「购房须知」房贷利率下调 哪种还款方式更合适？等额本息和等额本金怎么选

年关将至，随着近期央行宣布1月份LPR的下调，很多年轻的刚需买房者也开始着手考虑起了贷款买房。那么房贷利率下调，哪种还款方式更合适？等额本息和等额本金到底该怎么选呢？下面，小编就给大家梳理了相关知识点，一起来看吧。

央行宣布降息了！百万房贷月供可省30元

日前，央行公布了本月的贷款市场报价利率（LPR）：1年期3．7％，5年期以上4．6％，较上期分别下调10个基点（1个基点等于0．01％）和5个基点。由于房贷利率大都与5年期LPR挂钩，各家银行已于上周开始执行最新利率。以北京地区20年期限的100万房贷为例，降息前月供为6992．32元，降息后，月供为6963．87，每月月供下降约30元，一年减少360元。

目前，北京地区个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR＋55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR＋105个基点。此前，北京首套房贷利率下限为5．20％，二套房贷利率下限为5．70％；从1月21日开始，二者均跟随LPR下调5个基点，分别降至5．15％和5．65％。

贷款买房，等额本息和等额本金要怎么选？哪种还款方式更合适？

还是以北京为例，目前，北京地区首套房首付款比例不低于35％，如果买的是非普通自住房，首付款比例不低于40％；二套房贷首付款比例不低于60％，购买非普通自住房的首付款比例不低于80％，分别比首套房贷高出25％和40％。

一、等额本息

等额本息又称为定期付息，这种还款方式是在还款期内，借款人每月偿还的本金和利息相等，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。等额本息还款法的好处是每月偿还的贷款额度相同，还贷稳定，便于贷款人合理安排自己的收支计划；也就是说，在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

这种还款方式适合收入比较稳定的人群，不允许前期大量的资金投入。

二、等额本金

这种还款方式是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。这一还款方式的特点是，每月的还款本金额固定，而还款的利息则逐渐减少，所以随着时间的推移，每月需要还的钱越来越少。

等额本息还款法的好处是每月偿还的贷款额度相同，还贷稳定，便于贷款人合理安排自己的收支计划；这种还款法最大缺点是支付的利息较多，所以比较适合未来收入会逐渐增加的年轻人。这种还款方式比较适合资金充足的人群或收入较高的人群。

在选择贷款方式前，建议贷款人综合考虑几个方面：

首现，考虑个人的经济收入情况，根据自身收入水平、稳定性来做出衡量。选择等额本金模式，意味着前期投入得比较多，前期的压力更大。

其次，还要想到未来是否要出售所购房产，如果房产打算短期持有，在等额本息总还款额少于等额本金的时间区间内，变现后往往等额本息还款法更划算。

最后，还要考量开始还款时的年纪。如果你40岁，今后的十几年间，随着年龄增长收入会进入下行区间，等额本金还款符合收入曲线的变化规律。如果你20岁，到40岁之前收入曲线向上，就没必要给今天的自己太大压力。

四大房贷还款方式省钱比拼 哪种更经济

李先生购买了一套总价150万元的小两居，评估后银行贷款120万，贷款期限20年，李先生自掏腰包首付款70万，贷款80万元。加息后，李先生拿捏不定采用以下哪种房贷还款方式更为经济省钱。

专家以案例分析的形式，比较了几种基本房贷还款方式的优点和缺点，PK结果如下。

第一种：固定利率还款(按等额本息方法计算)。固定利率标准各家银行不同，本案例以上浮1.1倍计算。具体还款细节见下表。

专家点评：固定利率房贷最大的好处就是利率不随物价或其他因素变化调整。但固定利率因为是借款人提前锁定的加息风险，所以常比基准利率高出一定的百分点。

第二种：等额本金还款。本案例中的还款金额仅以第一个月为计算依据，之后每月还款金额会逐月递减。

专家点评：采用等额本金还款方式，借款人在开始还贷时，每月负担会较大些。但是随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，最后总的利息支出较低。

第三种：等额本息还款。等额本息还款每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

专家点评：以等额本息还款方式偿还房贷，借款人每月月供不变。因每月承担相同的款项，方便借款人安排收支。

第四种：公积金自由还款。即设定每月最低的还款额，只要月还款额不低于设置的最低还款额即可，每月多还的部分系统会自动划为提前还款。

专家点评：自由还款是公积金贷款独有的还款方式。与传统的等额本息或是等额本金还款相比，公积金自由还款方式更为灵活。

四种还款方式综合评比

固定利率

优点：1.利率风险小2.收益稳定3.利率不随物价或其他因素的变化而调整。

缺点：不论银行利率如何变动，上调或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。

适用人群：有固定收入，专业投资者或者商人。

等额本金

优点：1.总体利息支出较低2.在随后的时间里每月还款额将会递减。

缺点：前期还款负担较重，特别是第一期还款时压力会很大。适用人群：收入较高人士，如企业高层、金领、海归派等。

等额本息

优点：1.借款人每个月还给银行固定还款金额2.利息比重逐月递减。

缺点：总体利息支出较多。

适用人群：工作收入稳定，国家企、事业单位职员等。

公积金自由还款

优点：每月可自由还款、灵活便捷。

缺点：因最低还款额通过低于正常的还款月供，所以最后一期本金支付压力较大。

适用人群：符合贷款条件的公积金缴存职工。

贷款买房也有“好处”？银行经理“直言不讳”，几种方式供您选择

在过去的二十年里，很多人都在买房与再等等之间纠结，而等来的也许是“全款买房”变成“贷款买房”，甚至到了如今只能买个车位，可见我国的房价上涨速度有多快。不过随着国家对楼市的不断调控，房价也趋于稳定，甚至有的城市开始出现了不同程度的下跌，这对于想要买房的人而言无疑是个好消息，但面对如今的房价水平，虽然平均房价跌破了万元，但依然让人无法承受，想要买房只能向银行贷款。

贷款买房成为了绝大多数买房者的唯一选择，毕竟有能力全款购房的人毕竟是少数，不过话说回来，贷款买房也有“好处”，比如只需要支付30%左右的首付款就可以了，相比一次性拿出全款自然要轻松很多，但“缺点”也很明显，那就是需要支付银行一大笔利息，而且是贷款年限越高，利息越高，甚至利息高于本金的情况也很常见，这正常吗？对此银行经理也是“直言不讳”了，称有的人还傻傻地在“白送钱”，不过也是给出了几种减少利息支出的方式，也算是“出谋划策”了。举个例子：以房贷90万为例，还贷期限30年的话，利息要多少呢？

如果买房向银行贷款90万，30年还清的话，想要知道利息是多少，其实这个问题的关键就是房贷利率以及还贷方式，房贷利率高低直接影响到利息的多与少，而还贷方式也一样，不同的还贷方式也会导致利息的不同。小编以2021年10月份全国首套房平均房贷利率为例，也就是5.4%，而还贷方式通常银行只给了等额本息和等额本金两种，下面一起来计算一下。

90万房贷，还贷期限30年，房贷利率5.4%，如果还贷方式是等额本息的话，那30年的利息总额为919359.77元，每月的还贷金额为5053.78元，可以说利息已经超过了贷款本金；如果还贷方式是等额本金的话，那30年的利息支出为731025元，首月还贷金额为6550元，以后逐月递减11.25元。从这个计算结果我们可以发现，等额本金下所需要偿还的利息要少很多，相比之下相差了188334元，所以在这里也告诫各位小伙伴，如果你要买房，那在还贷方式上最好可以选择等额本金，虽然前几年还贷会辛苦一点，但确实能节省一大笔利息。那除了选择还贷方式以外还有其他降低利息的办法吗？多说无益，几种方式供您选择！

第一种：缩短房贷期限贷款期限越长，利息越高，所以如果缩短贷款期限，那是可以起到降低利息的效果，但相应的你每个月需要偿还的贷款金额就会上升，所以如果你要选择这种方式那要量力而行。以90万房贷为例，房贷利率5.4%，如果还贷期限由30年降低至25万年的话，那利息总额为741950.78元，每月还贷金额为5473.17元。与30年的房贷期限相比较，利息降低了177408.99元，每月还贷金额上升了419.39元，在小编看来，如果让你一次性拿出十几二十万，那很多人拿不出来，但每个月让你在原本的还贷基础上多拿出419.39元，那应该咬咬牙都能做到，你觉得呢？

第二种：提前还贷有的人觉得向银行贷款后就是“细水长流”，慢慢还贷就是了，但你可知负债前行的压力？你可知“无债一身轻”？所以如果你在买房后，比如几年后，你有了足够的存款想要一次性提前还贷，那也是可行的，如果无法一次性还清，那也可以提前还一部分，这样一来降低了贷款本金，利息也能下降一大截。比如说贷款90万，几年后你提前还贷30万，那剩下的每个月需要偿还的贷款就很容易了，对生活造不成什么压力。

第三种：运气好的话可以选择“双周供”为何要说选择“双周供”还要运气好呢？其实答案很简单，就是很多银行都不提供这种还贷方式，只有等额本息和等额本金两种，但不可否认的是双周供要远远比这两种还贷方式都要好，当然了，这是对于贷款人而言的，对于银行而言自然是“损失巨大”。

双周供顾名思义就是每两周还一次房贷，但每次还的房贷为之前每月的一半，以90万房贷为例，等额本息下每月还贷金额为5053.78元，采用双周供还贷的话，那每次还贷金额为2526.89元，看似没有任何区别，但本质上差距很大，使用这种还贷方式可以有效的降低贷款本金产生利息的时间，从而达到降低利息的效果，所以如果有可能，你可以去银行咨询一下，相信不会让人失望。

总结很多人都觉得我国居民现如今的收入都很高，然而事实是这种想法有点“以偏概全”了，少部分人收入高并不能代表全部人，所以很多人在贷款买房后，每个月的收入都要拿出一大半用于偿还房贷，剩余的用于生活所需、子女教育等等，可以说很难有储蓄，所以上述的这几种方式真的可以考虑以下，总有一款是适合你的，而给你带来的是节省十几万甚至二十万的利息支出，何乐而不为呢？