房贷一般选哪家银行？

对于房贷要选择哪家银行，这要具体分新房与二手房两种情况，不同的情况下，可选择的结果不一样。

新房（即一手房）现实中，每个开发商都有几个固定合作的银行（一般为开发商的授信行），开发商会要求购房者在按揭贷款时须在这几家银行中选择。

之所以这样，有三个原因：一是开发商配合授信银行拓展业务，加深双方合作，以便后续获得更优条件的贷款，当然也可能这本身就是银行在给予授信时，就已经约定的放款前提条件；二是开发商与这些指定的银行合作关系良好，购房者在这些银行申请贷款难度会更低一些，甚至在房贷出现问题时，开发商可以帮忙协商解决，以促使银行尽快放贷，须知，对于开发商而言，回款速度可是至关重要的一个考核指标，所以选择长期合作的银行，也有利于开发商控制回款的时间；三是集中于几个银行，方便开发商统一办理业务，甚至客户数量足够大的时候，银行可以上门服务，从而减少开发商的工作量。

当然有得必有失，开发商指定的银行，一般贷款利率会略微偏高一点点，选择这些银行，对于购房者而言，购房成本会高一些。

那么如果坚决不选择开发商指定的银行呢？应该说每个购房者理论上是可以拒绝到开发商指定银行贷款，但需要承担一定的风险。现实中自己选择其他银行的贷款，当你出现被拒贷或者下款时间过长等情况的时候，开发商并不会沟通协商解决（甚至开发商本来就与你申请的贷款银行不熟悉），而一旦超时限未下款，有可能会有违约的风险（比如开发商要求什么时候必须回款，但你的资金迟迟未到位，这就有可能违约）。不过如果自己申请贷款，费用和利率都能选择最低的银行，房贷成本就比较便宜。

二手房目前二手房市场是不限定具体合作银行的，也就是说购房者可以自主选择任何一家银行进行贷款，此时当然是直接选择利率最低的银行了，现实中因为各家银行的资产规模不一，面临的竞争形势，业绩压力不一，所以不同的银行贷款利率会略有出入，我们可以对当地的各家银行进行详细征询，取最优利率的银行进行贷款（一般一个地区也就20几家银行，勤快点一两天就可以跑完全部银行，更简单点直接114查询各银行网点的电话，通过电话即可在更快的时间内了解到当地各家银行的贷款利率）。

就二手房的贷款行而言，目前呈现两个趋势：一是大银行的门槛高，下款时间也慢，但是利率会低一些；反而小银行的门槛低，下款快，但是利率会高一点点，如上图所示，北部湾银行是几家银行中规模最小的，但是利率确实靠前的。

总结对于新房，如果没有特殊的情况，那还是乖乖按照开发商指定的银行内选择吧，虽然高一点，但是相对稳妥（对个人贷款条件很有绝对把握的除外）；对于放飞自我的二手房，万花丛中一点绿，选择当时最低的银行即可。

房贷利率“高转低”？“包过桥、包批贷”，有机构又打起低息经营贷的主意，银行：全是骗子

华夏时报（www.hii..）记者李贝贝见习记者董红艳北京报道

一系列楼市刺激政策出台后，部分城市最低房贷利率达到4.25%，创近30年新低。

受信贷政策影响，此前部分买房者的房贷利率处于相对高位。近期，武汉多名业主向《华夏时报》记者反映，最近不断有人推销可以将此前房贷相对高的利率转成低利率。

武汉一位房地产资深人士告诉《华夏时报》记者：“其实质是将房贷转经营贷，而这种操作并不靠谱。经营贷年限太短，虽然理论上可以贷款20年，但一般仅可批贷3-5年，且有后续被银行收回贷款的危险。”

“高转低”诱惑满满

5月中下旬，全国各城市利率普遍开始下调。5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》称“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”。按照最新市场报价利率（LPR）4.45%的标准，首套房的商业贷款利率最低可为4.25%。

目前，天津、郑州等地区已经开始执行首套房贷利率4.25%；5月21日，武汉在原有利率基础上下调25个基点，区域内大部分银行已执行首套房贷利率4.8%，二套利率5.05%。武汉安居客一位工作人员告诉《华夏时报》记者：“目前的房贷利率是三十年以来最低的。”

受信贷政策影响，此前部分买房者的房贷利率处于高位。如2019年10月，武汉建设银行首套房贷利率在LPR（4.85%）基础上加118个基点为6.03%，二套房利率加152个基点为6.37%。虽然现在LPR下调为4.45%，LPR模式下的存量房贷利率有所降低，但是因为固定加点的存在，存量房贷利率比现在武汉通行的首套4.8%二套5.05%，仍然高出80多个基点。

2019年5月在武汉购房的权女士今年6月30日告诉《华夏时报》记者，其房贷利率高达6.17%，比当前的4.8%高出137个基点。2022年6月，有自称“银行工作人员”的人联系上权女士，称可操作房贷利率“高转低”，剩余的房贷利率可比现行4.8%还低，可转成4.2%，等额本息，贷款时长20年。据上述“银行工作人员”测算，权女士可以每月少还近100元月供，共计少还近40万元的利息。

据“银行工作人员”介绍，如贷款金额为60万，可申请转为邮政储蓄20年的贷款，只收取2个百分点的手续费，无其他费用。

后又称其可以提供垫资，每天按照贷款额的千分之一收取利息，并称在7天内就能放款；还补充其可以代申请企业资质，办理需要收取1000元。合计下来，60万的贷款，预计总共需要支出17200元额外费用。相比省去的40万元的利息而言，显得很“划算”。

“高转低”对于此前买房贷款的购房者而言，是个不小的诱惑。

违规经营贷被发现将被抽贷

6月30日，经《华夏时报》记者多次追问，联系权女士的“银行工作人员”承认自己实际并不隶属银行，实际身份是信贷中介，而其所述贷款实质上是经营贷款。

近年来，国家在金融层面十分注重对中小微企业的经营帮扶，支持发展包括个体工商户经营性贷款、小微企业主经营性贷款等的普惠贷款业务。据中国银协统计公布的数据，2022年一季度末，人民币普惠金融领域贷款余额28.48万亿元，同比增长21.4%。经营性贷款的广阔覆盖面以及低利率让个别信贷中介“想入非非”。

武汉某邮政储蓄网点工作人员对《华夏时报》记者介绍，目前邮政储蓄的确有多个经营性贷款业务，但仅小额极速贷可针对个体工商户提供经营性贷款。贷款用于支持经营者生产经营活动资金需求，要求经营时间不低于一年，贷款利率在3.9%-4.35%。贷款下发后，银行也会进行贷后管理，如有违规使用，银行有权立刻收回贷款，冻结授信额度，并可能追究借款人的相关法律责任。

中国银行武汉某支行的信贷经理告诉《华夏时报》记者，目前中国银行没有所谓的“高转低”的业务，如果房贷要从中国银行转移到其他的银行，需要先将剩余的房贷金额还完。

6月29日，资深财税审专家刘志耕在接受《华夏时报》记者采访时指出：”目前银行没有可以直接将高利率房贷变成低利率房贷的规定。代理机构所谓的房贷高利率转低利率，实质是两种不同用途、不同贷款种类贷款利率的变化。“

刘志耕还指出：“违规将房贷‘高转低’风险很大：一是经营性贷款期限较短，还款压力会很大；二是弄虚作假，违规改变经营贷用途，一旦被发现，银行可能会断贷、抽贷，还可能影响个人资信。”

随后，《华夏时报》记者下载登录邮政储蓄银行APP，发现小额极速贷申报入口赫然提示：“申请无需中介，所有号称帮助您办理并收取费用的全是骗子，请不要相信！”

房贷换成经营贷能省很多利息？有中介怂恿转换，是馅饼还是陷阱？

列位欢迎来到照理说事。

这两天关于央行调低贷款利率这个事讨论的朋友们很多，尤其是很多已经在过去两年买房的朋友们，大家感觉到多多少少有点失落。为什么？以往假设银行调低利息，他这都是调利率，咱们现在贷款基本都是签的浮动利率。央行调息之后甭管是下个月还是明年，我们这个利息也可以跟着降，所以一降大家都降，大家都能感受到降息之后月供减少的欢快。

但是这一次央行搞了一个精准调降，利率我不动，我要调的是商业银行可以在利率的基础上调低20个基点，调到4.4%。什么意思？你今天去买房你有可能享受到4.4的低息，但是由于利率没有调整，所以假设你去年这个时候买房，你当时签的是利率上浮100个基点5.6%，对不起，你现在还得是5.6，以后也是5.6，除非利率调整，否则你一直都得承担高息。

所以有的人就抱怨我去年买房和今年买房就差一年，但是我这个利息差1%，每个月差不少钱。没办法，人家商业银行也是企业，人家商业银行也要挣钱，商业银行在去年给你利息高，在今年给你利息低，也是因应市场环境的变化。既然大家当时都是白纸黑字签的合同，没办法，我们就享受不到低利息。但是有没有办法调整，有没有办法让我们现在重新享受低利息？我跟大家讲不是没有办法，但是基本都不是太靠谱。

您要操作之前一定得想清楚，比如说有的人就说那不就是买新房就能享受低利息吗？不管是新房还是二手房，只要你现在去买房，现在跟银行签合同，你就可以享受低利息对不对？是的，没有错。所以有人就出个主意，要不这样我把我这个房子卖给我的亲戚怎么样？或者我就卖给我的家里人，无非就是换个名吗？那么我的家里人等于重新贷一次款，他现在贷款应当可以享受到4.4的低利息。

理论上讲是可以这样操作的，但实际上真正操作起来会很麻烦，一方面你如果想这样操作，一定是因为你现在有银行贷款，否则你现在去直接买房就算了。那么你在有银行贷款的前提下，你不愿意负担去年前年的高利息，想给他转成今年的低利息，你只有一个方案，就是先找一笔钱把你房子的贷款统统还掉，然后再做一个买卖协议，把房子卖给你家里的人。他去重新申请贷款，他就可以享受现在的低利息了。但是这样操作中间有很多麻烦。

首先第一，有没有这笔钱？如果当时有这笔钱，你恐怕就不需要贷款了，所以你可能说我要找一些过桥资金，过桥资金是有代价的，你的整个操作过程短则两三周，长则一两个月，这段时间你要给人付利息，你得考虑一下这个利息拿出来合不合适。第二，买卖是要交税的，很多城市契税从1%~4%不等的，根据你房子情况不同，那么你这个契税也是要重新缴纳一笔的。

当然还有第三就是你能不能找到那么合适的人？咱们以往因为房产出现各种纠纷的情况是非常多的，房子是我们老百姓家中最值钱的物品了，所以你能不能找到一个人帮你代持，还帮你贷款来帮你完成，所以这种再次买卖来享受低利息的情况不是没有，但是这个账你得算清楚，别得不偿失。

当然还有一种方案就是现在很多中介在朋友圈中推销的，他们说你可以房贷转经营贷，人家说你别看现在咱按揭贷款降到4.4了挺低，但是你知道吗？经营贷更低，有的地方经营贷给个3.6％、3.7%而已，这已经比你这个4.4还要低了，所以人家诱惑你，说你不是享受不到4.4吗？我给你找个法子，我让你享受到这3.6%的经营贷怎么样？

当然了模式跟刚才那种差不多，也是得中介，先找一笔资金帮你把现在的房贷通通还掉，取得红本产权证之后再给你做一个经营性的贷款，再从银行贷出一笔钱来把过桥资金还掉，然后你就可以享受到3.6的经营贷的低利率了。而且中间还会跟你讲，这么操作比你把房子卖给亲戚朋友强，为什么这么操作？

房子还是你的，户主还是你的，你不需要做买卖交易契税，你省了很多，道德风险也没有了啊，而且这么操作你享受的是3.6%的经营贷低利率，比4.4的按揭还要低。如果你原来的贷款是5.8，现在3.6，一年就省2.2个百分点，你这个钱完全可以覆盖你的过桥资金成本，而且还能省很多钱。听起来确实这个吸引力真是很大，但是我跟大家讲这也绝对是个大坑，从根上讲这就是个不合法的行为。

刚才我们说你把自己的房子卖给自己的亲戚家人是有一点不太合规，但实际上它是合理合法的，因为亲人之间也可以买卖房屋，人家买了房子让你住，这个也没有什么可疑问的，可是经营贷不可以买房这可是国家明令规定的。过去这两年很多地方政府就严查各路买房资金，我们就是担心有人动歪脑筋。

为什么国家提供给经营贷的利率是这么低的？为了我们要扶持中小企业，我们要扶持实体经济，这些年来咱们都知道实体经济是非常艰难的，所以才要给他们低利率的贷款，使他们能够获得充沛资金，迅速走出困境。

然而真的有很多人就动这样的歪心思，把经营贷转到房地产市场中。而且说实话从个人角度考量，您不要觉得经营贷是没有风险的，首先第一经营贷都是短贷，它不是长贷，按揭你可以按揭30年，经营贷有的时候给你签3年合同，有的时候给你签5年合同，但实际上人家有一个硬性要求，一年归本，什么意思？你借着我这个钱可不是像房贷那样分30年360期，月月还就得了，你借款的每一年的年末你得把这些钱统统还回来，你有这个钱吗？

当然没有，有这个钱谁还贷款？所以中介会跟你讲没关系，我可以找中介公司帮你做过桥贷款，你只要每年再支付一笔过桥费用就可以了，这就是一笔钱了，更关键的是经营贷未必每年都能续，以往就出现过这样的情况，过圈资金还进去了，银行由于各种各样的原因包括什么银根、缩紧、政策调整。人家跟你说我不给你放贷了，好的银行可能加大审批时间，可能原来一周可以放贷，现在得一个月放贷，你得多交一个月利息，人家过桥贷款可是按天计息的。不好的银行干脆说对不起，你这个资质已经不符合我们的要求了，所以我们就不能给你放贷了，你借了人家的资金把钱还进去了，按天计息的高利贷，而且你没有资金能借出来还给人家，你想想你将遭遇到一个什么样的困境？

对于中介而言，人家是挣中介费的，成一笔贷款人家就挣一笔钱。他能帮你考虑到你未来资金的安全使用问题吗？所以说想转经营贷这个念头我到这劝大家趁早灭掉。通过这次央行降息也让我们意识到一个问题，那就是银行也一定会根据情况的调整不断的改变自己的预期。未来在买房的时候，当年的贷款利率应当也成为我们一个重要的考核条件。