#贷款买房合适吗？#贷款34万还款6年多了现在填上15万合适吗？

从2015年贷款买的房子，当时的利率有些高，每月还利息和本金2400多左右，到现在每月扣2200多。老公长年外出打工，辛苦赚钱养家，我和老公商量着想：等清了工资，找亲朋借几万，想填上一部分，例如先填上15万合适吗？为什么有人说什么通货膨胀啥的，有钱也先别还清贷款？留着慢慢还是啥意思？之前，老公用手机看过银行的扣款信息，每个月还的利息多，本金少，当时手机收到的还款信息比这个截图要扣款信息要详细的的多，扣利息的是扣利息的，扣本金的是扣本金的，现在合到一起扣，每个月也不太清楚扣的利息是多少本金是多少了。2019年2月月底，我去银行打印了一份历史明细，看2015年8月15日是第一次还款和9月15日的还款信息扣的：利息1479元，本金789.66元扣的：利息1526元，本金793.21元，刚才找到旧手机上的扣款信息2019年11月份扣利息：1195.96元，本金1030.87元，如果当时现款买房要花约56万人民币，首付21.6万，贷款34万还20年，这个房子光买下来就花78万左右（维修基金，这税那税，简装修费）一个房子简单的算下来具体多少钱呢？交钱交的多了，连我们自己都不知道是多少了装修花了小十万，家具另算，买下来了房子，又是物业费，取暖费，处处都是钱呀。

钱虽然不是万能的，但没有钱是万万不能的！[捂脸][捂脸][捂脸]

大家对贷款买房怎么想的？是怎样的态度呢？如果是你，你会选择贷款买房，还是存够了钱再买？

租房贷款中，看看交易方是如何“各怀鬼胎”的

昨天，我发表了《租房可以贷款，收益居然逆天》的文章，介绍了租房贷款跟买房贷款的安全性区别。

文章中写到：

“买房贷款就是转让抵押权获得融资，租房贷款就是转让租赁权获得融资。

买房贷款就是抵押贷款，买房人交了首付，把房子抵押给银行，然后每月连本带息归还，如果违约那么房子就被拍卖了。

而租房贷款其实就是过户押，要比抵押安全很多。因为抵押需要法院审判执行，而过户不需要法院的审理执行周期。”

以我们昨天刚刚成交的案例来说明

【0元置业平台】上线房源：出售北京亦庄地铁口万科小区f精装公寓二十年使用权（可以贷款七成）

北京市通州区亦庄火车站地铁口万科城市之光小区双层f精装公寓，紧临永辉超市、新院线影院、麦当劳、肯德基餐饮一条街。房本面积单层40平赠送二层，合计使用面积五十多平米，4.2米层高客厅有挑空。楼层14层的2层，朝向西向，户型两室一厅两卫开放式厨房，全新万科统一环保精装修带豪华家具家电，当前出租中，每月租金4200元，租期还有一年。

现业主转让二十年使用权，总价49万（包物业取暖费），可以贷款，首付15万，贷款34万，十年等额本息还款每月还款4200元，租金抵月供，可以转租。

上面的成交，就是我们经常采用的切西瓜模式的成交方案，也就是一个西瓜两个人买，互相成为对方的杠杆。

其中A出资15万，B出资34万，共同出资49万，买断这套房子的二十年使用权。

出资15万的A就是高风险的人，也就是炒房租的人，俗称二房东，目的就是收获未来租金上涨收益的人。

出资34万的B就是低风险的人，也就是获得固定回报的人，相当贷款银行，目的就是不承担风险，获得年化8%的固定收益。

操作方法就是B跟所有权人签二十年租金合同，一次性付款49万，在住建委做二十年租赁备案登记，使用权登记在B名下。同时B跟A签转租合同，约定租期二十年，付款方式为首付15万，前十年每月支付4200元。

对应的关系为所有权人是大房东，一次拿到49万。A是二房东，首付15万，跟B贷款34万，每月还款4200元，其实正好租金每月4200元租金抵月供。

先来看看B是如何获得8%年化收益的。B出资34万，获得十年等额本息还款，每个月还款4200元，每年就是50400元，连续十年共收获还款50.4万，纯收益就是16.4万，相当前六年半回本，后三年半全部是收益，对应等额本息的年化利率就是8%！

再来看看A的收益，A的预期是房租上涨，当前每月租金4200元，未来租金上涨以后，收益就大大提高，因为用了杠杆，这个时候收益就通过杠杆放大。类似炒房用杠杆的道理一样。极端情况即使房租二十年不涨，那么相当首付仅仅支付15，前十年没有收益，从第十一年开始每年获得50400元租金，连续获得十年共50.4万。减去15万的本金，盈利就是35.4万。

最后来说所有权人的收益，一次性拿到49万租金，爱干啥干啥，自己把控风险就行。

整了交易方案，三个人各取所需，满足每个人的需求。

所有的交易，其实都是各怀鬼胎的预期，所有的成交，都是用自己不着急的需求交换自己着急的需求。

那么，你认为A跟B还有所有权人，谁是最大的收益者，欢迎加入我们的讨论进行辩论。

商转公，长春期盼已久！但还有这三点需要克服

可能是阿兹海默的前兆，也可能是年初到现在的日子过于单调。

以至于到今天我才意识到：2022年快过去一半了。

昨天，把最近一段时间的所感所想汇总，写了一篇较收敛的预测，最终还是被和谐。

果不其然，现在这个时期，挖“政策”，挖“市场”还是敏感。

但政策是死的，人是活的。

在被和谐前有限的时间内，留言区还是架不住购房者的热情，翻来覆去就三个字：商转公。

注：接下来我要说的事，完全是对近期热点话题的展开，与预测无关。

商转公，长春期盼已久

在长春楼市圈内，流传几个世纪难题：

1、富华啥时候复工？

2、大众、恒大啥时候交房？

3、长春什么时候施行商转公？

......

长春人有多期待商转公？

不夸张的说：新政条例千千万，商转公期待占一半。

每次发新政，不管内容是啥，总能“炸”出期待商转公的长春人来。

比如：

当央妈降利率；“啥时候商转公？”

比如：

当长春出新政；“啥时候商转公？”

比如：

当组合贷落地；“啥时候商转公？”

比如：

当长春取消限售；“啥时候商转公？”

比如：

当吉林大路增加中小学；“啥时候商转公？”

你看，谁说长春人不关心楼市？

只是没找对方向罢了。

省钱，是王道

长春人苦房贷久矣。

留言板上，一个来自农村的长春小伙子是这么说的：家里条件不好，好不容易念大学在城里工作攒几年房子首付钱，前年商贷买的房子，每个月的还款压力巨大，我和我爱人已经结婚三年了，一直不敢要孩子，因为每个月的工资除了还房贷和生活费之外，所剩无几，根本支撑不起养育孩子的资费，趁着单位给交公积金这个好机会，希望咱们长春尽快推出商贷转公积金的政策，帮帮我们这些农村来的孩子！

还记得最近比较热门的话题—提前还房贷吗？

现在，月供压力高，大家都不想负债生活，能躺平的躺平，躺不平的能蹲着也绝不站着。

长春人这么期待商转公，也不奇怪：

以贷款总额60万，30年等额本息为例，商贷利率4.45，公积金利率3.25：

商贷：月供3022.3元，总利息48.8万；

公积金：月供2611.2元，总利息34万。

月供差值411元，总利息差值14.8万。

这么一对比，还是有不小差别。

并且还要注意：大部分公积金是在职员工直接缴纳，对提取还有一定要求；

而商贷是到手的真金白金往外花钱。

不用多说，商转公有没有利好，大家都能看出来。

这个时候，省钱，才是王道。

今年有望落地？

看标题别误会，接下来的不是预测，这个帽子戴不起。

从官方给出的消息来看，商转公政策落地，还有几点需要克服。

2022年初，有粉丝咨询商转公消息，1月28日得到官方回复：目前，长春市住房公积金没有商贷转公积金贷款的政策，计划在2022年推出商贷转公积金贷款业务。

这是今年对商转公发布日期相关的最后的明确回复。

3月中旬，长春市爆发疫情黑天鹅事件，你说对政策落实有没有影响？

肯定有。

所以官方回复变成了：目前受疫情影响，商贷转公积金贷款政策暂缓推出，待疫情影响好转及经济下行消除，资金供求基本平衡后，公积金管理中心将积极推进商贷转公积金贷款业务开展。

可以看出，近期如果，我是说如果要推出商转公，至少要满足以下三点：

1、疫情影响好转；

2、经济下行消除；

3、资金供求基本平衡。

难度大家可以自己想想，这三条其实说的是一个事：地主家也没余粮。

长春购房者苦房贷久矣。

但按目前的节奏来看，商转公短期内落实无望。

因为现在长春现在最需要的是：

解决新房销售问题；解决二手房流通问题；解决土地尴尬的现状。

也就是让市场活起来，让钱动起来，让信贷也动起来。

这个目标，能不能实现，怎么实现？商转公恐怕是不行。

哪些政策可以实现？

再等等，可能没几天了，我们拭目以待。