买二手房，正确的方式是先过户还是先付钱？买卖双方都看看

近几年房屋质量问题和房屋烂尾问题频发，就在前不久有关媒体报道，某知名房企在山东青岛开发的楼盘，其中有3栋楼存在严重的建筑质量问题，需要推倒重新建造，这样的情形之前几乎是闻所未闻，另外还有大型房企“某禾集团”在全国各地开发的高端楼盘项目出现烂尾问题，这给广大购房者敲响了警钟，为了避免买到差房和烂尾房的风险，越来越多谨慎的购房者转而去买二手房，不过二手房交易的流程比较繁琐，尤其是涉及到交钱和过户的顺序，不管是房东还是购房者都害怕自己搞错吃了大亏。为了避免买卖双方在二手房交易时踩坑，我给大家科普一下二手房交易详细的操作流程。

第一步，筛选房源，找房东砍价

房东为了省时省力，一般都会委托中介帮忙卖房，而中介都会把房源挂在网络上，所以购房者要做的第一件事情，就是根据自己的需求和经济能力在网络上筛选房源，然后实地勘察房源，看好房子后询问一下周边邻居，房子之前有没有发生过刑事案件，确定没有问题后找房东面谈，这里要注意面谈的地址最好选在中介门店，否则如果在房东家里谈价格，房东在自己家有安全感、底气也很足，就不会给出太多的让价空间，购房者也可以把自己的心理价位告知中介，让中介帮忙砍价。

第二步，核实房屋产权信息

看好房子谈好价格之后，还有非常重要的一步，就是核实房屋产权信息，首先要要求房东出示不动产证和房东的身份证，核实卖方是否确实属于房子的所有权人？其次要看房产证上有几个共产权人，共有产权人是否都同意卖房？最后还要核实房子是否有抵押情况，如果有抵押一定要要求房主先解押，然后再正常进行交易。

第三步，签合同，交定金

确认房子没问题之后，就要签合同交定金了，定金一般是交给房东，后期如果买方违约，定金不予退还，如果卖方违约，双倍返还定金，如果交易正常进行的话，定金会计算在首付款内，定金的数额双方可以协商，定金数额越大，对买卖双方的约束力越大，但按规定定金一般不超过总金额的5%。

第四步，评估、面签、批贷

如果是通过贷款的方式买二手房，那么接下来还需要评估房产价值，由于二手房有折旧和磨损，商业银行会委托第三方机构，先对二手房的价值进行评估，之后根据评估价放贷，一般评估价是房子实际价值的0.95倍，机构评估的费用本来应该由商业银行支付，但是购房者作为弱群体，最后这笔钱大多落在了购房者身上。房产评估完之后，就可以安排面签，通俗来讲，就是中介协同购房者带着自己的贷款资料和证件到贷款银行进行面谈并办理签字的手续。面签结束，几个工作日之后，就可以出批贷结果。

第五步，做资金监管、缴税、过户

如果贷款审核通过，就可以进行下一步，也就是做资金监管，购房者把自己的首付款打到建委给的资金监管账户里，之后去缴纳二手房交易过程中产生的税费，就可以办理过户手续，房产过户到购房者名下，监管账户的资金就可以解冻，打入原房东的账户。如果过户失败的话，资金会返回买方账户。

综上，买二手房一共会交三笔费用，一是定金，交给房东；二是税费，交给税务机关；三是首付款，打到第三方账户；其中前两个是过户之前交，而首付款是过户完成，购房者拿到新的房产证后，首付才会进入房东个人账户。

不用先还完房贷就能过户！济南启动二手房“带押过户”登记新模式

记者夏侯凤超于悦

无须提前还贷，无须垫付资金，二手房“带押过户”在济南正式落地。

为让群众享受更便利的登记服务，针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题，市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，提高交易质量，降低交易成本。目前，“带押过户”在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。

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创新思路部门联手落实“双预告登记”为贷方市场注入活水

济南市自然资源和规划局联合市住房公积金中心出台了《关于推行存量房交易公积金贷款“双预告登记“的通知》，推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式，调整公积金贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款，为实现“用新贷还旧贷”、“带押过户”新流程的实施提供了政策保障。

为了进一步给交易双方和金融机构提供便利，市自然资源和规划局不动产登记中心拓展线上申请系统，银行贷款审批完成即可线上申请抵押预告登记，买卖双方在手机端确认“双预告登记”即可。同时，积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸预告登记端口，进一步简化办理流程，缩短办理时间，便民利企，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，为买卖双方财产安全保驾护航。

02流程再造搭建快速交易登记平台金融机构主动配合“带押过户”

在传统模式下的二手房交易，没有一家银行愿意在无法保障资金安全的情况下承担“带押过户”后卖方不及时还款的风险。然而，卖方抵押解除、二手房过户，买方抵押设立三个登记环节，在二手房交易过程中缺一不可，且先后顺序分明，买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押，这几乎成为银行保障自身安全的救命绳，但这也成为二手房在市场流通的绊脚石。

为改变这一局面，济南市不动产登记中心主动搭台，精简申请资料、压缩办理时限，对于同一房产上的抵押设立登记、转移登记、抵押注销登记等业务，根据申请实现合并办理与金融机构、资金提存机构及时开展网络互联，搭建业务平台，及时反馈信息，确保转移和抵押过程中能够准确获得信息，即使遇到无法过户的情况，也能同步实现关联业务的同步停止，同时退回，保障交易安全。

有了平台的便利条件和安全保障，工行、建行、北京银行等多家银行率先落实《民法典》的规定，通过各种方式为带押房产的过户提供支持，迄今已顺利办理几十笔业务，其中涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型。

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流通自由官方护航资金安全激发二手房市场活力

“预告登记”后的提前放款，为交易双方带来了“活水”，但这“活水”能否顺利流入卖方贷款银行的帐户，特别是跨行交易，除了职能部门的审批、登记，资金的交付也都要做到全程封闭运行，这样才能确保双方资金安全。

在济南推出的“带押过户”新流程里，引入公证“提存账户”是重要的一个环节。在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。通过“提存账户”模式下的带押过户，可以实现“零风险”。更重要的是，有了公证提存这一官方护航手段，让买卖双方都能安心，不必担忧社会上其他各类“资金监管”模式带来的资金风险。

实施二手房“带押过户”后，不用先归还原来的房贷就可以完成交易、发放新的贷款，新贷款发放的同时也完成了原贷款的结清和房产的交易过户。减轻了“过桥资金”烦恼，降低了房屋“入市门槛”，增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，扫清了交易障碍，进一步充实二手房市场活力。

04效率提高时限缩短到3天为市场活跃注入动力

以前市民办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。

买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，少则十天半个月，多则一个月以上。且在全部交易和登记手续完成之前，卖方结清原银行贷款的费用，很多需要借助过桥资金，房屋过户的成本高。

“带押过户”实施后，“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方无需跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行贷款。一方面减少了群众跑腿次数，另一方面，办理时限由原先的十几天压缩至1-3个工作日办结，将进一步激发二手房市场的交易活力，为市场注入新的动力。

“带押过户”这一创新模式之所以能够顺利展开，是政企联动，多方发力，为解决群众难题共同下的“一盘棋”，在这盘棋里，有市自然资源规划局和市住房公积金中心联手的政策支持，有金融机构和公证部门的积极配合衔接，有中介机构和社会力量的全力推广……正是有了所有部门的联合、配合，才能下好这盘便民利企之棋，从根本上解决二手房市场交易难题，为市场活跃注入源源动力。

二手房“带押过户”有啥好处，有何风险？解读来了

近期，部分城市在二手房交易中推出的“带押过户”交易模式引发关注。什么是“带押过户”？“带押过户”有哪些流程？将会对楼市产生哪些影响？

什么是“带押过户”？

所谓“带押过户”，是指对存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。

传统的二手房交易过程中，如果住房还有未还清的银行按揭贷款，手续相当烦琐。需要卖方提前筹集资金还清贷款，即“赎契”，通过“赎契”解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押，获得银行贷款。

据了解，“带押过户”于法有据。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。

“带押过户”怎么操作？

按照目前各地的实践来看，大致分为三步。

第一步，银行先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。

第二步，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。

第三步，公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。

“带押过户”会对楼市产生什么影响？带来了哪些便利？

业内人士表示，“带押过户”优化了二手房交易流程，对提振市场有一定积极作用，有助于更好地满足刚性和改善性住房需求。

对卖方而言，一方面可以省下费用。过去二手房交易模式下，需要卖方先筹集资金把银行贷款还清再过户，“带押过户”节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金。另一方面还省下了时间。过去，一旦卖方在约定时间内凑不齐未结清的银行贷款，则很可能对买方产生违约。“带押过户”减少了办事环节，缩短了交易时间，避免时间拖延出现的违约情形。

“带押过户”对买房者是否存在风险？需要怎么防范？

对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，只要在过户完成之前，权利都处于不确定状态，房屋如被司法查封，将没办法顺利过户。因此，应了解房屋的具体贷款信息，如原按揭、抵押合同约定“不得转让”或有其他禁止、限制转让条款，则可能无法“带押过户”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“带押过户”。

同时，“带押过户”涉及了买卖双方、银行、公证或担保机构等多方主体，交易环节复杂，要保障各个环节的顺畅，才能顺利完成过户交易。此外，买方要随时关注房屋司法查封的情况，一旦有司法查封应立即终止资金给付和交易。

来源：经济日报微信公号