深圳楼市：如何看待政策下的廉租房？

以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！近期问答集锦【粉丝提问】请问老师，福田的几个片区香蜜湖、景田、梅林、福田南该如何看待投资？

回答：

1.香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车；中长期看略微跑赢大势；2.景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势；3.梅林和南头及布吉一样，是之前关口所在地，因为历史原因，导致片区住房较为破旧，人员杂乱密度高，整体品质较差，是福田的金融民工们租房的不二之选；但如果从购房角度考虑，梅林的地位就有些些尴尬了，因为再往北没多远，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜不少；坂田价格相对，品质却好上不止一个档次；除了豪宅线的考量外，选择梅林的理由并不多，因此，梅林潜力较低，中长期看跑输大势；4.福田南指上下沙、新洲、皇岗、石厦、保税区组成的毗邻香港区域。暂不一一展开讨论。相比于梅林，福田南片区品质更好；部分还有中上等的学区；但由于保税区一带规模较弱，深港合作的河套片区随着香港不稳定的局势也蒙上了阴影，福田南总体潜力一般，中长期看持平大势；但由于地处口岸附近，租售比不错，流动性较好，适合200总价左右的全款抵押流落脚；福田如果想兼具自住和升值，如果能增加预算到1000左右，更推荐香蜜湖。深圳湾、香蜜湖、华侨城以后也是最好，城市中心地段、稀缺海景、优质学位。

【会员提问】【1套布吉如何优化成2套关内】我在福田老婆在罗湖上班，毕业来深圳8年，手上有230W，月入6W，孩子读一年级，住在布吉华浩源2房欠100，可售320。现在想换到布吉的健康花城或者福田的天泽花园3房。现在有2种考虑：1保留目前现有住房，购买一套550左右的3房。2出售现有住房购买一套650左右的，请问哪种更适合我或者有其它建议呢？麻烦大表哥老师给点意见，非常感谢！

回复：

以上两种考虑都未必很好！建议卖掉布吉，还清欠款，450在手，然后分成100+300，留50在手，换成两套关内。一套3成，一套5成首付购买！需要的时候运用5改3技巧。.第一套：100首付，买300以内罗湖标的，主打学位和租金，贷款220，月供1.1w；可参考选筹在罗湖东门，人民南，湖贝，黄贝岭等片区关注。租金回报一般都有6k左右，用以出租。实际月供6k.第二套：300首付，适当GP，买600左右福田标的，主打住居和改善，贷款300，月供1.6w；可参考选筹在景田、石厦、莲花、新洲、大金沙、皇岗等片区关注。两套备用金50w，是足以支撑两套月供2年，并且月供不足月入的35%，正向现金流充足，第二套是以5成首付方式，依然可以通过加按来获得2成（180w）来融资，第二套的标的适当扩大到700，也完全能支撑，取决于自身负债喜好。

【会员咨询】】目前名下宝安领航城一套650W房子自住，手上子弹200，月供1.5W，2017年合伙用别人名额买了宝安35区很旧的楼梯房，值400W，没怎么升值，我承担5K月供，夫妻都有贷款记录，想购买2套，目标400W的房子，月收入3W。旧房出手时间久，我是应该等卖了再买还是先上车？

回复：

1.目前的收入，如果按照5成首付的话，其实是不能支撑再买。之前两套的月供加起来就已经2w了，与月入的缓存带较小。2.但是如果按照垫资抵押的话，5成改3成的话，是依然可以选择400的标的，通过预留月供资金来等待宝安楼梯房脱手。3.三成首付：400的房子，首付120，留80，贷款280，月供1.5w，预留的80资金完全可以用来备用，并且出租后减少一部分月供。4.这个刚需价位，罗湖湖贝红岭，龙华红山，福田大金沙保税区，南山赤湾，碧海，沙井海岸城，光明凤凰片区都可以关注

【咨询】如何看待政策下的廉租房

回复：

廉租群体有两个特点：一个是期待国家帮他解决问题，另一个是健忘。廉租房，共有产权，纯自住商品房是一样的原理，ZF深喑人民的健忘，换个名字，就可以缓解社会舆论，其中还隐藏有税收等功能，手法是非常娴熟和老道。建设廉租房，并不会增加商品房的供应(共有产权也只能在内部交易)，反而会挤压商品房的用地，商品房供应更紧张；同时也挤压开发商的利润空间，从而让开发商想办法从商品房获取更高的利润，无论是哪一个，最终都是导致房价上行积压。新加坡的组屋(保障房)品质和比例应该是世界第一，但新加坡的私宅价格依然是亚洲前列，市中心的普通商品房，均价大概是15W/平。共有产权房价格很低，由于政府持有30%，因此供应量不会太多，ZF不想做亏本买卖。而反过来，这30%不仅仅是付出，也是投资。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。勇敢征服一切：它甚至能给血肉之躯增添力量。

断供3个多月，房子以成本价挂牌，业主：全款还可以再降10％

众所周知，如今人们的生活成本越来越高，以前炒个青椒肉丝，两成是青椒，八成是肉，而今年呢？青椒肉丝已经换成了青椒土豆丝！吃不起肉已经成为了常态！但是，生活质量下降真的是因为肉价上涨吗？当然不是！

猪肉带来压力，比起房贷的压力，那简直就是九牛一毛！一位90后夫妻，在深圳一起打工多年，前两年在深圳花350万买了一套60平米的小两居，首付70万，贷款280万，月供1万多，辛辛苦苦把首付的借款还清了，但是新的问题又来了！

2019年，因为公司经营不景气，破产倒闭，小两口纷纷失业，只能靠做微商勉强维持生活，但是每个月的房贷则无力偿还，在断供3个月以后，他们决定以成本价把房子挂到中介，为了加快卖房速度，还特别叮嘱中介人员：“如果有人愿意全款买，还可以再降10%！”

老百姓的生活无非就是“衣食住行”，但是其中“住”的成本越来越让人难以承受！“弃房断供”、“法拍房”这些名词以前鲜有听闻，但是最近两年，房产中介门口的“法拍房”越来越多，这说明了什么？说明无力偿还房贷的人越来越多！

有数据显示：过去的一年里，深圳的法拍房数量激增60%！看来，上述夫妻断供的案例仅仅是冰山一角，随着经济的波动，未来弃房断供的现象或许会更多，那么，未来究竟该不该卖掉投资性房产？

这个问题也许已经不言自明！正如北大房地产发展研究中心主任杜猛所说的：2020年以后，房价将令很多有房人“很受伤”，就像无底洞一样具备39嗜血39功能。

来源：网络

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钱少或者为了破限购而合作买房，如何精算利润分配？

本期介绍破限购的方法：合作买房。

合作买房区别于之前的代持法为：合作买房一般是房票房参与首付资金或后期月供；而代持通常是被委托方只提供房票/贷票，不参与任何资金投入。

合作买房如同经营一家公司，公司的重大决策，如“何时出手，出售价格，持有期间是否装修，是否出租出去等”问题需要各位股东一起协商确定，期间难免会出现意见不一致。

但合作买房由于多人入股，解决了一人难以撬动几百万首付的问题，而且由于房票也参与现金投入，房票做事会更加主动，后期一般也不会出现私下抵押或出售等违约情况，故合作买房在多军中也应用广泛。

合作买房有涉及多方资金投入，账目复杂，一般买家难以理清，各方资金投入明细不清楚，到后期利益分配也只是毛估，容易发生矛盾，到最后连朋友都没得做。故本期不对合作买房的利弊做更多分析，而仅仅从技术角度考虑，如何通过公式表格计算，清晰明确各股东资金投入及产出。

以下举例对合作买房过程中资金进出做精算。

例如：甲在上海已无房票可用，手上有点钱，于是找有首房首贷资格但又凑不齐首付的朋友乙，两人决定以合作买房方式购入一套430万的外环外次新房。乙为首房首贷，可享受首付3.5成，贷款利率9折优惠。

1计算买房成本及月供表

两人在首付和月供等支出上计划：

1.首付款150万，其中甲出120万首付款；乙出30万

2.税费40万，中介费10万，均由甲出资

3.首付款等现金若用于投资其他产品，预计年收益为银行贷款利率1.5倍，即4.9%*1.5=7.35%

4.为提高租金，进行凤变冰，装修10万，资金由乙出资，主要由甲方负责装修具体事宜

5.纯商贷等额本息三十年，贷款280万，月供为14037；房租6000元，实际月供支出8037元，由乙方负责月供。

6.房子3年后售出，假设三年后售价为750万

可以列出买房成本及月供表

2、计算甲乙三年内开支

甲方

第一个月，投入120万做首付

第二个月：投入50万用于税费中介费

之后再也无需资金投入

根据月利率为0.61%，复利算出甲方的三年总支出为2114172.76元。

乙方

第一个月，投入30万做首付

第三个月：投入10万用于装修

第四个月起扣除6000房租，每个月需8037元作为月供

根据月利率为0.61%，复利算出乙方的三年总支出为791562.71元

3、出售及利润分配计算

房子预计3年后上涨到750万（到手价）。其中需要扣除：

1.贷款余额：通过等额本息计算表，贷款余额为2672979.33

2.甲乙双方购房总支出：甲方支出2114172.76；乙方支出791562.71。

3.甲乙提供额外价值所占用的剩余利润比例。如甲负责买房卖房谈判装修等，双方约定占5%；乙负责提供首房首贷，而首房首贷是极其稀缺宝贵的资源，一般至少占10%的利润分配。

扣除以上费用，最后现金按照甲乙约定的50%:50%比例分成，所以

甲方合作买房的净利润=918638.44元

乙方合作买房的净利润=1008674.73元

甲方最终得到现金=3026783.23元

乙方最终得到现金=1800237.44元

若合伙人有两个以上，也可以按照如上表格计算投入和利润分配。主要参数需提前设定，如：

1）所有的现金投入按照多少的收益率计算，本文是7.35%。

2）看房买房、装修，卖房等劳务算费用所占用利润比例，本文是5%

3）房票贷票的利润占比，本文由于是首房首贷，算15%净利润。若不为首房首贷，利润占比需相应减少

4）剩余收益，双方按多少比例分，通常为平均分。

来源:房城