房龄是从什么时候开始计算？超过20年的房子还可以贷款吗？

买房子也是要考虑房龄的，房龄的多少不仅与房屋的新旧程度有关，还与贷款的金额、年限有关，所以是一定要注意的细节。所以，房龄是从何时开始计算的？超过20年的房屋可以贷款吗？超过几年的房屋不能贷款？让我们一起来学习一下相关知识。

房龄是从何时开始计算的？

大家都知道，普通住宅的产权年限是70年，所以很多人都以为只要自己买了房子，就可以使用70年，但事实并非如此。

所以，房龄是从何时开始计算的？房屋年龄不是从你拿房子的那一刻起计算的，而是从开发商拿到地的那一刻起计算的，而房产证或土地使用权证上的时间也未必反映实际的房屋年龄。

很多时候，房产证上的时间与开发商拿地的时间并不一致，特别是二手房，房产证上的时间就是原来房东拿到房产证的日子，这一天远远晚于开发商拿地的日子。

此外，在现实生活中，购房者要想买到能用70年的房子是很难的，因为开发商在拿到地后，才开始施工和销售，这段时间是要算在房龄内的，所以大多数新房在开发商拿到地后2年左右，房龄就只有68年了，而二手房的房龄更短，还要看房东原来住的那两年多。

房龄超过20年可以贷款吗？

买二手房要注意的问题有很多，其中房龄是最不能忽视的部分，很多人为了学区买了市区的老房子，基本上都是20多年，那么房龄超过20年可以贷款吗？让我们一起来看一下。

第一，商业借贷。

第二套房的商业贷款年限与房屋的年龄和贷款期限有关，最长不超过30年。

(1)查看房龄：贷款年限=50-房龄(不同银行的情况也不同)

二手房屋由于房屋的年龄较大，可以贷款的年限有限；如果房屋的年龄超过了20年，那么银行批贷的可能性就会降低。

(2)查看贷款者的年龄：贷款年限=65-贷款者的年龄(部分银行为70-贷款者的年龄)

上述两种算法均取较短的年限，并以银行认可的评估机构出具的评估报告为准。

二是公积金贷款。

第二套房贷款期限不能超过20年，贷款期限和房龄之和不能超过40年。

第二套房的房龄若超过20年，则能贷的年限也就越短；若房龄超过40年，则无法申请银行贷款。

房龄超过几年的，不得贷款。

买二手房时，购房者除了考虑地段、配套、楼层等因素外，还应该考虑二手房的房龄等问题，这样才不会影响贷款。房龄超过几年不能贷款？让我们一起来看一下。

为减少风险，各银行会对贷款住房年限有严格的要求，二手房在20-25年内可贷，超过25年则不能贷，老房即使可贷，银行也会降低贷款者的贷款基础。当然如果房子地段好，有较强的变现能力，一些银行也会把房龄放宽到20-30年，所以具体情况要看二手房的实际情况而定。

二套房的房龄会影响到贷款年限和基准利率，贷款年限和贷款金额越高，贷款利率越低，例如：兴业银行、邮政银行等商业银行都明确规定，二套房的房龄加贷款年限不得超过35年和45年，所以在贷款时最好先了解一下自己二手房的房龄，以免被银行拒绝。

上述是关于从什么时候房龄开始计算的，房龄超过20年可以贷款吗，房龄超过多少年不能贷款，希望对大家有所帮助！

买市区老房子需注意：银行拒绝给30年老房子贷款

市区的二手老房子是一部分人想买的，比如学校周边的天价房。还有一些人为了赚拆迁而买市中心的老房子，对于这些特殊需求的人来说，钱一般不成问题，但对于普通的购房者来说，买市中心或者距离市中心不太远的二手老房子，问题可能有不少。比如贷款下不来，房屋升值慢，房屋成本增加和土地年限缩水等问题。

一、难贷款

房屋太老，最直接的影响就是贷款的缩水，老房子贷款额度较低，或者有的银行直接不予放贷。这主要根据房屋的评估结果来决定。之所以难贷款，很大一部分原因在于土地使用年限的缩水。老房子的土地使用年限通常缩水很多，这对房屋价值的评估有较大影响。如果你看重的房子土地使用年限已经超过30年，那么获得银行贷款的难度非常大，愿意放贷的银行给予的贷款额度也非常有限。

不仅贷款额度有限，还款时间也会相应地缩水。二手房的还款时间受房龄、购房者年龄和规定的还款时间影响。

比如北京，商贷的还款时间受三个因素影响，其一，50年减去房龄；其二，65岁减去贷款认年龄，其三，最长贷款年限30年，最后取这三者的最小值。

二、房龄对房屋价值的影响

房龄对房屋价值的影响主要体现在升值空间，市中心的老房子虽然有着地段的绝对优势，但不要忘了，这些地段的房价本已十分高昂，缺乏新的概念刺激房价上涨了，只能随行就市，但在房价泡沫化严重的今天，其上涨空间还能有多少，实难断定。

更重要的是，老房子会逐渐面临建筑折旧的问题，老房子所在的社区环境一般也不大好。随着老房子的价格逐渐走高，建筑的逐渐折旧，社区环境的恶化，出售变现反而可能存在一定的难题。

三、房龄太老影响居住

老房子意味着剩余使用年限的缩水，购房成本的增加是必然的。举个简单的例子，老房子除了户型差之外，日常生活中遇到的下水管堵塞、管道老化等问题才是影响居住体验的重要因素。

四、房龄对土地剩余使用年限的影响

土地使用年限只有70年，如果房龄较老，那么说明土地剩余使用年限也会相应缩水，说不定很快就到期了。土地年限到期的问题，目前还没有官方统一的说法，最有可能的是土地使用期满后，房屋所有权人可以继续居住，但需要付出一定的土地费用。这也在无形中增加了购房成本。

说到底，买老房子不仅要看房龄，更应该看到房龄所影响的贷款额度、贷款年限、居住成本等问题。贷款买房，老房子可能不是个好选择，至于这个“老”，大多数银行会拒绝30年以上房龄的贷款。

买“高龄”二手房可多贷10年，合肥延长二手房贷款年限

为促进楼市消费，安徽合肥宣布上调首套房公积金最高可贷额度、延长二手房贷款期限，贷款年限加房龄之和由最长不超过30年调整到40年，这已经是近两年来合肥第二次延长个人住房贷款年限。不过，这并不意味着合肥将打破房贷最长期限30年的红线。

6月11日，安徽省合肥市住房公积金管理委员会办公室发布《关于进一步完善住房公积金贷款政策的通知》，其中称，将对合肥住房公积金部分贷款政策进行调整完善。具体包括：提高首套首次住房贷款的公积金最高可贷额度，家庭首次住房贷款购买首套自住住房的，申请住房公积金贷款时，单方正常缴存最高可贷款额度由45万元提高到55万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度由55万元提高到65万元；延长二手房贷款年限，职工使用住房公积金贷款购买二手房的，房龄不超过20年，贷款最长期限为30年，贷款期限加房龄由最长不超过30年调整到最长不超过40年。

而根据合肥市人民政府网站，合肥上一次调整住房公积金贷款年限是2020年8月，当时将贷款最长期限从20年调整为30年（但不得超过借款人法定退休年龄后5年），贷款额度则与还款能力挂钩，按照缴存余额一定倍数计算。

尽管各地对住房公积金贷款期限有不同规定，但一般来说，最长期限不超过30年，借款人年龄不超过国家法定退休年龄，即男不超过60周岁、女不超过55周岁，目前也有许多地方将借款人年龄定为法定退休年龄延后5年。

合肥此次公积金贷款新政并不意味着二手房贷款最长期限可以超过30年，合肥《关于进一步完善住房公积金贷款政策的通知》中已写明“贷款最长期限为30年”。根据央行要求，个人住房按揭贷款期限最长为30年，所以合肥的新政只是针对楼龄较长的二手房放宽了要求，借此促进二手房市场流通。

目前不少城市以及商业银行针对二手房个人住房按揭也有类似规定。招商银行客服对记者表示，针对二手房商业贷款期限，招行的最长授信期不超过30年，房产的房龄一般不得超过30年，贷款期限加抵押房产房龄原则上最长不超过40年，贷款人年龄加贷款年限不得超过70岁。

目前上海的规定是，二手房房龄低于5年的，公积金贷款最长期限不超过30年；如二手房房龄为6年至19年，公积金贷款最长期限不超过35年与房龄之差；如二手房房龄超过20年，公积金贷款最长期限不超过15年。

广州已于一年前将二手房贷款期限与楼龄之和上调到了50年，即楼龄高达20年的二手房购房者办理公积金贷款时也能贷30年，但公积金贷款期限也不得超过30年。从各地近年出台的举措来看，放宽二手房贷款年限以及对贷款人的年龄要求已成大趋势，这对于老房子出让来说是利好消息。

来源：第一财经