「民声回音」商贷能否转公积金？省住建厅给出权威答复

来源：长城网

长城网讯（记者郑白见习记者史叶）近日，长城新媒体“问政河北”平台收到多个网友咨询住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款的相关业务情况。

石家庄市民于先生表示，“2018年石家庄地区取消商业贷款转公积金贷款后，给像我一样的普通职工带来很大还款压力，而且商业贷款利率还要在基准利率的基础上上浮10%。”

邯郸市民裴先生留言说：“我是邯郸一名普通市民，2017年商业贷款买房，在北京上班，想咨询下邯郸商业贷款可以转换为公积金贷款吗？”

有相同疑问的还有保定市的郑先生和邢台市的张先生。河北省住房和城乡建设厅通过长城新媒体“问政河北”进行了答复：“目前，全省已全面停止住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款业务，您可及时关注有关城市住房公积金管理中心网站或微信公众号，查询相关信息。”

河北省省直住房公积金官网截图。

据了解，2018年12月29日，河北省省直住房资金管理中心发布了《关于停止办理住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款业务的通知》。《通知》中提到，根据河北省人民政府办公厅《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》（冀政办字[2017]45号），省直住房资金管理中心自2019年1月1日起，停止办理住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款业务。

长城新媒体“问政河北”平台将为广大网友咨询各类政策搭建解疑平台。

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一分钟办政事儿｜手把手教你办理商业贷款转公积金贷款

商业贷款买的房，能转为公积金贷款吗？

商转公怎么办理，需要多长时间？

最近“在重庆”收到不少留言，咨询商贷转公贷的问题。相比于商业贷款，公积金贷款能够为购房者减轻很大的经济负担，但由于办理流程复杂，让很多购房者无从下手。赶快戳视频，在重庆为你答疑解惑！

办理条件

1)原商业贷款银行同意你办理提前还款，且已经取得房产证；

2)已经按时足额缴存住房公积金6个月以上，目前仍处于正常缴存状态；

3)有稳定收入，具备偿还能力，且资信良好；

4)有合法有效的《重庆市商品房买卖合同》和《房地产权证》，且同意用所购住房抵押。

所需资料

1)借款人及配偶、产权共有人及其配偶的身份证、户口（常住人口登记卡页、增减页、户主页）、婚姻证明（包括结婚证、离婚证）复印件各2份。

2)收入证明（超过八千需提供半年银行流水）。原件1份，复印件1份，三个月有效。

3)原商贷银行还款明细或对账单（自行联系原银行出具，需最近三个月还款明细，及显示贷款剩余本金数，并加盖银行公章）原件1份，复印件1份。

4)契税缴税证明或全款发票。复印件2份

5)《商品房买卖合同》复印件2份。

6)原贷款银行《个人住房借款合同》复印件2份。

7)原《商品房抵押合同》或《房地产抵押合同》复印件2份。

8)房地产权证复印件1份。

办理步骤

1、预约

地址：重庆市住房公积金管理中心（渝中区人和街74号6楼，人和街小学对面）

1)预约时除房产证外不需要查看原件，其他资料均需要携带原件备验

2)申请公积金贷款的主贷人必须和原商贷的主贷人一致。

2、提交贷款申请

地址：同上

1)由于需要借款人本人签名，按手印，所以必需由原商贷借款人本人前往办理。

2)若非自筹资金，需要担保公司垫资，需要把所有资料送到担保公司审查，交担保费，（费用为垫资金额的3.5%）签担保合同。

3)提交申请前用贷款计算器算清楚自己的贷款金额及每月还款金额。公积金贷款不能超过原贷款的剩余本金数，每月还款金额不能超过收入证明上月工资的一半。

3、贷款审批

1)审核通过后，将收到与贷款银行签订合同的短信通知。

2)若出现资料有遗漏或其他情况，将收到补充资料的电话通知，备齐资料后提交到公积金管理中心即可。

4、签订合同

地址：按照短信通知前往公积金贷款指定银行

1)由于需要借款人本人签名，按手印，所以必需原商贷借款人本人前往办理。

2)若借款人已婚，需配偶共同到场签名、按手印。

5、还清原贷款

地址:原商贷银行

1)向原商贷银行预约提前还清贷款，申请通过时间大约为15个工作日，具体预约方式可电话咨询原商贷银行。

2)申请通过后，自筹资金向原商贷银行还清剩余贷款本金部分。

3)还清贷款本金后，携带原贷款人身份证，商品房抵押合同原件，原贷款银行《个人住房借款合同》原件及还款银行卡前往原贷款银行领取《房地产权证》原件（需本人前往领取）

注：需收到公积金置换贷款审批通过后的短信后再前往银行还清原贷款。

6、办理解抵押

地址：房屋所在地的房屋交易所

1)拿到《房地产权证》原件后，前往房屋所在地的房屋交易所办理解除与原贷款银行的抵押手续。

2)回到公积金管理中心领取办理房屋重新抵押登记所需资料，将其交到房屋交易所办理重新抵押手续，办理时间为两天。

3)将抵押材料交回公积金中心审核。

7、发放贷款

公积金中心审核所有资料后，等待发放贷款。

常见问题

1、外地缴存的公积金可以在重庆申请商转公吗？

答：只要符合条件的都可以。

2、自筹资金需要公证吗？

答：找担保公司垫资需要公证，自筹资金不用。

3、找担保公司垫资需要花费多少钱？

答：担保公司将收取垫资金额的3.5%，外加公证费300左右。

4、个人公积金账户和贷款金额是怎么的比例？

答：公积金个贷最高贷款成数为购房总价款的80%，个人公积金账户和贷款金额比例为25倍，个人最高可贷40万，夫妻共同最高可贷60万。贷款年限最长为30年。

5、办理将花费多长时间？

答：小虫君2月中旬开始预约，3月中旬开始申请走流程，5月中旬得到批准，等待放款，放款时间大约为一个月。整个流程走完大约在4个月左右。

6、商贷要还款多久后才可以申请转公积金贷款？

答：各个银行不同，具体可电话咨询你的原贷款银行。注意还款前一定提前问清楚，不符合银行还款规定将缴纳违约金。

7、商转公之后由于工作的原因公积金停交了，会不会变回原来的商业贷款利率？

答：不会，只要申请通过后，不管什么原因停缴公积金，都只会按照公积金的利率还款。

8、目前公积金贷款利率是多少？

答：1-5年，2.75%；6—30年，3.25%。

9、所有人都适合“商转公”贷款吗？

答：并不是！以下3种情况就不适合“商转公”贷款！

1)个人商贷基准利率享受银行超低折扣的，不适合办理。举个例子，如果购房时恰好有机会享受了如7折房贷优惠利率，按照当前基准利率计算，为4.9%×0.7＝3.43%。最新的公积金贷款利率为3.25%，两者相差不多，因此没必要商转公。

2)如果原商业贷款的还款年限已过半，不推荐“商转公”。举个例子，如果你刚好处于商业贷款的还款前期（如前2-3年），此时“商转公”非常划算。如果，你已经是还款期限后期，比如10年期限的商业贷款，在第六、七年再转为公积金贷款，就不划算了。因为银行的利息一般是在前几年就差不多收完了。

3)如在贷款期前2-3年间，准备提前还清所有贷款，不建议“商转公”。因为在商转公的整个办理流程中，首先要按照原商业贷款借款合同取得原贷款银行同意，在这个过程中原贷款银行一般会按照合同约定收取因提前还款产生的罚息，加上赎楼过程中产生的担保费等费用，计算下来不一定划算。

本期“商转公”的办理流程大家搞清楚了吗？

有没有觉得小虫君讲得非常详细呢？

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“转贷置换”能省几十万利息+少还10年，99%的人竟然不知道

5月20日，央行突然宣布：5年期LPR下调至4.45%，引发热议！刚需住房成了“市场宠儿”，而早些购买的“刚需住房”却像没人要的孩子：固定了的利差，永远翻不了身！

很不幸，小财跟大多数人一样，深陷在房贷利率上浮15%的蹂躏之下，疫情影响下，压得喘不过气来.....很多人开始瞄向了“转贷置换”，以寻求降低月供，节省利息，缩短还款时长...

一

房贷利率突降，众人欢呼背后的：“不公平”

→5月15日，央行、银保监会联合发文：首套房贷利率下限减少20个基点。

→5月20日，央行出台最新LPR报价：5年期贷款市场报价利率（LPR）为4.45%；1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.7%。

仅仅5天时间，央行连续两轮对刚需住房的低利率刺激，房贷利率打折20基点+LPR降低15BP=刚需住房用户房贷利率最低下行空间可调整为4.25%，利率降幅之快、利率降幅之大，即便放在房贷出台后的历史长河中，也是名列前茅了。

而相比较于此前上浮10~20%，房贷利率一路窜升至6.37%的人而言，同处于疫情口罩之下，这差距的2.12%，对于同样百万房贷30年等额本息的人来说，总利息的差距直接被拉大47.3万...

现在手握首套房名额的刚需住房成了“市场宠儿”，而之前买过房的却“不受待见”，往后无论LPR怎么浮动，这中间的巨大利差，是你永远翻不过去的槛。

过去主流房贷利率5.88-6.37%，即使2019年后执行LPR，很多人都选择了这种方式，但是LPR的下调，很多人并不能及时得到调整，要等几个月或一年：如果你选择的是每年1月1调整，这还要多等大半年；如果是对年对月，就看你之前的房贷月份了。

这背后的无奈，也只有房贷当事人才能真的体会了，尤其疫情严重的城区！

带你分析——

二

疫情下，“转贷置换”的呼声越来越高

声明：本文讲解的“转贷”，并不是向银行申请低息贷款，再将这笔贷款以民间借贷的方式，高息转借给他人，以谋取利息差，这种是有法律风险的，请不要碰。

前方高能，请认真往下看：

1.什么是“转贷置换”？

“转贷置换”是指将原来有按揭的房子通过垫资结清、尾款解押再重新抵押给银行。这类贷款年限一般可以做3-20年，不同银行的要求不同，年化利率3.7-5.9%浮动，还款方式有先息后本，随借随还，等额本息等选择。

我们来算一笔账，如果按照同样贷款100万，等额本息30年来计算：

6.37%利率月供为：6235元↑

5.88%利率月供为：5918元

4.25%利率月供为：4919元↓

一个月相比下来要节省1316元。

这是什么概念？一年下来，你无缘无故就要多支出约15792元，30年就要多支出47.3万之多。这对任何一个家庭来说，都不是一笔小钱。它足以支撑一个正常家庭水、电、暖气、物业费以及部分其他部分开销，也足以改善一家人的生活水平。

2.“转贷置换”有什么好处？

1）能节省利息，减少不必要的开支

通过“转贷置换”，申请新的低息抵押贷款替换原来高息的房贷，以降低自己欠款所需要支付的利息。如下表所示：同样贷100万，你的月供能省一千多，总利息能省28万多，节省力度很大。

2）能降低月供，减轻当前的压力

我们的房屋按揭贷款一般是等额本息、等额本金这两种还款方式，而抵押贷可以选择先息后本、等额本息等多种随借随还的还款方式。

因此我们也可以通过“转换”还款方式，来降低月供的还款压力，比如原来的等额本息转为先息后本，如下表所示：同样贷100万，你的月供每月减少3800多，压力直接减半，Ni！

3）能释放多余额度，有流动资金

核心地段的房子是稳妥的投资方式之一，价格也几乎呈现上涨或稳涨的状态，我们可以通过“转贷置换”的方式，把房产的增值部分贷出来，这样手里就有了一笔超低息备用资金。

比如：6年前购买的房子，原价值100万，现如今市值180万，这样可将增值的80万资金通过“转贷置换”的方式释放出来，这种方式，对于企业老板来说是一个很不错的融资选择。

4）能负债整合，优化个人征信

如果你名下有多笔不同性质的负债，如房贷、车贷、信用卡、小额消费贷、网贷等等，我们可以通过“转贷置换”转化成一笔低利息的抵押贷款：

①之前的多笔还款状态：房贷+车贷+信用卡+网贷等状态，

②通过债务重组转贷后：只需支付一笔贷款的月供，还款清晰。

这样更有利于规划自己的贷款，清除“多头借贷”、“高息网贷”等影响个人征信的负债，从而达到优化个人征信的作用！

这就是债务整合，优化负债的魅力，真真切切地减轻我们每个月的还款压力！

3.“转贷置换”的风险点

1）营业执照

“转贷置换”一般是经营贷，那么就需要有营业执照。不同银行对于营业执照的注册时间、是否实际经营、经营流水等要求各不相同。如果只是单纯为了转贷置换，而去注册营业执照的客户，需要谨慎，注册/注销/代账/年审，也都有成本。

2）资金成本

“转贷置换”过程中需要结清上家银行的尾款才能办理，结清尾款的资金可以是自有资金，也可以是过桥资金，这都是需要考虑的资金成本，一般在万8-千3左右具体看当地市场。

3）到期还款压力大

经营性抵押贷款存在到期归本的问题，每个银行产品不同，有每年到期归本的，也有三年到期归本地和五年到期归本的！

如果资金回笼不及时，可能就需要垫资归本的情况，垫资就是成本，而且还有可能归本之后，复核不通过的情况！但是有些银行可以计划性归本和流水性归本！这个就要看你当前的资质，能够做到哪个银行产品了！

4）抽贷风险

如果把款项用到购置房产上或者其他违规资金的用途上，被监管查出后，有可能被银行抽贷。

如果你的营业执照被注销，或者征信出现异常，也有可能被银行抽贷。

5）续贷风险

抵押相比按揭一般期限会短些，三年、五年、十年，万一到期银行不给续贷，你将面临巨额还款压力，要提前知晓。

6）流程相对繁琐

因为按揭转贷涉及到结清按揭和办理抵押贷款两大环节。一般要审核材料、面谈、下户、核访公司、公证、抵押等等流程，审批放款时间一般比较长，大概要20-30天左右；如果客户配合，审批会缩短。

温馨提醒：

1、如果你的房子是最近两年买的，需求只是置换低利率，本身不缺资金的，不建议置换，抵押利率虽然但是周期最长20年，房贷可以30年，小财还是推荐保持拥有房贷比较稳妥。

2、如果你的原按揭贷款中有公积金贷，就没必要将公积金贷转换出来，公积金贷款已经很低了。

3、如果你有房贷，尾款剩余较多。此时还有其他贷款20~30万，还款压力大，想减轻还款压力的，也建议直接做二押，一般二押也有授信10年先息后本的产品。这种压力相对也比较小！置换一押成本也不低，别被打“低利率牌子”的人所影响！

最后

关于是否“转贷置换”问题，你需要考虑到的是：你是想减轻还款压力，还是想周转资金？但无论哪种方式一定要以自身实际情况出发，清楚做这件事的目的，能否达到自己的期望值，更要清楚这中间的综合资金成本。

疫情当头，赚钱不易，但如果预测在“转贷置换”后，利率和资金空间都没有太大变化，还是不建议你转贷置换。

仁者见仁，智者见智，如果你对于“转贷置换”有疑问，或有需要补充完善的知识点，欢迎在文末留言、讨论！

END

银行贷款唐洪

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