重大风向标来了！西安政策还要松？事关房贷

今年，楼市救市政策频发，拒不完全统计，仅上半年，全国超过180个城市优化调整了房地产政策，政策出台频次近500次。平均每天有一座城市出手救市，平均每天发布2.7条救市政策。

9月刚刚开始，楼市又迎来了重大信号。

高层会议再提支持刚性和改善性住房需求，要求地方用好“一城一策”政策工具。

官方力挺，别有深意！步入传统金九旺季，西安楼市除了一批特价房源，官方是否还会有大动作？

PART

01

官方：支持刚性和改善型住房需求再提一城一策

8月31日，国务院召开常务会议，再推进稳经济一揽子政策发挥效能，接续政策细则9月上旬应出尽出，着力扩大有效需求，巩固经济恢复基础。

其中，第六条提到：支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。促进汽车等大宗消费。

这已经是一周之内官方第二次发声了，8月24日，国常会定调：“允许地方‘一城一策’运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”。

看似重复的表述，背后深意明显：下半年要把激活住房消费作为重要工作内容，去重视和落实，说明国家层面非常重视住房消费。

值得一提的是，关于灵活运用阶段性信贷政策的提法也非常罕见。“因城施策”是大方向，而重点提及信贷的政策工具，直击曾经楼市的“命脉”。

PART

02

央行今年第三次降息！释放了什么信号？

8月22日上午，央行宣布降息，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。这是央行2022年以来的第三次降息，力度非常大！幅度也不小，今年1月4.6%，4月4.45%，8月4.3%，直降了30个基点！

数据来源：中国人民银行

从近期官方会议释放的信号来看，接下来的LPR利率还有进一步下调空间，不排除首付比例政策调整，从而助力房地产市场尽快回暖。

根据观点指数发布的“2022年1-8月房地产企业销售表现”研究报告显示，刚刚过去的8月份，前100房企实现权益总销售金额4104亿元，环比下降2.7%，同比下降35.7%。

2022年1-8月，前100房企累计实现权益总销售金额32448亿元，同比下降50.3%，降幅较1-7月收窄1.6个百分点。

从数据来看，房企销售额的降幅有所收窄，但是从整体来看，市场回暖尚未达到预期效果。而这无疑也是高层会议频频重申刺激住房消费的背景原因。

PART

03

支持住房消费，西安房贷政策还有“松绑”空间？

今年以来，西安在房贷政策方面也是不断放松，房贷利率便是最直接的体现！

据最新摸底的西安各家银行的房贷利率情况来看：西安首套房的房贷利率普遍下“4.3”，多数在4.2%左右，最低为4.1%；二套房的房贷利率普遍在5%左右。

相较于7月初摸底的情况来看（首套房贷利率4.45%左右，二套房贷利率5.15%左右），首套房和二套房的利率均有比较明显的下调，特别是首套房贷款利率的基点BP，已经开始负增长。

这样的房贷利率也是近10年来的历史最低利率，对于买房人来说，购房成本大降。

除了房贷利率下调之外，首付的门槛也在下调，根据5.28西安发布的楼市新政，公积金贷款，在西安首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%；且根据多渠道消息，空港新城、秦汉新城、能金区、泾河新城部分楼盘首套房首付最低20%，二套房首付最低30%，并且认贷不认房。

8月19日，西安市发布政策，将限购放宽，住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格，政策再一次松绑！

信贷政策松绑、限购限售条件放宽，西安楼市的成交表现如何？我们看下刚刚出炉的8月数据。

新房方面，根据创典全程数据显示：刚刚过去的8月份，西安开盘销售房源量下降，全市共27个项目开盘，推货4798套，环比下降34%；成交1628套，环比下降56%；开盘去化率34%，与7月相比，去化率下降17%。

二手房方面，自去年二手房指导价发布以来，较长的一段时间里，二手房市场都表现乏力。今年5月底，二手房指导价实质性取消了之后，有了回暖现象，根据9月2日西安市住建局发布的数据：2022年8月份，全市存量房（二手房）网签备案面积65.42万平方米，环比下降3.04%，同比增长14.95%；其中，住宅网签备案面积62.62万平方米(6472套)，环比增长1%，同比增长15.36%。

从数据来看，新房成交量环比下跌明显，二手房虽有回暖现象，但增幅不足，随着金九的到来，传统的楼市热销旺季节点，政策端会不会还继续有放宽迹象？

从目前的定调来看，可能性很大。而西安房贷政策还有哪些松绑空间？不排除会在存量利率和二套房房贷利率方面出手。要想存量利率下调，意味着5年前以上LPR还需要下调，从目前释放的风声来看，是大概率。

楼市步入下半场，各项宽松政策频出，从西安楼市来看，购房门槛和成本再度下降，在市场触底反弹前，这个短暂的购房窗口期是个不错的上车机会！

首套房贷率最低4.9% 二套最低5.35% 西安房贷利率普遍下调 后期还将继续下探

5月6日，央行公布数据显示，2022年一季度末，个人住房贷款余额38.84万亿元，同比增长8.9%，增速比上年末低2.3个百分点。

不难看出，目前个人住房贷款余额相对充足，而且还处于不断增加的状态。

事实上，3月以来，已经有超100个城市自主下调了房贷利率，幅度在20个到60个基点不等。近期，西安市场房贷利率也出现了普遍松动。专家认为，后期还会持续下行，这对于提振市场信心有极大利好。

西安房贷利率普遍下调

个别银行首套利率最低4.9%

日前，华商报记者从银行、楼盘和业内人士等多方了解到，西安市场的房贷利率出现了普遍下降的趋势，虽然整体下降幅度较小，但是有个别银行已经大刀阔斧调整，首套利率下降至4.9%。

整体来看，5月初，西安市场包括中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、农业银行在内的主流银行，针对房贷利率首套最低执行5.15%—5.2%，二套最低执行5.35%—5.4%。关注度比较高的是重庆银行、长安银行和西安银行，现阶段，长安银行执行首套利率4.9%，二套5.4%；重庆银行和西安银行首套利率均为4.99%。虽然只有这三家银行首套房贷利率降至4字头，基本回归基准利率，但其释放的信号非常利好。

今年初，西安市场房贷利率整体情况是首套利率基本维持在5.8%左右，二套利率维持在6%左右。相较于今年初，利率一直下行，目前，整体下降60个点左右，最多下降90个点。

多个正处于在售阶段楼盘的工作人员告诉记者，从年初到现在，合作银行每过一段时间就会告知利率调整情况，普遍都是进行下调。银行会根据购房者资质进行灵活调整，征信和工资流水都非常好的客户，会低于市场水平进行放贷。

西安高新区CID板块一家正在销售的楼盘工作人员表示，其合作的是秦农银行和华夏银行，上周，银行执行的首套利率5.4%，二套利率5.6%，优质客户还可以下调5个基点。

按最低利率4.9%计算

首套月供将减少300多元

去年西安首套房的房贷利率一度逼近6%，如今首套房的房贷利率最低调至4.9%。对于购买首套房和二套房的家庭来说，每个月的房贷能省多少钱呢？

先以首套房为例，假设房屋面积为100平方米，按照保利投顾发布的西安4月份住宅成交均价15691元/2来算，总房款为1569100元，首套房首付4成为627640元，则需要贷款941460元。如果以最低4.9%计算，贷款30年，总计支付利息857308.72元，每个月月供为4996.58元。如果按照去年首套最低5.45%计算，贷款30年，总计支付利息972303.42元，每个月的月供为5316.01元。由此可以看出，目前最低4.9%利率下，利息总计会减少114994.7元，每个月月供减少了319.43元。

再以二套改善房源为例，假设房屋面积为150平方米，按照1.8万元/2的均价来计算，总房款为270万。二套房首付6成，首付款为162万。按照目前二套最低利率5.35%计算，利息总额为1091112.45元，按照30年贷款期，每个月的月供为6030.87元。如果按照去年二套房利率5.8%左右计算，利息总额为1201295.81元，按照30年贷款期，每个月的月供为6336.93元。可以看出，目前二套房5.35%的利率下，利息总额减少110183.36元，每个月月供减少306.06元。

沪、深等30多个城市

首套房贷利率已低于5%

金融从业者周文豪分析，金融层面放松，对房地产市场的信心提振有好处。南京、苏州等二线城市当下的金融政策，首套利率基本在4.6%左右，结合西安市场还将继续下探，预计6月份会达到基准水平。目前，金融政策对楼市的刺激还不够，后续还将有更大力度调整。

沈视楼市主理人沈玮分析认为，惠及存量贷款利率，的确能从根源上缓解房贷家庭的压力，更能促进消费，利好大环境。从各地传来降低首付的反馈、宏观高层的喊话稳市，再到房贷利率的持续降低，信号十分明确，就是要靠政策给消费市场提振信心，盘活住房消费。目前已有深圳、上海、苏州在内的30多个城市首套房贷利率低于5%，西安参照全国应该也还有下调的空间。

利率下调对于购房者来说，直接反应就是每个月可以少还一些房贷。一位王姓置业顾问从近期看房的客户了解到，利率下调固然是好事，但是购房者更看重首付比例。刚需客户凑首付比较困难，而二套客户动辄百万的首付，相比较利率的变动就没那么敏感了。

记者也走访了几家二手房门店，发现近期虽然楼市回暖，金融政策宽松，但是对于二手房市场来说，仍旧比较低迷，门店上客量少，成交个位数仍是普遍现象。玛雅房屋草场坡店店长李周生表示，整体市场的客户量不多，大家对买房的欲望不强，观望明显。微小的变化对目前的市场影响不大，除非有一套组合拳。其他城市首付两成、购房资格等多方举措应该对市场效果要好一点。华商报记者党兰杜蒙

“认贷不认房”已执行！西安二套房首付3成起

当下楼市，政策放松是共识，是趋势。

体现在金融端，自今年10月以来，“定向降息”、下调首套个人住房公积金贷款利率等利好政策频出；降低首付比例、调整首套房认定标准也陆续落地。

除此之外，今年以来，多地优化“认房又认贷”政策，给疲软的楼市释放了积极的信号。

11月25日，央行宣布降准！降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，此次共计释放长期资金约5000亿元！

本次降准，是意料之中的事情。因为11月23日，官方播发了“国务院常务会议”的新闻通稿，里面就提到了适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。

本次已经是今年的第二次降准！今年4月25日，央行就已经有过一轮全面降准。当时也是下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

降息和降准，对楼市是最重要的信号灯。央行降准之后，银行的资金成本会下降，最直接的影响就是房贷利率下降的可能性进一步加大。

虽说11月公布的LPR五年前以上利率仍然是4.3%，最近一段时间关于房贷利率要上涨也是有不少误解。

但我们看到今年4月降准后，LPR五年期利率就有过一次单独下降15个基点。从这个角度来看，12月LPR五年期以上利率单独下降15个基点的可能性也非常大。

LPR走势图（数据来源：中国人民银行）

LPR五年期利率的下降，无论是对即将购房的人还是已经买房的人来说，都是一个重磅利好！

11月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。这意味着本月一年期、五年期以上LPR双双维持不变。

PART01贷款结清西安二套房首付可3成！

事实上，今年西安房贷利率已经跌入谷底。目前，首套房维持在4.1%（LPR-20基点），二套房维持在5.0%（LPR+70基点），而且首付比例相比此前已经友好许多。

二套房贷款方面，也“宽松”不少。据房博士了解，“如果名下有贷款未结清，那么二套房的贷款利率为5%。如果名下贷款已经结清，那么可以执行首套房政策，即首付3成，利率4.1%。”

“虽然这一政策并未“官宣”，不过大部分银行都执行这一政策，个别银行要求不一样。”我们致电招商银行，对方给予了上述回答。招商银行之外，中国银行、北京银行、中信银行、工商银行、农业银行、交通银行等均执行上述政策。

PART02“认贷不认房”各银标准不一！

各银行在执行“认贷不认房”过程中，对于首付，也有不同的界定标准：

比如，农业银行“结清贷款的二套房可以享受首套房贷利率，但首付还得看购房面积。建设银行“若首套贷款已结清且出售，可享受首套房贷款政策；若贷款已结清但尚未出售，首付为4成，利率4.1%。”

早在今年3月1日，河南郑州便成为首个取消“认房又认贷”的大城市。明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

该政策其实就是取消了改善型住房的“认房又认贷”政策，即不再看是否有首套房了，如果贷款偿清，就可以再次拥有首套贷款的机会。这也相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以降低财务成本，实际上也是降低了购房的首付比例。

该政策符合当前购房市场的主流政策：保障刚需、支持改善，后续大户型等交易势必会加快，对于房企的项目去库存也有积极作用，从而也能激发市场改善换房的需求。

继郑州之后，不少城市也陆续跟进了该政策。据据澎湃新闻不完全统计，截至目前，全国已经有44城优化“认房认贷”政策，多地明确对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策。

落地“认贷不认房”政策，西安的楼市现状究竟如何呢？

楼市松绑政策出现，与市场现状密不可分！今年以来，西安已经出台了多项楼市支持政策。

今年5月28日，西安市住房和城乡建设局发布了《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，涉及降低限购门槛、缩短限售时间、减少公积金首付比例等内容。

8月19日晚，西安又推出“以租换购”新政，新政提到，居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，居民家庭方可在西安限购区域获得新增购买一套住房资格。

不久前又落地了“带押过户”政策、全面放宽“组合贷”，西咸新区、高陵等首付20%起。11月19日，西安再出楼市新政：落户即可购房，沣西、临潼取消限购……

但从市场表现来看，这些政策的出台对楼市的刺激作用比较有限。

新房方面：一方面，体现在房价上，根据国家统计局发布的数据，西安新房价格已经连续2月出现下滑；另一方面体现在开盘数据上，截至10月底，西安开盘推货41197套房源，开盘当天平均去化率54%，8月开始，开盘数据出现明显下滑，即使传统的金九银十，市场也是惨淡收尾！

二手房方面，一方面，体现在价格上，据国家统计局数据显示，近一年以来2021年11月-2022年10月），西安二手房仅出现过3次微涨，即今年的3月、6月、7月分别出现了0.1%、0.1%、0.3%的涨幅，今年1月份持平，其余8个月全部下跌。

另一方面，体现在成交上，11月2日，西安市住建局发布了“2022年10月份二手房网签情况”，这是自今年9月份以来，官方第三次发布二手房成交数据，对比8、9月份，10月西安二手房的成交量呈“断崖式”下跌。

回顾今年的前三季度，我们已经看到西安楼市限购，限售、限贷、公积金贷款政策的陆续松动，影响买房的各个环节均迎来了利好，对于买房人来说，这是过去几年不曾见到的环境，但市场深度调整期，反应往往比较迟钝，所以西安市场会迎来怎样的表现，还需时间才能见分晓。