子女按揭买房父母咋担保

子女按揭买房父母咋担保

1、子女按揭买房的，父母可以作为共同还款人来进行担保。依据相关规定，具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。因此，在子女到银行办理贷款申请填表时，父母到场并签字提供相关证件资料即可。

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）2、法律依据：

《中华人民共和国民法典》第六百八十七条规定，当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。

第六百八十一条规定，保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。

借名买房的赔偿标准有哪些

1、借名买房的赔偿标准有：给出借人造成严重损失的，出借人可以要求其按照合同约定或标的数额的20%进行赔偿，同时可以根据违约情形判断实际损失，造成的损害比较大时违约金可以适当上浮，但最高不应超过实际损失的30%。

2、法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五百八十四条【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

最高院：父母以未成年子女名下房产对外抵押贷款，是否合法有效？

来源聖合顺

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裁判要旨：

我国现行法律并未限制未成年人成为抵押人。本案中，马某1名下的房产为商铺，马某3以法定代理人身份代马某1办理抵押时，出具了不损害马某1利益的《声明书》并办理了公证。在获得贷款之后，马某2与马某3又以损害未成年人利益为由，主张抵押无效，有违诚实信用原则。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第三十四条第三款的规定，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。即便马某3对马某1名下房产设定抵押的行为损害了马某1的利益，也应由马某3承担责任，而非否定外部法律行为的效力。

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2019）最高法民申1300号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：马某2，男，1956年2月22日出生

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：马某3，女，1975年5月24日出生

再审申请人（一审被告）：马某1，男，2005年4月13日出生

被申请人（一审原告、二审被上诉人）:上海浦东发展银行股份有限公司宣威支行

....

马某2、马某3、马某1申请再审称:

.....

三、原审判决对贷款主体及抵押权主体的认定错误。

上海浦东发展银行股份有限公司曲靖支行（以下简称曲靖支行）和宣威支行是彼此独立的主体，原审判决以曲靖支行未提出异议，认定宣威支行享有案涉七套房产抵押权，明显错误。实际上，马某2与马某3已还清曲靖支行全部贷款本息，曲靖支行已不再对涉案房屋享有抵押权。且马某1现仍为未成年人，对其名下两套房产所办理的抵押登记并不产生抵押的法律效力。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项、第五项、第六项申请再审。

宣威支行提交意见称，一、案涉1000万元贷款实际为重组贷款，贷款的真实用途是由马某2、马某3用于归还万发矿业公司的逾期贷款，宣威支行有权扣收万发矿业公司账户内的资金以偿还逾期贷款。1.马某2同意通过申请个人贷款方式偿还万发矿业公司的逾期贷款，在贷款前后对于贷款将以受托方式支付浩丰贸易公司的事实均知晓且无异议。在宣威支行按约向马某2发放贷款之时，其本人亦在借款借据上签字确认将1000万元贷款汇入浩丰贸易公司账户的事实。2.1000万元贷款系按照双方合意用于清偿万发矿业公司欠款，马某2与马某3是最终受益人。二、本案不存在伪造证据的情形，原审法院采信证据和认定事实正确。马某2与马某3主张宣威支行“没有告知该笔贷款用途”“不知道这些核心内容”与证据证明的事实不符。马某2与马某3作为完全民事行为能力人，应对自己的签字行为承担完全法律责任。三、宣威支行已履行《借款合同》项下发放借款的义务，大田坝煤矿印章的真实性，并不影响马某2与马某3履行清偿贷款本息的义务。四、马某2与马某3均认可以案涉房屋作为抵押物，马某2与马某3将登记在其子马某1名下的两套房产进行抵押的行为有效，宣威支行享有抵押权。1.根据合同约定及马某2与马某3的意思表示，其均认可以最高额抵押合同项下的七套房屋作为案涉1000万元贷款的抵押物。2.马某2与马某3作为马某1的法定代理人、监护人，为了马某1的利益将登记在马某1名下的两套商铺抵押给曲靖支行，该抵押行为合法有效。

本院经审查认为，本案再审审查主要涉及的问题是：本案原审判决是否存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项、第五项、第六项规定的情形。

一、关于本案是否存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项规定的“原审判决认定事实的主要证据是伪造的”情形。1.马某2与马某3认可向宣威支行申请贷款1000万元的事实，也不否认其在《借款合同》中签字捺印的真实性。虽然主张所签合同为空白合同但未提供证据予以证明。马某2与马某3关于《借款合同》中的手写条款系宣威支行伪造的主张不能成立。退一步讲，马某2与马某3即使签订的是空白《借款合同》，作为完全民事行为能力人，其也应明白该行为的法律后果并承担相应法律责任。2.本案所涉《原煤购销合同》并非原审判决认定事实的主要证据。即使《原煤购销合同》无效，在无其他证据佐证的情况下，也不能由此推定《借款合同》系无效或系伪造。3.宣威支行按照《借款合同》的约定向指定账号汇入1000万元，履行了合同约定的发放贷款义务。马某2亦在借款凭证中的借款人处签字捺印，认可了借款的发放。后续马某2与马某3虽然不认可款项流转及偿还万发矿业公司旧贷，并分别向公安机关及金融监管机关进行了报案和举报。但上述机关调查后并未否认宣威支行向马某2与马某3发放案涉贷款的事实。综上，马某2与马某3关于原审法院认定《借款合同》履行的主要证据系伪造，宣威支行未发放案涉借款的主张不能成立。

二、关于本案是否存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第五项规定的“人民法院应调查收集而未调查收集证据”情形。如前所述，案涉《原煤购销合同》是否真实，并不影响本案借贷关系的成立与生效，原审法院对马某2、马某3的鉴定申请不予准许，并无不当。

三、关于本案是否存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的“适用法律确有错误”情形。

1.《中华人民共和国商业银行法》第二十二条第二款规定，商业银行分支机构不具有法人资格，在总行授权范围内依法开展业务，其民事责任由总行承担。本案中宣威支行与曲靖支行虽系不同支行，但均是上海浦东发展银行股份有限公司下属分支机构。根据原审查明的事实，2012年马某2、马某3与曲靖支行签订《个人综合授信合同》（以下简称《授信合同》）与《最高额抵押合同》，授信额度是1000万元，授信期限从2012年6月27日至2017年6月27日，并根据合同约定对马某2与马某3名下五套房产、马某1名下两套房产办理了抵押登记。2015年5月28日，宣威支行与马某2、马某3在案涉《借款合同》中确认该《借款合同》系前述《授信合同》的附属业务文件，该合同项下债权属于前述最高额抵押所担保的主债权。基于上述事实与法律规定，原审法院认定宣威支行对案涉房产享有抵押权，适用法律并无不当。

2.我国现行法律并未限制未成年人成为抵押人。本案中，马某1名下的房产为商铺，马某3以法定代理人身份代马某1办理抵押时，出具了不损害马某1利益的《声明书》并办理了公证。在获得贷款之后，马某2与马某3又以损害未成年人利益为由，主张抵押无效，有违诚实信用原则。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第三十四条第三款的规定，监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。即便马某3对马某1名下房产设定抵押的行为损害了马某1的利益，也应由马某3承担责任，而非否定外部法律行为的效力。综上，马某2与马某3主张对未成年人马某1单独所有两套房产设定抵押行为无效的理由也不能成立。

综上所述，马某2、马某3、马某1的再审申请理由不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项、第五项、第六项规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回马某2、马某3、马某1的再审申请。

父母为子女购房的风险规避

在房价持续高企的背景之下，年轻人依靠个人力量购买房屋变得十分困难，父母为了帮助子女成家立业而资助子女买房的情况愈发普遍。一方面，房屋往往是一个家庭最重要的财富组成部分；另一方面，父母为子女购房关涉各方切身利益，由此引发的矛盾屡见不鲜。因此，寻找恰当的方式为子女购置房屋显得至关重要。笔者从实务出发，对生活中父母在子女婚前或婚后购房出资存在的风险进行总结、概括，并以律师的视角归纳出父母在处置自己财产时规避风险的建议，使得父母的财富不至于流失。

撰文杜佳律师许玲律师助理熊玲实习生

婚前父母为子女出资购房

《民法典》第1063条规定：一方婚前的财产为夫妻一方的个人财产。许多父母正是为了规避婚姻所带来的潜在风险而选择在婚前帮助子女购买房屋。但是，婚前买房一定能够防止财富流失吗？婚前所购房屋就一定免于日后纷争吗？

根据购房形式不同，将父母为子女婚前购房的情形作如下区分并进行分析：

一

婚前父母付首付，婚后共同还贷款

《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条第一款：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

因此，婚前父母为子女所支付的购房首付款通常应当认定为一方个人财产。但是，婚姻关系存续期间所还贷款将被认定为夫妻共同财产，在离婚时中予以分割。

参考案例：(2022)辽02民终1012号

法院认为：案涉房屋购买时间为原告与被告结婚之前，首付款由原告给付，并由原告办理了按揭贷款，该房屋应当归原告所有。关于被告要求原告返还婚姻关系存续期间共同偿还的房贷及增值部分，因原告购买房屋时实际支出的首付款、还贷本息、税费、中介费合计远大于房屋评估现值，故判定案涉房屋实际没有升值，对被告要求分割升值的诉讼请求不予支持；而对于共同偿还的房贷，从照顾女方原则出发，确定原告应返还被告共同还贷的一半。

二

婚前买房，婚后添加配偶姓名

根据《民法典》第209条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

因此，即使是一方在婚前所购房屋，在婚后添加配偶姓名并依法办理登记后，该房屋视为夫妻共同财产。

参考案例：(2021)鲁04民终3096号

法院认为：本案中原告婚前购买房屋婚后同意加上被告的名字视为对被告的赠与，并已经办理了过户登记，该房屋已经转化为共同财产，现原告主张归其个人所有，无事实和法律依据。

婚后父母为子女出资购房

根据《民法典》第1062条，夫妻在婚姻关系存续期间继承或者受赠的财产为夫妻的共同财产，归夫妻共同共有。但是，婚后父母为一方购买的房屋也必须要归为夫妻共同财产吗？

一

父母为子女购房出资是赠予关系还是借贷关系？

婚后父母为子女出资购房，该出资的性质在实务中是存在着较大争议的，有借贷关系或赠与关系两种观点，存在着同案不同判的情况。

观点一：认为该出资性质为赠与关系。该观点主要是从人情伦理出发，在中国现实国情和传统习俗中，父母通常是因子女缺乏经济能力而自愿出资帮助子女购买房屋，大多数父母的目的在于帮助子女而不是意在未来收回出资。因此，根据日常生活经验法则，在一方父母全资出资且将房屋登记在自己子女名下时，可以推定父母的真实意思是将该出资赠与给自己子女一方，从而将该出资认定为赠与关系。

参考案例：(2022)津02民终73号

法院认为：首先，对父母出资行为的认定，原则上应以父母的明确表示为标准。其次，在现有国情中，基于双方的亲缘关系及子嗣传承的传统观念，在子女婚后购房时父母出资的真实意思表示为赠与的可能性要高于资金出借。本案中父母仅提供了资金来源的证据，不能证明其将涉案款项交与子女时，出借资金的意思表示明确，因此，父母主张存在借贷关系，证明力不足。

观点二：认为该出资性质为借贷关系。该观点认为，在中国特有的传统家庭文化氛围下，父母与子女之间存在着基于血缘的密切关系，父母为子女出资购房时，一般不会签署书面协议，包括借款或赠与合同等凭据，而口头承诺又缺乏证据支撑。但若一律将父母的出资认定为赠与，由于父母对房屋的出资可能会倾尽其一辈子的财富，认定为子女夫妻共同财产，父母的养老则无法保障，也不符合婚姻家事编养老扶幼的基本原则。因此，将该出资认定为借贷关系。

参考案例：（2020）晋01民终5745号

法院认为：父母主张向子女的汇款而子女认为系赠与的，子女须提供证据对其关于赠与的主张加以证明，未提供证据或提供的证据不足以推翻父母所提供的相关证据的，法院应结合全案证据情况认定为借款。本案中子女主张父母转至其银行卡上的款项属于父母对其赠与而非借款，但其对此却未能提交相关证据予以证明；父母提交了银行账户转账汇款凭证，父母关于是借款的说法应予采信。因此，该借款应认定为婚内共同债务。

二

婚后父母为子女出资购房是否一定为夫妻共有？

《民法典》出台后父母出资为子女在婚后购房的相关规定发生重大改变。

《民法典》出台前：

《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》（已废止）第七条的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

根据上述规定可知，父母出资购买并登记在子女一方名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

《民法典》出台后：

《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条的规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

也就是说，《民法典》出台后，除非有协议明确约定，否则即便该房产是父母出资购买并登记在子女一方名下的，该不动产也应认定为夫妻共同财产。

参考案例：(2021)鄂0381民初3222号

法院认为：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理，即夫妻在婚姻关系存续期间受赠的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。

综上所述，《民法典》出台后，父母为防止财富流失，在婚后为子女出资购房时，需要明确约定将房屋赠送给自己子女，否则都将作为夫妻共同财产处理。

三

婚后父母为子女出资购房的性质认定

概而言之，在司法实践中，出资人的出资方式以及房屋登记的形式多种多样，笔者在这就不一一列举，但可总结为：婚后父母为子女出资购房，不论是全资出资或部分出资，单方父母或双方父母，登记在子女一方名下或双方名下，只要出资时未明确约定为对自己子女的个人赠与，即应认定为夫妻共同财产。

父母为子女买房的注意事项

1、尽量婚前完成对子女的房屋赠与，如此一来房屋将成为婚前个人财产，避免因婚姻破裂带来的财富流失。

2、婚后出资(全款/部分)购房的，需签订赠与协议，明确约定该房产仅赠与子女一人。原因在于，根据《民法典》的规定若没有明确约定，父母出资所购房屋将作为夫妻共同财产。

3、保留父母出资的证据，建议直接从父母账户出资，而非将购房款转给子女。该做法有利于防止子女将该款项用作其他用途，从而在纠纷发生时明确购房资金来源。

4、购房合同上的购买方、房屋登记的产权人，都要谨慎考虑，建议登记在子女一方名下。该做法有利于防止子女配偶对房屋的擅自处置。

结语

父母为子女出资购房，意在帮助子女过上幸福美好的生活，但囿于人情伦理和习惯传统，父母很少会直白地将出资购房行为进行明确约定，从而在子女婚姻出现破裂时，导致争议不断、矛盾激化。因此，笔者建议为防止财产流失及保障财富传承，父母在对自己财产进行处置和分配时，最好以书面形式明确表达自己真实意思，若仍存在顾虑和担忧，可以向专业律师咨询，对家族财富进行管理，做到事先防范、未雨绸缪。

杜佳律师

重庆百君律师事务所管理合伙人、家事与财富传承法律事务部部长，西南政法大学民商法学院婚姻家事与财富传承研究中心副主任，重庆市两江新区律师行业妇女联合会副主席，宜宾仲裁委员会仲裁员，重庆法制报“民营经济法治护航中心”特聘专家律师，重庆新闻广播《身边说法》栏目和重庆电视台“法治连线”嘉宾律师和特聘专家团律师。

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