5年期LPR再降15BP，首套房利率低至4.1%，百万房贷可省3万利息

21世纪经济报道记者杨志锦上海报道在上周MLF利率下调之后，LPR降息已无悬念，只是幅度多少的问题。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为4.3%。1年期、5年期LPR分别较上月下降5BP、15BP。

值得注意的是，这是历次MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。5年期LPR是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准，其单边大幅下调主要是为了稳定房地产市场。今年5年期LPR降幅已达35BP，而在此之前两年多（2019年8月-2021年12月）降幅仅为20BP。

按照央行、银保监会5月15日的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，意味着当前首套按揭贷款利率的下限为4.1%。存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。

此次5年期LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。

LPR非对称下调2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。

其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。

8月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，8月15日开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。

从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调，其中1年期LPR下调幅度和MLF下调幅度一致，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低于1年期LPR。主要在于贯彻房住不炒的政策，避免刺激房地产。

全国银行间同业拆借中心公布的数据显示，8月1年期LPR为3.65%，相比上月下调5BP；5年期LPR为4.3%，相比上月下调15BP。这是MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。

其中，1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。光大证券金融业首席分析师王一峰表示，6月份企业贷款加权平均利率已降至4.16%的历史新低，同时1年期LPR已处于较低水平，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下贷款利率点差的大幅压降，对优质企业的流贷利率水平可能已在1年LPR基础上出现大幅减点，且与部分定期存款定价之间已形成“倒挂”。在此情况下，若1年期LPR下调幅度过大，也容易加剧企业对银行的套利行为，降低政策效果。

而5年期LPR降幅更大，首次超过MLF利率降幅，其主要目的在于稳定房地产市场。华泰证券研究所副所长张继强表示，7月信贷的塌陷很大程度上源于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR下调的必要性大增。

国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，个数与上月相同；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，比上月增加4个。1-7月份，商品房销售面积和销售额同比分别下降23.1%、28.8%。“房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局相关负责人8月15日表示。

央行数据显示，2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。

8月18日召开的国常会表示，完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

考虑到官方通稿将企业部门和居民部门并列，此处个人消费信贷应指向包括按揭贷款在内的广义消费贷，而不仅仅是信用卡及短期消费贷。而在此前国常会一般只会提出降低企业融资成本，而这次将“降低个人消费信贷成本”与之并列，显示出决策层也在释放降低LPR进而稳信贷、稳消费的信号。

“1-7月居民中长期贷款增长1.7万亿，较去年同期减少近2万亿，居民部门已经出现了实质性的‘资产负债表衰退’。5年期LPR下调有助于降低居民存量贷款负担，一定程度上减缓还贷潮，并释放消费潜力。”张继强称。

此外，5年期LPR也有更大的下调空间。自2019年LPR报价机制改革后，由于房住不炒政策的长期约束，5年期LPR的下调幅度相对1年期较小。截至此次报价前，5年期LPR共下调5次，累计下调40BP。而1年期共下调6次，累计下调55BP。

央行二季度货币政策执行报告显示，2022年6月住房按揭贷款利率为4.62%，高出企业贷款利率46个基点，而住房按揭贷款利率风险低、不良低，本应利率更低。

房贷利率再下调经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。

此次五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。增量房贷方面，央行、银保监会5月15日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即首套、二套房最低贷款利率为LPR➖20BP、LPR➕60BP。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.1%，二套房则是4.9%。

存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在8月下旬的个人而言，马上就可享受LPR降息的福利，房贷利率有望下调15BP。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。

以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供90约元，需偿还的利息总额减少约3万元。

LPR报价出现了细微变化。2022年第二季度中国货币政策执行报告，在发挥LPR改革效能方面，今年以来，1年期和5年期LPR分别下降0.1个、0.2个百分点，“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”的货币政策传导机制更加通畅，企业贷款利率为有统计以来新低。

光大证券金融业首席分析师王一峰预计，二季度中国货币政策执行报告在LPR传导链条前附加“央行引导”，增加了央行对LPR报价引导的灵活性：一是未必每次调整都需要诱导性因素，如降准或MLF利率下调；二是下调幅度上，也未必一定要与MLF利率同步。

今年5月就是一个例证。由于存款利率报价改革，银行资金成本明显下降，在MLF利率未调整的情况下LPR出现下降，且1年期未变、但5年期单边下调15BP。市场预计，由于房地产市场仍在筑底且房贷利率高于企业贷款利率，在央行引导下后续仍有下调5年期LPR的可能。

（统筹：马春园）

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贷款涉及名词解释（贷款中介小白带走即可）

贷款涉及名词解释

抵押贷款：有关部门对抵押物进行抵押登记的贷款，一般针对银行称其为抵押。

质押贷款:顾名思义，实物作为抵押，民间的抵押贷款，称其为质押。

信用贷款：以征信为主要资质办理的贷款，也叫无抵押贷款。

机构：放款额度和银行相似，甚至高于银行，利息高于银行。

小贷：小额贷款，单笔放款额度在3~15万之间，利息高于机构。

网贷：使用手机APP或者PC客户端办理的贷款。

先息后本：先还利息，到期付本金。

等额本息：本息每期还，每月还本金+利息。月还款算法：本金/期限+本金*月利率

等额本金：本金递减，类似等额本息。还款随本金每月减少利息也减少。

月息年本：按月付息，年末归本。

按揭房：贷款买的房子，征信体现个人住房贷款。

抵押房：在银行抵押的房产，征信显示个人商业贷款或抵押消费/抵押经营

打卡工资：工资流水显示工资/代发工资字样，收税的工资。可打出税单。

银行卡流水：指进账+出账的总额度

结清证明：指逾期金额已结清的证明，一般只有在征信未更新时需要。

央行：中国人民银行

基准利率：央行定下的贷款基准利率，各个银行要求同期不得低于基准利率，各银行可上浮，但是不得超过同期基准利率4倍，否则不受法律保护。

房龄：自房屋建成年代至今的时间

干净房本：无抵押或者有抵押已注销的房本。

上抵押；也叫抵押登记，是指房本在所在区域不动产登记大厅抵押给出借人。

一抵：房屋一次抵押，且房本副页有抵押章。

二抵：房屋二次抵押，且房屋有抵押章未注销。

抵押率：也叫成数。指房屋抵押额度占房产总值的比例。

抵押回执单：指上完抵押后建委所提供取他项权利证的凭证。

他项权利证：抵押权利的一种证明，权利价值与抵押金额一致。

抵押经营贷：用于经营性的贷款，通常都为房屋抵押贷款。

消费贷：用于个人消费所用的贷款，可抵押可不抵押

借款人：用钱的人。

黑户：一般来讲为被列入失信人名单的人。贷款行业征信连续逾期7个月以上或者多次逾期，不可办理贷款的人，即为黑户。

白户：无银行信用记录的人，没有过信用卡或者贷款的人。

三非人士：非北京本地户籍，非北京本地工作，非北京本地征信。

出借人：也叫债权人，或者资方，就是出钱借给借款人的人或者公司。

公检法：公安部门，检查院纪检委部门，法院部门。

房产类型：指房屋规划用途。例如：住宅，别墅，商住两用，办公用房，公寓，酒店式公寓，公寓式酒店，科研用房，军队用房等等。

城六区：东城，西城，朝阳，海淀，丰台，石景山。

近郊：大兴，通州，顺义，昌平，门头沟。

远郊：密云，怀柔，平谷，延庆，房山。

房本：不动产权登记证，红色外皮。

商品房：可直接上市交易的房产。

经济适用房：也叫一类经适房，是由政府划拨，低价买入的房产。上市交易需满五年且补交综合地价款，2008年4月11号之前的一类经适房可直接做抵押。

按经适房管理：也叫二类经适房，同样是政府划拨，满2年可直接上市抵押。

央产房：原单位为国企或者央企，单位分的房子。需开上市证明可交易。

成本价房（房改房）：单位自建以便宜价格卖给员工的房产，需转成商品房可交易。

两限房：同样低价买入，限制买卖交易的房产，满5年可上市交易。

小产权房：产权为30年或50年的房产，房本大多为绿色，不可抵押。

回迁房：原址拆迁分的房子，满5年可转商上市，但是不是全部。

公租房：低价办理的租房，不可交易。

老龄房：房龄在30年以上的房产。

疑难房：不可上市抵押交易的房产统称疑难房。

老龄人：年龄在65以上的借款人。

有争议房产：产权不清晰，纠纷房。如离婚时离婚协议未说明房产归谁所有等。

违约金：未按合同借款期限还款所产生的费用。

查封房产：因民事经济纠纷或其他违法行为被起诉或公诉的人名下的房产，金额巨大法院就会查封房产。可解。

被执行人：因案件被法院起强制执行的人。人法网可查到。

核档：核实房产是否有抵押，建委（不动产事物登记大厅）行为。

共有产权：房本非一个人名字

单方：指夫妻双方只有一方能够出面做借款，多数为房本显示的房主。

共借：指借款人资质不符，需要找另外一个人作为共借人，一般为直系亲属。

担保：指借款人资质不符，找其他人或者公司进行贷款连带担保，如借款人无力偿还，债权人将找担保人进行代偿。

公正：公证处行为，为借款人和出借人办理国家认可的见证，具有最高的法律效力。

批贷函：指银行或者机构贷款审批通过后通知客户的一种凭证，可用于垫资。

三方公司：指专款专用的第三方收款公司。

过桥垫资：俗称倒贷，指到贷款期限后，客户无力偿还，找三方代偿，之后再办理贷款归还第三方的行为。

垫资：指客户在批贷函下来之后放款之前，或者一抵二抵转单时，需要这笔资金，就可以找垫资公司进行垫资。

禁入行业：一般为危险职业（钢铁钢贸，工厂一线，化工厂，司机）和不稳定行业以及金融同行业（KTV，酒吧，房地产，保险，股票，基金，私募，投资，理财，贷款，证券）

就这些吧，有的一时想不起来，字面可以理解的没有解释。

最低3.7%，武汉、清远等多城下调首套房贷利率

记者王婷婷

编辑

“武汉的首套住房贷款利率可按3.9%执行，今天开始的。”10月8日，热点城市武汉落地了近期的楼市利好新政“下调房贷利率下限”。

武汉一名房产中介告诉界面新闻，自10月8日起，在武汉市内购买首套住宅的房贷利率已经由此前的4.1%降至3.9%，所有银行均是。

在国庆节假期前，央行、银保监会发文表示，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率下限仍按现行规定执行。

新政之前，首套房贷利率最低可至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。

此次再度放宽首套房贷率下限，意味着部分城市将会突破4%的首套房贷利率，进入“3”字阶段。

武汉并非首个落地新政的城市。10月1日，广东省清远市率先下调了首套房贷利率。

官方文件显示，从2022年10月1日至2022年12月31日，清远市将阶段性地调整首套房利率下限，由现行的“LPR-20BP”调整为“LPR-60BP”。按照目前5年期LPR4.3%计算，调整后清远市的首套房贷利率可低至3.7%。

同时段，广东省内其他城市也阶段性下调了首套房商业性个人住房贷款利率下限。

据了解，广东阳江的首套利率下限也调整为LPR减40BP。此外，江门、云浮、湛江等广东地级市甚至取消了利率下限。

除了广东外，山东济宁也于近日公布放宽利率下限之后的新房贷利率，首套房贷利率最低至3.95%。

从2022年10月5日（含）至今年底，济宁市阶段性下调全市首套住房商业性个人贷款利率下限15BP，由“LPR-20BP”调整为“LPR-35BP”，调整后全市首套住房贷款利率下限为3.95%。

据计算，若按30年期100万商业贷款，新的利率可节省利息共计3.12万元。

值得注意的是，以上城市均满足了阶段性调整差别化住房信贷政策的条件，即今年6-8月份新房销售价格环比、同比均连续下降。

据易居研究院智库中心统计，满足新政要求的城市至少有23个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳等8个二线城市，以及泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等15个三线城市。

据界面新闻了解，目前如昆明、贵阳等二线城市依然是按照4.1%的下限执行，暂未迎来新调整。有房产销售人士表示，“新政或许已在路上了。”

贝壳研究院认为，接下来，符合条件的城市大概率会“一步到位”，将房贷利率下调到最低水平，“只有一步到位，才能对市场产生最大效用。”

这是今年以来针对首套住房贷款利率下限的又一次调整。5月份，人民银行、银保监会提出，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

业内人士分析，此次政策的出台，有利于支持各地“因城施策”，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，支持刚性住房需求。

在金融端针对楼市的利好政策并没止步于此。同样是在国庆假期前，公积金贷款利率也迎来了7年以来的首次下调。

9月30日，中国人民银行发布消息称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

政策推出后，多地随即响应。据界面新闻统计，截至目前，已有安徽省、杭州、苏州、石家庄、郑州、武汉、无锡、湖北宜昌、济南、德州、山东淄博、山东威海及日照、甘肃平凉及定西、湖南湘潭、黑龙江牡丹江等近20个省市落地跟进。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，公积金贷款的利率进一步下调，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有支持作用。此政策叠加其他利好政策，客观上对于改善型购房需求的释放也具有积极意义。

严跃进认为，近期种种稳楼市政策，对于今年四季度房地产市场行情的提振或许会比较显著。