物业公司开展多种经营的风险

在物业公司成本不断上升，物业费提价困难的双重压力下，开展多种经营无疑成了物业公司增加收入来源的主要渠道。但是同时也存在很大的风险。

物业多种经营

物业公司在开展以上三种多种经营的业务过程中,均存在一定程度的风险，如果处理不到位,不仅不能增加企业收益。还可能砸了原始积累的品牌和口碑。

(一)向物业管理行业纵深发展带来的风险

以物业公司开展房地产租售业务为例,房地产租售业务属于房地产经纪的范畴,从营业执照经营范围来看，物业服务企业的营业执照经营范围可以包括物业服务、停车服务、等业务，但是就房地产经纪业务本身而言,成立一个房地产经纪机构需要具备规定数量的房地产经纪专业人员,而现在开展房屋租售业务的物业服务企业中,基本上不具备相应的专业人员，这从某种层面上讲,不符合法律的要求。

(二)围绕业主的衣食住行开展服务项目带来的风险

物业公司围绕业主的衣食住行等方面开展各项服务,把自身定位为社区服务综合集成商,其前提条件是业主对物业基础服务满意,如果对基础服务不满意，物业公司开展的项目再多、再丰富，业主也不会买单。此外,物业公司开展的各项服务项目，在市场上都是可以替代的，所以要想成功，需要在价格、质量等方面具有一定的优势，否则业主不但不愿意接受,还在背后“骂”物业公司净想挣钱、不务正业。

(三)利用互联网平台开展社区经营带来的风险

玩转“互联网+物业”模式,要以活跃粉丝为基础，换句话说，平台的活跃粉丝数和粘性最重要。什么是粘性?我们现在每天都要登录微信，一天没登录总觉得生活缺少点什么，这就是粘性。为了培养好粘性，为了让更多的用户注册并使用平台，物业公司前期需要不断烧钱，所以要想借助平台开展社区O2O项目,需要以活跃粉丝数为前提，如果没有弄清楚互联网的运营思路，结果会陷入吸粉难、留粉难、洽谈难的境地。

那么针对以上风险，我们的物业管理平台尽可能的做到风险最小来助力物业公司增加收益，如果您也需要，私信我详细了解吧！！双十一好礼送不停（截止20号）

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物业管理方案

央行重启14天逆回购维护年末流动性，“齐鲁转债”上市首日破发

债市要闻

【刘昆学习时报撰文：坚决防范地方政府融资平台债务风险】

财政部部长刘昆在学习时报撰文指出，站在新的起点上，财政部门将牢牢把握“坚持发扬斗争精神”这一重大原则，加强风险预判和战略预置，切实提高攻难关、防风险、迎挑战、抗打压的能力。我们将以时时放心不下的责任意识和箭在弦上的备战姿态，坚决防范地方政府融资平台债务风险，强化融资平台公司综合治理，在有效支持经济高质量发展中保障财政可持续和地方政府债务风险可控。同时，以严的基调强化正风肃纪，紧紧围绕加大财政资金监管力度、强化各环节制约制衡等方面，出重拳、下实招，推动构建以党内监督为主导、各类监督贯通协调的机制，为推进伟大自我革命提供更强大的制度保障。

【央行上海总部在上海自贸区启动本外币合一银行结算账户体系试点】

央行上海总部在上海自贸区启动本外币合一银行结算账户体系试点。本次本外币合一银行结算账户体系试点具有以下特征：一是以人民币单位银行结算账户体系为基础，构建本外币合一银行结算账户体系；二是以人民币银行结算账户业务基本规则为基础，统一本外币银行结算账户开立、变更、年检、撤销等全生命周期账户管理规则等。

【外资参与中国债市热情不改11月双渠道交易结算量增约五成】

12月19日电，中央结算公司和央行上海总部近日相继公布11月债市相关数据。数据显示，境外机构持有国债的比例继续增加，当月境外机构通过全球通和债券通途径参与境内债券交易的结算量分别较10月大增56.73％和48.84％。

【浙江省财政厅：着力防控债务风险，确保不发生系统性风险】

据浙江财政，近日，浙江省省财政厅召开会议，省财政厅党组书记、厅长尹学群主持会议并讲话。尹学群强调，当前要：争取在中国式现代化省域财政体制构建上率先突破、争取在高水平打造共同富裕和数字化改革重大标志性成果上率先突破；确保财政收入与GDP基本同步，确保国家有关发展型财政政策争取保位进位，确保财政风险整体可控、及时化解，确保财政工作保位争先、再夺激励。着力防控债务风险，积极争取新增专项债券额度，严格落实化债举措，高度关注国企负债情况，确保不发生系统性风险。

【齐鲁转债破发成年内首只上市首日破发的转债】

12月19日，齐鲁银行可转债正式上市，不过开盘报98.01元，即告破发，最低至95.062元，收盘报95.182元。据悉，这是近四年以来首只上市首日就“破发”的银行转债，也是今年第一只上市首日破发的可转债。齐鲁转债的下跌也拖累转债集体下调，目前跌破百元面值的可转债为8只截至12月19日，今年以来共有142只可转债上市，上市首日平均涨幅为29.74％。

解读：统计数据显示，自2019年以来，银行发行的14只可转债中，仅齐鲁转债出现“首日破发”。而在2021年7月挂牌上市的南银转债，则是在发行首日取得了超过20％的涨幅。业内人士认为，今年以来，可转债市场总体运行平稳。作为上市公司重要再融资工具，可转债依然得到发行人青睐。

【民生银行重庆分行与三家房企签署战略合作协议】

12月19日，中国民生银行重庆分行分别与龙湖拓展、信达重庆、万达重庆等3家房地产企业签署战略合作协议。根据协议，民生银行重庆分行将为签约房地产企业提供房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产并购融资及其配套服务、经营性物业贷款、保障性租赁住房贷款、预售监管资金保函、资产证券化、支付结算等多元化综合金融服务。

【加纳暂停支付欧元债券和商业定期贷款】

加纳政府发布声明宣布，将暂停支付欧元债券、商业定期贷款和大多数双边义务的债务，称此举是一项临时紧急措施，有待与相关债权人达成进一步协议。

【欧盟委员会将发行800亿欧元欧盟债券】

当地时间12月19日，欧盟委员会宣布，将在2023年上半年根据其统一融资方式发行800亿欧元的长期欧盟债券。所资助的项目是“下一代欧盟”（NxGiEU）复苏项目，以及新的乌克兰宏观金融援助项目，前者将占约700亿欧元，后者约100亿欧元。

公开市场：

央行公告称，为维护月末流动性平稳，12月19日以利率招标方式开展了90亿元7天期和760亿元14天期逆回购操作，中标利率分别为2.0％、2.15％。今日20亿元逆回购到期，因此当日净投放830亿元。这是央行自9月30日以来重启14天期逆回购操作。这是央行自9月30日以来重启14天期逆回购操作。

信用债事件：

■国美电器：“18国美01”自12月20日开始停牌，后续将根据特定债券相关规定进行转让

■景业名邦集团：就未偿2023年到期7.5厘优先票据展开交换要约

■延安必康：“18必康01”本金兑付完成，将尽快与债权人签订和解协议

■中化岩土持股5％以上股东、董事长吴延炜收证监会行政处罚决定书；

■华南城：附属拟50亿元出售西安华南城69.35％股权予深基投资

■合景泰富：拟配售2.35亿股股份筹资约4.67亿港元，拟将有关所得款项净额用于现有债务的再融资及一般企业用途

■远洋集团获邮储银行180亿元授信额度

■外汇交易中心支持江西银行成功发行20亿元永续债；

■陕西渭河发电表示，商业承兑汇票不存在信用风险；

■兴城人居1-11月新增借款占2021年末净资产的20.79％；

■宁波舜农控股股东变更为余姚市舜瑞产业控股；

■国元证券公司董事长、三分之一以上董事发生变动；

■九龙江集团放弃行使“21漳九Y1”发行人续期选择权；

■取消发行：苏高新集团取消发行“22苏州高新MTN005”；苏州资管取消发行“22苏州资产MTN004”；郑州地铁取消发行“22郑州地铁GN001”；

市场动态：

【债券市场隔夜回购利率相对持稳，国债期货全线收涨】

周一，资金面开盘偏紧，午后冲高，尾盘回落。Shi短端品种多数上行，唯隔夜品种下行0.7报1.217％。国债期货全线收涨，10年期主力合约涨0.20％。银行间主要利率债收益率全线下行，10年期国债活跃券220019收益率下行1.75。

【货币市场银行间债券市场回购利率涨跌互现，Shi短端品种多数上行】

货币市场方面，银行间债券市场回购利率涨跌互现，其中，7天回购利率下降1.8至1.989％。当日人民银行以利率招标方式开展了期限为7天与14天的逆回购操作，中标利率分别为2.00％与2.15％，交易量分别为90亿元与760亿元。

银行间回购定盘利率多数上涨。FR001报1.29％，跌1个基点；FR007报1.83％，涨1个基点；FR014报2.40％，涨65个基点。

银银间回购定盘利率多数上涨。FDR001报1.2170％，跌0.32个基点；FDR007报1.79％，涨2.57个基点；FDR014报1.80％，涨9个基点。

Shi短端品种多数上行。隔夜品种下行0.7报1.217％，7天期上行4.8报1.8％，14天期上行4.5报1.782％，1个月期上行3.9报2.21％。

【欧债市场欧债收益率集体上涨，英国10年期国债收益率涨17个基点报3.489％】

欧债收益率集体上涨，英国10年期国债收益率涨17个基点报3.489％，法国10年期国债收益率涨4.5个基点报2.714％，德国10年期国债收益率涨5.3个基点报2.196％，意大利10年期国债收益率涨7.9个基点报4.357％，西班牙10年期国债收益率涨4.5个基点报3.277％。

【美债市场美债收益率多数上涨，10年期美债收益率涨9.3个基点报3.597％】

美债收益率多数上涨，3月期美债收益率跌6.26个基点报4.291％，2年期美债收益率涨6.7个基点报4.264％，3年期美债收益率涨8个基点报4.004％，5年期美债收益率涨7.5个基点报3.723％，10年期美债收益率涨9.3个基点报3.597％，30年期美债收益率涨9个基点报3.646％。

本文源自财联社

“央地合作”引流资金活水 民营房企融资破冰

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道太阳照在房企身上。四季度以来，政策暖风频吹，“三箭连珠”修复融资信心。

房地产板块也迎来今年的最好时光，地产指数自11月以来，已经上涨24%，期间最大振幅更是达到35%。有分析认为，未来扶持政策会进一步加码。

增新模式助力民营房企破冰

新城控股集团股份有限公司于12月12日在银行间市场完成20亿元中期票据发行，本期中期票据由中债信用增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下提供全额担保增信。据了解，“第二支箭”延期并扩容政策实施后，中债信用增进公司已向多家民营房企出具了发债信用增进函。与此同时，交易商协会通过储架式注册发行为房企提供发行便利。

同一日，浦发银行上海分行分别与建工集团、中华企业、陆家嘴集团、永业集团、瑞安地产、香港置地及新城控股7家房地产企业签订战略合作协议，合计新增意向性融资额度800亿元，坚定落实房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

浦发银行上海分行表示，将充分发挥多渠道、多平台的资源优势，重点围绕房地产开发贷款、城市更新、产城融合、并购贷款、住房按揭、债券承销与投资、经营性物业贷款、租赁住房贷款等业务领域，为房地产企业提供全方位、综合化的金融服务。在坚持“房住不炒”的前提下，加强房地产贷款投放力度，满足房企合理融资需求，支持房地产行业回归实体经济本源。

12月9日，碧桂园地产完成2022年第二期公司债券簿记建档工作。该期债券规模共计10亿元，分为两个品种发行，债券简称分别为“22碧地02”、“22碧地03”。据悉，当日发行吸引了众多金融机构踊跃参与投标。

其中，债券“22碧地02”发行规模为8亿元，期限2年，由中国证券金融股份有限公司、承销商中信建投证券股份有限公司联合创设全额信用保护凭证，发行票面利率为4.88%；债券“22碧地03”发行规模为2亿元，期限2年，由广东中盈盛达融资担保投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，发行票面利率为4.0%。

据悉，该期债券是深交所落地的首批“央地合作模式”民营房企融资支持试点项目。业内人士分析，央地合作增信模式体现了监管机构对优质民营房企基本面和持续经营能力的高度认可，释放出了房地产行业融资回暖、支持民营房企合理融资需求的积极信号，将对民营房企融资”破冰”起到示范作用。

此前公告显示，碧桂园地产已于2021年2月10日获中国证监会许可注册向专业机构投资者分期公开发行总面值不超过人民币139亿元的公司债。今年5月，碧桂园地产就成功发行了5亿元带有信用保护工具的公司债。相较之下，本期债券的发行采用信用保护凭证方式，信用保护比例由20%提升至100%，同时增加了地方担保公司为债券提供全额担保的增信新模式。

进入四季度之后，有关房地产的利好不断，金融支持房地产“组合拳”出击，包括“金融16条”、用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）、房地产股权融资方面调整优化五项措施（“第三支箭”）等举措支持房企合理融资需求。申万宏源认为，供给端支持政策接连出台，将推动优质民营房企融资恢复，保主体实质性推进。

重庆龙湖企业拓展有限公司于11月25日在银行间市场公告发行20亿元中期票据，由中债信用增进公司在民企债券融资支持工具政策框架下提供全额担保增信。11月24日，美的置业集团有限公司、金辉集团股份有限公司在银行间市场分别公告发行15亿元、12亿元中期票据。目前，中债信用增进公司首批出具的三家民营房企发债信用增进函，已经全部公告发行，合计金额为47亿元。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，“第二支箭”的具体落地，通过给符合条件民营房企增信，有助于增强民营房企信用，提升金融机构风险偏好，增强民营房企融资能力，并降低融资成本。同时，“第二支箭”叠加国内持续出台稳楼市政策措施，有助于改善房地产整体信用环境。

政策暖风频吹

12月9日，上海证券交易所旗下微信公众号“上交所发布”上公布，2022年以来，上交所主动对接重点民企、持续跟踪，提供个性化融资服务，着力解决难点、堵点，支持民企发行公司债券融资234亿元，实现房地产融资总额1975亿元。

据上交所方面介绍，2022年以来，上交所积极引导房地产企业通过稳定自身发展、优化债务结构，保持稳健的持续融资能力；组织龙湖、美的等房企开展自愿信息披露，引导碧桂园、金地、新城控股、旭辉集团、大华等民营房企主动实施债券购回，传递积极信号，稳定市场预期。

在强化民企信用支撑方面，上交所推进CDS储架发行及民企CDX试点落地，创设民企信用保护工具7.32亿元，支持民企融资157亿元；积极推进旭辉、龙湖、美的置业3家民营房企在中证金融及券商联合创设CDS支持下，成功发行3只、20亿元债券。

2022年以来，上交所推出“交易所搭台、市场唱戏”的创新市场服务模式，联合地方工商联、证监局，先后组织10余场民企及产业债融资座谈调研、2场信用保护工具业务座谈会。其中，特别组织5家民营房企发行人、承销机构和债券机构投资者开展投融对接交流，引导投资者合理评估民营房企投资价值，推进投融互信，重塑市场投融生态。

此外，上交所还披露了首批“央地合作”增信新模式助力民企债券融资的落地。12月9日，新希望五新实业集团有限公司和美的置业集团有限公司共簿记发行24.3亿元公司债券，中国证券金融股份有限公司、天府信用增进股份有限公司、成都武侯中小企业融资担保有限责任公司、国金证券、国泰君安证券等机构联合为相关债券创设信用保护工具增信。

上交所表示，“央地合作”增信新模式是多方协作的新探索，在增进民营房企投融对接、增强市场信心方面搭建了全新渠道与桥梁，形成了良好示范效应。

而早在11月8日，交易商协会官网发布消息称，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大“第二支箭”，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

中银证券的研报表示，“三支箭”修复融资信心，需求端最早有望于明年3、4月恢复。2022年11月以来，金融机构对房企支持力度显著提升，整体而言，已经初步形成了信贷、债券、股权融资、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系。从“三支箭”的角度来说，行业融资信心修复，短期对情绪上的影响大于实际。需求端来看，短期市场低迷状态预计持续，需求端的修复最早会在明年3、4月份显现。解决“保交付”问题预计需要1.59-1.94万亿元的资金。“保交楼”是当下政策的重要关注点，中银证券认为解决“保交付”问题预计需要1.59-1.94万亿元的资金，而“保交付”工作将贯穿2-3年，甚至更长的时间。

（统筹：马春园）

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