房贷转换经营贷，5年能省85万？馅饼还是陷阱？

在近期多地房地产政策放松、银行加大对小微企业支持力度的大背景下，又有贷款中介出“幺蛾子”了。

中国证券报·中证金牛座记者近日调查发现，多位贷款中介人士建议居民将房贷转换为经营贷，可每月节省月供资金，减轻房贷还款压力。如果居民当前有购房意愿，还可以帮忙申请经营贷用来买房。

按照一位贷款中介的说法，倘若一套房产价值1000万元，按揭贷款、抵押贷款年息分别为5.35%、3.65%，贷款置换之后，居民5年就可以节省85万元。

果真这么“香”吗？

图片来源：贷款中介朋友圈广告

更大风险更高成本

多位业内人士表示，将房贷转换为经营贷之后，居民的实际资金成本会更高，且风险不小。

按照银行规定，经营贷只能用于企业经营，居民将资金流入股市、楼市属于违规，倘若被银行发现，则居民的个人信誉会受到影响，经营贷也会被银行提前终止。

另一方面，居民这一违规操作的过程中还掺杂着很多其他成本。按照多位贷款中介的说法，如果居民想要利用经营贷购买第二套房，前提是首套房贷款需要提前结清，以及居民应当具有一个经营满一年的营业执照。

为了满足这些条件，居民需要耗费大量成本。一是大多数居民会请中介协助办理，中介费一般为贷款金额的1%到3%；二是如果居民的房贷没有还清，则需要垫资，垫资利息一般日利率约为千分之一；三是居民还要过户新公司或者办理一个新的执照，可能还要找一个经营场地，这又需要费用。

此外，大部分经营贷款的还款年限为3-5年，先息后本。倘若客户在还本时资金不够，则又需要过桥垫资。如果后期经营贷贷款利率有所上浮，并超过房贷利率，违规操作将“得不偿失”。

违规现象明显减少

违规使用经营贷的现象曾在2021年引起监管部门的注意和整顿。中国证券报记者多方调研了解到，目前商业银行对信贷审批更加严格审慎，居民违规使用贷款的现象也明显减少。

但是，出于银行、客户经理营销压力较大等因素，目前仍有一些银行员工默许了客户违规利用信贷资金的套路，使得资金并未真正流向实体企业，这一风险值得警惕。

某银行一位客户经理告诉中国证券报记者，从审批流程来看，经营贷的申请、审批非常严格，需要客户提供经营流水，并且有足值的房产做抵押。但在审批过程中，银行对流水并不会一一检查，放款之后的资金用途不“明显”违规就可以。

对于当前部分居民违规利用信贷资金的现象，在中原地产首席分析师张大伟看来，房地产市场近期上涨空间较小，加之居民违规利用信贷资金的风险高，预计违规现象极少。张大伟建议银行加强风控，禁止经营贷资金流入私人账户，保障资金落到实体经济。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，将低成本的经营贷资金用于房地产市场的行为违法违规，需要严管，加以遏制，避免这些苗头的出现。

编辑：于红波

存量房贷减负进行时：办理“商转公”须先结清商贷？顺位抵押模式引关注

21世纪经济报道记者唐婧北京报道

房贷利率高位站岗的购房者有了新盼头。自9月以来，陕西汉中、江苏常州、云南普洱、广西防城港、河南洛阳等多个三四线城市密集发布了“商转公”新政，符合条件的购房者有望将较高的商贷利率转化为更低的公积金利率，显著降低月供成本。

“商转公”是商业性个人住房贷款转公积金贷款业务的简称，是为了减轻购房职工还贷压力，减少贷款利息支出，保障缴存职工合法权益的一项公积金便民业务。

据悉，“商转公”与正常公积金贷款利率均按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准执行，现执行5年内首套房年利率2.75%，5年以上首套房年利率3.25%，第二次使用公积金贷款上浮10%。

以2021年在6.37%的商贷利率“高位站岗”的洛阳购房者为例，如果贷款50万、30年采用等额本息方式偿还，6.37%的商贷利率下每个月月供是3117.71元元，3.25%的公积金贷款利率下每个月月供是2176.03元，相差接近1000元。

今年以来，与房贷直接挂钩的5年期LPR三次下调，从去年的4.65%降至如今的4.3%，下调了35个基点。按照央行与银保监会允许首套商业住房贷款利率下限不低于5年期LPR减20个基点的要求，在不考虑银行加点的情况下，新增的首套房商贷利率最低可以做到4.1%。

但是，对于存量房贷的借款人来说，实际承担的房贷利率由“LPR+银行加点”组成，尽管LPR的部分会按照重定价周期（一般是一年）向下调整，但银行加点部分始终以合同签订时的为准。

如果能够成功办理“商转公”业务，则意味着存量房贷的借款人有望摆脱“高位站岗”的银行加点，享受比商贷利率下限更低的公积金贷款利率。

“先还后贷”方式引争议作为一项重大惠民政策，“商转公”政策在实际推行的过程中必然要接受公众的检验。

9月21日，河南省洛阳市住房公积金管理中心网站发布《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法(征求意见稿)》，提出商转公贷款采取“先还后贷”的方式予以办理。

“先还后贷”方式是指，已办理商贷的职工向中心申请商转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放商转公贷款。

多名购房者在洛阳网“百姓呼声”栏目上表示，”商转公”政策要求购房者以自筹资金结清商贷再申请公积金贷款并不合理，如果购房者资金充足根本无需申请住房贷款，“先还后贷”的方式只能迫使购房者去寻找高利率“过桥资金”，无形中又增加了资金风险。

此外，采用“先还后贷”的方式申请“商转公”还有公积金贷款和商业贷款无法接续的风险。《意见稿》指出，“商转公”资格审核通过的，借款申请人应在20个工作日内办理商贷提前结清手续和抵押注销手续，并持商贷结清有效凭证和抵押注销手续向公积金中心申请贷款审批。超过20个工作日的，原申请手续作废。

多名洛阳购房者反映，在实际操作过程中，部分银行提前还款甚至需要预约，在20个工作日内完成筹措资金、结清商贷、解除抵押是一件极其困难的事情。而且“商转公”政策会按照公积金个贷率的变化动态开启和关闭，这让申请人感到极大的不确定性，担心借了高利率的“过桥资金”结清商贷后还没申请到公积金贷款，政策窗口就关闭了。

《意见稿》显示，“当我市公积金贷款个贷率连续3个月低于85%（含）时，开展商转公贷款业务，个贷率连续3个月高于95%（含）时，暂停商转公贷款业务。当上级公积金政策发生调整或我市房地产市场形势发生变化，中心可在市住房公积金管理委员会的决策指导和授权下，适时开展和暂停商转公贷款业务。”

从各个网络平台反馈的公众意见来看，借款人普遍对采取“先还后贷”的方式申请“商转公”心存顾虑。

记者了解到，除了“先还后贷”的方式之外，云南普洱、吉林长春、陕西汉中还推出了“顺位抵押”模式。“顺位抵押”模式是指借款人未结清商业贷款，原商业银行同意顺位增加公积金中心为该房屋第二抵押人，中心发放贷款用以偿还借款人的商业贷款，还清后解除原商业贷款抵押。与“先还后贷”方式相比，“顺位抵押“的优势在于，无需借款人自筹资金用于提前偿还商贷或支付相关费用，办理成本较低。

陕西汉中市住房公积金管理中心党组书记、主任赵桑弥介绍，针对绝大部分职工的住房按揭贷款余额较大、垫付资金很难实现的实情，我市创新工作方式，在全省首先采用了顺位抵押模式。该模式在维持原商业个人住房贷款抵押登记不变的情况下，通过办理公积金贷款第二顺位抵押权的方式，实现了不需借款人自筹资金结清原商业个人住房贷款，即可直接发放公积金贷款到原贷款的商业银行账户来冲抵原贷款余额，节省了商转公贷款时间，简化了办理流程，提高了风险防控能力。

陕西汉中“商转公”顺位抵押模式操作流程

事实上，"顺位抵押"模式并非近期才出现。早在2013年，深圳在推行“商转公”政策时就首创了无需繁琐赎楼手续的顺位抵押模式。直至今日，作为四大一线城市中唯一仍在开展“商转公”业务的深圳仍然在推行这一模式。

记者多方了解到，推行“顺位抵押”模式开展“商转公”业务的城市一般会要求借款人的原商贷发放银行是当地公积金中心的合作银行。

长春市住房公积金管理中心表示，只有与中心签订《商业贷款转公积金贷款合作协议》的商业银行贷款可以转公积金贷款，截至目前长春城区内可以办理以“顺位抵押”方式商转公贷款的合作银行有：工商银行、交通银行、中信银行、兴业银行、招商银行、农业银行、建设银行、吉林银行、中国银行、华夏银行、九台农商行、邮储银行，中心将陆续推进与多家银行签订合作协议。

在长春市住房公积金管理中心的互动平台上，多名市民呼吁将浦发银行、光大银行纳入当地公积金管理中心的合作银行。

对银行冲击几何？考虑到今年以来商业银行普遍面临净息差收窄的压力，“商转公”业务扩围会对银行造成冲击吗？

招联金融首席研究员董希淼对21世纪经济报道记者表示，“商转公”政策能够显著降低购房者的房贷负担，负担降低之后，有可能进一步激发新的住房消费需求。但“商转公”政策不太可能大规模地持续推行，也不会在很多城市广泛落地，这是由公积金的运行机制决定的，当个贷率（个人住房贷款余额/住房公积金缴存余额*100%）超过一定水平，就必须收紧使用门槛。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“商转公”政策是有阶段性的，和当地公积金水池是否充裕有关，购房者需要密切关注公积金的资金状况。如果要申请，还是要趁早。

上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿对记者表示，“商转公”政策能够帮助购房者降低还款压力，让更多的人从公积金制度中得到实惠。近年来，部分家庭由于前期公积金可贷额度不足或不符合公积金贷款条件，无法充分享受到公积金贷款的优惠利率。“商转公”可以更好地发挥公积金支持职工购房的作用。住房抵押贷款作为一项优质贷款，是许多银行争取的重点，但能够实现商贷转公积金贷款的总体比例不大，对银行的住房信贷余额和增量都不会带来明显的冲击。

在上海金融与发展实验室主任曾刚看来，短期来看，“商转公”政策扩围对银行按揭资产有一定的替代，但是即便没有“商转公”，LPR的持续下调也会降低银行存量房贷和新增房贷的利息收入，住房贷款的平均利率下行是一个必然的趋势。

中长期来看，“商转公”扩围有助于降低购房者的负担，一定程度上有利于提振房地产市场的需求端、激发合理的住房按揭需求和引导购房者对楼市的积极预期，这对改善当前楼市的运行环境、促进后续的健康发展有一定的积极作用。

事实上，银行不仅向个人发放住房贷款，也向地产商发放开发贷款，房地产市场整体企稳与好转对于银行贷款资产质量的稳定具有重要意义。此外，短期“商转公”造成的少量“贷款搬家”仍在银行的可承受范围之内，而中长期房地产市场的企稳会促进合理购房需求的进一步恢复，在这个过程中，银行新增的按揭贷款需求也会增加。

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为购房者减负！这个城市拟推“商贷转公积金”，贷款55万元可省6万元利息

每经记者：王佳飞每经编辑：陈梦妤,孙志成

9月21日，洛阳市住房公积金管理中心发布《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），表明目的是为了“进一步发挥住房公积金保障职能作用，减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款利息支出和生活压力”，还规定“商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。”

相关专家表示：“此次政策进一步说明，商转公操作是近期各地降低房贷压力的一种重要渠道。”

先还后贷

《办法》中称：商贷转公积金贷款是指符合公积金贷款条件的职工，向洛阳市住房公积金管理中心申请将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商业性个人住房贷款（商贷）转为住房公积金个人住房贷款（公积金贷款）。商贷是指具有完全民事行为能力的自然人购买自住住房时，以其所购住房为抵押而向银行申请的商业性个人住房贷款（不包含住房公积金和商业组合贷款、住房公积金转商业贴息贷款）。

办法明确，商贷转公积金贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请商贷转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放商贷转公积金贷款。

商贷转公积金贷款额度按洛阳市现行公积金贷款额度计算方式计算，且申请额度不得超出商贷剩余本金（取千元以上整数）。且商贷已还款期限与商贷转公积金贷款期限之和，商品房不得超过30年，二手房不得超过20年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进严跃进认为，此规定说明“商转公的基本前提是，商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。换句话说，购房者需要先把商业银行的贷款还清，然后再去申请更低利率的公积金贷款”。

申请商贷转公积金贷款应符合洛阳市现行的公积金贷款有关规定，同时还须满足以下条件：

（一）借款申请人须为商贷的借款人或配偶（配偶应为本套住房共有产权人）。

（二）借款申请人的商贷尚未还清。

（三）所购住房已办妥《不动产权证书》或《房屋所有权证书》、《土地使用权证书》。

（四）所购住房仅为原商贷银行设定抵押权登记且未设定其他抵押事项。

商贷转公积金贷款业务应当实行额度管理的原则予以开展。具体额度为：每年年初根据年度资金使用计划的30%份额均分至每月，按月进行业务受理，当月额度使用完毕后，轮候至下月受理；当月额度节余资金，自动顺延至下月累计使用。

此外，《办法》第六条规定：“当我市公积金贷款个贷率连续3个月低于85%（含）时，开展商转公贷款业务，个贷率连续3个月高于95%（含）时，暂停商转公贷款业务。当上级公积金政策发生调整或我市房地产市场形势发生变化，中心可在市住房公积金管理委员会的决策指导和授权下，适时开展和暂停商转公贷款业务。”

严跃进认为：“这说明，此类业务是否开展，和个贷率或公积金资金池的充裕度有关。这也要求购房者密切了解公积金贷款资金池状况，以积极获得政策支持。”

能省多少利息？

今年5月1日，洛阳市提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元。加大对第二套使用公积金贷款购买改善性住房的支持力度。二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。

对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。

9月20日，新一期LPR（市场贷款报价利率）出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

因为房贷利率定价参照5年期LPR报价，而此前，中国人民银行、中国银保监会5月15日发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

也就是说，若一位洛阳市民买第一套房，按照55万元商贷，利率4.1%，等额本息，还款期限20年来算，利息总额为25.7万元，每月月供需要3361.94元。

而转成公积金贷款后，由于利率变为3.25%，相应的利息总额变为19.8万元，每月还款3119.58元。相比较商贷，可以少还约6万元利息，月供可减少200多元。

多地施行近期多地都推出了商转公政策。

就在洛阳公布《办法》的同天，广西防城港市住房公积金管理中心也发布《关于开展商业银行住房贷款转住房公积金贷款免自筹业务的通知》（征求公众意见稿），规定“商转公免自筹贷款的额度最高不得超过原商贷余额（即在商业银行的贷款总额减去借款人已归还的本金金额），且不超过规定的商转公贷款限额40万元。商转公免自筹贷款测算按照住房公积金贷款额度测算的相关规定进行。”

长春也颁布了商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法（试行），自2022年9月15日起施行。

严跃进表示：“实际上商转公政策并非新鲜政策，各地都有类似操作。但鉴于此类政策在购房者中的关注度不高，所以恰是需要积极推广和宣传的。若能够利用好商转公贷款政策，其实提前还贷后，也可以获得低利率公积金贷款，这是购房者需要注意的。此类工作做得好，则可以主动降低月供成本。”

“此类政策也是有阶段性的，和公积金池是否充裕有关。购房者要密切关注公积金的资金状况。尤其是从洛阳此类操作看，每个月的此类业务是有名额和额度的，所以若是要申请，还是要趁早。主动申请此类公积金，对于降低月供成本等有积极的作用。”

“鉴于此类政策在购房者中的关注度不高，所以建议各地公积金中心要积极做宣传，让购房者主动了解一些省钱的住房金融政策，其对于释放政策效应、落实减负功能等有积极的作用。”

记者王佳飞编辑陈梦妤孙志成杜恒峰

校对程鹏

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