西安楼市新政新在哪里？住房公积金最新贷款政策看这里

为支持刚性和改善性住房需求，2022年5月28日晚，西安市住建局发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，西安楼市新政新在哪里？有哪些变化？请跟着小编一起去看下。

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

为支持刚性和改善性住房需求，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，促进房地产业良性循环和健康发展，现将有关事项通知如下：

一、

保障合理住房需求

（一）从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年。

（二）非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市居住证，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。

二、

促进二手住房流通

（三）住房限购区域内，已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得不动产权证书满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得不动产权证书的，可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得不动产权证书满2年的，可上市交易。

三、

强化住房金融支持

（四）全市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，具体由陕西省市场利率定价自律机制研究确定。

（五）调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。

第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。

（六）调整住房公积金贷款最高额度。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。

四、

优化各类人群购房政策

（七）在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行。

（八）本市消防救援队伍人员购买住房的，参照现役军人购房政策对待。

（九）二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。

西安市住房和城乡建设局

西安市金融工作局

西安住房公积金管理中心

中国人民银行西安分行营业管理部

2022年5月28日

对于新政有何疑问

一起来看权威解读

NO.1

一、出台《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》的目的是什么？

《通知》的出台，主要目的是：支持刚性和改善性住房需求，深入落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，综合运用行政、金融等房地产调控政策工具，促进房地产业良性循环和健康发展。

NO.2

二、从市外迁入本市户籍的居民家庭购房条件有何变化？

从市外迁入本市户籍的居民家庭购买首套住房，原购房条件为“落户满1年且在本市连续缴纳12个月的社保或个税”。本次《通知》调整为：“须在购房前落户满1年”。

市外迁入本市户籍的居民家庭购买第2套住房的，仍须落户满3年。

NO.3

三、非本市户籍居民家庭购房条件有何变化？

非本市户籍居民家庭原购房条件为：“提供连续5年及以上社保或个税证明”。本次《通知》调整为：“持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税”。

本次政策新增了《居住证》为购房材料，在具体购房资格审核时，《居住证》应在有效期内。同时，为确保政策顺利衔接，《通知》下发后已连续缴纳5年及以上社保或个税的非本市户籍居民家庭，可继续按原政策对待。

NO.4

四、住房“限售”年限有何变化？

商品住房的原限售政策为：“商品房买卖合同网签备案满５年，且已办理《不动产权证书》”。本次《通知》调整为：“商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》满2年”。

二手住房的原限售政策为：“《不动产权证书》取得满５年”。本次《通知》调整为：“《不动产权证书》取得满２年”。

NO.5

五、对高层次人才及消防救援队伍人员有何政策支持？

第一，在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行。

第二，对本市消防救援队伍人员，能提供相关证件或单位出具证明的，参照现役军人购房政策。

NO.6

六、“刚需家庭”的类别有何变化？

在原“刚需家庭”类别的基础上，新增两类家庭：

（一）二孩及以上家庭，且符合我市住房限购政策；

（二）28周岁及以上未婚人士，还须满足以下要求：无婚姻记录、本市范围内名下无房且自购房之日起前48个月内无住房转让记录，且符合我市住房限购政策。

“刚需家庭”条件新旧政策对比

原政策

1.居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身

2.登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且购房前48个月无住房转让记录

3.登记购房家庭成员符合我市住房限购政策。

新政策

在原基础上，新增以下两类家庭：

1.二孩及以上家庭，符合我市住房限购政策；

2.28周岁及以上未婚人士，还须满足：无婚姻记录、本市范围内名下无房、购房前48个月内无住房转让记录，符合我市住房限购政策。

NO.7

七、《通知》出台后，商业贷款首付比例，公积金贷款首付比例、贷款额度有何变化？

个人商业贷款首付比例、利率定价由陕西省利率定价自律机制研究确定，具体变化情况可向办理住房商业贷款业务的商业银行咨询。

公积金贷款首付比例、最高贷款额度的变化情况见《通知》第（五）、（六）条，具体解读由西安住房公积金管理中心另行发布。

（综合：西安住建、西安市住房公积金管理中心）

来源：西部网

西安调整个人住房公积金贷款政策 双缴存职工最高可贷85万元

为更好满足购房者合理住房需求，充分发挥住房公积金住房保障作用，促进我市房地产市场健康发展和良性循环，5月28日西安住房公积金管理中心对外发布《通知》，对我市个人住房公积金的有关政策进行调整，包括提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例等多项举措，同时对贷款额度的计算方式也进行了调整。

变化：双缴存职工公积金最高可贷额度上调

在个人住房公积金贷款方面，对贷款最高额度进行了上调。新政规定，将单缴存职工最高贷款额度由50万元调增到65万元；将双缴存职工最高贷款额度由65万元调增到85万元。

在降低公积金贷款首付比例方面，《通知》明确：缴存职工首次申请个人住房公积金贷款，购买住房面积144㎡及以下的，首付比例不低于20%；购买住房面积144㎡以上的，首付比例不低于25%。

缴存职工第二次申请个人住房公积金贷款，购买住房面积144㎡及以下的，首付比例不低于25%；购买住房面积144㎡以上的，首付比例不低于30%。

购买精装修房屋首付比例同上。

第三次及以上申请个人住房公积金贷款的不予受理。

执行：新政将于5月28日起实施

西安住房公积金管理中心有关工作人员解释说，《通知》涉及的对象为在西安市（含西咸新区）按时、连续、足额缴存住房公积金，在购买自住住房时申请个人住房公积金贷款的缴存职工。

其中，双缴存职工是指已婚夫妻双方均按时、连续、足额缴存住房公积金。单缴存职工是指未婚、离异未再婚或已婚但配偶方未缴存或未按时、连续、足额缴存住房公积金。

《通知》明确于2022年5月28日起实施，以贷款申请录入住房公积金业务系统时间为准。即个人住房公积金贷款受理日期在2022年5月28日（含）之后的，按新政策标准执行；个人住房公积金贷款受理且在中心系统录机日期在2022年5月28日之前的，仍按原政策标准执行。

亮点：对账户余额小于2万元的职工加大了支持力度

《通知》明确，缴存职工购房时符合公积金贷款申请条件的，单缴存职工最高贷款额度不超过65万元，双缴存职工最高贷款额度不超过85万元；具体可贷额度根据所购住房的状况、价格、还贷能力和信用状况等因素综合确定，不再与缴存余额、倍数及缴存时间系数挂钩。

此项政策调整，取消了原有对缴存余额不足2万元职工额度的限制，实际上是加大了对新入职职工、人才及新市民等年轻群体申请住房公积金贷款的支持力度，减轻了其购房负担。

算笔账：公积金贷款与商贷相比看看能省多少利息钱

案例一：小王及其配偶，政策调整后，公积金可贷85万元，与商贷相比，可为小王及其配偶节省利息支出20.96万元（以银行目前最低商贷利率4.45%、贷款30年、等额本息还款方式测算）。

案例二：小李，单身，政策调整后，公积金可贷65万元，与商贷相比，可为小李节省利息支出16.03万元（以银行目前最低商贷利率4.45%、贷款30年、等额本息还款方式测算）。

案例三：小张及其配偶刚入职满一年，两人账户内公积金余额仅有1.8万元，政策调整前，最高只能贷款30万元。政策调整后，只要小张及其配偶具有符合贷款政策的月还款能力，夫妻两人即可申请贷款最高额度85万元，比原来可以多贷55万元，大大减轻了购房首付压力。

案例四：小赵及其配偶首次购房申请住房公积金贷款，两人具有符合贷款政策的月还款能力。政策调整前，买一套105万元的房子，申请住房公积金贷款65万元，需首付40万元。政策调整后，可申请住房公积金贷款85万元，首付只需20万元，减轻了小赵夫妻购房首付款压力。

文：西安报业全媒体首席记者龚伟芳

编辑：王少颖

重磅！西安公积金贷款利率下调，那“商转公”呢？

今日下午，西安住房公积金管理中心发布，贷款利率下调。调整后，首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，首套房公积金贷款利率最低降至2.6%。

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85万房贷，30年利息减少2.5万

国庆前夕，央行宣布：自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

随后，全国多个城市纷纷跟进执行。

再来看西安。

10月11日，西安住房公积金管理中心发布《关于下调首套个人住房公积金贷款利率的通知》称，根据2022年9月30日中国人民银行《关于下调首套个人住房公积金贷款利率的通知》（银发〔2022〕226号）要求，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别为3.025%和3.575%。

2022年10月1日前已经发放的个人住房公积金贷款，贷款期限在1年以上的，自2023年1月1日起执行新的利率标准。

2022年10月1日前已经受理但未发放的首套个人住房公积金贷款，发放时执行新的利率标准。

西安住房公积金管理中心

个人住房公积金贷款利率调整表

单位：年利率%

如果是在今年10月1日前申请的公积金贷款，则是从明年1月1日起调至新利率。

就是说，现在用公积金贷款买首套房，若贷款85万元，等额本息30年，调整前月供是3699.25元，调整后月供是3629.64元，每月少还约69.61元，30年共计少还25061.16元。

此次下调公积金贷款利率，是西安继松绑限售、限购、出租换房票等政策后，楼市再次迎来提振的契机。

近几个月，全国楼市低温运行，西安新房市场供应量、成交量趋冷。6月供应9118套，7月降至7145套，8月仅4199套。9月意向登记6420套房源。与此同时，8月、9月，西安平销的楼盘比例超过七成，曾一房难求的“摇号”局面渐行渐远。

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陕西有453.56万人，缴纳公积金

住房公积金贷款利率下调，对买房者是一大利好。毕竟利息降了可以减轻买房的贷款成本，但对于房地产市场的影响有多大呢？

从个人住房贷款结构看，公积金贷款利率的下调影响相对有限。这是因为，大众买房仍以银行商业贷款为主。据央行公布《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至2022年二季度末，我国金融机构对个人住房贷款的贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比上年末低了5.1个百分点。

而公积金贷款余额是多少呢？据《全国住房公积金2021年年度报告》显示，截至2021年末，个人住房公积金贷款余额68931.12亿元。也就是说，公积金贷款规模与银行商贷规模相比，只有不足18%。

而且，公积金使用存在前置条件，家庭买房申请的公积金贷款额度亦相对有限。

这个前置条件是：申请公积金贷款的前提是缴纳住房公积金。但现实却是，我国有很多就业者并未缴纳住房公积金。以陕西来看，截至2021年末，全省城镇企业职工养老保险参保人数为1029.18万人。与此同时，全省实缴住房公积金职工453.56万人。

有资格申请公积金的人呢？过去各地对公积金使用、额度审批等有严格要求。近两年随着政策调整放宽，公积金惠及更多群众，但其额度不及商业贷款灵活。

在陕西，2021年发放个人公积金住房贷款8.41万笔，386.19亿元。这样算下来，发放的每笔公积金贷款大约是45.92万元。

另一面，今年全国多个城市已对住房公积金贷款额度进行了调整。如上海家庭公积金贷款额度上调至140万元，西安双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。但面对巨大买房资金需求，公积金贷款额度或许无法完全覆盖。

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西安呼唤“商转公”

住房贷款已进入低利率时代，但无论商贷还是公积金，现阶段主要都面向首套房。

为了进一步提振消费信心和购房需求，今年已有近20个城市推行“商转公”政策。尤其9月以来，云南普洱、河南洛阳、广西防城港、陕西汉中等市密集发布“商转公”新政。

所谓“商转公”，即商业性个人住房贷款转公积金贷款，因为商贷与公积金贷款的利率差异较大，二者之间的转换无疑可以降低购房者的还款压力，进而激活这部分购买力。

2017年，西安和汉中几乎同时停止“商转公”办理。

此次汉中重启“商转公”后，不少西安的小伙伴投去了羡慕的目光。

但也有观点认为，西安重启“商转公”倒不如降低存量房贷利率。这是因为，能够重启“商转公”固然很好，但能给前几年高利率存量房贷打折，这样才能更大程度地惠民。

当然，房贷利率变化影响主要集中在金融杠杆层面。房地产景气度更多还取决于供需变化、房价水平甚至购买力预期。因此，提振楼市并非朝夕，也难于一蹴而就。

作者：时生