上世纪八十年代的房屋可以贷款吗？
[闽南网]
最近有读者提出疑问，上世纪80年代的房子可以商业贷款吗？为此，记者采访了三明明房房地产服务有限公司施总经理。
“每家银行对于房屋贷款的房龄都有不同的限制，大部分银行将房龄限制为30年，按此推算1988年以后的房子都可以进行商业贷款。”施总介绍。
“对于1988年以前的房屋，大部分银行都不接受贷款，比如建行、工行、农行等。而对于房龄加贷款年限小于等于40年的部分房屋，农商银行可以提供贷款服务，这样算来1978年以后的房子也可以进行贷款。”施总表示，对于房龄超过30年的房屋，农商银行会综合考虑房屋价值、地段、贷款人还款能力等因素，适当放宽贷款年限。
“比如说牡丹新村、杜鹃新村、绿岩新村、双园新村一带的房屋虽然都比较老旧，但因为位于一级地段一类区，又是学区房，因此这些小区的房屋都更容易贷到款。”施总说。
“1988年以后的房子虽然可以贷款，但贷款成数却不可能像一手新房那么高。”施总介绍，一般来说，贷款首套房首付比例为30%，贷款比例为70%，但是对于房龄超过30年的老旧房屋，农商银行会根据客户资质、房屋地段等各方面因素来确定贷款人的贷款成数。
“比如说市场成交价为80万元的一套老旧房屋，并不代表它可以贷款70%，也就是56万元。按市场评估，这套房屋可能只能评估到60万元，那么银行在认定它价值时就只有60万元，考虑到房龄老旧等问题，贷款成数可能只会给百分之五六十左右。”施总提醒，购买这类老旧房屋时，因贷款金额较少，买房者要测算好自己的还款能力，避免还款压力太大。（本报记者黄宝琴）
买市区老房子需注意：银行拒绝给30年老房子贷款
市区的二手老房子是一部分人想买的，比如学校周边的天价房。还有一些人为了赚拆迁而买市中心的老房子，对于这些特殊需求的人来说，钱一般不成问题，但对于普通的购房者来说，买市中心或者距离市中心不太远的二手老房子，问题可能有不少。比如贷款下不来，房屋升值慢，房屋成本增加和土地年限缩水等问题。
一、难贷款
房屋太老，最直接的影响就是贷款的缩水，老房子贷款额度较低，或者有的银行直接不予放贷。这主要根据房屋的评估结果来决定。之所以难贷款，很大一部分原因在于土地使用年限的缩水。老房子的土地使用年限通常缩水很多，这对房屋价值的评估有较大影响。如果你看重的房子土地使用年限已经超过30年，那么获得银行贷款的难度非常大，愿意放贷的银行给予的贷款额度也非常有限。
不仅贷款额度有限，还款时间也会相应地缩水。二手房的还款时间受房龄、购房者年龄和规定的还款时间影响。
比如北京，商贷的还款时间受三个因素影响，其一，50年减去房龄；其二，65岁减去贷款认年龄，其三，最长贷款年限30年，最后取这三者的最小值。
二、房龄对房屋价值的影响
房龄对房屋价值的影响主要体现在升值空间，市中心的老房子虽然有着地段的绝对优势，但不要忘了，这些地段的房价本已十分高昂，缺乏新的概念刺激房价上涨了，只能随行就市，但在房价泡沫化严重的今天，其上涨空间还能有多少，实难断定。
更重要的是，老房子会逐渐面临建筑折旧的问题，老房子所在的社区环境一般也不大好。随着老房子的价格逐渐走高，建筑的逐渐折旧，社区环境的恶化，出售变现反而可能存在一定的难题。
三、房龄太老影响居住
老房子意味着剩余使用年限的缩水，购房成本的增加是必然的。举个简单的例子，老房子除了户型差之外，日常生活中遇到的下水管堵塞、管道老化等问题才是影响居住体验的重要因素。
四、房龄对土地剩余使用年限的影响
土地使用年限只有70年，如果房龄较老，那么说明土地剩余使用年限也会相应缩水，说不定很快就到期了。土地年限到期的问题，目前还没有官方统一的说法，最有可能的是土地使用期满后，房屋所有权人可以继续居住，但需要付出一定的土地费用。这也在无形中增加了购房成本。
说到底，买老房子不仅要看房龄，更应该看到房龄所影响的贷款额度、贷款年限、居住成本等问题。贷款买房，老房子可能不是个好选择，至于这个“老”，大多数银行会拒绝30年以上房龄的贷款。
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