现在买房利率低至3.9%，对于6.37%买房的，银行为何不主动降息？

01，利息差30万今年以来，房贷利率一降再降，首先是LPR累计下调了0.35个百分点，接着对首套房把原来的加点改成了现在减20个点。

面对很多城市的首套房利率已经降至3.9%，前两年以6.37%利率买房的朋友患上了焦虑症。

毕竟利率差太多了，未来负担的利息成本也差太远了。

以100万的本金计算，假设贷款20年，如果按照目前的3.9%计算，未来累计偿还的利息44万，但是如果以前些年的6.37%计算，那么累计偿还的利息77万，利息差距几乎翻倍。

因此很多朋友都着急，银行会不会主动给降利息呢？

02，自动下调首先，前几年买的房，利率一定也会降。

因为现在的房贷利率已经统一的切换成了LPR加点的方式，今年以来LPR累计下降了35个基点，那么就意味着过去购房的人明年的房贷利率也会统一的下调35个基点，也就是说减少0.35%。

如果明年银行继续降息，LPR继续下调，那么到下一年的1月1日，同样也会跟随减少对应的百分点。

这里有两个例外,第1个例外是有些人已经选择了固定利率，那么就不会再发生变化。

第2个例外是有些人的房贷利率切换周年日并不是每年的1月1日，那么就会在对应的周年日调整为最新的房贷利率。

03，远低于预期其次，房贷利率的降幅远远小于预期。

当年以6.37%购房的人，看到现在3.9%的房贷利率，当然觉得非常的焦虑，差距将近三个百分点。

但是现在自己的房贷利率即使调整，也只不过调整了0.35%，差距很大，远远小于预期。

但是我们需要知道，现在的3.9%的利率指的是目前购买首套房的利率。以前买房的人当然不可能现在享受这一优惠利率。

哪怕把房子卖了重新再买，也很难享受这一利率，因为只要买过房子，在于大多数地方都被认定为非首套房。

04，银行为何不主动降因此也有人想出一个办法，现在把余下的贷款全部都结清，然后换个银行再重新贷款，虽然难以获得3.9%这么低的利率，但是很大概率可以申请4.5%上下的贷款利率。

如果大家都这么操作的话，对于原来的贷款银行将意味着很大的一笔优质贷款流失，既然这样，银行为什么不干脆点主动给购房者降息呢？

道理上确实可以这么操作，但是能够真正申请成功需要比较多的条件，并不是大部分购房者可以做得到的。

而对于银行来说，既然只是极少数的人可以做得到，那么就不存在太大的损失。

反而如果统一的将所有此前较高利率的房贷合同利率全部降下来，对于银行才是重大的损失。

毕竟对于银行来说，这是最划算最安全的贷款，因为大多数人贷款周期都是20年30年，这就意味着在未来的二三十年里银行都可以获得较高的贷款利息收入。

现在的存款利率一降再降，早几年的购房贷款，所对应的存贷差非常的高。即使未来利率上行，存款的利息成本增加，但是这些老的贷款利率也会跟着上行，所以依然还可以保持着较高的存贷差。

因此对于银行来说，前几年的这些购房贷款，比现在的购房贷款是更加优质的资产。

在这种情况下还期待银行主动降息，那就更不可能了。

多地执行首套房贷款利率4.25%，刚需购房成本降至近十年低点

澎湃新闻记者计思敏

在降低首付、放开限购限售的同时，多地落实差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，多地首套房贷利率下调至4.25%。

据澎湃新闻不完全统计，继5月20日5年期以上贷款市场报价利率（LPR）超预期下调15个基点后，多地房贷利率也随之下调。截至目前，至少包括新疆、青海西宁、安徽蚌埠、江西九江、江西宜春、江苏苏州、天津、河南郑州、山东青岛、山东济南、内蒙古呼和浩特、河北唐山、江苏南通、广东惠州等地的首套房贷利率降至4.25%。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄指出，5月15日，央行、银保监发布差别化住房信贷政策，提出首套房贷款利率下限下调20个基点，各地可因城施策，随后时隔5天，5年期LPR下调15个BP至4.45%，叠加此前的政策，也就意味着各地的最低利率可达到4.25%。

以惠州为例，惠州市房地产业协会消息显示，据不完全统计，截至5月底，惠州33家各大分行中，已有工行、建行、中行、农行、交行、广发、邮储、平安、招商、广大、华夏、龙门农商、浦发等至少13家银行的首套房贷利率降至4.25%。

而在去年5月，惠州首套、二套房贷利率分别为6.5%、7.0%。

《惠州日报》显示，从去年年底开始，惠州房贷利率开始下降。今年1月底下调至5.2%、5.35%。到5月初，首套最低执行5.0%-5.2%，二套最低执5.3%-5.4%。随后，央行又下调房贷利率，惠州首套、二套最低降至4.8%、5.2%。一年来持续降低利率，大大降低了置业者的购房成本。

济南市住建局消息显示，继5月15日央行针对首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点之后，5月20日5年期以上LPR调整为4.45%。目前济南市个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%，该调整是对支持刚性和改善性住房需求的重大利好，减轻了购房者还款压力。

从全国范围内来讲，在利率调整前，首套个人住房LPR此前最低为4.6%，利率调整后，首套房贷款利率最低降至4.25%。以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在利率调整前，首套个人住房LPR为4.6%，此时月供额为5126.44元。利率调整后，首套房贷款利率最低4.25%，此时月供额为4919.4元。以此计算，月供额减少了约207元，贷款总利息减少约7.45万元。

“首套房房贷利率已低至4.25%，已经是近十年来的利率水平低点，可以看出中央从金融层面拉动居民购房信心的力度明显增强。”58安居客房产研究院分院院长张波说。

陈霄认为，整体来看，首套房贷款利率下调，可以减轻购房者的还款压力，一定程度上有利于缓解观望情绪，提升购房意愿，虽然短期内政策效应可能尚不显著，但是长期来看，预计后续市场修复进程将会加速，尤其是下半年市场有望加速回升。

此外，上海易居房地产研究院总监严跃进指出，各地对于一手房和二手房、首套房和二套房、小户型和大户型、限购区和非限购区、普通家庭和多孩家庭、普通市民和新市民等都会形成不同的利率政策。即便是相同的条件，不同银行甚至不同银行网点也会有不同的贷款利率区别，这都是需要注意的地方。当然房贷利率的政策，有时候也会因为房地产其他政策的变动而变动。比如说，有些城市为了鼓励改善型购房需求，会有明确规定，即偿还了首套房的房贷，那么就可以不执行“认房又认贷”，而改为执行“认贷不认房”。此时若是认购第二套房的时候，就可以享受首套房的政策，即可享受到首套房的极低利率。换言之，低利率也会因各地的购房政策调整而调整。对于这种差异，需要购房者自己结合实际来甄别。

责任编辑：刘秀浩图片编辑：胡梦埼

校对：刘威

重磅！房贷利率又降了！最低4.1%

今天上午，中国人民银行公布，

5年期LPR下调15个基点，

也就是说，

我们的房贷利率降到4.3%，

并且实际执行允许再低20个基点，

也就是说，

房贷利率最低可达到4.1%！

这次利率下调，

如果贷款100万30年，

每月可少还约90元！

每年可以省1000多。

看历史数据，

自2019年实行LPR以来，

5年期一共降了6次，

前3次还是在2019-2020年，

而今年一年就降了3次，

1月、5月、8月分别降了3次，可以说很频繁了。

并且下调幅度，

从年初的4.6%到现在实际执行最低4.1%，

幅度也是非常之大。

目前的利率，

已经接近历史最低水平了。

2008年，金融危机后救市，

房贷利率在基准上打7折，大概在4.16%。

2015年，

也就是上一轮房价大涨前夕，

整体房贷利率在4.2%左右，

上海最低出现过4%的利率水平。

今年，

可以说是遭遇近几年的34，

疫情影响、房企暴雷、交不上房烂尾、

库存大等多种因素，

导致购房者消费信心及欲望严重不足。

所以，

上层也在用各种办法来稳定市场。

上个月，央行也表态：

34

34两个字是重点。

8月18日，

李克强总理主持召开国务院常务会议，

会议指出，

要完善市场化利率形成和传导机制，

发挥LPR指导作用，

支持信贷有效需求回升，

推动降低个人消费信贷成本。

可以说目前利率的调整方向，

主要是降低贷款成本、提升购房需求。

并且和全球发达地区相比，

我国目前利率还是高，

意味着未来还有下降的空间和可能。

如果今年利率再次下调，

实际执行房贷利率是有希望破4的。

并且对买完房的购房者也是利好，

房贷一般一年调整一次，

至于调整日期不同银行规定不一样，

有的银行是在合同签署日调整，

有的银行则是从新一年的1月开始调整。

这意味着2023年1月份，

很多人的存量房贷可能将会迎来大降。

留言讨论：

你觉得今年利率会破4吗？

（文中部分图片来源于网络）