西安二套房“认贷不认房”多项利好下楼市能否回暖？

石青玲/发自西安

11月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。这意味着本月一年期、五年期以上LPR双双维持不变。

虽然11月LPR维持不变，不过随着住房信贷政策“松绑”，全国多个城市房贷利率持续下调。2022年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，因此，此前各地首套房贷利率下限为4.1%。

9月底，央行再次释放利好，允许符合条件的城市自主决定在2022年底前阶段性下调当地新发放的首套房贷利率下限。这意味着部分城市的首套房贷利率降至4%以下，不过西安并不在列。那么当前，西安的房贷利率如何？

二套房“认贷不认房”

“目前首套房的房贷利率是4.1%。”浐灞国宸府的一位置业顾问对记者表示。

记者走访了解到，目前各大主流银行首套住房的贷款利率都在4.1~4.3%。其中中国建设银行、中国农业银行、中国交通银行、北京银行、西安银行、招商银行等都在4.3%的基准利率上下调20个基点，执行4.1%的首套房贷利率。

二套房方面，链家门店的一位中介表示，“如果名下有贷款未结清，那么二套房的贷款利率为5%。如果名下贷款已经结清，那么可以执行首套房政策，即首付3成，利率4.1%。”

“虽然这一政策并未‘官宣’，不过大部分银行都执行这一政策，个别银行要求不一样。”记者致电招商银行，对方给予了上述回答。招商银行之外，中国银行、北京银行、中信银行、工商银行、农业银行、交通银行等均执行上述政策。

不过，农业银行表示：“结清贷款的二套房可以享受首套房贷利率，但首付还得看购房面积。”建设银行则表示：“若首套贷款已结清且出售，可享受首套房贷款政策；若贷款已结清但尚未出售，首付为4成，利率4.1%。”

对于不断下行的利率，易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，目前多地房贷利率已降低至历史低位，从数据上看将对市场产生较大影响，对于购房者来说，一个好的购房时机已经形成，但是由于市场反应往往比较迟钝，所以目前还需等待。

新政释放新需求

今年以来，西安已出台多项楼市支持政策。

今年5月，西安市住房和城乡建设局发布了《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，涉及降低限购门槛、缩短限售时间、减少公积金首付比例等内容。8月19日晚，西安又推出“以租换购”新政，新政提到，居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，居民家庭方可在西安限购区域获得新增购买一套住房资格。此外，西安还于不久前落地了“带押过户”政策。

从效果来看，这些政策对市场的刺激作用有限。11月16日，国家统计局发布的10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动数据中，西安新建商品住宅销售价格环比上月降0.3%，同比上年涨1.8%。这是西安新房价格年内第二次下滑。

二手房更是全线下跌。成交量上，据西安市住建局公示，今年8~10月，西安二手住宅网签备案面积62.62万㎡，58.49万㎡，42.27万㎡。其中，9、10月环比下降6.6%、27.73%。价格上，10月份，国家统计局数据显示，西安二手住宅价格环比上月降0.2%，同比上年降2.1%。这是二手房价格连续三个月下跌。

面对市场进入深度调整的状况，西安于11月19日再度松绑了限购政策。当日，西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》，从新落户、外地户籍家庭、人才购房、缩小限购范围等多方面调整了限购政策。

对于该政策，西安房地产行业资深分析师朱郁认为，此次西安楼市新政对房地产市场基本面改善有积极作用，但政策落地后对于市场实际影响还有待观察，这个“消化期”可能会在未来几个月内通过房源挂牌量、成交量反映出来。

利好政策叠加房贷利率下行，西安市场会迎来怎样的表现，记者将持续关注。

回调！西安4.1房贷利率或将止步2022年底？

近日，央行发布最新消息，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底，到期后原有政策将自动恢复！

不少购房者疑问，明年这个政策是不是真的会被取消？又或者说未来西安房贷利率要涨了？

事实上，在央行官方发布《2022年第三季度货币政策执行报告专栏③阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》中确实有这样一段话存在：

但实际上却并非表面看到的如此！

因为细心的朋友一定发现了它的真正含义其实是：从2023年开始，央行将恢复首套房房贷利率为LPR减20个基点的规定，未来首套房到底多少要因城施策。

也就是说，到了2022年底后，低利率的窗口期或将告一段落！个中缘由有3点：

其一、此文件名为《2022年第三季度货币政策执行报告专栏③阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》。

意思已经很明显了，“阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限”即LPR减20个基点不是下限，下限可能更低。

其二、不能忽视的一段话，即：“政策出台后，一些城市政府积极响应，作出了相应调整，包括房贷利率下限调整为LPR减35基点至LPR减60基点。”

也就是说，首套房房贷利率降至3.7％-3.95％。

其三、此外，在同一天发布的文件中也明确表示：需要合理看待存贷差扩大的问题。

随着银行增加债券、外汇、股权等资产，贷款占银行总资产比重趋于下降，我国银行体系的存贷差总体呈现扩大趋势。

如果要缩小存贷差，促进贷款是首要，而降利率是最直接有效的途经！不过也不排除放开了政策“枷锁”后，为明年的房贷利率上涨腾出了相应的空间。

所以，仅仅看到这，就有不少购房者断定，2022年底低利率的窗口就会关闭！其实并非是传的那样，只是被曲解了！

除此之外，如果翻看时间线就可以知道，这则消息其实早在9月29日，央行就曾发布过，意思非常明确：可自主维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

其中是这样提到的：“对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。”

也就是说，执行新政的城市指的是房价连续跌3个月的城市。那么，如果参照国家统计局数据，符合条件的共有23个城市：

二线城市：天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州；

三四线城市：秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

而西安2022年6-8月的数据如下：

6月，西安新房环比上涨0.3%，同比上涨4.2%；

7月，西安新房环比上涨0.6%，同比上涨4.1%；

8月，西安新房环比上涨0.1%，同比上涨3.6%；

从数据来看，西安并不具备新房价格环比、同比连续下降这个标准，所以可以很确定的是，西安并不在新政的城市范围内！

那么，接下来西安房贷利率趋势如何？西安最新的利率又是什么情况？后期是否有下调的可能呢？

根据10月份各个银行的摸底来看，西安目前首套住房的贷款利率仍在4.1-4.3%，二套贷款利率在5%左右。

其中包括11家银行，中国建设银行、中国农业银行、中国交通银行、北京银行、西安银行、招商银行等都在4.3%的基准利率上下调20个BP，执行4.1%的首套房贷利率！

二套在基准利率之上加70个BP执行5%的利率。但还有华夏银行、重庆银行等个别银行首套房贷利率在4.15%-4.35%之间。

那后期房贷利率调整的可能性又有多少呢？

从客观条件看，房贷确实有放宽的条件。

首先，新盘成交量减缓，房贷资金压力减弱。

数据显示，10月共有26个项目4874套房源进行意向登记，供货量环比下降17%；9747组家庭登记，环比下降24%，平均中签率为50%，中签率处于近一年最高位水平！

另一方面，随着年内多次降准，银行资金流动性进一步增强。需求少了，供应多了，利率自然有了下调的动力。

但是，不排除利率后续会不会继续回涨的可能性！

毕竟回顾历史，2016-2018年间，利率也是从4.9回涨到了5.88。

经济复苏，利率开始回调，那就不可能只回调一次。

不过至少对刚需来说，相比以前，当前已经友好太多了。刚需购房者，务必抓紧出手！

房贷利率要反弹？全错了

这两天收到了很多粉丝小伙伴的私信，问房贷利率是不是要涨了？

截图多来自中介的朋友圈：“即4.1%的首套房贷利率将在年底截止”，侧面引导还在观望的购房者速速上车，别错过了这波利率红利期。

明明金融十六条救市政策刚出，难道后脚购房利率就反弹？这显然不合常理。

壹丨事出有因但何来反弹

收回阶段性的首套房贷利率事出有因，2022年9月末，央行和银保监会联合发文：

发文前，各地可根据当地楼市近况，在现行五年期LPR的基础上，最多可下调20个BP（2022年5月中旬，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行）。

有了9月央行和银保监会的发文，则是允许首套房贷利率在五年期LPR-20BP的基础上，再向下调整。于是我们看到了全国各城市的首套房贷利率创下新低。

政策发酵近两个月后，全国范围内已有超十座城市的首套房贷跌破4%，武汉、天津、郑州、石家庄、昆明、秦皇岛、宜昌等入场降息，广东清远更有破天荒的3.7%低利率。

受商贷降息的调整，10月起，全国公积金也出现调整，最低可至3.1%。

但更多的城市，包括我们所在的西安，目前还是执行4.1%首套利率，并没有“破4”福利。

今日早间，公布了最新的LPR报价，五年期仍为4.3%，保持不变。

目前西安70城数据连跌两个月，也不满足“连续三月下跌，即可跌破首套4.1%”的下限调整规则，若后续西安70城房价指数再跌，央妈允许首套破4的政策延期，利率还有可能走低或者保持不变，何来反弹一说。

贰丨十六条不是白出的

央行收回阶段性优惠，本就是九月政策到期后的正常反应，无论后期会不会续作，都无法说明这是宏观金融政策的转向。

何况现在全国楼市这么差，最新统计局数据，商品房销量虽然有所缓和，但仍处于连续五个月，同比下跌20+%的窘迫局面；全国榜上的房企销量，仍在全军覆没式的下探，没理由让还没传导到市场的宽松政策，瞬间收紧。

而且金融十六条支持政策刚出台，现在收回未免太打脸，我认为短期利率还有下调空间：比如年前可能到来的降息降准，比如允许阶段性优惠“25/30BP”，再比如给全民献上大礼包，存量利率接轨新利率、商转公等......

无论哪一条，都是可以惠及更多百姓的利好政策，这才是现在市场殷切期盼的沸点。

也恰是在金融十六条后，成都、西安等城市开启了新一轮的限购松绑，符合政策所提到到“支持刚需和改善群体置业”。

现在大多二线城市实现了“落户零门槛”=“买房零门槛”，进一步释放落户红利。

可以看到地方对于金融的十六条的落地速度很快，未来如果二线城市要调整限贷政策，那“首套还清、二套按首套首付比例、贷款利率计算”将成短期内的调整方向。

所以接下来，LPR走势和各地方的政策调整，才是房贷利率走向的重头戏。

叁丨别太在乎利率调整

为什么要关注LPR走势？单就利率而言，现在没什么人再说国外房贷利率多低，国内多高了。

在这短短一年内，国内、国外利率两极反转，原本1-2%的国外房贷利率，现在涨到了5%左右，原本6%的国内首套利率，现在一度跌破了4%。

说中国经济没有通胀压力也是不现实的。三季度的央行报告中提出“高度重视未来通胀升温的潜在可能性，特别是需求侧的变化”，一旦牵扯到通胀，降息降准政策就不会无限下调。明年的货币环境大概率是要比今年收紧的，可以继续关注下年底的大会。

其实每轮大救市都是一个模板，宏观政策越宽松，楼市真金白银在让利，就是没有需求入场，看空情绪越重；政策越严，限购限贷限售等缠身，房贷利率也冲至高位，反而购房者在售楼部里排起了长队。

如果真像刚需嘴里喊着“房子是用来住的”还会出现这种情况吗？还是因为人心太贪，想买套房改善居住环境，但也想增值保值，甚至有人想靠房子翻身。

这也是为何很多人会说唯有房价向上涨才能解决现在的楼市问题：喊“我没钱”的人会掏空六个钱包入场，不断维权提出新要求的业主看到房价上涨或许就放松了要求，喊“打倒房地产”的人会默默闭嘴，只希望房东心情好能降低点租金…

但这轮救市这么难，就能看出今时不同往日，全国房地产有价值的城市不超过5%，这5%哪个没经历过轰轰烈烈的房价暴涨，现在也都恢复到了平静。这好比从热恋到婚姻，虽然少了激情但日子还要接着过，谁家日子过得好就看实力和包容性了。

看清宏观趋势，也就不会纠结利率调整的“三瓜两枣”了。