西安楼市新政：多方位放宽限购、限售，首付降至20%起

西安楼市新政终于官宣！

5月28日晚10点，西安市住房和城乡建设局微信公众号发布了若干楼市新政，多方位放宽限售、限购，如公积金贷款首付比例降至20%，二孩家庭、大龄未婚青年一夜之间获得刚需买房资格……

业内人士对粉巷财经分析称，此番新政对刚需和改善性需求起到了很好的支撑作用，与中央支持居民合理住房需求相呼应，有利于促进房地产市场健康良性发展。

事实上，经历了2021年下半年房地产业“寒冬”，2022年以来，顶层政策的“松绑”愈发明显，与此同时，越来越多的城市积极落实因城施策进行“稳楼市”，据中指研究院不完全统计，2022年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策超200次。

西安亦有多个政策松绑迹象，如1月提出给予区域内住房租赁经营企业每年最高100万元奖补资金；4月26日召开商品房预售资金监管会议，提出切实防范化解房地产风险。

多方位放宽限售、限购5月28日晚10点，西安终于官宣楼市新政。

西安市住房和城乡建设局微信公众号发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》（以下简称《通知》），明确四大类共计9条楼市新政。具体如下：

一、保障合理住房需求

（一）从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年。

（二）非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。

二、促进二手住房流通

（三）住房限购区域内，已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年的，可上市交易。

图片来源：视觉中国

三、强化住房金融支持

（四）全市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，具体由陕西省市场利率定价自律机制研究确定。

（五）调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。

（六）调整住房公积金贷款最高额度。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。

四、优化各类人群购房政策

（七）在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行。

（八）本市消防救援队伍人员购买住房的，参照现役军人购房政策对待。

（九）二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。

有意思的是，此前2月，一名网友通过人民网地方领导留言板向西安市委书记留言，建议将大龄单身人群纳为购房刚需。2月25日，西安市住建局回应表示，“将结合西安市房地产市场发展的实际情况，认真研究未婚青年纳入刚需的建议，借鉴其他城市的经验和做法，持续优化相关管理措施，最大限度地满足各类居民家庭多层次的住房需求。”

没想到不久后，上述网友的建议便成真。

整体而言，新政对于刚性和改善性住房需求的表现出了较明显的支持态度，以及对“房住不炒”定位精神的具体落实。

业内人士对粉巷财经表示，此番新政对与中央支持居民合理住房需求相呼应，有利于促进房地产市场健康良性发展。

公积金贷首付降至20%起值得注意的是，西安此次楼市新政将公积金贷款买房的首付比例下调至20%起。

西安上一次首付20%，还是在大力救市的2015年。当年4月、10月，西安对个贷首付比例进行两次调整，并在10月份明确：首次使用住房公积金贷款购买自住普通住房的，首付款比例不低于20%；购买第二套自住普通商品房（144㎡及以下），首付款比例不低于20%；144㎡以上的首付款比例不低于30%。

政策效果是，2016年开始，西安楼市驶入“快车道”，市场逐步繁荣，直至2021年“遇冷”。

关于此次公积金贷款政策变动，西安住房公积金管理中心表示，主要依据国家层面“支持刚性和改善性住房需求”“因城施策”等政策要求，西安市亦多次强调“支持商品房市场更好满足购房者合理需求”“促进房地产市场良性循环和健康发展”。

图片来源：西安住房公积金管理中心官微

粉巷财经注意到，5月28日晚间西安楼市新政发布不久，西安住房公积金管理中心亦在官方微信对公积金贷款首付比例、最高贷款额度的变化情况做了进一步解读，包括调整涉及的对象、可贷额度的确定、新老政策的衔接、贷款职工注意事项等。

图片来源：西安住房公积金管理中心官微

从具体案例来看，政策调整后，若是单身个人使用公积金贷款，比商贷可节省利息支出16.03万元；若是夫妻双方使用公积金贷款，比商贷可节省利息支出20.96万元（均以银行目前最低商贷利率4.45%、贷款30年、等额本息还款方式测算）。

此外，若夫妻双方刚入职满一年，两人账户内公积金余额仅有1.8万元，政策调整后，夫妻可申请贷款最高85万元，比原来多贷55万元，大大减轻购房首付压力。

多地楼市政策松绑事实上，经历了2021年下半年房地产业“寒冬”，2022年以来，行业政策“松绑”迹象愈发明显。1-5月，政策暖风频吹，房住不炒的主基调不变，良性循环和健康发展成为政策关键词，顶层政策的“松绑”可谓全面铺开。

4月29日，中央政治局会议释放了明确政策信号，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。”

随后，央行、银保监会、证监会等部委学习中央政治局会议精神，积极贯彻落实房地产相关举措，均表态支持房企融资以及居民首套和改善性住房需求。

2022年以来各地优化限购、限贷、限售等政策频次变化（截至5月5日）图片来源：中指研究院综合整理

政策指引下，地方政府亦在积极落实因城施策。根据中指研究院不完全统计，2022年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策超200次，尤其4月以来，各地出台政策的节奏明显加快，4月有超70城出台政策百余次，明显高于1-3月，且政策进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸，热点一二线城市亦加入政策优化调整行列。

其中，西安今年1月份也已出台政策，给予区域内住房租赁经营企业每年最高100万元奖补资金。4月26日，西安召开商品房预售资金监管会议，提出切实防范化解房地产风险。

中指研究院表示，从市场的角度来看，短期市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度。在市场调整阶段，维护房地产市场平稳健康发展仍需要各方共同发力。当前热点一二线、热点城市群的政策跟进节奏加快，这部分城市基本面较好，预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，购房者预期和置业信心有望逐渐修复，市场有望率先企稳并完成筑底。

西安2022最新购房贷款政策解读

通过链家及贝壳平台购买二手房交易流程

先介绍一下购买二手房的流程及各环节时间首先在贝壳签约中心签三方合同——西安二手房官网房源挂牌（审核时间30分钟-1小时）——二手房官网审核购房资质（3-5个工作日，西安户籍非社保的会快一点）——网签（不需要房管局审核）

西安目前实行一站式面签，很多可以在签约当天完成，面签完资料齐全，银行就会进行批贷，商业贷款审批3-5个工作日，通过后3-5个工作日放款。

西安2022年公积金9月底全年的额度已经放完了，近期城六区公积金和组合贷的时效大概是3周到1个月，长安区要1个半月-2个月。

需注意

商贷业主解抵押时间在放款之前完成就可以，市公积金及组合贷批贷之前完成，省公积金及组合贷不影响审批，但影响放款。长安区因为不需要挂牌，必须解抵押才可以审核购房资质和网签。

贷款的分类贷款的分类

2022年宽松政策下西安公积金额度提升，贝壳数据显示以前商业贷款占到7成，目前各占三分之一。

商业贷款的基本流程

商业贷款评估

评估值关系到贷款值，是很重要的环节。建议房龄较老，或金额较大高新曲江的学区房先询值，评估公司会提前一天预约时间，第二个工作日出估值，看符不符合客户贷款要求，最终出正式评估。

非住宅利率高，经常会变，目前邮储、建行、西安可以做，邮储高，6.97%，建行6.5%，但是建行在西安只受理40年公寓

商业贷款首套认定及利率目前的利率计算方式是LPR+基点，基点是不变的，LPR每个月在变化。目前LPR是4.3%，首套房4.1%，二套房5%。

（注：非住宅利率高，经常会变，目前邮储、建行、西安银行3家可以做，邮储6.97%，建行6.5%，但是建行在西安只受理40年公寓）

贷款在实际购房中的情况非常复杂，分限购区非限购区，名下房产是外省还是本市的，银行政策都不同，如果有一套住房无房贷，有的银行可以做3成首套首付，二套贷款利率，具体到房子要咨询经纪人。

商业贷款年限

房龄如何确定

贷款金额确定

（注：市场指导价已取消）2022年商贷政策比较宽松，月供8000以下，只要1万5收入证明，免银行流水，但是客户年纪要合理）

什么是公积金及分类

公积金贷款申请条件及额度只看公积金的使用次数，名下如果有一套商业贷款，依然可以按公积金首套。购买普通住宅（即面积小于等于144），以家庭为单位，一个人公积金最多65万，两人最多85万。

如果房屋总价较小或公积金缴存基数少，可贷的额度就少，实际中情况也比较多，具体需要让经纪人用模板去算。

公积金首套如何认定及利率西安公积金基准利率

西安公积金最低首付比

省市公积金还款年限计算

西安市组合贷简单说组合贷就是在公积金不够的时候，用公积金加商业贷的方式。

简单的说，首付比例二者取高的，贷款年限取低的。

军人公积金最后补充一个比较特殊的军人公积金

常见问题：交税过户当天即可完成，3-5个工作日出新产证，再1-3个工作日就会给业主资金划转，新产证出来不需要领取，不影响业主收款。

最近政策又出了一个“带押过户”，我还没闹明白，等问问先生再跟大家分享~

大家有什么问题可以在评论区留言或加入微信群交流~

突发！房贷利率3.7％真的来了

9月29日晚上，人民银行和银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款下限。

就在最近，广东省清远市发布新政，首套房商贷利率可低至3.7%！

据了解，这是自9月底人民银行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策实行以来，首个响应政策的城市。

根据通知，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

那么接下来还有哪些城市房贷利率有望进一步下调呢？西安房贷利率会跌破“4”字头吗？西安现在的房贷利率是多少呢？

3.7％房贷利率真的来了！西安能享受到吗？

楼市，每逢十一必有大招，今年的“大礼包”格外丰厚！2天3条重磅新政，直接为国庆小长假助力。

如今小长假还没结束，广东清远就率先响应政策号召，最低3.7％的商贷利率直接击穿底价。消息一出，买房人沸腾，针对大家关心的众多问题，在此统一解答：

1、接下来哪些城市房贷利率有望取消下限？

根据国家统计局发布的70城数据，目前至少有23个城市符合条件，也就意味着这23个城市房贷利率还要进一步下调，不再是最低LPR-20基点，甚至取消下限，这意味着未来可能要出现“3”字头的利率。

根据统计数据，本次符合条件的城市有23个，分别是天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

从分布来看，主要集中在北方、中部和西南部地区。

当然，这些是被纳入统计的70城中符合要求的城市，除此之外，一定还有一大批三四线城市也符合调控的范畴。

2、西安各大银行最新房贷利率是多少？

据最新摸底的西安各家银行的房贷利率情况来看：西安首套房的房贷利率普遍下“4.3”，多数在4.2%左右；二套房的房贷利率普遍在5%左右，4.1%的房贷利率已经不见身影。

3、西安房贷利率还会继续下调吗？会不会跌破“4”字头？

9月29日晚，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

其中提到：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

我们可以看下西安今年6-8月新房环比和同比数据情况：

且根据统计局公布数据，西安房价自2016年3月上涨以来，除2021年12月、2022年1月受疫情影响外，虽说涨幅有所收窄，但新房价格一直在连续上涨，还有不少热门板块高价盘摇号案例。

因此，西安不符合政策条件要求，取消利率下限的可能性不大。

但是在9月30日晚，央行发布通知，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。这意味着，5年以上利率由原来的3.25%调整为3.1%。二套房贷款利率政策不变。

这是时隔7年，央行再度下调首套个人住房公积金贷款利率，上一次调整还要追溯到2015年10月。而对于西安来说，是继公积金贷款额度最高提至85万之后，又一利率重磅利好。

若按当前西安夫妻双方申请公积金贷款最高额度85万，贷款30年、等额本息还款方式计算，执行3.1%利率后，公积金贷款每月月供将减少70元，累计30年月供减少2.5万元。

虽然短期内西安享受不到最新的3.7％的商贷利率，但是公积金贷款利率是实打实的降至3.1％，这也是切实利好。

楼市重大风向曝光！10月是不是最后的窗口期？

值得一提的是，在这波新政中，又再度提到了“因城施策”，而这是继8月底高层会议定调之后，重要部门的再次表态和行动，风向意义十分明显。

今年8月24日，国常会定调：“允许地方‘一城一策’运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”。

8月31日，国务院召开常务会议，明确：支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

看似重复的表述，背后深意明显：下半年要把激活住房消费作为重要工作内容，去重视和落实，说明国家层面非常重视住房消费。

值得一提的是，“因城施策”是大方向，而重点提及信贷的政策工具，直击曾经楼市调控的“七寸”。要知道，今年以来，央行已经三度降息，5年期以上LPR一路下调至4.3%。10月刚到，央行、财政部等又开始行动，纷纷出台新政。

回顾今年的前三季度，我们已经看到限购，限售、限贷、公积金贷款政策的陆续松动，如今税费再次优惠，影响买房的各个环节均迎来了利好。对于买房人来说，这是过去几年不曾见到的环境。

10月是不是最后的窗口期？你觉得接下来还有哪些政策有望松动？欢迎评论区留言讨论。