房贷利率最低4.25%，买了房的人，怎么办？

最近，房贷利率下调的消息，一波接一波，首套房降息的消息出来没几天，紧接着又出来又一波好消息：五年期LPR降了15个基点，利率降到4.45%，创下单次最大降幅纪录。

什么是LPR？LPR，全名贷款市场报价利率。如今，咱们买房计算的房贷利率，就是以这个LPR作为定价基准，再加点来确定的。至于你的房贷利率加多少点，这就由各地根据实际情况来自行决定了。

比方说，现下买房的基准利率是4.45%，商行在4.45%的基础上进行浮动，如果借款人在申请房贷时上浮的利率是1.1倍，那么贷款利率就是4.895%。

过去，有不少买房者房贷利率是在基准利率上上浮了11%，也有的上浮了20%，甚至30%的也有不少，个别上浮40%也有存在。

所以，加多少点，很多商行的情况一般都不同。

LPR是怎么定？LPR利率不是固定的，每月20号，银行们在决定利率的时候，会先看看公开市场操作利率MLF的报价，然后再在这个报价的基础上加点，再往外贷款。

至于加多少？具体就由国家选出的18家银行分别报出自己的贷款利率，然后分别去掉一个最高价和一个最低价，剩余16个利率计算平均值，最后确定出的具体数字就是LPR。

用公式展示就是这样的：

LPR=MLF+银行平均加点

这里顺便插一句：

MLF咱们可以理解为央妈借给商行的参考利率；

而LPR是商行给客户的贷款利率。

享受优惠15日那天，咱们上面针对首套房贷款利率下限下调了20个基点，也就是说从此开始，首套房的房贷利率就等于LPR加点-0.2%。

强调一下，这不是所有房贷利率，而是首套房的利率。

而最近一次，LPR直接下降15个基点，这就意味着，从那时开始，参与买首套房的人，就可以享受这个利率下调优惠了。

但是，对于那些已经买了房的人而言，就只能再等等。原因有几个：

其一，LPR利率不是实时浮动的，每个月20号才调整一次

其二，商行对房贷利率的调整周期是一年，不是实时调整，而是以重新定价时间点上的LPR为基准，确认新的房贷利率。

比方说，你一月买的房，二月突然降息，那么二月的降息调整就暂时与你无关，你的下一次利率调整时间就是明年一月，到那时，银行会根据最新的LPR利率加上你买房时的加点部分，组成新的房贷利率。

当然，如果到明年的LPR还保持在4.45的话，那么你就有机会享受这波优惠。

但是，如果明年到达调整周期时，LPR涨回去了，那么这次LPR下降的15个基点就跟你没啥关系了。

而且，如果明年LPR不仅把这次下调的15个基点涨回去了，还在这个基础上又上涨了多个基点，那么，你的房贷利率自然也要跟着向上调整。

其三，加点部分固定不变，我们说贷款利率是由LPR加点组成，这个加点部分是你在贷款买房时与银行约定好的，是永远不会改变的。

如果你刚好是在前两年最高峰和银行约定的+0.8%，那么以后不论LPR怎么调整，你贷款利率中的加点部分也一直是0.8；

不过据说现在，有些城市的商行为了增加放贷、促进楼市，对首套购房者贷款的加点部分都很低，甚至有的直接是负数。

比方说有的地方首套房贷款加点是-0.2，这就相当于现在买首套房者，有些人的房贷利率可能只要4.25%。

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房贷利率跌到了“低价”，贷款200万买房，30年利息有多少呢？

最近几年房贷利息一直在改变，很魔幻。2021年未来稳定楼市和打击投机分子，房贷利率开始明显上涨。2021年9月份全国平均房贷利率是5.46%，二套房是5.83%，相对2021年涨了20个基点。可以说，全国所有城市的房贷利率都在上涨。买房人只能感叹，利率太高，买不起房了。但到了2021年下半年，楼市一直下行，经济又受到了疫情的影响，房贷利率又被人拿出来，目前全国各地首套房房贷利率降低到了4.25%；

要知道，楼市发展是全靠资本驱动的，房贷利率发生变化说明楼市即将进入一个新的行情。从这个角度来说，2020年到2021年就是为了让热点城市的楼市回归平静，对地产进行了限贷、违规资金的打击，可以说楼市房价上涨的势头得到了遏制。现在房贷利率下调，对买房人来说这意味着什么，房价未来会如何呢？

房贷利率跌到历史最低点。

对此，证券时报6月15日报道说，现在“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点”措施已满月。

除了个别京沪深等一线城市，房贷利率仍然维持在5%之外，到目前，已经有郑州、珠海、唐山、济南、重庆等13个区域银行首套房贷款利率降低到4.25%，一些没有执行的城市也在研究尽快实行。

在秒懂看来，降低利率是给了买房人最好的实惠，最大程度上降低了买房人的压力。现在房价下，很多人都在贷款买房，没有全款买房的实力，这样买房除了首付之外，每个月还会支付很高的利息，对贷款二三十年的买房人来说，利息都够再买一套房了。

就以一套200万的房子来说，30年的贷款，等额本息的话，根据原来5.46%的利息计算是207万，每个月还款11305，最高月利息是9100；但如果根据现在4.25%的利息计算，每个月还款大概9239元最高利息是7083元。

由此可见，和降低利息钱相比，根据30的来计算，200的房贷30年会少还50多万，每个月接上了1476元，其中利息就少了2017元。

但在现实中，对按揭能不能省钱的问题，一直都有很大的争议。

现在很多人还是不喜欢欠钱，尤其是50到70岁的人，相对贷款他们更喜欢有多少钱，花多少钱，省吃俭用也不会去借钱。

比如有粉丝就说，带着父母去售楼处签合同买房，父母以为儿子有很大本事，居然能买这么大的房子，结果房子是按揭贷款艾米范个，需要贷款100多万，每个月饭袋是6000多块，父母心疼儿子买房需要给银行打工，居然不愿意儿童买房，最后没有签约，导致房子也没买。

但这样的问题在年轻人看来是正常的，合理的负债不是坏事儿，一方面能把买房成本分摊，用更多的资金去投资，相对其他渠道来说，房贷利率真的太低了。

因此，认为4.25%房贷利率高的朋友，不妨看看每个城市的买房门槛。比如南京，放松了非本地买房人的限制，只要在南京连续交纳社保6个月，就具备买房资格。并且不再区分社保缴纳方式，个人参保可以补缴。这该如何理解？

放松，放开。以前买房都是房票，何为房票呢？其实就是当地单位连续缴纳2年的社保或者个税，不能补缴，不满足任何一条件，就不能买房。现在缩短到了半年，甚至可以一次性交齐，就四行房贷利率下调，对买房人来说，真的是降低得了成本。对在大城市生活的年轻人来说，获得买房资格和降低利率是十分重要的。

现在不止在南京，之前的佛山也取消了限购，不再把满5年的房子计入套数；还有环京的廊坊，青岛也是这样。至于长三角的杭州、苏州更是早就放松了，都降低了限购和买房的门槛。

月供减负了，那么作用大吗？买房的时候到了吗？

据2022年居民买房意向调查显示，在受访的人群中，有60%的人关注房贷利率下调，此外对购房补贴、降低首付、提高公积金额度等，现在也是十分关心的问题。尤其注意的是，这些都是和钱袋子相关的。

秒懂认为，目前东南沿海一带的买房成本比较高，房价常年在全国前列，也是年轻人的聚集点。根据第七次全国普查数据显示，过去10年上海、北京、江苏、广东、浙江等，这几个城市吸引人口最强的城市，现在受到利率下调的影响，加上房产中介的活跃，很多人开始恢复信心，害怕不能及时上车，一段时间易购利率又涨回去。

对此，秒懂认为，钱包有钱，想去买房社会也拦不住，但对一些一门心思扑进楼市，高杠杆买房的人，建议先自我消化一下，自己工作稳定不，收入能承担底住房价吗？

从全国范围看，各个城市都在对楼市进行拯救，这与2015年的楼市一模一样，很多人担心楼市会走以前的老虎。但从现实情况看，楼市仅仅是局部回暖，并且依靠的是首付、利率、限购等，这能彻底解决现在楼市的擒故看干嘛？显然是不行的，除非再有一次棚改政策，给老百姓补偿款。但现在已经不一样了，楼市最核心的问题是人们没钱了，发钱解决不了问题。

现在房贷利率下降到4.4%-4.9%，那之前5.6%-6.3%买房的人怎么办？

随着房价的上涨，房贷也在水涨船高，如果同一个地段的房子，从100万涨到200万，首付三成的情况下，房贷也会从70万涨到140万，然而，对于大部分打工族来说，单位不会因为你的房贷压力大就给你涨工资。

当大家在售楼部看房时，置业顾问经常会拿着户型图给你算价格和房贷，一般房贷在个人收入的一半以内时，压力不会太大。大部分人都会衡量自己的还款能力，选择适合自己的房子，然而，当疫情发生时，许多人收入下降，房贷却还要每月坚持还。

正所谓买定离手，愿赌服输，但是在买房这件事上，很多业主都无法淡定，毕竟一套房花费不菲，除了房价的涨跌影响购房者的入市情绪外，利率也影响着人们的抉择。

有的人暗自庆幸，2015年买房的利率是4.75%。

有的人黯然神伤，2019年-2020年买房，利率普遍是5.6%，有的人达到6.3%，就算是楼市出现下行趋势的2021年，也有的房贷利率是6%左右，同样100万的房贷，相比4.75%的利率，每个月多还779元。

现在房贷利率下降到4.4%-4.9%，那之前5.6%-6.3%买房的人怎么办？就在近期，央行发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，也就是4.6%可以再往下调整到4.4%！

从实际情况来看，郑州已经有部分银行执行首套房4.4%的利率，另外还有不少城市虽然没有到4.4%，但也在4.8%-5.2%之间，例如武汉、宜昌、石家庄、天津、苏州、宁波等城市，首套房最低利率已经降低到5%以下，或者4.9%左右。

之前5.6%-6.3%买房的人怎么办？

房贷利率，一般在购房合同上已经有白纸黑字的说明，要了解贷款利率，我们先看看贷款利率是怎么计算的。

等额本金还款模式下，每个月的还款本金相同，利息逐月减少，前期多还的是本金，贷款本金会平均分到每个还款月中，每月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。

等额本息模式下，每个月的还款总额相同，前期多还的是利息，本金在月供中的比例逐步升高，每月还本付息金额=[本金×月利率×(1+月利率)还款月数]/[(1+月利率)还款月数-1]。一般情况下，客户经理为了稳妥起见，会推荐购房者选择等额本息，对流水的要求相对较低，贷款申请更容易通过。

笔者2020年在武汉买了一套房，当时的利率是5.68%，但现在部分银行已经降到了5.2%，100万的房贷，现在买房就可以少还300元左右，如果今后执行4.4%的利率，等额本息模式下，每月还5007.61元，每月就可以少还790元左右，这对于现在准备买首套房的客户确实是有个好消息，这基本是2018年以来利率最低的时候了，但是，这次房贷利率下调，对于之前5.6%-6.3%利率买房的人有什么影响呢？

答案是没有影响，因为这次利率新规，只是针对新购房的客户的，上个月买房、去年买房、前年买房的利率，都按照贷款合同上的规定执行，并不会降低到4.4%。另外，我也咨询过银行的客户经理，因为购房合同上是固定利率，所以并不会受到新规影响。我依然要按照之前的利率还房贷。

央行数据显示，2021年末个人住房贷款余额38.32万亿元，按照每个人200万的房贷估算，即有1916万人背负着房贷，负重前行。

很多上个月刚买完房的人一听，自己买房的利率那么高，这才过了一两个月，利率就降了这么多，要比后面买房的人多还几十万的利息，心生波澜，太不划算了，怎么办？

实际上，大家不用太过担心，这次利率新规的初衷是维护房地产市场健康发展，利率的变化也要遵循资金供需规律，市场偏冷的地方有望继续发布利好规定，国家这时候让购房者享受利率优惠，后期也有可能发布老业主的相关福利，比如降到LPR上，而且2019年之前的买房者，一般房价比现在低，早买房的人也可以得到一些宽慰吧。

如果你已经买了房，又想享受现在的利率优惠，也不是没有可能，只要把现有的房产卖掉，在银行认贷不认房的情况下，你依然可以按照首套房的利率来。但短期内卖房也不是一件容易的事，所以在买房这件事上，不管是房价的变化，还是利率的变化，都要愿赌服输，谁都不愿意几十万的资产白白蒸发。

如果大家想节省利息，也可以和银行协商提前还款，或者申请缩短贷款年限。需要注意的是，有的银行会有违约金相关的要求。

这次利率调整后，就要看市场的反应了，如果市场依然低迷，不排除会有更大的动作，比如对存量房贷进行调整，降低大家的房贷压力，不仅可以释放更多的消费意愿，带动经济发展，还能增加大家的幸福感。