西安市调整商品住房交易政策

关于调整商品住房交易政策有关问题的通知

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

为支持刚性和改善性住房需求，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，促进房地产业良性循环和健康发展，现将有关事项通知如下：

一、保障合理住房需求

（一）从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年。

（二）非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。

二、促进二手住房流通

（三）住房限购区域内，已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年的，可上市交易。

三、强化住房金融支持

（四）全市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，具体由陕西省市场利率定价自律机制研究确定。

（五）调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。

第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。

（六）调整住房公积金贷款最高额度。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。

四、优化各类人群购房政策

（七）在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行。

（八）本市消防救援队伍人员购买住房的，参照现役军人购房政策对待。

（九）二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。

西安市住房和城乡建设局

西安市金融工作局

西安住房公积金管理中心

中国人民银行西安分行营业管理部

2022年5月28日

《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》政策问答

NO.1

一、出台《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》的目的是什么？

《通知》的出台，主要目的是：支持刚性和改善性住房需求，深入落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，综合运用行政、金融等房地产调控政策工具，促进房地产业良性循环和健康发展。

NO.2

二、从市外迁入本市户籍的居民家庭购房条件有何变化？

从市外迁入本市户籍的居民家庭购买首套住房，原购房条件为“落户满1年且在本市连续缴纳12个月的社保或个税”。本次《通知》调整为：“须在购房前落户满1年”。

市外迁入本市户籍的居民家庭购买第2套住房的，仍须落户满3年。

NO.3

三、非本市户籍居民家庭购房条件有何变化？

非本市户籍居民家庭原购房条件为：“提供连续5年及以上社保或个税证明”。本次《通知》调整为：“持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税”。

本次政策新增了《居住证》为购房材料，在具体购房资格审核时，《居住证》应在有效期内。同时，为确保政策顺利衔接，《通知》下发后已连续缴纳5年及以上社保或个税的非本市户籍居民家庭，可继续按原政策对待。

NO.4

四、住房“限售”年限有何变化？

商品住房的原限售政策为：“商品房买卖合同网签备案满５年，且已办理《不动产权证书》”。本次《通知》调整为：“商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》满2年”。

二手住房的原限售政策为：“《不动产权证书》取得满５年”。本次《通知》调整为：“《不动产权证书》取得满２年”。

NO.5

五、对高层次人才及消防救援队伍人员有何政策支持？

第一，在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行。

第二，对本市消防救援队伍人员，能提供相关证件或单位出具证明的，参照现役军人购房政策。

NO.6

六、“刚需家庭”的类别有何变化？

在原“刚需家庭”类别的基础上，新增两类家庭：

（一）二孩及以上家庭，且符合我市住房限购政策；

（二）28周岁及以上未婚人士，还须满足以下要求：无婚姻记录、本市范围内名下无房且自购房之日起前48个月内无住房转让记录，且符合我市住房限购政策。

“刚需家庭”条件新旧政策对比

原政策

1.居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身

2.登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且购房前48个月无住房转让记录

3.登记购房家庭成员符合我市住房限购政策。

新政策

在原基础上，新增以下两类家庭：

1.二孩及以上家庭，符合我市住房限购政策；

2.28周岁及以上未婚人士，还须满足：无婚姻记录、本市范围内名下无房、购房前48个月内无住房转让记录，符合我市住房限购政策。

NO.7

七、《通知》出台后，商业贷款首付比例，公积金贷款首付比例、贷款额度有何变化？

个人商业贷款首付比例、利率定价由陕西省利率定价自律机制研究确定，具体变化情况可向办理住房商业贷款业务的商业银行咨询。

公积金贷款首付比例、最高贷款额度的变化情况见《通知》第（五）、（六）条，具体解读由西安住房公积金管理中心另行发布。

来源：群众新闻

在西安买房，需要知道哪些基本常识？限购、落户、贷款、流程

最近房小团收到不少粉丝咨询西安买房条件资格、落户政策、首付标准、买房流程、包括要提前准备哪些资料……

今天，团长为大家整理了一份西安买房大全，几乎覆盖所有买房问题。

欢迎收藏转发！

西安限购政策1.西安本地户籍满3年的家庭，最多能买2套，不满3年的，最多1套；

2.西安限购区户籍夫妻离异的，在限购区域有2套及以上住房，离异1年内任何一方不得在限购区买房；

3.新落户家庭（2021年3月31日之后落户），落户满1年且有连续12个月社保（个税）缴纳记录，可在限购区域买1套房；

4.外地户口在限购区无房的，须有5年社保才能买1套房；

5.人才认定：A/B/C/D类人才至少3个月社保（个税）；E类人才连续缴纳12个月社保（个税）可以不落户直接买，但只能买1套。

2022年最新最全购房资格政策↓↓↓

西安最新首付政策买房贷款分为两种，商业贷款、公积金贷款。

2022年最新首付政策↓↓↓

商贷

公积金贷

注意：

暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金。购买自住普通住房首付比例不低于30%，购买精装修房屋首付款比例不低于40%。公积金第二次公积金贷款利率，按同期公积金货款利率的1.1倍执行；结清首贷后，二套购房面积≤144㎡，首付不低于50%，二套购房面积144㎡，首付不低于55%。第三次使用住房公积金贷款购买住房的，不予受理。西安暂时不能办理“商转公”业务。西安最新落户政策西安市户籍业务目前可“全城通办”，意思是群众可以“就近”在西安市公安局任何派出所户籍室办理落户。

凭学历落社区集体户口，只需通过西安公安微信公众号上菜单栏里的“掌上户籍室”上传学历、身份证照片即可，无需线下办理。

注意：全国在校大学生落户西安只需学生证和身份证。微信落户只需要上传学信网学籍查询结果截图和申请人身份证照片即可。

2022年最新落户政策↓↓↓

哪些地方算西安户口？

西安下辖11个区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区、高陵区、鄠邑区）、2个县（蓝田县、周至县）、7个国家级开发区（西安高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空产业基地、国家民用航天产业基地、国际港务区），并代管西咸新区。以上西安辖管的户口都算西安市户口。

特别说明：若您户籍材料如户口本已加盖西咸新区户籍管理部门公章，则为西咸新区户口，视同西安市市户籍居民家庭执行相关限购政策，可在限购区域内拥有两套住宅。

西安购房需准备的证明资料在西安，买房要开具的证明有以下几项：

1.购房人及家庭成员的户籍证明（户口本、身份证）、婚姻证明（结婚证/离婚证）以及社保、个税缴纳明细；

2.购房人本人满足首付款条件的存款证明（银行开具）；存款证明不高于意向房源购房款的30%；

3.无房证明

1、网上办理

百度搜索陕西省政务服务网，定位西安，注册登录，依次选择“个人办事”——“按部门分类”-“市资源规划局”，找到“开具房产证明”，点击“在线办理”，在“我要办理权利人查询”页面，选择“自然人”查询，选择查询种类“无房”，选择查询用途“购买房产”，选择“立即办理”，按要求填写信息，提交审核，等待审核结果，查询结果可在“用户中心”-“我的办件”查询查看或者下载。

2、线下办理

4.经批准引进的各类人才提供人才认定证明；

5、单身证明（未婚/离异）

1、未婚

到附近民政局婚姻登记处开具，需要注意的是，买房而开的单身证明有效期都是15天的，所以想要办理的时间较好在临近使用时间前去开，可以免到期失效。

2、离异

离婚证

在西安购房具体流程1.准备以下资料

2.登录西安市住建局网站意向登记平台：

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或者西咸新区沣东新城商品住房意向登记平台：

高标签]

选择你要置业的区域。

在“正在登记”一栏，选择“我要登记”-阅读“申请购买商品房须知”，并勾选“我已阅读并知悉”-填写身份信息-输入短信验证码-设置密码。

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接下来填写“意向登记家庭信息”，此界面，首先选择购房家庭“刚需或普通家庭”。

如是普通家庭需要选择家庭拥有住房情况，接着输入户籍地址，此地址必须与户口本地址一致。军人在登记时,户籍所在地填写身份证地址,户口类型选本地是否外地迁入选否，户籍登记日期填写身份证签发日期，家庭成员添加完成确认无误后点击下一步，是否购房人确认，信息无误点击下一步，确认意向家庭登记信息，确认无误后点击提交。申请流程到此结束，等待审核结果。

注意:

户籍所在地请按照本人户口本首页地址如实填写·家庭成员信息也请按照本人户口本如实填写-户籍登记日期在户口本个人页右下角，请如实填写。

每组家庭包括夫妻双方及未成年子女、离异(丧偶)父(母)及未成年子女

满18周岁以上的成年子女，单身以单独家庭申报。

涉及多个家庭共同购房意向登记的，需添加多组家庭信息。

如遇任何问题，及时和售楼部联系，会有专业工作人员帮你解决处理。

3.摇号

提交的资料审核通过后，若核验通过家庭数超过房源总套数，需要在公证处摇号。若核验通过家庭数未超过房源套数，则不需要摇号，可以直接认购。具体等待售楼部通知。

4.选房

先是对摇号结果进行公示，公示时间不少于3天，然后售楼部会通知你选房的地点和具体时间，按人家要求去做就行。

5.签约

选上房的就去签约，没选上房的就要做好准备去看别的楼盘。

6.按揭

办理按揭贷款，贷款政策参考上面的第二部分。

7.网签备案

办理网签备案；网签是在签约后在售楼部或者在房管局办理，备案是在签约之日起30日内在房管部门办理。

8.收房

根据购房合同约定时间到售楼处（物业处）办理收房手续。

9.办理房产证（不动产权证）

一般情况下，开发商会给统一办理。

刚需家庭与普通家庭的分类1、刚需家庭

1已婚家庭在西安市无房并且于意向登记前在西安市48个月之内没有任何的房产转让记录。

2离异(未再婚)满三年，在西安市无房，并且于意向登记前在西安市48个月之内没有任何的房产转让记录。

3离异(未再婚)不满三年，但名下有未成年子女，在西安市无房，并且于意向登记前在西安市48个月之内没有任何的房产转让记录。

4丧偶。在西安市无房，并且干意向登记前在西安市48个月之内没有任何的房产转让记录。

注:“刚需家庭”条件中的无房范围是全市行政区域内，如果购房家庭在高陵区、鄂邑区等我市非限购区域有自有产权住房，不属于“刚需”范围。

2、普通家庭

1单身在西安市无房。

2单身或已婚，在西安市已有一套住宅。

3离婚(未再婚)不满三年，并且名下无未成年子女。

★特别注意:以家庭为单位，在全国范围内拥有经适房、廉租房等政府补贴性住房者均不能购买商品房!

房产交易税费新房税费主要是契税和房屋维修基金：

西安2022最新购房贷款政策解读

通过链家及贝壳平台购买二手房交易流程

先介绍一下购买二手房的流程及各环节时间首先在贝壳签约中心签三方合同——西安二手房官网房源挂牌（审核时间30分钟-1小时）——二手房官网审核购房资质（3-5个工作日，西安户籍非社保的会快一点）——网签（不需要房管局审核）

西安目前实行一站式面签，很多可以在签约当天完成，面签完资料齐全，银行就会进行批贷，商业贷款审批3-5个工作日，通过后3-5个工作日放款。

西安2022年公积金9月底全年的额度已经放完了，近期城六区公积金和组合贷的时效大概是3周到1个月，长安区要1个半月-2个月。

需注意

商贷业主解抵押时间在放款之前完成就可以，市公积金及组合贷批贷之前完成，省公积金及组合贷不影响审批，但影响放款。长安区因为不需要挂牌，必须解抵押才可以审核购房资质和网签。

贷款的分类贷款的分类

2022年宽松政策下西安公积金额度提升，贝壳数据显示以前商业贷款占到7成，目前各占三分之一。

商业贷款的基本流程

商业贷款评估

评估值关系到贷款值，是很重要的环节。建议房龄较老，或金额较大高新曲江的学区房先询值，评估公司会提前一天预约时间，第二个工作日出估值，看符不符合客户贷款要求，最终出正式评估。

非住宅利率高，经常会变，目前邮储、建行、西安可以做，邮储高，6.97%，建行6.5%，但是建行在西安只受理40年公寓

商业贷款首套认定及利率目前的利率计算方式是LPR+基点，基点是不变的，LPR每个月在变化。目前LPR是4.3%，首套房4.1%，二套房5%。

（注：非住宅利率高，经常会变，目前邮储、建行、西安银行3家可以做，邮储6.97%，建行6.5%，但是建行在西安只受理40年公寓）

贷款在实际购房中的情况非常复杂，分限购区非限购区，名下房产是外省还是本市的，银行政策都不同，如果有一套住房无房贷，有的银行可以做3成首套首付，二套贷款利率，具体到房子要咨询经纪人。

商业贷款年限

房龄如何确定

贷款金额确定

（注：市场指导价已取消）2022年商贷政策比较宽松，月供8000以下，只要1万5收入证明，免银行流水，但是客户年纪要合理）

什么是公积金及分类

公积金贷款申请条件及额度只看公积金的使用次数，名下如果有一套商业贷款，依然可以按公积金首套。购买普通住宅（即面积小于等于144），以家庭为单位，一个人公积金最多65万，两人最多85万。

如果房屋总价较小或公积金缴存基数少，可贷的额度就少，实际中情况也比较多，具体需要让经纪人用模板去算。

公积金首套如何认定及利率西安公积金基准利率

西安公积金最低首付比

省市公积金还款年限计算

西安市组合贷简单说组合贷就是在公积金不够的时候，用公积金加商业贷的方式。

简单的说，首付比例二者取高的，贷款年限取低的。

军人公积金最后补充一个比较特殊的军人公积金

常见问题：交税过户当天即可完成，3-5个工作日出新产证，再1-3个工作日就会给业主资金划转，新产证出来不需要领取，不影响业主收款。

最近政策又出了一个“带押过户”，我还没闹明白，等问问先生再跟大家分享~

大家有什么问题可以在评论区留言或加入微信群交流~