紧缩风暴席卷美国楼市：房贷利率创20年来新高，突破7%大关已“势不可挡”？

21世纪经济报道记者吴斌上海报道

随着美联储超鹰派政策不断超出预期，美国楼市受到的冲击比此前的预期更加猛烈。

10月21日，作为“全球资产定价之锚”的美国10年期国债收益率继续大涨，突破4.3%关口。此前一天，10月20日，10年期美债收益率才刚刚升破4.2%关口。与此同时，美国房贷利率也在狂飙，30年期抵押贷款利率升至6.94%，创下2002年4月以来最高。

在高利率和高房价的双重打压下，美国楼市成交量正持续下滑。美国全国房地产经纪人协会（NAR）20日公布的数据显示，美国9月成屋销售环比下降1.5%，连续第八个月下滑，而且可能会在未来几个月进一步下降。

房价方面，9月成屋价格中位数同比上涨8.4%，达到38.48万美元。不过环比来看，价格在降温，在6月攀升至41.4万美元的高点之后，房价已连续第三个月环比下跌。

尽管贷款利率飙升打压了房价，但相对紧张的库存仍给房价提供一定支撑。9月的待售房屋数量为125万户，较去年9月库存下滑了0.8%。按照目前的销售速度，出售市场上的所有房屋需要3.2个月的时间，仍然低于5个月的关口，表明市场供应依然紧张。

亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人、CEO卡希夫·安萨里（KhifAi）对21世纪经济报道记者表示，美国低密度独立屋的住宅传统，公共交通及其他基础设施薄弱，加上千禧一代的购房需求，多重因素导致了美国住宅用地紧缺、住房供应不足的情况，而且将在相当长的时期内存在。

美联储激进加息打压楼市

面对数十年未见的高通胀，9月美联储连续第三次加息75个基点。美联储将于11月1日召开为期两天的政策会议，多数经济学家预计将再次大幅加息75个基点，而且今年12月会议上可能还将加息75个基点。

更糟糕的是，20日美国初请失业金人数意外下降，显示就业市场持续火热，再度强化了投资者对美联储将持续大幅加息的预期。利率期货市场已首度押注美联储本轮紧缩周期的利率峰值将突破5%。对比来看，一周前市场的预测还在4.70%左右。

牛津经济研究院副主任ChihB对21世纪经济报道记者分析称，高企的能源价格和普遍高于预期的通胀导致央行积极收紧货币政策。近几个月来，随着信贷环境收紧、贷款利差扩大以及对经济衰退的担忧开始显现，房地产的债务成本急剧上升，市场面临调整压力。

NAR数据显示，美国9月成屋销售总数年化471万户，创2020年5月以来新低，8月为480万户。如果除去疫情暴发初期的异常值，那么9月成屋销售实际上创下了2012年9月来最低。此外，美国9月成屋销售已经是连续第八个月下降，创下2007年以来最长连降。

对此，NAR首席经济学家LwY表示，尽管销售疲软，但由于库存有限，一个房子仍会出现多个买家，有超过四分之一的房屋最终售价高于标价。目前的供应不足与2008-2010年美国房地产市场低迷时期形成了巨大反差，当时的库存水平是现在的四倍。

整体而言，如今美国楼市的健康状况比2007年金融危机时要好得多。B对记者表示，从积极的方面来看，商业地产市场在这次衰退中相对于全球金融危机时的情况更好。自全球金融危机以来，放贷变得更为保守，投机开发活动减少，总体空置率也有所下降。

此外，疫情后美国楼市也出现了一些迁移趋势。安萨里表示，人口稠密的大城市周边无法建造更多住宅，导致这些地方地价高企、房价居高不下，在家办公的新趋势使不少人迁往南方“阳光地带”州，这些地方的地价得到支撑。居外IQI的数据也反映了上述地价上涨趋势，前10名的州为：得克萨斯、加州、佛罗里达、华盛顿州、夏威夷、北卡罗来纳、纽约州、内华达、马里兰和伊利诺伊。

美国房贷利率仍有上行空间

对于美国楼市而言，未来的一大关键问题是，房贷利率还要涨到多高？

美国住房抵押贷款金融巨头房地美（FiM）20日公布的贷款商调查显示，30年期贷款的平均利率从上周的6.92%攀升至6.94%，创下2002年4月以来的最高水平，而去年同期仅为3.09%。

与此类似的是，美国抵押贷款银行家协会（MBA）19日公布的数据也显示，美国30年期固定利率抵押贷款的合同利率在截至10月14日当周再度攀升，上涨13个基点至6.94%，为连续第九周上涨，创下2002年以来的最高水平。

在美联储紧缩政策的持续冲击下，美国房贷利率突破7%几乎已成定局。金融机构WhGAvi主席ChihWh甚至预计，2023年美国30年期抵押贷款利率将飙升至10%。“今年美联储加息步伐迅猛，而反映到抵押贷款利率会有一段滞后期，即便美联储决定在12月议息会议后暂停进一步加息，30年期抵押贷款利率在明年2月时仍能轻松触及10%。”

在贷款利率持续攀升影响下，截至10月14日当周，MBA购房贷款申请指数下跌3.7%至164.2，为2015年以来最弱；再融资贷款申请指数下跌近7%，创2000年以来新低。

另一方面，建筑商信心也不断下滑。全国住宅建筑商协会（NAHB）/富国银行18日公布的数据显示，10月份美国建筑商信心指数从上个月的46降至38，连续第10个月下滑，创下2020年5月以来的最低水平，同时创下1985年开始统计该数据以来的最长连降。

对于当下的市场，NAHB首席经济学家RDiz评论称：“虽然一些分析家认为住房市场现在更加平衡，但事实是，更高的利率和持续升高的建筑成本继续将大量潜在买家拒之门外。自2011年以来，独栋住宅开工数量首次下降。鉴于市场对利率将继续升高的预期，预计2023年将看到独栋建筑开工数量进一步下降。”

从种种迹象来看，美国房价接下来还会继续下行，但暴跌不太可能。摩根士丹利美国住房策略师JE最近下调了对房价的预测，称2023年12月房价将同比下降，但预计下跌幅度仅为3%。

展望未来，B对记者表示，短期内美国房地产的表现将不佳，但长期来看并非如此。预计主要经济体的政策利率将在明年企稳，然后在2024年进行一系列连续降息，后续房地产市场或迎来反弹机会。

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美国债已突破31万亿美元，将来有没有可能还不起

2021年美国作为世界第一大经济体有着高达22.94万亿美元的GDP总量。排名第二的中国GDP总量约为16.86万亿美元，排名第三的日本GDP总量约为5.1万亿美元。美国的经济总量比排名全球第二的中国和排名全球第三的日本加起来还略多一些。就连英国脱欧之前由28个成员国组成的欧盟经济总量也只有美国的89%左右。可经济总量全球第一的美国同时也是一个欠债大国。美国财政部最新公布的数据显示：美国的债务规模已突破31万亿美元。

说起美国欠债这件事可以说是上至政府下至民众蔚然成风啊。美国绝大多数人都是不存钱的月光族。美国家庭每个月一领到工资干的第一件事就是还各种账单。等到把账还完之后工资也就所剩无几了，所以各种生活开支就只能刷信用卡，然后下个月再还这个月的账。普通美国人已习惯了这种借贷消费生活模式，而美国政府在欠债这件事上更是为老百姓树立了表率。如今美国的债务规模都超过自己的经济总量了。

其实美国从独立建国200余年来一直有欠债的传统：独立战争期间法国、荷兰、西班牙等欧洲列强都为美国提供了大量援助。可这些援助并非都是无偿援助，而是有相当部分通过贷款方式提供的。独立后的美国为此背负了7700多万美元的各种债务。要知道美国独立是在18世纪末19世纪初。大家不妨回忆一下十年前的物价水平和今天相差多少，那么两百多年前的7700多万美元要放在今天该是个什么概念呢？

当时的联邦政府一看到这7700多万美元的账单就头疼。按说最该头疼的就是直接主管财政工作的财政部长，可汉密尔顿一上任就公开表态：债务如果操作得当将会是福音！汉密尔顿在任内基本上是拿美国政府7700多万美元的债务当魔方玩的。他先是跟各位债主们表态：不是哥们我赖账啊。只是我现在实在是没钱，您老就是打死我也还是没钱还您，不过您要是再借我点不就有钱还您了嘛。

如果你是当时美国政府的债主是不是很有想大嘴巴抽人的冲动啊？见过耍无赖的，没见过这么不要脸的——旧的债还没还，居然想借新的，是不是给你脸了？汉密尔顿没挨大嘴巴子。事实上他有一套完整的逻辑：如果我能保证还清本金并让你赚到利息，那么你借还是不借？这时债主们一掂量合计：反正打死这家伙也还不出钱来。你既然能保证连本带利还我，那我就看看你到底咋折腾呗。

不过借钱有一个先决条件就是你美国政府需要有很好的借款信用，不准空口白牙乱许诺。这下就理清了思路：要还债就需要先借债，而要借债就要先建立信用。如果要建立信用就必须使美国政府拥有稳定的收入和金融体系。这种体系使债务不仅不会成为拖累美国发展的负担，反而还会成为支撑国家运作的福音。从那时起美国就开始逐渐养成了欠债的悠久传统，而且越往后美国的债务规模就越来越膨胀。

美国欠下这么多债务就不担心还不起吗？事实上人家还真就从没担心过。你看现实生活中马云、王健林这样的大老板有几个没负债，反而是我们平头百姓身上没有负债。别说美国现在才负债31万亿，即使是负债131万亿在目前这种情况下也不会违约。美国还债的模式其实就是“以债养债”。美国欠下了近30万亿债务不假，但美国也确实每年都在按期还债。美国还债的的方式就是继续发国债，然后用借来的钱还到期的债。

有人会说这种借新钱还旧债的做法不就相当于拆了西墙补东墙吗？可你仔细想想美国的做法是不是和我们现实生活中接触到的银行类似呢？我们普通老百姓存在银行里的钱虽名为存款，可其实不就类似于我们借给银行的嘛。银行会把这些钱贷放出去创造利润。银行从林润中给予我们一定的利息，而剩下的收益就归了银行。你有见过哪家银行把银行把客户的钱还清过吗？事实上银行会一直不停吸收存款并贷放从而产生利润。

美国的国债操作模式其实就相当于是一家世界银行：大家都在里面存钱、取钱。只要大家不是同一天去要求提现，那么美国在对外债务到期时就完全可以拆东墙补西墙。有些人一听说美国的债务规模高达31万亿就嚷嚷要让美国把欠世界各国的债先还了再说。这种逻辑就好像是储户在银行大厅嚷嚷要让银行还钱一样。美国这样做其实就是用国债的形式从世界各国吸纳资金用于本国的建设。

当其中某个国家的债务到期时则用从其他地方借来的钱进行偿还。这实际上就构成了一个不间断的永续循环。这当然是一种从全世界割韭菜薅羊毛的行为。如果你因此指责美国是无耻的吸血鬼当然也没错。可随之而来的问题是其他国家就那么傻乎乎让美国从自己身上割韭菜薅羊毛吗？那么大家思考这样一个问题：资本家对劳动者而言是不是吸血鬼？资本家的利润毫无疑问就是来自于劳动者的剩余价值。

既然劳动者是被资本家剥削的，那么劳动者为什么还要给资本家打工呢？这是因为劳动者即使明知自己是被剥削的对象可除了打工之外没别的办法养家糊口。同样其他国家即使明知被美国割韭菜薅羊毛也无法避免这样的命运。美国是当今世界最大的经济体，也是全球金融科技中心，还是全世界军事实力最强的国家。在1944年确立的布雷顿森林体系下美元直接与黄金挂钩，世界上其他货币则与美元挂钩，美元作为国际交易的结算货币。

上世纪70年代的石油危机导致了布雷顿森林体系的终结，随后美国又适时建立美元石油交易体系以作为替代。美元在与黄金脱钩之后又找到了石油结算这个硬通货，从而确保美元继续维持国际贸易结算货币的主导地位。自二战结束以来美国凭借政治经济霸主地位使美元成为了最重要的国际储备和结算货币。一开始作为国际储备和结算货币的美元是与黄金挂钩的，在与黄金脱钩之后又与石油捆绑起来。

美元这种霸权地位是由美国在世界经济中的超强地位以及美国在政治、军事、科技等各方面的综合实力所决定的。如今的世界在一定程度上可以说是“美元本位”。很多国家实行的都是与美元联系的汇率制度，所以为了维持币值稳定就需要像以前储备黄金一样储备足够数量的美元。在如今的国际贸易中美元是目前最主要的结算货币。美国实力强、发行的国债以美元计价不用担心汇率风险。

因此美国国债就成了各国美元储备的主要投资对象了。掌握美元霸权的美国发行国债不愁没人来买。一旦大家都这样时美国就变成了变成了全球的银行。掌握美元霸权的美国能独家发行货币，而全世界各个国家都变成了这个银行的客户，存钱、取钱都在美国这个垄断的银行里完成。现在也确实有些意识到这个问题的国家开始去美元化，但至少目前为止美元的霸权地位并没从根本上被撼动。

现在网上有很多人都在说美元信用在下降、美国的统治力在下滑。我见过最夸张的自媒体营销号说包括以色列、英国这样的美国小弟在内50多个国家都开始去美元化。这说得美元的霸权地位已岌岌可危。事实上以色列确实减持了美元而增持了人民币，可以色列央行的外汇储备中人民币在增持后依然只占2%的比例，而美元在减持后依然占有61%的比例。合着这50多个参与去美元化的国家是把只要减持美元的都计算在内了。

很多人想象中的美元贬值这种情况并没出现。事实上美元这阵子一直都在上涨。美元的霸权地位比起以前的确有所动摇，但要说美元霸权已岌岌可危就言过其实了。现在我们的人民币已走出国门成为世界主流货币之一。在未来人民币也许会对美元霸权地位构成挑战，但目前为止人民币在国际贸易中所占的份额只有3％左右。所谓美元霸权的终结将会是一个漫长的过程，而不是像有些人吹嘘的那样马上即将到来。

美国按揭贷款利率连降四周 创2019年以来最长连跌

周三，据美国抵押贷款银行家协会（MBA）公布的数据，截至12月2日的一周，30年期固定利率按揭贷款的利率下降8个基点，达到6.41%，创9月中旬以来的最低水平。

这是美国按揭贷款利率连续第四周下降，创下2019年以来最长连降。在过去四周里，30年期固定利率已经下降了约73个基点。

按揭贷款利率的涨跌，通常与美国基准10年期国债收益率趋势一致。10年期美债收益率很大程度上受到美联储利率预期的影响。近日，由于美联储暗示将很快放慢加息步伐，12月的FOMC会议上加息幅度料将从此前的75个基点缩减至50个基点，这推动10年期美债收益率较年内高点明显回落。

虽然按揭贷款利率再度回落，但上周MBA整体的按揭贷款申请量有所下降。其中，购买指数下跌3%，为五周来首次下跌；再融资活动有所增加，但仍处于20年来的低点。

今年以来，由于美联储激进加息以帮助降低通胀，美国按揭贷款利率飙升。今年初，30年期按揭住房贷款的平均利率仅约为3%，而到今年10月时，一度飙涨至7%。

房地产市场是经济中对利率变化最敏感的领域之一，随着利率的飙涨，美国房地产市场遭遇严重打击，按揭贷款的购买和再融资活动也急速萎缩，房地产市场的其他数据，如房屋销售、房价、建筑商信心、营建许可等，也大多非常低迷。

然而，虽然近期的房贷利率回暖，房地产市场的寒冬恐怕还未过去。有分析指出，虽然美联储放缓加息，但未来数月的基调仍是加息，甚至有预测称按揭贷款利率本轮终极点位可能会达到8%。不过也有市场人士说，美联储随后的加息已经被考虑在内，利率应该会稳定下来。

MBA自1990年以来，每周都对按揭贷款的情况进行一次调查，调查对象包括按揭贷款银行、商业银行和储蓄机构，数据涵盖了美国75%以上的零售住宅按揭贷款申请。

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