神操作！利率6%变3.45%！200万房贷至少省64万？

利率6.0%可替换成3.45%？

以200万贷款为例，月供可少2678元，利息可省64万。

真有这种好事？楼市君就来扒一扒。

最高贷20年

抵押经营贷置换房贷有“花招”

昨天，有粉丝咨询楼市君，现在是否真的可以将利率6.0%替换成3.45%？

楼市君赶忙咨询了相关中介，中介表示，这个主要是通过“抵押经营贷”的方式，降低贷款利息。

中介告诉楼市君，目前的房产抵押经营贷共有两种还款方式：先息后本、等额本息。

其中，先息后本最长可贷10年，一年要归还一次本金，利率3.45%；

等额本息最长20年期，利率3.55%（营业执照必须满6个月），利率3.6%（营业执照必须满3个月）。

那么，抵押经营贷真的可以省钱吗？

以贷款200万、20年为例（按照2021年房贷利率6.0%来算）：

对比发现，10年期先息后本的方式，月还款额较低，仅需还款5750元，可降低月供压力，总利息也是其他方式中最低的。

但因为要一年归还一次本金，所以对于个人而言压力过大。

再来看看等额本息20年期的还款情况，月还款约11651元，总利息约79.6万元。

相比去年6.0%的利率，利息要少付约64万，月供能省约2678元；比当下普遍利率4.1%，利息要少约14万。

额外费用多

暗藏风险大

从数据来看，抵押经营贷确实要比正常房贷利息少，但首先你必须先了解什么是抵押经营贷？

抵押经营贷，是指将固定资产（商品房、宅基地、厂房等）抵押后，获得的贷款用作企业经营所需的贷款。

按理说，这是国家为中小微企业提供的金融支持，利息较一般贷款确实要低。

那么，又是如何跟房贷产生联系的呢？

根据中介介绍，通过金融机构、银行等先行垫资，提前结清高利率的房贷，再将解押后的房产，作为抵押经营贷的抵押物，即可申请经营贷款。

资料预审：提交个人征信、流水等资料给银行，经营贷需要营业执照；

额度审批：银行根据资料，确定贷款额度，一般为房产价值的7成，部分可做到10成；

垫资解押：通过第三方机构垫资，将商品房解押；

抵押放款：商品房在银行重新抵押，银行放款；

结清垫资：将银行贷下来的款，还清第三方机构垫资；

月供还款：按银行审批的还款方式正常还款。

至此，高利率的房贷即可转身变成低息的抵押经营贷。

整套操作的核心逻辑在于，需要借过桥资金垫资“赎楼”，并“买”来一家企业，以企业主名义通过房产抵押向银行申请经营贷。

而在这过程中，就有2点需要注意：

1、申请抵押经营贷还有其他额外成本。

首先是垫资成本，据中介介绍，垫资金额是按照贷款金额来定的，比如贷款100万，就需要垫资1000元一天。

其次，办理经营贷，需要有经营证明（营业执照、公司、个体户）等，银行还要对经营流水进行审核，要求较高。

对于没有“营业执照”的购房者来说，中介会帮购房者进行“包装”，包括办营业执照、经营流水等等，这笔手续费一般在贷款金额的1%左右。

苏州楼市一线摄

其二、若贷款未用于实际经营，可能会面临银行“抽贷”

目前的银行仍然会对贷款资金的流向进行审查，查验资金是否用于原定的功能。

按揭公司/银行对于这类产品的审批一般是1年一次或3年一次，如果1年或3年后，发生审批政策改变，或者自身资质变差等其他不确定因素，就可能会面临被抽贷。

另一方面，是政策层面对于经营贷、消费贷流入楼市一向都是严打严控，被发现的不仅要抽贷，可能还要承担高额的罚款。

对于经营贷，你还有哪些想了解的？

欢迎在评论区留言和楼市君交流！

有房就可以享受8种低成本融资方法，你清楚吗？（特别是第八种）

房子，在我们心中是很重要的存在。

房子在我们心中还不仅是住的需要，除了丈母娘需求，还有资产增值的需要，甚至被当做个人实力的自我彰显。

而且你有一套房，还可以在需要资金的时候融资。

可想而知有一套房是多么的重要!

今天就跟大家聊聊，一套房，可以享受8种低成本的融资方法。

1.房屋抵押贷款。

你有一套全款房，房子市场评估值200万，可以从各大银行贷款140万去用于消费或者经营。

还款方式有等额本息和先息后本、随借随还！

例如：上海地区最低利率能达到3.25%，也就是说，10万元一个月的利息是270元左右！

2.二次抵押贷款。

你有一套按揭房，市场评估值200万，按揭尾款还有50万。

因为不想结清在抵押麻烦，可以把房子进行二次抵押，新增一笔金额90万以的贷款额度！

还款方式有等额本息和先息后本、随借随还！

例如：上海地区最低二次抵押的利率是4%，也就是说，10万元一个月的利息是333元！

3.装修贷款。

你有一套全款房或者按揭房，只要征信记录良好、合理的负债率，可以匹配一款银行装修贷款。

贷款金额30-50万，贷款期限3-5年，月利率0.3%左右。

4.信用贷款。

你有一套按揭房，还款6个月以上，按揭月供放大12倍-110倍，贷款的月利率最低0.33%

即贷款10万，日利息低至11元。

举例:你有一套按揭房，按揭还款36个月，房贷月供5000元。你可以获得的贷款金额是:5000元*100倍=50万。

5.大额的分期贷款。

你有一套按揭房或全款房，可以根据房子的价值，匹配一款低费率的大额度分期贷款，如:银行大额分期卡贷款。

6.办理大额信用卡。

你有一套房，有稳定的工作，银行可以审批几张额度在10万-50万的信用卡。

额度是终身有效的。如果你经常使用，还可以增加授信额度最长可享受50多天的免息期。

比如:中国工商银行、光大银行和民生银行等。

7.首付贷。

简单一点说，就是购房者为了买自己心仪的房子，首付资金不够或者没有首付资金，而办理的银行贷款！这是一个不以信用贷款的名义，上征信的大额贷款！为购房者提供首付的分期贷款，资金提供方是银行，

首付贷风靡一时，为购房者又加了杠杆。

贷款金额30-50万左右，月利息0.32%左右，贷款年限3-5年。

也就是说10万元，一天的利息是10.6元

8.按揭房做房产抵押贷款。

你有一套按揭房，按揭还款已有几年，觉得利率太高，月供压力大，就可以选择按揭转抵押。

现在抵押贷款利率普遍比按揭房的利率低出很多！

例如：苏州的抵押利率普遍为：年华3.6%-3.8%，而按揭房的利率为；年华4.8%-5.6%之间！

上海的抵押利率为：年华3.25%-3.6%，而按揭房利率为：年华4.6%-5.25%之间！

举例:你的房子市场评估价值是300万，房贷按揭尾款100万，按揭利率为：年华5.2%

先申请按揭贷款提前还款，然后让垫资公司，把你的100万按揭贷款还清！还把按揭房变成全款房。

再重新选择一家市面上最合适你的，且利率比较低的银行做抵押贷款（最高能做出210万）！那这时候做100万的抵押利率为3.4%。

同样100万的贷款，一年你将节省1.8万的利息，那么20年的贷款，你讲节省36万的利息！

关注我，带你了解更多的，金融实操知识！或者可以留言和私信我以上具体流程！[给力]

历史新低！苏州房贷利率最新调查！4.1%还要降？

最近，重磅消息不断！影响买房人！

高层会议再次提及房地产，重点强调：要支持刚性和改善性住房需求，地方“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

这传达的信号意义很明显，几乎就是明面支持各地后续政策继续宽松，给了楼市最大程度上的信心支持。

01

银行也开始出手了，多种举措开始刺激市场活跃度。

这两天，苏州再次被二手房不用提前还贷，就能过户的信息刷屏，建设银行苏州分行成功办理全市首笔存量房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务，房贷没结清也能过户交易！

要知道，这也是苏州楼市历史上首次，这具备很强的信号意义！

张家港已经试点，相信不久苏州全市将推广。

这个新模式不仅便利，节省交易双方的时间，还有效降低了卖方交易成本，无须提前还贷或垫付资金，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房按揭贷款。

同时激活二手房市场，带动新房市场。这也意味着，从政策端到金融端，多方各界对楼市复苏的支持！

还有一大热点是央行超预期降息，8月份这次降息，是今年最大力度的一次，1年期LPR降息5BP，5年期LPR降息15BP，5年期LPR多过1年期，可见是有意要扶持房地产，鼓励居民购房。

来源：中国人民银行

据统计，这是今年第三次下调LPR房贷利率。今年1月，5年期以上LPR调整为4.6%。5月，5年期以上LPR调整为4.45%。8月，5年期以上LPR调整为4.3%。

今年，5年期LPR已经累计降息30个基点。

此外，按照央行和银监会的规定，首房首贷可以在LPR的基础上最高减20个基点。

来源：中国人民银行

也就是说苏州首套房贷利率低至4.1%！已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%。房贷利率已经下调到历史新低。

02

我们最新调查，苏州大部分银行已经开始执行，首房首贷4.1%利率！

具体调查结果如下——

统计发现，目前苏州几乎所有银行房贷利率都降至4.1%！

1、目前苏州首套房贷利率最低4.1%，即在LPR基础上减20个基点，二套已结清的贷款与首套房贷一样。2、二套未结清的大部分银行都执行4.9%，即LPR基础上再加60个基点。其中，个别银行还会更低一点。3、目前额度非常充足，材料齐全，可以做到一周左右放款！快的2-3天就放款。

还没买房的，恭喜了！这下购房成本又减少了！

具体能省多少钱，按照200万房贷，等额本息偿还30年月供来计算：

利率6.37%，月供12471元，总利息248.95万；

利率6.12%，月供12146元，总利息237.25万；

利率5.88%，月供11837元，总利息约226.14万；

利率4.6%，月供10253元，总利息约169.1万；

利率4.1%，月供9664元，总利息约147.6万；

也就是说，相比于6.37%高利率站岗的购房者，以4.10%办理首套房贷款的买房人，直接省下101.05万元。

LPR下降，最重要的受益者还是即将买房的刚需！

存量房贷（老房贷），只有在房贷利率选择上采用LPR的，房贷才有可能会减少，而选择固定利率的就享受不到LPR调整带来的福利。

对于已经在还月供的购房者来说，房贷利率的调整一年只有一次，需要等到下一个“重新定价日”开始，才能享受这次降息的利好。到时候，银行会以“重新定价日”前一个月20日公布的LPR利率来执行（加点部分不变）。

每一个“房奴”重新定价日都可能不同。部分人选择了自己最初发放贷款的时间进行调整；另一部分选择1月1日调整，而那些没有主动进行选择调整日的，绝大多数银行都是统一为1月1日调整。

也就是说，很多人到明年1月才能享受到LPR下调的利好。

不过有消息称，有银行给存量房贷优惠，缓解银行目前的“提前还贷潮”压力，可以向自己的贷款银行申请调整存量房贷LPR。据悉，目前也仅有个别银行可以，具体可咨询经办银行。

有网友晒出了图：

业内分析认为，从当下的经济环境和趋势上看，在2022年甚至在2023年上半年，都不太可能加息。

甚至从长期角度看，我们的利率也都处于下行阶段。

最后，

前不久，苏州二套房首付“5改3、8改6”，很多银行开始执行！

低利率+低首付，对于购房自住的刚需和改善来说，当下的确处于一个窗口期，苏州这个窗口期的时间也不会太长，需要重点把握。

近来多个新盘首开及热盘加推已经出现抢房现象，苏州“金九银十”正式开启！