山东菏泽打响20%首付的第一枪，对我们有好处吗？

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火爆的不仅仅是冬奥会的谷爱凌，还有山东菏泽房地产的一些新规政策，比如有报道山东菏泽房地产首付从30%降到20%了。

这个话题瞬间也上了热搜，得到大家的关注和讨论，房子跟我们息息相关，特别是对于准备买房或者未来买房的人来说也是一则比较实用的信息，得到大家的关注也是正常的了。

据报道：一份印有“中国建设银行”字样、题为《关于调整个人住房贷款首付比例的通知》的文件在网上流传。

该通知表示：对名下无住房（不含农村集体土地房屋，下同）且无个人住房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行20%，就是说从首付30%降到20%。

当然除了建设银行，其他中国银行、农业银行、工商银行、等国有银行，从2022年2月14日开始，均下调了个人住房贷款首付款比例，并在菏泽全市执行。

2月18日，又有媒体报道：春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。看来这个首付比例降至20%也是渐渐地很多城市都施行了，后面的会不会越来越多城市也是跟着这个新的政策走呢？期待未来的发展。

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首套房贷首付比例降至20%对我们有什么好处？

首套房贷首付比例降至20%对于我们来说最大的好处就是想要买房的，一下子首付还没筹够这么多钱，又想早点买房的，首付降了我们就可以把房子尽快的买下来，后面工资稳定就慢慢还房贷的了。

或者我们可以拿一些钱来首付买房，剩一些拿来做其他的投资，比如我们买一套100万的房子，之前需要付30万首付，现在你只要付20万首付就可以了，剩下10万可以拿来创业或者买车投资都可以。

虽然首付是降到20%了，但是我们还款利息也增加了，降低首付，并不是降低房价，价格还是之前那个价格，这个政策无非就是增加买房人的利息成本而已。

比如100万一套的房子，首付30%，那就是30万，分期30年还，累计支付利息71万，月供3927元。100万一套的房子，首付20%，那就是20万，分期30年还，累计支付利息81万，月供4488元。

根据这个首付30%和20%的不同数据，虽然你首付是20%少了，但是你在还款的时间里也是要多还10万回来。

也就是说降低门槛让你首付少了10万，但是总额上也是增加回来，想想感觉这首付降至20%也不是很香了。

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为什么菏泽房地产降低首付20%？行情不好了吗？

关于山东菏泽为啥降低首付到20%，估计很多人比较关注了，其实当地这样做也是为了更好地发展。

好多人奋斗打拼一生都没凑够首付来买房，特别是普通的打工人一下子搞个几十万真的不容易，也不知道要存多少年才能买得起房子。

不像做生意或者家庭经济好的，随随便便就可以来几套房子，有钱的买房很容易，甚至炒房，而普通阶层的还在继续攒首付的路上。

房地产碰到打击炒房的，而且普通阶层存不够首付买不起，房地产盖这么多房子来，买房的人少了，那么房子也是卖不出去了，地方的地更加卖不出去了，卖不出去他们也难。

据报道2021年下半年，菏泽市房地产市场迅速降温，菏泽市牡丹区新房销售在2021年10月达到阶段性高点之后，无论是成交量还是成交均价迅速回落。

进入2022年，菏泽市商品房市场继续调整，据有机构数据显示，今年1月菏泽城区整月销售新房共约1800套，相较去年12月的1900套下降了约5%，较去年1月的3100套，下降约42%。

加上第七次全国人口普查结果，菏泽市常住人口约879.6万人，这么多人房子卖不出去多少，很多人还是没有一套属于自己房子的。

所以这次针对首付套房的调整有利于住房的刚需，对于稳定房地产的市场运行也是有积极的意义。

据相关人士表示，2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰期阶段，房地产的企业也是压力很大的，特别是资金压力，建的房子卖不出去钱收不回来，加上疫情的影响，压力不是一般的大，类似的政策出台也是有利于稳定房地产企业的运营和发展。

这次山东菏泽做了一些调整，预计会对当地市场情绪形成一定的提振，为了更多省份、更多城市也会效仿跟进哦，特别是一些城市房地产压力比较的地方。

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年轻人喜欢关注房产消息，就是看下房价有没有跌的消息，房子是打工人的梦想，也就是为了拥有一个温馨的家而奋斗着、打拼着！

现代年轻人靠打工买房太不容易了，特别是80、90后的，这些都是赶不上时代的好政策，却赶上买房买车的时代，压力不是一般的大。所以看到房产有新政策就去关注看一下，毕竟出门在外漂泊打工的，有一套属于自己的房子才更加的有安全感、有归属感、有家的感觉。

虽说房子是一个消费品，但是有一套房子能让我们舒适的居住，小孩上学也更加方便些。

真心希望哪天也有一个重磅的好消息，那就是房价降价了，这样好多打工人或者普通阶层人也买得起房子了。

看过身边因为买房或者存钱买房的朋友、同事、亲戚，真的太难了，当下的年轻人真的很苦，也很累。

我一个同学，2019年他们在父母的帮衬下在海口买了一套80平方左右的房子，全部大概150万，首付45万，月供5500元左右。

结婚还没生孩子还好，可是渐渐地生孩子后，家庭的开销大了，孩子也需要开支，加上换工作，对于房贷压力非常大，你稍微不工作一两个月，就没钱生活开支还房贷呀！

他们平时也都记账，做好每一分钱开支收入的记录，不然有多少房贷、家庭开销、孩子开支，不记录清楚每天的账单，都不知道钱花去哪里了。

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记账最大的好处就是可以多人记账，可以邀约对象一起记账，夫妻共同管理财产，共同记账，创造美好的未来。

加上能随时随地记账，也不用担心数据丢失问题，就算更换手机，到时候用账号登录就可以查看账单，方便快捷的记账方式。

对于山东菏泽首付降到20%，这一新的政策对我们作用大吗？大家有什么想说的？欢迎在评论区留言一起讨论哦。

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）文章来源：随手记社区爱阅阳光

和大家分享如何计算月供

我会和大家分享如何计算月供，以方便月付的计算。

一。

平均资本加利息。

本息相等是指每个月的本息相同，即银行每月还款额相同，银行本息平均分配到每个月的还款日。

大家都说房贷便宜，其实银行赚钱还挺赚钱的，因为他们以复利模式和按月复利的方式借钱给我们！(大家的存款利息为什么不低得可怜，要复利呢？)，幸好银行按月还款，还给你复利，让人稍感安慰。因此，这种模式不同于民间借贷高利贷的无息还款。

让我们开始谈正事吧。让我们来谈谈每月等额还本付息的计算公式，如下所示。

言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个

其中

：表示月供，是月字的首个拼音字母；

P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1000000；

i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；

：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。

让我们来讨论一下这个公式是如何推导出来的。在这里，使用了一个公式，等比级数的求和公式(我将在后面附加它)。

我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，代表按揭者每月要偿还的等额月供，

那么根据复利公式，银行要获得的本息为

S=P×（1+i）

按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息

第1个月×（1+i）-1

第2个月×（1+i）-2

第3个月×（1+i）-3

第4个月×（1+i）-4

…

第个月×（1+i）0=

这些月供、利息和也要等于银行的本息S

S=×（1+i）-1+×（1+i）-2+×（1+i）-3+…+×（1+i）2+×（1+i）+

=

PS.这里用了等比数列求和公式

同时又有银行本息S=P×（1+i）

因此，就容易得到（月供计算中最难计算的）等额本息的月供计算公式：

2

等额本金

等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金使用一个月的利息。

月供为（每月递减）,每月所还本金为=P÷，其中P为本金，为月供期数。

第1个月，本金，需偿还利息P×i，其中i为月利率，月供为+P×i；

第2个月，本金，需偿还利息（P-）×i，月供为+（P-）×i

第3个月，本金，需偿还利息（P-2）×i，月供为+（P-2）×i

……

第个月，本金，需偿还利息[P-（-1）]×i=×i，月供为+×i

所以，等额本金的规律是每个月的差额就是×i，第一个月的月供最高，第一个月的月供为+P×i（其中=P÷,P为贷款本金总额，为贷款月供期数，i为贷款月利率），以后的月供逐月等额递减，递减额为×i。

等额本金和等额本息的优劣

等额本金和等额本息都有各自的优点。前者利息较少，但提前还款压力大。后者月还款额固定，但利息较多，具有月还款压力小的优势。

要提前还款吗？

实际上，考虑经济效益是非常简单的。只要比较一下抵押贷款和投资的高收益就知道了！

房贷是“越长越好”还是“越短越好”？不了解可能白送钱

“我在贷款买房的时候，房产中介和银行员工都没有跟我说选哪种还款方式好，也没说哪种还款时间划算，所以我的房贷还款方式直接就是默认选项，30年等额本息，这样算下来，我每个月要还6700元的房贷，但是本金只有不到1000元，剩下的都是利息，真的太亏了，简直后悔以前没多了解了解，选等额本金和比较短的还款时间多好啊。”这是小编碰到的一个真实案例。

真是这样，你在贷款买房时，应结合实际情况选择怎么还款，多长时间还清。但是通常，房产中介和银行人员并不会跟你说房贷是“越长越好”还是“越短越好”，如果多少懂一些，你还能自己做做决定，但是如果一点都不懂，那就只能选默认选项，不少人由于这一原因而白白送了不少钱。

贷款买房两种方式现如今，等额本息和等额本金是两种主要的贷款买房方式，虽然字面上看这两种方式没有太大的差别，但从还款利息上看，两者的不同非常明显。为了方便大家理解，将等额本息看成每月还款金额相同，等额本金则是每月还款金额不同，逐月递减。

然后，举一个简单的例子来计算两种方式下贷款买房每个月的还款金额和累计利息。假设房贷总额是70万，其中一个业主选择用等额本息的方式还款，基准利率是4.9，对应的贷款10年、20年和30年月供分别是7390元、4581元和3715元，利息总额分别是18.6万、39.9万和63.7万。

同样的房贷总额和基准利率，另一个业主选择用等额本金方式还款，对应的贷款10年、20年和30年首月还款额分别是8691元、5775元和4802元，之后分别逐月递减24元、12元和8元，利息总额分别是17.2万、34.4万和51.9万。

很明显，选择等额本金方式还款比等额本息还款方式利息要低不少，所以理性的买房者一般都会更愿意选择等额本金这一还款方式。然而在实际买房过程中，等额本息才是银行给的默认选项，人们贷款买房往往会按照房产中介或银行人员的要求，让签字就签字，让交首付就交首付，需要注意什么，应如何选择往往一无所知，甚至当开始还款时才开始想这种方式是不是划算，就算知道选错了也无可奈何，白白损失不少血汗钱。

对于刚需自住买房者，房贷期限应怎么选其实，上一案例不仅能让我们看到等额本金贷款方式利息低，还可以让我们发现贷款期限越短，利息总额也会越低，那这一分析结果是不是就表示有刚需买房需求的人应选择尽可能短的贷款期限？

由于目前多数人选择的还贷方式仍是等额本息，所以此处以这一方式为例分析房贷期限应该怎么选。首先看贷款10年和贷款30年的不同。

70万元的房贷，在基础利率条件下，贷10年需一共还18.6万元的利息，这一利息并不是太高，对于不少刚需买房者而言，差不多还是可以接受的，这种方式不仅能够少付不少利息，还可以尽量早地摆脱房奴的身份。

而选择贷30年，需要还的总利息会高达63.7万元，足足比贷10年多付差不多45万元，基本上和本金都相近了。对于刚需买房者而言，出于对之后还贷能力的考虑，如果每月拿不出太多的钱还房贷，选择贷30年成为他们的无奈之举。

从表面上看贷款10年比贷30年要节省相当大一笔支出，很多买房者宁可顶着每月巨大的还款压力也要在尽可能短的时间里还清全部贷款，然而，小编不得不提一句，虽然这一情况确实属实，但如果考虑到通货膨胀这一因素，情况可能又会出现很大的不同。

再举个例子，通货膨胀是近年来人们可以明显感受到的一个事实，钱的购买力越来越低。20年前的水果1元1斤，现在会卖到5元甚至是更高，人民币购买力弱了太多。如果按照以前的贬值速度，贷款30年后的100万，可能也就只相当于贷之前的十几二十万。所以综合来看，或许选择更长的贷款时间才更加划算。

对于投资者，房贷期限应怎么选在楼市调控力度逐渐加大的背景下，炒房人员越来越少，但目前仍有一些以保值增值为目的的投资者，他们在本质上不同于刚需买房者，这些人投资买房说白了就是为了赚钱，所以买房时必须考虑买房之后的支出，最大化自己的利润。

如果资金允许，投资者买房应尽可能选择全款。原因在于不管房价怎么涨，市场上的房子都很多，相对而言买房难度并不大，但想转手则并不简单，就算有客户接盘，如果房子还有贷款，手续的办理就会很麻烦。另外，现在安全而又可靠，同时又可以跑赢贷款利率的投资项目并不好找，若是你有全款的能力但却选择还月供，明显会有一部分利润被吞掉，难以实现利润最大化。

若是资金不允许而不得不贷款，应首选等额本金还款方式，原因前文已解释清楚。然而有的时候，银行只会让你等额本息还款，这时就应进一步选择“长贷短还”的方式，以及尽可能地拉长还款年限，比如可以申请30年就申请30年，之后在短期内将钱还清，有网友试过，两年之内可以最大化自己的利润。

尾声‍所以，结合以上分析我们可以得出这样一个结论：“对于普通人而言，房贷是其一生中最大的福利，可以贷多久，就尽可能地贷多久”。当然，这只是一个建议，但不得不说，如果贷款年限短了，很可能就是给银行白送钱了。