房价上涨多少，买房的人才能赚到钱

从2008年到现在，大部分城市房价基本翻番了，个别城市房价甚至涨了十倍以上，就拿北京通州来说，08年时也就三四千，现在是四五万，国贸地区当时是一万出头，现在至少8万以上了。

在这15年楼市上行中，造就了一大批所谓的中产，尤其早年大量投资房产的人，基本都实现了财务自由。08年的时候，你只有30万元到50万元，就可以在通州有三套房，放到现在的话，至少价值1500万元。

当然，价值不等于现金，从商业手段来说，讲究落袋为安，只有变现了，才算赚钱了，如果只是持有房产，只能是估值，而不是赚了多少。所谓的赚多少，是你卖了房子以后，扣除你所有成本后，最后才是赚到的。

那么，房价涨多少，才能赚钱呢，我觉得我们应该详细地算一笔账。

房价1万元/平方米，面积100平方米，那么这套房子的总价是100万元，首付30万元，贷款70万元。30万元是已经支付的成本，70万元是陆续支付的成本，这是一个浮动的。

我们按照现行利率4.75%来计算，贷款时间是20年，每月还的是4523元，每年还款金额54282元。

我们先看持有5年后，5年还款总金额是27.14万元，加上首付30万元，一共是57万元，这个时候，大约还剩下58万元银行按揭，两项加起来是115万元，加上契税、公维基金等成本，就按照120万元计算。

也就是说，从你买房的时候算起，五年后，房价必须涨20%以上，你才能保本，不会亏钱；如果房价翻一番的话，可以赚80万元，也就是有80%的收益。

再看看10年，10年还款总额是54.28万元，加上首付30万元，一共是84.28万元。欠银行的本金大约还有43万元左右，一共是127万元左右。加上其他成本，也就130万元。

我们再看20年后，20年本金和利息总额大约是108.56万元，加上首付30万元是138.56万元，再加上其他税费大约是140万元左右。

从计算结果来看，房子的整体成本按每年1个百分点上涨，当然，还没有计算诸如物业费、取暖费等其他费用，但也没有计算房子租金等收益。

换句话说，每年房价只要有1-2两点的涨幅，你投资的房子，从估值上就能维持平衡。在过去的15年，房价涨幅和速度要远远大于这个底线。

这个仅仅是理论上，实际情况中，各种变量的因素太多了，但是从这个模型来看，只要房价不会大幅下跌，投资房产的安全系数还是比较高的。

7月份房贷利率上调，别听中介瞎说，看图说话

最近看消息发现个有趣的事，沈阳房交会期间某些房产中介却有功夫发楼盘特价房信息，按照常理推断，房交会期间还有时间发朋友圈的中介就是没客户看房的，也就是没带看量的。小白可记得以前可是隔三差五就发成交喜报，怪不得把海报个人信息部分都马赛克，真是细思极恐啊。

昨天刚公布了五年期利率，又是某些中介刷屏转发“7月份，房贷利率上调”的消息，还得小白以为看错了，以为利率不是不变，而是大跌呢？

结果查看下央行观望，发现6月份最新五年期利率还是4.65%，与上月持平，并无变化。也没有那些中介所说的上调预期啊。

而且最有意思的是，图片上写的五年期利率还是4.65%，这算是睁眼说瞎话的操作吗？为了吸引客户不折手段，而且图片一看就是无脑转发，图片转发次数太多，像素都快赶上马赛克了。

如果说，买房首付看的是存款；

月供看的就是房贷利率的高低以及每月挣钱的多少。

所以，对于购房者而言，最具有吸引力的莫过于首付款比例和房贷利率。这也是为什么房产中介热衷于发布这些内容，并且无脑转发，为的就是让那些房产小白入坑。在一番解答之后，还能被客户称赞到“专业”。

其实，按照平常心来说。买房，是个蛮专业的事情，一方面是因为单品价值过高，容错率不高；另一方面就是流程复杂，很容易在某个交易环节被套路。那可真是赔了夫人又折兵，钱掏了房子却还没买成。

我们烦的不是中介，烦的只是那些无脑无良心的中介，特别是那种满嘴跑火车，哪个项目佣金高就极力给客户推荐哪个，预算100万硬生生地给你拔高到200万，也不管你的实际如何！

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房贷转贷，立省几十万利息，这种事你最好别碰

房贷转贷，轻松省下几十万利息，究竟是天上掉馅饼还是掉陷阱？

文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

“姐，你位于XXX处的房子，现在银行可以做到利率3%左右的贷款，100万的贷款，能省下20多万利息，你要不要置换一下？”最近，小巴频频接到来自资金中介业务员的电话。

对方抛出的优惠条件十分具有诱惑性。

五年前小巴买房时办理的按揭利率为5.3%，如今可以转换成3%—4%的经营贷。

以5.5%的房贷利率转换成3.5%的经营贷利率为例，100万房贷，20年还款期限，简单一换算，可省下26万利息。

转贷能带来这巨大的好处，究竟是天上掉馅饼，还是掉陷阱？小巴今天就来说说。

一

资金中介业务员口中所谓的“房贷转贷”，转的是经营贷。

经营贷指的是那些小微企业主或个体工商户，用房产抵押等担保方式，从银行获得贷款，用于企业或个体户的经营需要。

原本用于经营企业的贷款，如今被用来还房贷，不用想，这就是违规的。

而这事能运转的背后，就是因为存在“商机”。

这两年，随着国家对中小企业扶持力度的增加，贷款市场报价利率（LPR）的走低，目前经营贷利率普遍在3%—4%之间。

而过去几年，在楼市火热期“房住不炒”的楼市调控大背景下，房贷利率普遍在5%—6%，夸张的接近7%，这导致两者之间存在巨大的利率差。

资金中介业务员发朋友圈宣传转贷

资金中介便利用了这份利率差，进行营销，为业主提供所谓的“转贷”服务，赚取服务费。

那怎么把房贷转成经营贷呢？小巴向多位资金中介咨询，他们均表示可以提供一条龙“转贷”服务（以100万贷款为例）：

1.先到银行进行预审，审核贷款人的房产资料、征信情况、薪资流水等是否符合贷款要求；

2.资金中介帮助贷款人搞定“营业执照”（费用3000元），将贷款人包装成经营者；

3.借取一笔100万的过桥资金，利息为980元/天，具体垫资几天，看按揭贷款所在的银行注销债权的速度，快则三五天，慢则十天半个月。

到这一步为止，100万转贷所需的费用为：3000元营业执照费+5000元过桥资金利息（以五天计算）+2万中介手续费（按照贷款额度的2%计算）=2.8万元。

4.还清按揭贷款后，将房产抵押给另一家银行，获得一笔经营贷。

经营贷的贷款期限不像房贷那么长，具体能办到多少的利率，也要看贷款人的资产、负债、征信等情况，总体位于3%—4%之间。一般来说，利率越低，授信时间越短。

比如，其中一位资金中介告诉小巴，办理经营贷做十年授信，利率为3.85%，而做三年授信，利率则为3.6%。还款方式则为先息后本，以十年授信为例，10年内每个月还利息即可，十年到期后再还本金。如果到时候还不上所有本金，则再重新走一遍上述办理经营贷的流程。

二

将房贷转成经营贷，究竟是馅饼还是陷阱？无法下一个绝对的定论，但已经有人做出了选择。

中原地产首席分析师张大伟告诉小巴，就他所知道的办理这种转贷业务的人就有很多，但他指出，严格意义上这不能叫“转贷”，就是违规办理经营贷。

早在2021年3月，经营贷违规流入楼市已经被严打过一波，只是当时是以首付款的方式流入楼市。

同样是因为巨大的利率差带来的有机可乘，只是当时一二线热点城市的楼市还比较火爆，因此不少投机者用这种方式来炒房。

而如今楼市行情冰冷，人们想着如何省钱，又被资金中介钻了空子。

资金中介想赚钱，买房者想省钱，那银行呢？银行是真的是守不住，还是在睁一只眼闭一只眼？

2021年3月26日发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》规定：

银行业金融机构应书面向借款人提示违规，将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

盈科律师事务所合伙人张晓英律师分析，银行将经营贷贷给被包装过的经营者即买房者，在更低的利率之下，这部分人群的还款意愿更强，违约概率更低。

“这种做法是不合规的，但银行面对利益端和合规端的选择，在当前疫情下，银行或许更愿意选择前者。”张晓英律师说道。

此外，她还表示，这件事不能一概而论，各银行内部的尺度不一样，如果房贷转贷这件事被大面积报道，甚至引起监管层的关注，那么相应做这块业务的银行将被推至风口浪尖。

张大伟也表达了类似的看法，他表示：“实际上银行之间的竞争也很激烈，而最大的问题在于银行既是运动员又是裁判员。”

三

在资金中介的协助下，付一笔额外的费用，省下十几万，甚至几十万的利息，这事你干吗？

小巴专门咨询了几位律师，总结出了几大可能的风险点，供大家参考：

1.用过桥资金还清旧贷款，新贷款未能审批通过怎么办？

北京市道可特律师事务所合伙人刘甫律师介绍：转贷置换最大风险，在于转贷中新贷款的批准问题：由于要归还旧的按揭贷款，重新申请新的经营贷款，那么此时新贷款的申请就需要银行重新审批，审批的尺度、规则以及贷款人的征信资质等都会对新贷款的批准有影响。如果新贷款不能获批，那么买房者会与垫资方发生纠纷。

安徽中特律师事务所合伙人王秀芬律师告诉小巴，她曾遇到过一个客户的电话咨询，中介公司过桥资金将房贷还清后，去银行申请经营性贷款，因不符合贷款条件，导致贷款申请不下来，导致其非常被动。

2.伪造的营业执照所带来的风险。

刘甫律师提醒：经营贷款一般需要有公司资质，买房人往往名下无公司，此时可能会以股权转让的方式持有一家公司股权。虽然只是名义上的持股，但仍然可能对公司债务承担责任。

3.违规办理经营贷，或涉嫌骗取贷款罪。

王秀芬律师介绍：买房人自己或通过中介，注册空壳公司制造虚假流水、制作虚假证照来申请经营贷，这种通过虚假资料骗取银行贷款的行为如被发现，给银行造成重大损失时，贷款人还可能涉嫌骗取贷款罪。

4.后续经营贷利率上涨的风险。

王秀芬律师分析，经营性贷款相比于房贷周期较短，通常为3—10年，贷款期限还需根据业主自身情况综合评估，到期后可能需要承担利率大幅上涨风险，反而增加了贷款成本。

5.面临银行抽贷、影响个人征信的风险。

王秀芬律师介绍，国家监管部门三令五申严禁经营贷、消费贷违规进入房地产领域。若被监管部门抽查到“转贷置换”，银行一般会要求贷款人立即还清贷款，并追究相应法律责任，个人征信也会受到影响。若无法及时还贷，被抵押的房产会被银行通过司法程序处置。

“我代理银行诉讼案件中，曾遇到过客户转贷行为被银行查出流入房地产市场从而单方解除合同，有的解除合同后无法及时偿还借款，面临被起诉、房子被拍卖等问题。”她补充道。

综合以上，各个环节的坑和雷，小巴都梳理得比较清楚了。

最后，小巴温馨提示：不合规的事，咱还是别碰。

本篇作者李梦清当值编辑麻酱

责任编辑何梦飞主编郑媛眉图源VCG