保交楼！青岛多银行执行“楼盘封顶后再发放按揭贷款”政策

青岛在此类制度上坚持和突破，这也说明是对央行既有政策重新给予了重视。

白珍亮/发自青岛

近日，“青岛要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款”的消息引发市场关注。记者从青岛多家银行及开发商处获悉，此消息属实，目前青岛部分银行以及开发商已经得到该通知。在业内专家看来，青岛是在此类制度上做出了坚守和突破的城市。

多家银行已经开始执行相关政策

8月3日，记者了解到，目前在青岛范围内至少有工商银行、建设银行、农业银行和光大银行已经开始执行上述政策要求，更多的银行还在跟进中。

“有类似政策要求，但还没开始完全推开。”中国银行青岛某支行行长在回复记者采访时表示；浦发银行一位个贷经理称，“尚未接到官方通知，但传闻不断。”

“从8月2日开始，有不少银行已经执行这一政策。我们目前还没有接到通知，但估计很快会跟进，已经开始在做类似调研。”招商银行青岛分行一位个贷经理告诉记者，新政策实施后，开发商一时半会拿不到钱，但对购房者来说影响不大，审批完等放款就可以了。

开发商已接到相关通知

与此同时，青岛有多家开发企业已经陆续收到相关通知。

“据我了解，农业银行、建设银行确实有这个政策，这对开发商资金提出了要求，不过对我们影响并不大，我们几个项目已经全部封顶。”某头部房企鲁东区域营销负责人告诉记者。

“我们也接到了类似通知，开发企业必须将楼体封顶之后银行才能放款，此前审批通过的暂时不放。”某央企开发商青岛品牌负责人告诉记者，今天开始，贷款银行必须到工地拍照，要求银行办贷负责人、工程相关人员及售楼处人员一起出镜，以便开展下一步工作。

保交楼的实质性举措

近段时间以来，因楼盘延期交付引发的问题被广泛关注，涉及的省份包括河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西、山东等，其中，青岛多个项目出现业主集体“断供”。

同时，个别开发企业资金枯竭、资金链断裂，缺乏监管等问题也开始暴露，引发矛盾。

7月28日，中共中央政治局召开会议，其中明确，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

青岛此番要求楼盘封顶后购房者申请的贷款才开始发放、开发商才能收到购房全款，对购房者无疑是一件好事，购房者买房的保障性更强了。

“青岛成为第一个在此类制度上做创新和突破的城市，这也说明是对央行既有政策重新给予了重视。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

据记者追溯，早在2003年中国人民银行发出“（2003）121号文”，明确规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

不过，新政策会使房企资金回笼压力增大。“一栋楼的建设工期短则半年，长则一年。按揭款占到整个房款的百分之六七十，钱不到位就需要开始商拿自己的钱支付工程款，开发商压力很大。”中国城市与区域治理研究院特聘专家张斌称，开发商没有钱就会拖延工程款，工程进度是不是会更慢，后期会有很大不确定性。

卓易数据高级市场分析师王玟琳表示，加强资金监管利于购房客户，防止买到烂尾楼；另一方面资金的严格监管对开发商资金运转能力提出了更高要求，以前可以滚动开发，而现在封顶发放按揭对自有资金要求极高，房企的分化也会越来越严重，资金相对充裕和融资便利的企业会有相对优势，中小企业或者融资渠道窄的企业拿地热情会减少。

“金融16条”支持房地产，涉及房企融资、保交楼、贷款展期等

记者王婷婷

编辑

促进房地产市场平稳健康发展，正得到金融层面的更多政策支持。

11月13日，界面新闻从多家房企获悉，央行、银保监会日前发布了一份《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。不过截至目前，央行还没有正式对外发布这一通知。

据多家房企反馈，这份通知具体内容包括稳定房地产融资、做好保交楼金融服务、推进收并购和风险处置、维护住房消费金融服务权益、调整贷款集中度过渡期以及加大租赁融资等6个方面，共计16条措施。

从房地产融资方面来看，主要提出要稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

同时，提出要支持个人住房贷款合理需求，比如可鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市信贷政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。

此外，通知还提出鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

文件明确，自通知印发之日起，未来半年内到期的贷款，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

一家民营房企高管对界面新闻表示，文件提到开发贷要对所有房企一视同仁，同时贷款可展期一年，将对接下来民营房企的融资和还款压力会有积极作用，能暂时缓解开发方面的资金压力，也利于在当前阶段更好的保交楼。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策确立了非常重要的风控制度，即展期政策。鉴于当前房地产市场特殊情况，展期制度在房地产贷款领域应用将加大，通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定、防范金融机构和房企关系恶化。

而且，此次文件表明，展期年限为1年，客观上也说明到明年依然是要大力支持房企保交楼工作。

被重点关注的保交楼金融服务措施，主要表现为支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项保款，封闭进行，专款专用。

文件明确也要鼓励金融机构提供配套融资支持，具体为鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

第三个方面即积极做好受困房地产企业风险处置，如做好房地产项目并购金融支持，鼓励商业银行开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。

对于依法保障金融消费者权益方面，具体措施主要为鼓励依法自主协商延期还本付息、切实保护延期贷款的个人征信权益等。

除此之外，该文件还明确提出要阶段性调整部分金融管理政策，例如延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，以及阶段性优化房地产项目并购融资政策，以加快推动房地产风险市场化出清。

最后一项是近两年重点提及的住房租赁领域，此次再明确要加大住房租赁金融支持。

在优化住房租赁信贷服务的同时，还要拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。鼓品商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放，稳步推进房地产投资信托基金（REIT）试点。

从此次政策来看，监管层对房地产市场的支持从局部转向全局，从保单个出问题的项目转向保行业稳定发展。

此次文件涉及到的金融机构和金融市场品类也较为全面，除了开发贷、按揭贷外，还包括建筑类贷款和租赁贷款，同时也提到了信托机构的支持。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，该文件体现金融层面要从信贷、信托、资产管理、债券等全渠道稳定地产融资，涉及到开发贷、按揭贷、并购贷、保交楼、破产重整、贷款展期、租赁等房地产各方面融资。

李宇嘉认为，该文件是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结，体现出监管层对于地产金融的态度，即稳定杠杆和融资。

接下来，来自金融层面的对房企的支持、对停工项目的保交楼支持、对已出险房企的问题化解以及对购房人的金融支持，将逐步落地。

在此之前，房企的合理融资需求正得到改善。11月8日，中国银行间市场交易商协会发布了“第二支箭”的利好消息，将由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，其中也包含了民营房企。

随后龙湖正式获受理200亿元额度的债券发行。新城控股也表示，将申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。

此次监管部门再推利好政策的背景，也是基于市场信心仍需恢复，市场销售不及预期的当前现状。

根据中指数据，从市场情况来看，11月以来，重点50城商品住宅周成交面积同比降幅仍在10%以上，购房者观望情绪仍较重，市场活跃度不足。

中指研究院认为，预计随着楼市利好政策持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，带动当地购房需求释放，市场底或许就在当下。

重磅 |“保交楼”再出新政，央行拟向商业银行提供2000亿元免息再贷款

11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。

在会上，第一财经记者了解到，近期，央行拟发布保交楼贷款支持计划；至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。

具体而言，支持范围包括两个方面：一是为“保交楼”专项纾困政策提供配套融资；二是推动化解未交楼个人住房贷款风险，支持已出售、但逾期未交付，并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付。

目前，这一贷款支持计划正在征求行业意见。该项贷款支持计划为全新的、阶段性政策，与此前出台的保交楼专项借款有所不同。政策一方面为了解决现行机制的问题，即“银行想做、做不了，地方政府、企业认识不到位、不配合”；此外，也是为了化解金融机构存量贷款风险。

今年8月，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

此外，上述座谈会强调，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。