显示未婚。如果抵押人为已婚人士，无论抵押房屋属于婚前购买还是婚后购买，原则上都应要求其配偶出具同意抵押的声明，并要求其配偶协助办理相应手续。

3、不要忽视离婚、再婚情形

如果抵押人存在离婚、再婚等情形，应结合房屋购买时间、房屋购买合同、不动产权证书、离婚时间、再婚时间、离婚协议、离婚判决书等核实房屋权属，如存在共有人，抵押应征得共有人的同意。如属于再婚，即便房屋属于抵押人婚前财产，原则上也应要求其现配偶出具同意抵押的声明。

4、坚持面签、确保签字真实

从上述案例可知，好几个判例都是由于签字不真实导致抵押无效。因此，银行、小贷公司在实际操作中，在抵押人、共有人签字时，在核实身份的基础上应当遵循面签原则，确保签字的真实性，抵押人、共有人签字时应留存影像资料，面签时应签字并按手印。

5、优化操作流程，并严格遵守

银行、小贷公司等专业机构在接受抵押担保时，应当制定严格的业务操作流程，对自身严格要求。从目前的主流判决来看，如果银行等机构未核实抵押人婚姻状况或在明知抵押人已婚的情况下未经抵押人配偶同意擅自抵押，法院认定抵押无效在法律上不会存在太大的障碍。

6、做好档案管理工作

银行、小贷公司等应做好档案管理，相关档案中如果有证据显示抵押权人对抵押物共有情况是明知的，则不应认定为是善意。

7、如债权人尽到注意义务，可主张善意取得

假如抵押人恶意隐瞒婚姻状况及房屋共有状况，从目前的判决来看，如果不动产权证书登记为抵押人单独所有，银行、小贷公司等债权人在办理业务时也要求抵押人出具了未婚声明，并查看了抵押人征信报告和抵押人提供的户口簿，且户口簿及征信报告上均显示未婚，则一般应认定抵押权人已经尽到了足够的注意义务，可认定为善意取得。

8、了解当地法院对这一问题的裁判观点和尺度

风险提示：中国不是判例法国家，不同法院针对同一问题裁判尺度不一样在国内是很常见，建议银行等机构在操作的过程中本着审慎的原则，做最坏的打算，做最好的准备。

没还清贷款也能卖房了！绍兴二手房利好“带押过户”即将执行

1.绍兴可以“带押过户”吗？

近日有网友爆料，目前绍兴已经有银行提供了“带押过户”服务。

我们随即电话询问了绍兴银行，银行客服表示：暂未接到相关通知。

随后，我们又联系了工行、农行等商业银行，银行工作人员表示：

之前确实有说起“带押过户”，但客户普遍选择把贷款还清再进行交易，所以没有实际执行的案例。

而瑞丰银行的工作人员则表示：柯桥区应该已经可以，越城区暂时还未执行。

今年9月，全国各地都开始实行二手房带押过户新政。

彼时，在领导留言板上，关于二手房交易“带押过户”，绍兴市住建局也有回复，表示正在学习其他城市先进经验、研究相关政策中。

11月15日，浙江省自然资源厅联合浙江省银保监局等多部门起草了《关于深化“总对总”多跨协同推进二手房“带押过户”登记服务新模式的通知（征求意见稿）》。

征求意见稿中提到：浙江省各地相关部门应建立跨部门工作协调机制，尽快细化落地二手房“带押过户”政策。

常态化提供“带押过户”登记服务，积极回应银行机构、企业群众“带押过户”需求；强化部门协同配合，加快推动“带押过户”政策落地见效。

如果说提出“带押过户”是启动了发动机，这次征求意见稿的发布，无疑是用力踩下了油门。

作为推进“带押过户”先头城市的绍兴，很快将开始全面推广执行。

2.“带押过户”的优点

带押过户是指存在抵押的房产不用提前还贷就能完成过户，办理新的抵押，发放新的贷款。

简单来说就是，房子贷款没还完，也能过户交易了！

以往二手房交易，想要过户需要先自筹资金还清贷款。比如利用买家的首付款来支付，或者四处借贷一下，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给新的买家。

由于有这笔“过桥资金”的存在，因此限制较多、风险较大，且手续流程也比较复杂，成为二手房交易中的阻碍。

而“带押过户”，不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，也就没有了上面这些问题。

此外，“带押过户”还有以下优点：

①提升交易安全。

交易中所有资金均由专用账户监管，确保业主房产过户后可以收到购房款、买家付钱后可以顺利拿到房产。

②降低交易成本。

由于免去了赎楼环节，为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。

③缩短交易周期。

如今提前还贷已成风潮，有些银行提前还贷都已经排队到几个月后了，这也拉长了整个交易周期。

而“带押过户”无需提前还贷，无疑省下了这一段等待的时间。

④盘活二手房市场。

政策有助于加快换房需求入市，助力提升新房交易量。同时会进一步释放二手房库存，让购买二手房的新市民有更多选择。

3.“带押过户”需要注意

①带押过户的3种类型

（1）二手房买卖双方的按揭贷款是在同一家银行的同一个网点的（即抵押权人是同一个）；

（2）在同一家银行的不同网点的（不是同一个抵押权人）；

（3）跨银行。今年11月23日，杭州二手房首次实现“跨行带押过户”，需由买卖双方、双方贷款银行以及国立公证处多方配合。

②资金监管

房产中介机构在办理“带押过户”业务时，一般都要求买卖双方办交易资金监管。

③“带押过户”后利息怎么算？

带押过户实际上是注销一个老的抵押权(即卖方按揭贷款)、开启一个新的抵押权(即买方按揭贷款)，所以新设的抵押权是以银行最新政策为准，具体利率按照新的抵押贷款合同利率计算，跟卖方原按揭贷款利率没有关系。

④公积金可以“带押过户”吗？

买卖双方是公积金贷款的，包括组合贷款，目前暂无法办理“带押过户”。