“全款买房”和“贷款30年”买房，区别有多大？答案来了

尽管国内房地产市场出现了调整的趋势，但是购房者的成本一直居高不下。资料显示：2022年10月，全国100个城市新建住宅平均价格为16199元/平方米，环比下跌0.01%。从涨跌城市个数看，25个城市环比上涨，54个城市环比下跌，21个城市持平。这就意味着，在这些城市随便买上一套房至少也要花掉1-200万，这还不包括像北上深等一线城市，买上一套房更是需要花掉6-700万。

面对当前的高房价，多数家庭根本无力全款买房，只能选择“贷款30年”买房。不过，也有少数家境比较殷实的家庭选择一次性全款买房。对此，不少业内人士则建议购房者，不管你是否有能力全款买房，还是选择“贷款30年”买房为好。他们给出的理由主要有以下2个：

第一，普通人这辈子能欠银行最大一笔贷款就是房贷了，不贷白不贷，绝不能放弃这个福利。此外，“贷款30年”买房，欠银行的贷款慢慢还，这还是挺不错的。别看刚开始这几年还贷压力会比较大。再过几年，等到工资收入涨上去了，也就不觉得压力会很大，甚至会觉得很轻松。所以，在购房时应该选择“贷款30年”买房，只有傻瓜才会全款买房。

第二，就算你有能力全款买房，最好还是“贷款30年”买房。因为，你只要付30%的首付款，剩下的资金可以用于投资理财，再用投资理财获得的高收益来偿还银行的房贷，岂不是更好？如果选择的是全款买房，花光了家里所有的流动资金，将来即使遇到好的投资机会也只能含恨错过。

不过，对于是“全款买房”还是“贷款30年”买房这个问题，我们却认为，在买房人的家庭经济条件充许的情况下，还是选择“全款买房”更好一些。主要有以下几个原因：首先，全款买房不用再付银行的房贷利息了，每个月就没有了还贷压力，日子就会过得很轻松。此外，如果选择“贷款30年”，那等你30年房贷还清之后，这些年所支付的房贷利息基本上可以再买一套商品房。所以，贷款30年买房并不划算。

再者，很多人认为，即使有能力全款买房，也要选择“贷款30年”买房，这样可以把剩余的钱用于投资，获得更高的投资回报。但实际上，普通老百姓的投资技巧和经验都不丰富，要想长期跑赢银行的房贷利率是有很大难度。很可能是拿着剩余的资金用于投资高收益品种，最终出现越投资越亏损的情况。要知道高收益所对应的是高风险。所以，千万不要把那些高收益投资品种想得那么美好。

最后，“贷款30年”买房也要面对一些潜在的问题。谁能保证未来30年，购房者的收入一直稳定上涨的？实际上，随着年龄增加，购房者的收入水平应该是呈现下降的趋势。此外，在这30年的时间里，谁又能保证自己不失业、不生疾病等突发事件？届时，如果收入减少或没有收入来源，那就很有可能不能按时偿还房贷了。显然，“贷款30年”买房，所要面临的不确定性实在太大。

“全款买房”和“贷款30年”买房，区别有多大？主要是在每个月有没有还贷压力，此外，“贷款30年”买房，这么多年的房贷利息支出也是非常可观的。值得一提的是，在这还房贷的30年里，谁能保证自己不发生人生变故。所以，如果有能力还是“全款买房”。

当然，网红企业家曹德旺曾经表示：年轻人可以不用顶风而上买房居住，与其花大价钱去买房，倒不如选择租房来居住。实际上，曹德旺给年轻人的租房建议还是非常实用的，现在的年轻人租房居住才是最明智的选择。

等额本金与等额本息，如何计算？买房如何选？

正常情况下，大多数人是接触不到等额本金与等额本息的。目前来说不论是银行贷款还是各种贷款公司的贷款，涉及等额本金与本息的都非常少，大部分的借款都是到期一次还本付息。不论是创业时贷款还是企业经营需要资金，在办理贷款的时候，基本上都是到期一次还本，平时是偿还利息。

但是随着时代发展，尤其是分房时代过去。人口不断增多的时候，从分房变成要买房的时候，为了解决大家住房问题，也就出现了房贷。这个时候等额本金、等额本息被越来越多的人知道。但是很显然的大部分人都是分不清的，都是被动地选择了等额本息，直到想提前还款或者置换房子的时候，发现自己苦苦还了数年房贷、还了几十万，实际本金没有还多少，开始懊恼为啥没有选择“等额本金”

[微风]什么是等额本金？等额本息？

首先，等额的意思，自然就是肯定还款中某个金额是固定的。等额本金的意思就是每个月还的本金一样，比如贷款150万，借款30年，那么每年要还款的本金都是5万。等额本息的意思就是每个月还的本息合计数是相同的，也就是比如借款150万，借款30万，那么每年需要还的就是本息就是借款150万本息合计除以30年【（150万+借款150万30年的利息）/30年】。

其次,等额本金，等额本息，在计算每期要支付利息的方式都是一样的，就是剩余未还的本金*每月利率。

再则，借款总额和年限相等的情况下，用等额本金还款要比等额本息总还款少。

[微风]如何计算每期还款额？

一、等额本金

每月需要还款的本金=借款总额/贷款月利率

每月需要还款的利息=（借款总额-已还本金）*月利率

每月还款额=每月还款本金+没有还款利息

总还款利息=(还款月数+1)×贷款额×月利率÷2

总还款额合计=借款总额+总还款利息

=借款总额+(还款月数+1)×贷款额×月利率÷2

二、等额本息

每月还款金额=-PMT(贷款年利率/12,贷款总月份,贷款本金)

=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]

每月还款利息=（借款总额-已还本金）*月利率

每月还款本金=每月还款金额-每月还款利息

总还款利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/[(1+月利率)还款月数-1]-贷款额

还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/[(1+月利率)还款月数-1]。

三、举例说明：安怡买房贷款150万，贷款利率5.68%

1、等额本金（可依据上述公式导入表格计算、跟踪）

总还款情况

每月还款情况

2、等额本息：

总还款情况

每月还款情况

[微风]差异？如何选？

一、总还款额的差异（参考案例）

在借款150万，贷款30年，利率5.68%的情况下，等额本息总还款额3,127,321.63元比等额本金2,781,550多还345,771.63元。也就是说多还34万多利息，

二、每期还款本金差异（参考案例）

贷款30年的情况下，在前面11年里，等额本金每月需要还款的金额都是大于等额本息还款的，在还款了11年也就是132个月的时候，等额本金的情况下总还款合计是130万7998.61元，而等额本息总累计还款114万6684元。

三、二者的关联（参考案例）

等额本金少还的利息，实际上就是每月多还款导致的。也就是说等额本金还款的情况下，在第11年的时候，等额本金累计比等额本息多还款16万多，争取到了一个时间价值，就是少借了占用了银行的钱，因此总利息会比等额本息低。

二者计算每月需要还款的利息方式都是一样的，就是占用银行资金多少就要付多少利息，因此在有钱的情况下，能少借贷款并采取等额本金就能更少的占用银行资金，自然利息就要少付。

四、如何选？

1、需要考虑自己赚钱的能力。已经举例说明借款150万30年的情况下，在第11年之前每月等额本金还款的压力会很大，尤其是最开始的时候，这个压力会随着还款时间而相对降低。但是我们都知道，要用贷款就是我们没有钱。同时买了房还需要支付很多其他的各种费用（交房、税费、装修、中介、办证等等费用），那刚买房的时候压力是非常大的。

2、看买的房子类型：买期房的情况下，因为没有交房，不需要支付装修费用，但是若没有其他房子情况下，就会产生一个租房费用。一般来说租房的压力会小于一次大于支付装修、交房等压力的，这种情况下，可以选择等额本金。毕竟贷款金额相同情况下多支出钱，大多数情况下都是不愿意的。

3、若有计划提前还款，优选等额本金。等额本息前期支付的利息较高，若选择提前还款，便没有必要去多付太多利息。经过对比，贷款金额和期限一致的情况下，当还款超过三五年的时候，提前还款的意义不到。因为超过这个时间还款，我们已经支付了大量利息，从成本效应上来说，提前还款是吃亏的。但是不愿意背负债务、贷款利率高于其他借款利率、投资回报率非常低等情况下，我们有钱是可以提前还款的。

备注：图片来自网络，部分文字来自网络。文章属于个人知识整理分享，若有理解不合理请文明交流。原创不易，多多支持！

下调！南京公积金发布重要通知

10月8日，南京住房公积金管理中心发布《关于调整个人住房公积金贷款利率有关事项的通知》。

5年期以上首套个人住房公积金贷款利率由现行的3.25%正式下调至3.1%；5年期以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率由现行的2.75%下调至2.6%。

值得注意的是，2022年10月1日之前，住房公积金管理中心已审批完毕但未发放的个人住房公积金贷款，会按此次下调后的利率发放贷款。

2022年10月1日前已录入住房公积金业务信息管理系统审批，但未完成终审的，也按照调整后的利率执行。

另外，2022年10月1日之前已发放但未到期的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起，按调整后的新利率执行。

利率下调后买房或持有公积金贷款的家庭，能省多少钱呢？对于南京来说，此前公积金家庭贷款额度最高已经提至了100万。

因此，若按照夫妻双方申请公积金贷款最高额度100万，贷款30年、等额本息还款方式计算，执行3.1%利率后，公积金贷款每月月供将减少82元，累计30年月供减少近3万元。

通知全文

关于调整个人住房公积金

贷款利率有关事项的通知

宁金管〔2022〕41号

各处室、分中心，各住房公积金贷款业务承办银行，贷款职工：

根据中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调个人住房公积金贷款利率，5年期以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率由现行的2.75％下调至2.6％，下调0.15个百分点；5年期以上首套个人住房公积金贷款利率由现行的3.25％下调至3.1％，下调0.15个百分点。第二套个人住房公积金贷款利率保持不变，5年期以下（含5年）和5年期以上利率分别为3.025%和3.575%。为保证个人住房公积金贷款利率调整工作顺利准确，现将有关事项通知如下：

一、2022年10月1日之前，已经住房公积金管理中心审批完毕但未发放的个人住房公积金贷款，按此次下调后的利率发放贷款，并在贷款发放前，完成涉及的相关手续和合同文本利率修改工作。

二、住房公积金贷款受理审批业务正常进行。10月1日前已录入住房公积金业务信息管理系统审批，但未完成终审的，按照调整后的利率执行。已流转至住房公积金管理中心各分中心的贷款，待终审完毕后，做好合同文本利率的修改工作。

三、关于第二套个人住房公积金贷款利率以本通知为准。

四、做好贷款利率调整相关政策的宣传解释工作。各分中心、承办银行应重点关注利率调整后的执行情况，如有问题，请及时向住房公积金管理中心归集贷款处反馈。

南京住房公积金管理中心

2022年10月8日

江苏广电融媒体新闻中心记者｜杨芹谢健

综合｜南京住房公积金管理中心

来源：江苏新闻