关于房产投资 一定要贷款买房

在经济上升期，房产的价值不断攀升；茶余饭后，人们都在讨论房产投资的成功经验，做了一年的实体生意，貌似没有隔壁邻居年初买的一套房子赚的多，因此很多做实体的、工作一族每天都在研究房子的升值逻辑、参加各种专家解答会、不断的看盘总结，唯一期望就是自己的这次投资能够获取高额回报。

1案例

我十年前把三十万的房子卖了，租房子辛苦创业，十年后赚到300多万，刚好够买原来卖掉的房子；

朋友十年前三十万买了房子，把房子租出去后，回老家吃租金提前养老，十年他什么也没干，房子已升值300多万

我和盆友对比了下，他什么也没干，还比我多挣了十年的租金，我是不是傻啊？

2案例

2018年6月，两家公司接连出售房产，合计为公司带来逾亿元收益，其中一家此次卖房盈利已远超其全年的净利润。

高伟达（300465）公告称，公司拟出售位于北京市朝阳区亮马桥路32号高斓大厦的房产，涉及建筑面积3717.88平方米的房地产，包括办公用途、地下车位。标的资产净值合计为4199万元，含税成交价格为9666万元。

高伟达此前已两度将上述部分房产用于银行抵押借款，当前共计借款余额为3231.75万元。

公告显示，如本次房产转让完毕，将增加公司当期营业外收入约5000万元。

深圳某公司拟将位于深圳市南山区4套房产出售，拟售价分别为4357.6万元、4430.61万元、3984.14万元以及4050.85万元，合计约1.68亿元。

值得一提的是，此番卖房为宇顺电子（002289）带来高额利润。

截至2018年5月31日，该公司拟出售房产的账面净值合计约1亿元，结合拟售价粗略计算，此次出售房产将给宇顺电子带来约6800万元的收益。

对于出售房产的具体目的，宇顺电子表示，“本次出售房产有助于提高公司的资源利用效率，有利于公司长期发展。”

通过进一步查阅资料，基金君发现，对于高伟达来说，5000万元的售房收益已远超其全年的净利润。

做实体生意的都在靠房产回正利润，你还不买房吗？关于房产投资，《二哥看楼市》温馨提示，请一定要贷款买房；

在买房之前，很多人不了解按揭贷款是什么意思，更不知道按揭贷款怎么办理最划算，不少人由于没有买房贷款经验，买房时就跟着开发商的指挥棒走，开发商说到哪里，自己就做到哪里，往往很多时候错过最佳的杠杆利用方式；

一、投资买房一定要贷款

假设我们购入一套房产，面积为100㎡，单价10000元/㎡，支付总房款为100万，3年后房价为15000元/㎡，即出售总价为150万元，利润获取空间为50万。

假设当初购入的这套房产为贷款购房，首付3成即30万，贷款70万，利率为5.39％，30年等额本息月供为3926.35元/月，3年支出本息合计还款为141348.6元，其中3年所支付本金为31460.56,3年间支付利息为109888.04元。3年后按150万出售，利润获取空间为390111.96元。

（计算方式为粗略计算，不计算契税、维修基金、物业采暖费等，只讲房产贷款的投资获利逻辑问题）

以上两种购房的逻辑，一是全款买房，一是贷款买房，3年时间全款买房的结果是100万获利50万，贷款买房的逻辑是45万（包含3年内支付的本息）获利39万，假如100万拆分2份首付贷款购房，即90万（包含3年内支付的本息）获利78万。

二、投资买房选择等额本息

根据以上案例的推算，假如贷款70万；

3年间等额本息还款共计支付141348.6元，本金部分31460.56元。

3年间等额本金还款共计支付175486.79元，本金部分70000元。

按贷款70万，利率5.39％计算，30年等额本息每月还款3926.35元，30年等额本金首月还款为5088.61元，并逐月递减。

二哥认为，投资的逻辑是相对低的成本投入和相对高的利润回报，因此各位在投资房产时，建议选择低首付高杠杆，并采用等额本息方式进行还款。

本文源自二哥看楼市（E-hf）

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数据告诉你，为何不能按揭贷款投资房产

对于中国人来说，房产热度一直不减，投资的第一选择依旧是房产，那么如果按揭贷款来投资房产，到底可不可取呢，一组数据告诉你。首先假设你买了一套100万的房产，首付20万，贷款80万，四年以后，这套房子值120万，看似涨了20万，可是实际情况是否如此呢，我们来算一下。首先，根据当前银行贷款基准利率4.9%来计算（实际比这还要高），

每月还款4245元，四年共需支付银行4245*12*4=203760元（暂且按20万近似计算），但是通过还款数据明细会发现，

月供本金与月供利息的比值几乎是1:3，也就是支付给银行的20万里，有5万是本金，15万是利息。我们一开始欠银行80万，当我们四年后想要卖房子时需要还清贷款，我们会惊喜的发现经过我们每月的积极还贷，我们还欠银行80-5=75万，所以卖房子时我们这几年一共为它支付了20万（首付）+20万（月供）+75万（尾款）=115万元，房子升值到120万，也就是说这四年，我们一共赚了5万，对，你没看错，就是五万，如果再考虑房产交易时产生的交易税（现有政策五年内交易均有大税），以及时间成本、机会成本、投资风险，通货膨胀、人民币购买力降低等多重因素，按揭贷款投资房产已不再是最优选择，那种闭着眼睛买房就赚钱的时代已然过去啦。更恐怖的是，谁又能保证四年之后这个房子真的就能值120万呢？[来看我][来看我][来看我]码字不易，请多关注！[来看我][来看我][来看我]小生这厢有礼啦！

贷款投资？糊涂

今天接到一个学员咨询，我看了她的资产负债表才知道情况有多么不妙。

表面上有股票有基金，资产还不错，但是负债栏目有10几万，总的算下来，净资产为负数。

在提问中，她和我坦白了。

借了六万的信用贷，年化利息12.4%，想着用来投资股票基金，赚一笔钱再来还贷。

约定了24期还，即使她现在提前还完款，也依然还要交利息。

很糊涂。

年化12.4%是什么概念？

一般优秀的基金经理，年化收益也不过如此，所以你借的这笔钱，相当于是给别人带来了一笔12.4%的年化收益。

而这个年化收益别人甚至都不用承担市场亏损风险，基本上就是非常稳定的现金流收益。

60000*1.124*1.124=75802.56元

这意味着在复利之下，你这六万块钱，最后得还75802.56元，如果你的借款利率是18%，那最后要还83544元。

妥妥的高利贷。

现在的主要问题就在于，你如何确保你能够赚到12.4%的收益，且持续两年？

股市的收益并不稳定，70%的人基本上都是在亏钱，20%的人赚不到钱也亏不了多少。

只有那10%，是赚钱，但也可能只赚5%，赚10%左右，你哪来的底气相信自己年化12.4%？

还有一个非常重要的问题是，你既然这样选择了，那就意味着年化12.4%的收益对你来说已经十分不够。

因为你相当于两年时间在白忙活，还不如不借呢。

所以你至少是在追求15%，甚至20%的收益。

假设你能够取得15%的年化收益，两年时间：

60000*1.15*1.15=79350元

变成79350元之后，还款是75802.56元。

所以你最终获利是：

79350-75802.56=3547.44元

假设你能够取得20%的年化收益，两年时间：

60000*1.2*1.2=86400元

最终获利：86400-75802.56=10597.44元

两年时间，即使是20%的年化，你也就赚1万多块钱，平均一年下来赚5000块钱。

费尽心思在股市里拼搏，你说你图什么？

这是最简单的计算问题。

现在该如何操作？

病人病了，跑到医院来，即使医生再三嘱咐不能熬夜，还是熬夜了，医生能怎么办呢？

还是该开药开药，该打针打针。

也只是缓解一下病情而已。

太想赚钱，往往是赚不到钱的，反而会因为起了执念掉进很多金钱的坑。

药方如下：

1，整合你分散投资的股票和基金，集中投资

钱分越散，你以为越安全，实际上你的收益率会越低，根本跑不赢12.4%的年化利率。

把鸡蛋放在一个篮子里，然后看好它！

2，好好抓住创富圈，低风险套利机会

耐心等待，你只需要在两年内抓住两次机会，就算过了这一关了。

每一次我发布的投资机会，预期收益在5%~20%

你看你现在这种情况，贪念是非常严重的。

会把自己置于一个非常危险的境地。

建议你调低自己的预期收益，一次5%，少量多赚，更加稳妥，而非盲求高收益。

3，尽量少动，少动！

因为你大概率一动就错！

耐不住寂寞，想赚快钱，这是市场投资的大忌。

以上三点，仅个人建议，采纳与否，全在于你自己决策。

觉得有收获，欢迎点赞、转发，不喜勿喷。（市场有风险，投资需谨慎）