西安二套房利率可至4.1%，首付3成！真的

上周末，就有一条关于“西安二套房利率+首付双双下调”的消息，疯传于网络。

内容很简单：二套可享受首套商业贷款政策，首付三成，利率享首套房贷款利率。

适逢市场低温期，传言一出，马上被不少购房者在后台追问：

“西安二套房难道真的放松首付比例了吗？这到底是真是假？”

在走访了多家银行后，我们了解到，按照西安当前的购房政策：

建设银行：在首套房贷款已结清的情况下，还要分情况来看：若首套已经出售，二套可享受首付三成、首套利率；若首套没有出售，二套首付四成，但可享受首套利率。

浦发银行：目前首套结清后，二套房享首套房贷款政策，首付三成，利率4.1%。

农业银行：首套结清后，二套可享受首套房贷款利率。但首付得看购房面积，具体几成在银行面签的时候确定。

工商银行：首套贷款结清后，二套首付三成，享首套房贷款利率。

也就是说，在首套结清的情况下，多数银行在二套房的首付和利率方面均有下降！其中还有少数银行二套房都可享受首套贷款利率。而首付比例方面，各银行差异较大。

所以，可以明确的是，二套房的首付和利率已经不再是那么“铁定”了。

传闻的信息迅速传播，与当前微妙的楼市环境，不无关系。

不久前，国家统计局发布了《2022年9月70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，9月房价下跌城市数量继续增加！

70个城市中，新房价格，环比54城下降，比8月增加4个；二手房价格，环比61个城市下降，比8月增加5个。

虽然房价下跌的幅度都不算大，但是也能反应出来楼市还是在降温之中，观望情绪浓重延缓入市。

在这样的背景下，各地松绑楼市政策正以“组合拳”式高频小步迈进。

截止10月初，已有41个城市下调二套房首付比例！

不完全统计，惠州、兰州、贵阳、湛江、南通等超60城首套房首付比例下调至20%；苏州、厦门、郑州、天津等41城下调二套房首付比例，其中约33城将二套房首付下调至30%。

“现在天津市场的首套房首付30%，二套房首付40%。”天津某国有银行个贷中心工作人员向记者表示，首套房贷利率为4.1%，二套房贷利率为4.9%。

郑州某银行工作人员也表示，限购区域内二套房最低首付比例为40%。

与各地下调首付比例相呼应的是，房贷利率也在下行！

贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，2022年9月份，103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，分别较8月份回落17个、15个基点，较2021年最高点分别回落159个基点和108个基点。

其中，厦门首套房贷利率下调幅度最大，达到45个基点，东莞和长沙首套房贷利率均下调35个基点。

而现在，这种二套房松动的趋势，同样出现在了西安。

实际上，这样的综合环境下，西安真的松动了二套房的首付和利率，也并不意外！

那为什么，直到目前为止，西安才开始“后知后觉”？这是由西安的特殊情况所决定的。

的确，我们可以看到，与去年下半年相比，这一波西安楼市的表现，完全是天壤之别。

平淡的土地成交、高的中签率，以及行驶在上升通道的二手房库存……

但！各大城市一片“降”声中，9月西安房价今年首次下跌才“姗姗来迟”。

为什么要说“姗姗来迟”？因为西安楼市的基本面，没有发生本质改变。

但是从2022年起，西安楼市成交基本维持着低位运行，成交价长期横盘。可以说如果没有大的刺激，市场成交短期依然将维持现状！

首先，一定的潜在供应。

根据9月底住宅库存数据，我们可以看出，西安（包含西咸）整体住宅库存为947万㎡，去化周期10.1月。

也就是说，从去年9月开始，随着市场供应的不断释放，成交的不断萎缩，西安楼市的住宅存量呈现逐月攀升，已经告别一房难求的市场状态！

此外，2022年由于土地土拍市场不景气，房企拿地放缓也变相的导致了西安目前市场供应放缓。

目前来看，西安目前市场还算健康，还未达到供大于求的的情况。这也是目前西安一直未出台更加刺激的政策的根本原因！

其次，透支的购买力。

随着“低价盘”在市场的份额越来越小，接下来亮相的，大部分都是高价盘，这将是严峻考验！

而且，目前市场上热度较高的，基本是低总价刚需盘。

第三，高地价不等于高房价，更可能等于亏本。

部分高价盘一再推迟开盘计划，也足以证明政府严控房价的决心。

连续三年的亢奋行情下，这背后反应的楼市日渐乏力，需求和购买力双降。

所以，无论从短期内还是长期看，西安还是需要、也有必要松动调控！再将其交由市场自行调节！

首套房贷率最低4.9% 二套最低5.35% 西安房贷利率普遍下调 后期还将继续下探

5月6日，央行公布数据显示，2022年一季度末，个人住房贷款余额38.84万亿元，同比增长8.9%，增速比上年末低2.3个百分点。

不难看出，目前个人住房贷款余额相对充足，而且还处于不断增加的状态。

事实上，3月以来，已经有超100个城市自主下调了房贷利率，幅度在20个到60个基点不等。近期，西安市场房贷利率也出现了普遍松动。专家认为，后期还会持续下行，这对于提振市场信心有极大利好。

西安房贷利率普遍下调

个别银行首套利率最低4.9%

日前，华商报记者从银行、楼盘和业内人士等多方了解到，西安市场的房贷利率出现了普遍下降的趋势，虽然整体下降幅度较小，但是有个别银行已经大刀阔斧调整，首套利率下降至4.9%。

整体来看，5月初，西安市场包括中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、农业银行在内的主流银行，针对房贷利率首套最低执行5.15%—5.2%，二套最低执行5.35%—5.4%。关注度比较高的是重庆银行、长安银行和西安银行，现阶段，长安银行执行首套利率4.9%，二套5.4%；重庆银行和西安银行首套利率均为4.99%。虽然只有这三家银行首套房贷利率降至4字头，基本回归基准利率，但其释放的信号非常利好。

今年初，西安市场房贷利率整体情况是首套利率基本维持在5.8%左右，二套利率维持在6%左右。相较于今年初，利率一直下行，目前，整体下降60个点左右，最多下降90个点。

多个正处于在售阶段楼盘的工作人员告诉记者，从年初到现在，合作银行每过一段时间就会告知利率调整情况，普遍都是进行下调。银行会根据购房者资质进行灵活调整，征信和工资流水都非常好的客户，会低于市场水平进行放贷。

西安高新区CID板块一家正在销售的楼盘工作人员表示，其合作的是秦农银行和华夏银行，上周，银行执行的首套利率5.4%，二套利率5.6%，优质客户还可以下调5个基点。

按最低利率4.9%计算

首套月供将减少300多元

去年西安首套房的房贷利率一度逼近6%，如今首套房的房贷利率最低调至4.9%。对于购买首套房和二套房的家庭来说，每个月的房贷能省多少钱呢？

先以首套房为例，假设房屋面积为100平方米，按照保利投顾发布的西安4月份住宅成交均价15691元/2来算，总房款为1569100元，首套房首付4成为627640元，则需要贷款941460元。如果以最低4.9%计算，贷款30年，总计支付利息857308.72元，每个月月供为4996.58元。如果按照去年首套最低5.45%计算，贷款30年，总计支付利息972303.42元，每个月的月供为5316.01元。由此可以看出，目前最低4.9%利率下，利息总计会减少114994.7元，每个月月供减少了319.43元。

再以二套改善房源为例，假设房屋面积为150平方米，按照1.8万元/2的均价来计算，总房款为270万。二套房首付6成，首付款为162万。按照目前二套最低利率5.35%计算，利息总额为1091112.45元，按照30年贷款期，每个月的月供为6030.87元。如果按照去年二套房利率5.8%左右计算，利息总额为1201295.81元，按照30年贷款期，每个月的月供为6336.93元。可以看出，目前二套房5.35%的利率下，利息总额减少110183.36元，每个月月供减少306.06元。

沪、深等30多个城市

首套房贷利率已低于5%

金融从业者周文豪分析，金融层面放松，对房地产市场的信心提振有好处。南京、苏州等二线城市当下的金融政策，首套利率基本在4.6%左右，结合西安市场还将继续下探，预计6月份会达到基准水平。目前，金融政策对楼市的刺激还不够，后续还将有更大力度调整。

沈视楼市主理人沈玮分析认为，惠及存量贷款利率，的确能从根源上缓解房贷家庭的压力，更能促进消费，利好大环境。从各地传来降低首付的反馈、宏观高层的喊话稳市，再到房贷利率的持续降低，信号十分明确，就是要靠政策给消费市场提振信心，盘活住房消费。目前已有深圳、上海、苏州在内的30多个城市首套房贷利率低于5%，西安参照全国应该也还有下调的空间。

利率下调对于购房者来说，直接反应就是每个月可以少还一些房贷。一位王姓置业顾问从近期看房的客户了解到，利率下调固然是好事，但是购房者更看重首付比例。刚需客户凑首付比较困难，而二套客户动辄百万的首付，相比较利率的变动就没那么敏感了。

记者也走访了几家二手房门店，发现近期虽然楼市回暖，金融政策宽松，但是对于二手房市场来说，仍旧比较低迷，门店上客量少，成交个位数仍是普遍现象。玛雅房屋草场坡店店长李周生表示，整体市场的客户量不多，大家对买房的欲望不强，观望明显。微小的变化对目前的市场影响不大，除非有一套组合拳。其他城市首付两成、购房资格等多方举措应该对市场效果要好一点。华商报记者党兰杜蒙

房贷利率要上调？西安13家银行最新摸底来了

买房路上，除了房价，房贷利率是买房人普遍关心的话题！

如果房贷利率下降的话，意味着自己房贷也会少还一点。

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首套最低4.39%！

西安房贷利率变减BP时代

近段时间以来，多地购房政策陆续松绑。放松限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度等相关政策的出台，正积极助力房地产市场的回暖。

从金融贷款政策方面来看，不管是全国还是西安，住房贷款利率一直在下调，我们整理7月各家银行首套、二套房贷款利率，发现利率在近几个月左右的时间大幅下降。

上表中房贷利率仅为参考信息，不同银行贷款首付比例及折扣优惠与贷款人自身条件、信用状况有关，具体可咨询银行

以上银行，首套房贷利率主要集中于4.45%-4.7%之间，目前已经有2家银行的房贷利率直接降BP，其中，北京银行降5个BP，首套最低房贷利率为4.4%；重庆银行降6个BP，首套房贷利率最低可达4.39%；二套房贷利率则统一加70个BP，以5.15%的房贷利率为主流。

相比于去年和今年年初，西安的房贷利率下降明显，今年1月份的时候，房博士对西安房贷利率进行了一次摸底，当时首套房的房贷利率在5.75-5.87%之间，二套房利率在5.9%-6.15%之间（具体以银行实际审批为准）

关注西安楼市的网友都清楚，西安上半年西安楼市很火热，这直接导致各大银行贷款任务提前完成，贷款额度紧缺，放款周期也延长，而今年，西安房贷利率下调的同时，不管是二手还是新房，对于贷款审批的速度和放款时间也大大比去年下半年提速很多，这对于买房人来说，是个不错的时机。

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02

百城房贷利率继续下探

74城已触及下限！！

除了西安，全国还有多地房贷利率在今年都纷纷下调。

5月15日，央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，首套房贷款利率下限下调20个基点，各地可“因城施策”。

紧接着，5年期LPR利率累计下调15个BP。双重因素之下，全国多地陆续跟进下调房贷水平这一动作。

网传合肥按区域、人群划分利率!

近日，网传合肥同城支行将于近期发布关于调整合肥地区住房贷款利率的通知。通知内容显示将根据不同区域、人群划分利率，首套房分4.25%，4.45%，4.65%，4.85%四个档。

记者在安徽采访时了解到，建设银行合肥分行、工商银行合肥分行、邮政储蓄合肥分行三家银行均表示，目前执行的刚需房贷款利率下限为不低于4.25%。

郑州：多家银行表示将房贷利率下调到4.4%

就在最近，郑州市已经有多久银行接连宣布，表示将会把房贷利率下调到4.4%,

大连、天津、南通、苏州等多地最低降至4.25%

近期，大连各银行的首套房贷利率从4.85%历经4.6%下调至4.25%，二套房贷款利率目前保持在5.05%，天津、南通、苏州、青岛、济南、重庆等多地在今年5月份已有银行将首套房贷利率最低降至4.25%。

……

贝壳研究院统计数据显示，2022年7月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。7月主流利率平均值首套4.35%，二套5.07%，环比分别回落7BP和2BP，较去年最高点分别回落139BP和93BP，再创2019年以来新低。

7月30城房贷主流利率下调，目前已有74城（6月58城）房贷利率低至首套4.25%，二套5.05%的最低利率标准。其中合肥房贷利率本月下调幅度较大，首套利率较上月下调78BP。

从放款周期这一维度看，时间也在缩短。7月银行放款周期缩短至25天，环比下降4天。分城市来看，26城放款周期低于15天，其中，其中长三角城市占15城。

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房贷利率下调明显

已贷款客户能吃“红利”吗？

西安房贷利率不断下调，一方面利好准备购房的客户，另一方面馋坏了前期高息入手的一批买房人，很多今年年初或者去年上车的网友都大喊吃亏！

对于前期已购买客户：

我们可以简单的算一笔账，以贷款总额200万，30年为例，今年年初西安首套房的房贷利率在5.75-5.87%之间，按照贷款利率5.75%计算，每月需还约11671元，还款总利息约220万。

如今首套利率最低只需要4.39%，每月月份约为10003元，利息约160万，可省出60万元利息，这个差价，搁谁都会大喊吃亏。

但买房人需清楚的是，贷款利率下调对已贷利率有影响，当然这是针对房贷利率选择与LPR挂钩的客户，如果是以前的存量房贷选择了固定利率，那么LPR的变化就不会对房贷产生什么影响，但这部分买房人大多数都是很多年前拿到了更低的贷款利率。

就算是房贷利率选择与LPR挂钩，LPR下调以后也不一定能够立马对房贷产生影响。

因为自实行LPR以来，大多数贷款用户在签定贷款合同时基本都是选择的LPR+BP的方式，也就是所谓的浮动利率，每年可以调整一次，基本都是在每年1月1日来调整，满足时间以后，房贷利率会以最新一期的LPR作为依据。

房贷利率与LPR挂钩以后，贷款人承担的房贷利率不再是固定的，而是与市场利率挂钩。当市场利率降低的时候，贷款人就可能会少付一些房贷，当然在房贷利率上升的时候，贷款人就需要付出更多的房贷利息，增加还款压力。

对于准备买房的客户：

对于普通购房者而言，利率下调就是真金白银的优惠，每月少还一点月供肯定是最实惠的事情了，能省的何必要浪费呢？

当然，买房中总有比较尴尬的事情：刚买完房，利率下调了，这怎么算？买房人需要明确的是，买房后实际利率是以网签当月的贷款合同利率为准，所以网签后即使利率下调，你的实际还贷利率也不会改变。

在贷款后的第二年1月份或者贷款发放日有机会根据最新的LPR调整，不过，合同内的加点数不变。