父母买房子女还贷，北京试点60岁以上老人贷款买房，释放一个重要信号

近日，北京住建委发布的一份关于楼市的新文件引起业内外人士“围观”。

这份文件在特定范围内为老年人买房开出优惠条件——认可“接力贷”模式并取消了认房又认贷，符合条件群体可享受首套房35%、二套房60%首付比例。虽然优惠政策仅在昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三个项目进行试点，但这已经是北京楼市一次久违的松绑，被不少市场人士看作是一线城市“因城施策”松绑的一大信号。

中原地产研究直接指出，这标志着全国调控政策最严厉的北京，也出现了松动的口子。中信期货在研报中预测，针对一线城市的政策底线开始有突破的迹象，未来仍有进一步突破的空间。

就在今年4月，广州重启接力贷“一日游”，一度引起业内外对相关政策的热议。第一财经记者从北京当地银行和地产中介人士处了解，接力贷在北京当地一直存在，但此次政策最大的亮点在于，老年人名下有贷款记录也可享受首套房优惠，且对“普宅线”（影响首付比例）的认定条件更为宽松。

目前，全国因城施策的步伐还在继续，一线城市中，在北京之前已有深圳推出“一人购房全家帮”的公积金贷款支持政策，广州、上海也出现了二手房指导价松动迹象。调控松绑虽是主旋律，但房住不炒、因城施策仍是底线。

三大松绑细节值得关注

8月4日，北京市住房和城乡建设委员会（下称“北京住建委”）官方微信号发布文章《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》，其中提到，今年北京在第二批供地时，已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行全龄友好住宅项目试点。

而考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限，经市政府批准，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

具体优惠支持包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

相比北京当前购房政策，该文件对符合条件的老年人至少做出了三方面松绑：一是限购政策取消认房又认贷；二是对“普通住宅”取消总价或单价限制；三是明确肯定接力贷。

按照当前北京首套房资格认定标准，购房者在京需名下无房且没有房贷记录。此次优惠也意味着，名下有房但房贷已经还清也可享受首套房优惠。另一方面，此前北京对首付比例的要求还与容积率、房屋面积和地理位置相关联，面积越大（以140平方米为界）、越靠近市中心则首付比例可能越高，即与房屋单价和总价挂钩。

（图源：中原视点）

而两大因素松绑之后，无房且有房贷已还清、符合上述条件的老年人购买试点项目，首付比例将从二套房标准的60%（普宅）或80%（非普宅），分别下调至35%或40%；而能够享受普通住宅首套35%、二套60%首付条件的房屋类型，也从需要满足“容积率小于1.0、面积小于140平方米、单价或总价未超过指导价”三大门槛，降低为仅满足“面积小于140平方米”。

简而言之，不论是首套还是二套，购买试点项目且符合条件的老年人都将大幅减轻首付负担。

而在贷款环节，除了利率优惠外，此次文件也明确肯定了“接力贷”的可行性，这同样成为市场关注的一大信号。不过，据记者从银行和房产中介处了解，接力贷在北京并非新鲜事物，此前一直存在，此次政策的区别主要还是在于“忽略”贷款记录。

“肯定能做，但是具体哪些银行能做还要具体确认，毕竟政策也会变化，一般主要是大行做。”据北京当地一位房产中介人士介绍，目前普通的“接力贷”要求主借款人即老年人年龄不高于70岁，最多能贷25年，符合条件的可由子女共同还款。某大行客户经理也印证了这一说法。另有某城商行工作人员明确表示可做“接力贷”，而且“一直可以做”。

“如果商议好了，最后房子可以通过赠予的方式转到子女名下。”另有中介人士建议，如果家里有北京户口、无房无贷老年人，在（年轻人）自己名下有房或有贷款（记录）情况下，可以考虑将老年人作为改善型住房贷款的主借款人，以此节省贷款成本。

不过，因为这一模式在过去一直存在“炒房”嫌疑，争议较大。就在今年4月，广州重启接力贷后又很快取消，一度引起业内外对相关政策的热议。此次北京住建委也强调，房地产从严调控依然是此次政策调整的基础。

中原地产在另一份研报中也指出，结合武汉限购松绑、广州接力贷等政策“一日游”，以及南京发布全面取消限购新政两小时后撤回等可以看出，虽然调控松绑是主旋律，但房住不炒、因城施策的底线仍然不可触碰。

信号意义明显

考虑到只是在特定区域、针对特定项目、支持特定群体的购房政策调整，且试点项目位置相对偏僻，业内对北京此次政策调整的实际效果存在分歧，但普遍认为信号意义较强。中原地产研究认为，这标志着全国调控政策最严厉的北京，也出现了松动的口子，除了利好3个项目的去化，政策标志性意义巨大，未来松绑的口子可能会越来越大。

今年7月28日，中央政治局会议首提保交楼，并强调压实地方政府责任，提出“因城施策用足用好政策工具箱”。中原地产研究认为，这次政策微调意味着北京楼市在需求端开始发力，“因城施策用足用好政策工具箱”的相关表述在北京开始落地。

北京住建委在文件中明确，此次调整主要基于促进中心城区人口疏解，以及因城施策支持刚性和改善性住房需求等背景，意在解决老年家庭养老购房困难。对于政策实际效果，有机构认为实实在在的首付比例下降，会吸引部分购房者倾向于选择试点项目；也有分析指出，政策重点仍在于中心城区人口疏解，短期试点项目少且位置较偏远，对老年人群购房的实质性拉动或有限，重点在于提振市场情绪。

从区位因素来看，三个试点项目的位置相对偏僻，均位于北京五环外。其中，昌平平西府地块、顺义福环地块、薛大人庄村地块总建面分别为12.52万平方米、18.73万平方米、6.28万平方米，销售指导价分别为6万元/平方米、5.97万元/平方米、7.3万元/平方米。

自去年下半年以来，房地产调控收紧加上疫情反复，各地楼市的成交持续低迷，但随着监管对相关政策纠偏，各地因城施策为楼市松绑的动作不断。不过相比二三四线城市，一线城市放松的迹象并不明显，而北京作为重点热门楼市之一，除了各银行房贷利率随LPR下调外，一直没有明显的松绑迹象。

从中介人士的反馈来看，经历了去年三、四季度近四个月的零成交，进入2022年的二手房成交一度反弹至接近去年上半年水平，但随后新一轮疫情来袭，居民购房和房东挂牌的热情再次回落。直到最近一个月，部分区域的热门小区成交量才再次回到10套/月以上。

另据中指研究院数据，今年1～7月，北京市商品住宅（不含保障房）成交408.91万平方米，同比下降32.8%。而因为新房尤其豪宅与二手房出现价格倒挂，部分地区销售分化明显，“豪宅热”与刚需/改善型需求未得到满足同时存在。销冠100数据显示，截至7月31日，北京新房的库存为831.94万平方米，大约是7.9万套，消化库存要18.8个月。

目前一线城市中，在北京之前，已经有深圳计划推出“一人购房全家帮”公积金贷款支持政策，上海和广州的二手房指导价也出现不同程度松动。北京住建委表示，下一步将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。

中信期货研报分析，北京这次调整的“试水”反映的是针对一线城市的政策底线开始有突破的迹象，而从局部放松对销量的影响以及对整个市场复苏的效果来看，未来政策仍有进一步突破的空间。中指研究院也认为，这对其他城市的楼市调控也将起到风向标作用，未来各地因城施策的力度有望继续加大。

栏目主编：顾万全文字编辑：卢晓川题图来源：图虫创意图片编辑：雍凯

来源：作者：第一财经亓宁

什么信号？最低35%首付、子女可作共同借款人…北京三试点项目支持老年家庭养老购房

8月4日，北京市住建委官方公众号“安居北京”发文称，北京今年在第二批次供地时，已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行全龄友好住宅项目试点。对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。其中，老年家庭名下无房且无在途贷款的，首付比例按最低35%执行，执行相应贷款优惠利率，同时，子女可作为共同借款人申请贷款。

北京市住建委表示，在特定区域，针对特定项目，给予符合条件的特定群体购房支持政策，是在保持房地产从严调控的基础上，精准实施的一项解决老年家庭养老购房困难的举措。下一步，将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。

业内人士认为，此次政策的核心是中心城区老年人外迁，中心城区特指东西城，而且60岁以上有过房贷的老人很少，所以定向政策宽松的幅度非常小。整体看，北京房地产市场政策稳定，针对少数定向中心城区外迁人口的政策和房地产调控本身关系不大，不用夸大此次政策的影响。

试点项目老人购房最低35%首付

8月4日，北京市住建委官方公众号“安居北京”发文称，将多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区。

北京市住建委表示，今年在第二批次供地时，已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行全龄友好住宅项目试点。试点项目将在配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面进行适老性建设，也兼顾其他年龄段市民居住需求，打造适合全龄居住的社区和住宅产品。

考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限，为了切实解决老年家庭购房中的实际困难，经市政府批准，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。包括：

1、老年家庭名下无房且无在途贷款的，按普通住房35%、非普通住房40%的首付比例执行，执行相应贷款优惠利率。

2、如果老人购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房35%、二套房（名下有其他住房或是在途贷款）60%的首付比例执行。

3、老人的子女可作为共同借款人申请贷款。

北京市住建委表示，在特定区域，针对特定项目，给予符合条件的特定群体购房支持政策，是以落实新一版城市总体规划、促进中心城区人口疏解和发展平原新城战略为引领，按照中央关于因城施策支持刚性和改善性住房需求的精神，在保持房地产从严调控的基础上，精准实施的一项解决老年家庭养老购房困难的举措。下一步，将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。

业内人士称对市场影响不大

北京作为全国楼市风向标，任何购房政策变化都牵动人心。

根据北京现行的“认房又认贷”政策：

1、居家庭名下无房且无贷款记录，按首套房贷政策执行，购买普通自住房的首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%。

2、居民家庭名下在北京市已拥有1套房，以及在北京市无房但有贷款记录的，按二套房贷政策执行，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

值得注意的是，此次北京三个试点项目，对中心城区老年家庭的认贷标准有所放宽，只要无房且无在途贷款，就可以按首套房贷政策执行。这意味着，哪怕之前有过贷款记录，但现在还清了，就可以算首套房，执行最低35%首付。

不过，中原地产首席分析师张大伟认为，不用夸大此次政策的影响。因为北京60岁以上人口有过房贷的比例很少，如果名下无房，本身也基本符合当下的首套普通住房35%、非普通住房40%的首付比例政策，所以此次试点项目的宽松幅度很低，只是微调了普通住宅标准。

北京市规自委官网信息显示，昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄这三宗地的销售指导价在6、7万元/平方米左右。如果按照北京现行的普通住宅标准，看成交价格的话，已经超出了普通住宅标准。

而此次北京针对试点项目放宽了普通住宅标准，购买140平方米以下住房的老年家庭，无论是首套还是二套，均按照普通住宅标准执行，即首套房35%、二套房（名下有其他住房或是在途贷款）60%的首付比例。

但是在张大伟看来，北京此次试点的3个项目一共3000套左右房子，只占2022年全年供应量大约5%，除非大范围扩大试点，否则此次购房政策变化对于市场基本没有影响。

张大伟指出，政策的核心是中心城区老年人外迁，中心城区是特指东西城，所以定向政策宽松的幅度非常小。只有少数人符合，而且必须是无房户。整体看，北京房地产市场政策稳定，针对少数定向中心城区外迁人口的政策和房地产调控本身关系不大。

责编：林根

接力贷再现！北京三项目试点支持老年家庭购房

财联社8月5日讯（记者李洁）8月5日，北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》，为今年楼市政策定调。

北京市住建委表示，2022年将继续保持房地产调控政策连续稳定。坚持因区施策，稳妥实施房地产调控长效机制。继续做好市场监测、趋势研判和政策储备，分析研判房地产市场不确定性因素，保持调控政策连续性和稳定性，增强调控政策精准性、协调性，防止市场出现大起大落和房地产企业经营风险。

值得关注的是，在坚持“房住不炒”的同时，为支持老年家庭购房，北京展开了全新试点。

日前，北京市住建委发布《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》，对于部分老年人的购房政策采取了定向放松。

政策显示，今年北京在第二批次供地时，已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行试点。对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

支持内容包括，老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

“上述政策首先是针对老年人定向解除了认房又认贷政策，其次针对普通住宅标准也有了一定放松。”合硕机构首席分析师郭毅郭毅告诉记者。

根据北京现行的“认房又认贷”政策，居民家庭名下在北京市已拥有1套房，以及在北京市无房但有贷款记录的，按二套房贷政策执行，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

由此可见，名下无住房且贷款还清的老年家庭，购买普通住宅首付比例降幅达25%，购买非普通住宅首付比例降幅达40%。

对于老年家庭购房，子女可以作为共同借款人申请贷款，一位房地产分析师对记者表示，这种模式其实与接力贷一样，通过父母购房子女帮还贷的帮衬形式，分担老年人的经济压力，从而促进购房需求入市。

“针对老年人群给予住房政策支持，是北京落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的重要内容，当前只针对试点项目，范围还相对有限，但未来涉及的项目有望扩围。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

虽然今年大部分城市都在出台楼市扶持政策，但北京作为全国房地产调控最严格的城市，政策几无松动，房贷利率也处于高位。

“今年以来受疫情影响，北京新房以及二手房市场的成交量回调明显，土地市场也一直处在不温不火的状态，房企拿地并不是特别积极。”郭毅告诉记者，北京在既往的严格调控之下，“房住不炒”的调控目标已经得到很好的实现，房价不仅上涨动力不足，部分项目还出现低于指导价的现象，所以从需求端到市场端，都已经出现调控定向宽松的契机。

其进一步表示，北京对于调控放宽的尺度依然很谨慎，本次只是针对特定人群定向放松。这次定向放松是多赢举措，除了可以做调控上的试水，判断局部放松对销量的影响以及对整个市场复苏的效果，同时也利于中心城区人口的疏解，为整体城市规划方向提供了楼市政策支持。

“随着这三个项目的试水，如果市场的反应能够达到住建部门的预期，未来在第三批次的土地出让中，可能会有更多地块按照全民友好社区的方向去做要求，同时，中心城区老年家庭也有可能扩展为城六区的老年家庭。”郭毅称。

陈文静认为，未来多孩家庭、职住平衡购房等合理需求也是重点支持对象，相关住房政策有望继续优化，对北京的房地产市场亦将产生积极影响。

本文源自财联社记者李洁