火爆网络的“假如给你100万”，为什么会有很大问题
文/51新房联合创始人大雄总
公众号[聊新房找雄总]主笔
曾任腾讯红杉投资C轮房产独角兽公司城市负责人
西南交通大学本科
网络上有个很火爆的话题：
如果给你100万人民币，7天后规划本金，如何才能利益最大化？
猛然一看，醍醐灌顶，仔细想想，漏洞百出。
因为我从事房产7年，刚好熟悉这个。
先说说内容，看看是怎么操作这100万的。以下蓝色字体为原文。
首先你用这个100万到银行去开一个定存的存单，时间是一年，
然后拿着这100万的一年定期的存单去办理一个质押的贷款，一般你可以贷款到最高的额度是存单面值的90%，也就是你可以贷到90万人民币，
你用这带过来的90万全款买一套房子，现在你手上有什么了？你手上会有一个100万的存款，然后名下会有一个价值90万的全款的房子，你的这个信用是一个非常优质的信用。
现在你用这个房子再到其他的银行去进行一个抵押的贷款，你可以贷到70%，也就是63万人民币。
然后你拿着这63万再去首付买房，一般首付是30%，无论是一套房还是多套房，你可以买到价值210万的房产。
经过了以上的操作之后，你就会发现你现在手上有什么了。
银行存款100万，名下房产300万，接下来你要用七天的时间把这100万的现金还回去，怎么拿到这100万的现金呢？
你可以把你名下价值90万的房产原价卖出去套现，拿到了90万对不对？
还有十万怎么办呢？
把你这个价值210万的房产到小额的贷款公司去进行一个抵押贷款，贷款的额度不用太多，十万就够，因为你只需要还回去100万。
现在你拿着这100万的现金还回去，
你惊喜地发现你有什么？
你有银行存款100万，外加房产210万，你的银行欠款90万，房屋贷款147万，加上小额的贷款10万。310万减去247万，等于你赚了63万。
人们常说，天道酬勤，但财富真的是靠勤奋得来的吗？或许存在一定道理，但真正的财富一定是靠思维赚来的。
看起来是不是有点道理，相见恨晚？
如果只是内容，没有最后的结论，当个娱乐而已，也没什么，但是结论误人子弟就不对了。
殊不知，99%的人的财务积累都是靠勤奋得来的，不是靠思维。
我来说说这里面的存在的问题。
第一，你根本没有办法把一个房子在7天之内买进来，再原价卖出去。即便不考虑限售政策，单向交易的周期全国平均也在3-6个月，来回就是半年到一年了，如果在限售的城市，这个操作，周期至少3年以上。
第二，最后结论是你赚了63万，但是没有告诉你的是银行贷款90万你需要付利息和月供，就给你算年化利率6个点，就算10年等额本息，90万贷款月供需要9992元。房屋贷款147万，利率按照当前比较低的年化4.6个点计算，贷款最长30年，月需要7536元。小额贷款10，利率按照年化10个点，等额本息三年，月供需要3227元。也就是你当前总月供是9992+7536+3227=20755元。存在银行的100万按照年化3个点给你支付利益，一年你赚3万，等于每个月分红2500元，等于每个月你实际支付的月供是18255元。
第三，假设，我是说假设，你成功这样操作了，实际上不是你通过100万7天的使用权利赚到了63万，而是你通过这100万跟银行借到了63万，月供每个月是18255元。
第四，假设你操作成功，你需要在一年之内每个月能够支付得起这18225元，因为当你全面逾期后，银行有权利要求法院拍卖房子来还债。最后你可能房子没了还欠银行一大笔钱。之前北京燕郊就有真实案例，月供换了4-5年，最后还不上被法拍，结果最后还被判欠银行几十万，加上首付几年的月供，亏损更多。
第五，假设你操作成功，而且也能够一年内支付地起18225月的月供。那么一年后你取出100万，还掉90万银行贷款和小额贷款。这样你就只有银行房贷，月供7536元。当然就不给你算房屋交易的中介费，税费，中介费，贷款提还违约金这些了。
第六，最后其实简单来看，这就是一个0首付买房的故事，0首付买房是为那些月收入较高，但暂时没有存到钱的年轻人准备的。如果市场不好，亏损比较大，比如18-19年广州有0首付买房的，基本属于高位接盘，这帮年轻人现在不能说压力很大吧，也至少是悔不当初。
有人可能会说了，那要是房价涨了，我不是赚到了？
没错，当时０首付买房的人就是因为房价涨得实在太快了，所以才０首付买房的。这几年你去看看，当初０首付买房的有几个开心的。
话说回来，好的东西或者游戏是有门槛的，没有门槛的东西是有风险的。对于大多数打工人来说，天道酬勤，足以让你的生活幸福美满。没有基础就不要考虑太多思维提升了，容易被割韭菜。
—THEEND—
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贷款必须知道的10个专业名词解释
厘：事实上，人民币单位：元、角、分、厘，月利率7厘是指每一元人民币一个月的利息为7厘钱，因为一元钱为1000厘钱所以银行贷款利率7厘是指月利率千分之七，折合成年利率为0.7%*12=8.4%。
民间利息x分、年化利率：通常民间借贷中，一分利息就是指年利率12%，加入您贷款50000元，小额贷款公司月利率为1分，一年后还本付息，那么您一年后需要换的利息是50000*12%=6000元，再比如，10万的本金，2分月利息，月息就是2000元。年化利率除以12就是月息，比如年化12%，月息就是1分。循环授信：银行完成对客户资质的审核后，向其批复一定的授信额度。在既定期限与授信额度内，客户无需再向该行重复提交贷款申请，可以随时享受随借随还、循环使用的便利。
征信报告、信用报告：征信报告、信用报告和个人征信本质是一个，只是不同的说法而已。都是由央行征信系统出具，全称个人征信报告。平时如果申请人想要了解自己的信用情况，可登录央行征信系统在线查询，或携带本人有效身份证，前往央行征信机构查询。如果是申请贷款需要提供个人征信报告，可前往征信机构打印。
授信额度、贷款额度：授信额度：是指银行给予借款人一定期限内，可支配的最高额度，期间借款人可以随时动用这笔资金。贷款额度：是指借款人在此范围内，最终贷走的金额。
先息后本：顾名思义就是每月支付利息即可，到期还本金。
五级分类制度是根据内在风险程度，将商业贷款划分为：正常、关注、次级、可疑、损失五类。
多头贷款
指借款人用同一套材料同时向多家银行或民间机构申请贷款。其中这套申请材料完全是真实的，以达到资金缺口的有效填补。
等额本息
是指在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息。
计算方法为：
本月利息=本月余额*月利率；
本月还本：每月还款额-本月还息
等额本金
是指在贷款期内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。
计算方法为:
月还本金=贷款总额/贷款期数；
月还款额=月还本金+月还利息；
月还利息=上月末本金余额*月利率。
过桥贷款
过桥贷款又称搭桥贷款，是一种过渡性的贷款。过桥贷款是使购买时直接资本化的一种有效工具，回收速度快是过桥贷款的最大优点。过桥贷款的期限较短，最长不超过一年，利率相对较高，以一些抵押品诸如房地产或存货来作抵押。
