2008年以来首次！美国房贷利率突破6%，引发美国新一轮住房危机？

美国房屋贷款利率超过了6%，是2008年金融危机以来最高，这将引发美国新一轮的住房危机吗?

列位欢迎来到照理说事。这几个月以来大家有没有感觉到，我国住房市场的各项优惠政策给的是越来越足了。以往我们讲，有这个降首付的，有这个给补贴的，还有一个很重要的利好，就是贷款利率的下调。一方面很多银行主动的下调了按揭贷款。另一方面我们的LPR基准利率也两次下调。

所以今天的购房者面临的是一个越来越宽松的利率条件。今天的利率低到什么状态？在很多城市如果你是刚需首套购房的话，你的按揭贷款利率大概可以做到4.1%。接下来今年年内我们很有可能会再次调低LPR利率，到时候真的有可能首套房的贷款利率连4%都没有。

所以很多前两年购房的朋友们感觉到亏了，我们当时买房的时候那个利率高到5%、5.5%，甚至6%。现在虽然购房利率要跟着LPR利率不断的下调，但是调不到4%这么低。为什么？因为当年购房的时候很多银行跟你签的是1.1倍1.2倍利率，现在LPR调整，但你这个倍数是不能调整的。

但是反过来讲，前两年他房子好卖，对于很多人来讲你买到就是赚到，你那个时候买到房子，现在恐怕房价已经涨了不少了，因此虽然你背负一个比较高的利率，你也没有吃亏。但是为什么今天咱们房贷利率这么低？两方面主要原因。

一方面我们已经进入到了一个低利率时代，低到银行存款利率现在都在不断下调，年化超过3%的都很难找到了，所以要存款利率低，这个贷款利率当然他得低，银行是赚利差的。另一方面房子真是难卖，所以你要是不营造一个宽松的利率空间，你这个房子是更难卖。

但是当我们遭遇到购房贷款利率不断下调的同时，美国那面贷款利率却不断的攀升。大家知道吗？过往这些年一讲到购房的时候，我们就特别羡慕国外，因为国外的很多国家的按揭贷款利率那是低到离谱的状态。离谱到什么状态？有的国家连1%都没有。

换句话讲，房奴们买套房子大部分的支出就是本金，利息支出是很小。不像咱们国家你30年按揭买套房，你那个利息支出基本跟你本金差不多。尤其是你要是等额本息的话，头十年的几乎还的都是利息，没有还多少本金。

为什么国外的贷款利率这么低？这不是因为国外的银行家都是慈善家，而是因为他们存款率低。以往我们就讲，欧洲、日本很多国家今天是零利率甚至负利率。什么叫负利率？你拿1万块钱存银行，一年之后不单银行一分利息不给你，你还得倒找给银行点保管费用。

所以因为基础利率特别低，因此你的贷款利率才低。但是反过来，当你存款利率基准利率提升之后呢，对不起，你贷款利率那也是高的吓人，比如说今天的美国，就在上个月美国平均的住房贷款利率已经超过6%了，刚才咱们说我国是4.1%，美国都快赶上我们1.5倍了。

为什么会这么高？道理很简单，因为美国在不断的加息，大家想想美联储今年以来已经加了多少次，马上九月底之前还要再加一次，一次就有可能加75个基点到100个基点，那就是0.1%。很多人都估算说，美国未来的基准利率有可能破4%。什么意思？你把美元存在美国的银行，有可能拿到4%的年化收益，这恐怕已经是全球最高的了。当然基准利率这么高，会有大量的钱从全球涌向美国，这也是为什么最近一段时间以来美元变得非常强势的原因。

但是反过来讲，当你的基础利率很高的话，你的这个贷款利率是低不下来的。为什么？银行家不是慈善家，银行是怎么赚钱的？左手收钱右手放钱，银行赚的是利差，当你收老百姓的钱都要给出3%、4%的高息的时候，你可能以低于这个数放贷吗？那你不是吃亏一样吗？

所以当美国基准利率不断攀升之时，美国住房市场的房贷利率高到了6%，当然有很多前期购房者前两年买的人，人家可能签的是固定利率，他还可以享受当年的很低的利率。可是你现在再去买房，对不起，你就得按6%来了。要不然银行也不干，这样一个情况导致美国住房市场出现了非常大的变化。

一方面很多中产阶级感慨买不起房了，美国人其实常年生活在一个低利率状态之中，此前几年你购房贷款率可能也就2%，大家觉得2%的利率，我每个月还一点钱不是太高，现在飙升到6%大家受不了。

另一方面，有一些人他签的是这个浮动利率，你这个利率是要根据每一年调整的。有可能涨也有可能低，但是当利率飙升到6%之后，你的还款压力是倍增的。为什么？我们说今天美国的贷款利率已经到了2008年金融危机之时，这就说明整个市场已经慢慢变得很不正常了。

十几年前的首发于美国然后席卷全球的金融危机，就是从美国房地产市场率先开始的。当时很多美国人都觉得炒房能赚钱，美国银行为了赚到钱也把他的贷款放给大量的资质很差的借贷人手中，不去考核他有没有能力还款。就是想着这些人本身资质差，我就可以更高的利息借钱给他们，然后我挣得高额利润，最终彻底崩盘。

而在后来的2008年金融危机之中，如果不是中国的仗义出手，整个美国经济那是岌岌可危的。所以今天美国经济还是面临一个两难的境界，一方面他遭遇到了40年未有之惊天通货膨胀，物价飙升，老百姓民不聊生。而另一方面为了把这个通胀按下去，美国只能不断的加息，加到基准利率都快4%，加到贷款利率超过6%。这会使得美国住房市场面临非常大的困难。

一方面购房者感觉到这个购房成本激增，我这个利息支出是以往的好几倍。另一方面已经购房的人有很多签的不是固定利率，那么就面临着每月还贷的压力激增，这将使得美国住房市场出现越来越多的不确定性。要知道2008年的金融危机就是从住房市场开始的，而今天美国的经济环境说实话，比2008年还要复杂凶险的多。所以这样超高的利率会不会再把美国拉入到深渊之中？

美国房贷利率突破6% 系2008年来最高

美国联邦住房贷款抵押公司9月15日公布的贷款商调查显示，美国30年期固定利率房贷的平均利率本周突破6%的大关，为2008年金融危机以来最高。这给许多美国购房者敲响了警钟。

美国联邦住房贷款抵押公司在当地时间15日公布的调查中称，美国30年期固定利率房贷的平均利率本周攀升至6.02%，远高于一年前的2.86%。而此前一天，美国抵押贷款银行家协会公布的数据显示，在截至9月9日的一周里，美国30年期固定抵押贷款利率升至6.01%，2008年以来首次突破6%大关，为去年同期的两倍。这些调查数据为美国贷款购房者敲响了警钟。

有分析指出，房贷利率飙升是美联储为应对通胀持续激进加息的后果之一。随着美联储的货币政策不断提高消费者和企业借贷成本，抵押贷款利率也随之不断攀升，这给美国房地产行业带来了越来越大的压力。据悉，美国7月的新房销售量已跌至6年半来的最低水平，而房屋转售和独户住宅开工数也处于两年来的最低点。

贝文伯格资本市场公司美洲和亚洲首席经济学家米奇·利维：由于更高的通胀，房价的升值以及更高的利率和抵押贷款利率，我们看到住房活动的下降，在美联储为抑制通胀而加息的情况下这是非常典型的现象，我预计住房市场将进一步疲软。

由于日前公布的美国消费者价格指数再度超出预期，市场预计美联储将在下周继续加息75个基点，这意味着美国楼市将持续面临更高利率的挑战。而美联储持续加息可能引发的经济停滞甚至衰退，将令房贷成本进一步成为美国许多家庭的巨大财务负担。

（央视记者顾乡刘旭）

历史性一刻！美国房贷利率超过中国，16年来首次

知道，大家都在等过几天发布的5月份金融数据。

毕竟在“应出尽出”、“房贷利率史诗级下降”后，市场有没有改变，极为重要。

但今天我想说的是，在连续降息之后，中美房贷利率，已经出现历史性一刻。

那就是，美国房贷利率，超过了中国的房贷利率。

上一次出现这种情况，还是在2006年。

房子涨价的时候，想上车的人越多，房价涨的动力就越强。

去年的时候，大洋彼岸的房价蹭蹭地往上涨。

猫崽有个朋友，叫R，是美国波士顿地区最大的华人中介（有兴趣的可私信猫崽），她告诉我，最近美国房贷利率涨的猛，就是因为面临着40年来最严重的通货膨胀局面。

拜登急了，美国也急了，所以加息潮来得汹涌澎湃。

4月13日，美国房贷利率站上5%，5月11日房贷利率达到最高的5.3%。

最新的房地美数据显示，6月2日美国的房贷利率有所回落至5.09%，但依然在5%以上。

截图自房地美

而一年前的差不多这个时候，美国房贷利率仅仅是2.9%左右。

中美的房贷利率变化，真的可以看懂一些楼市的逻辑。

美国房贷利率疯了！

也就一年时间，美国房贷利率蹭蹭蹭上涨了2.1%，几乎翻倍，很夸张。

美国确实疯了。

为了缓解高通胀，美国自去年底以来开始加息论调，收回之前大水漫灌放出去的钱。

下图可以明显看出美国房贷利率的走势。疫情之后，美国房贷利率一度走低至2.65%。

截图自房地美，最近10年美国30年期贷款利率走势

美国不是发达国家中房贷利率最低的，但是和我国相比，低了将近一倍。

R说，近几年美国刚需客抢房现象很猛，利息便宜的时候，一个房子有二三十人抢。

但从去年底开始，数次加息，房贷利率搭上过山车，开始飙升。

一个月前，美国房贷利率冲高至5.3%，是近十年的新高，也达到了自次贷危机以来的高点。

若是时间线拉长，自1971年以来的历史长河中，美国房贷利率最高时曾达到18.63%。

截图自房地美，1971年以来，美国30年期贷款利率走势

房贷利率短时间内上涨这么猛，不是一件好事。

买房的人少了，房子流动性变差，尤其是用了杠杆去投资房产的，收益面临大幅压缩，严重时甚至会导致债务违约率飙升。

08年金融危机的时候，大抵就是无数这样的例子叠加，市场疯狂起来，比疯了的人还可怕。

截图自电影《大空头》华尔街基金经理马克·鲍姆发现房地产信贷市场的潜在危机

中美房贷利率差异

世界上，像中国人对房子执念这么深的，应该不多。

目前来看，我国房贷利率为4.25-4.45%，比美国今年房贷利率最高点5.3%，低了85个。

近30年，我国房贷利率比美国低的时候，还有过两次，一次大概发生在1999年至2002年，另一次是2006年。

一般来说，发展中国家的利率会大于发达国家，这多少和经济增速有关。

GDP增速越快的地区，投资收益率高，利率也会随之走高；而发达国家的GDP增速放缓（甚至出现负增长），一般利率会比发展中国家低。

反过来看，有时候也成立。

假设某国的基准利率为5%，而GDP的增速为7个百分点，就表示社会总体财富增长了7%。

粗略来看，这当中资本的贡献大概就是5%，其余的2%则是由经济体中的其他要素所创造，比如劳动、技术进步等。

可现如今，美国的利率高过我国，通胀是多厉害。

从增速来看，我国GDP的增速表现得很稳健，近30年来都高于美国。

但其实从另一个层面来说，美国GDP和人均GDP已经是世界前列，加息影响不了绝大多数富人，只是更加压榨了底层民众。

我国去年的GDP总体量约为美国的3/4，但人均GDP方面，美国是我们的6倍。

当下美国的房贷利率冲到了高位，挤掉了一部分买家需求，降价潮也开始出现。

图源自美国房地产中介J

上图是来自一个美国房产业内的消息，今年美国各个城市中，降价比例（不是降价幅度）最大的有40.8%，部分降价比例接近三成。

一个城市中有三成的房子都在降价，这种现象出现在中国大城市的概率很小（可能一些小城市也会出现）。

还可以举个例子，比如今年2月市场传出消息，C罗炒房失利，将特朗普大厦的豪华公寓出售了，亏了1000万欧元，约7000万人民币。

图源自网络

最后，还是可以归纳出几个点：

1、只要水放的足够大，即便是有房产税的美国，房价也会涨。

2、无论在哪里，利率确实是调节楼市很好的工具。

3、稳楼市很重要，即便是在美国。

好了，一起期待过几天发布的5月份金融数据吧，这一次大考，住户贷款是是增是跌，太关键了！