存隐性收费、续贷不一定成功 经营贷换房贷暗藏诸多风险

存在隐性收费续贷不一定成功或影响个人征信

经营贷换房贷暗藏诸多风险

调查动机

银保监会近日公布了8张行政处罚罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

近年来，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，声称可以省下一大笔利息。

然而，真有这样的好事吗？经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险？《法治日报》记者对此展开了调查。

□本报见习记者张守坤

□本报记者陈磊

“我们可以代办‘转贷降息’，对您来说特别合适。”近日，家住广东省广州市的王蕊(化名)接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称，相对于目前的房贷利率，经营贷利率低至3.2%左右，若选择置换，每年可为她省下上万元贷款利息。

王蕊心动了。去年，她买了一套二手房，总价约250万元，纯商业贷款利率5.5%，月供超过8000元，感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时，王蕊很快来了兴趣。中介告诉她，经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担，“房贷转经营贷，都是通过正规银行放款的，绝对安全”。

据了解，办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称，通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。

然而，《法治日报》记者近日调查发现，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。

暗箱操作以贷换贷

宣称降低还贷成本

记者采访发现，有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话，称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。

据了解，经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高，而且融资门槛和利率较低，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，一些银行甚至可以做到3%左右，低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。

一位银行内部人士告诉记者，小微企业在申请经营贷时，银行会要求企业营业执照至少满一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。

但这些限制条件在一些中介看来并非难事。

北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍，房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷：假如你手上有200万元房贷，想要提前还款却没有充足资金，中介会先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。之后，中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。

“与房贷相比，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，还贷压力会小很多。”李女士说，“如果名下没有公司，我们会负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，银行审核基本都能过，后续也不会有风险，只需要付一定的手续费即可，手续费一般是贷款额的1%左右。”

隐性收费不可小觑

实际负担可能增加

“转贷降息”，这个宣称能减少数十万元利息的诱惑，是否暗藏陷阱呢？

在和多位中介沟通后，记者了解到，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险。

“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算，中介费至少要2万元，过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右，粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇(化名)介绍道。

他举例称，若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算，200万元房贷每月月供1.25万元，利息总额175.65万元；假如5年期经营贷年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元，却忽略了本金带来的压力，经营贷先息后本，前面偿还的都是利息，5年后需一次性归还本金200万元，到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办？

“相比于房贷长达二三十年的还贷款周期，经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑，购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款，但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧，能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。

“在经营贷置换房贷过程中，一些中介只告诉购房者好处，而选择性不说存在的风险，甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者，如果条件允许，正常通过银行提前还房贷，要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。

值得注意的是，记者调查发现，目前想提前还房贷也不容易。

来自北京市丰台区的王洁(化名)去年8月购入一套房产，贷款260万元。最近她想提前还款，却发现通过银行A申请线上提前还贷业务时困难重重，银行工作人员解释称“系统升级出现”，需要和银行预约线下提前还款。

来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到，即便能够成功申请到提前还贷，流程也很复杂，如果银行不支持A或网站办理，那么线下办理流程更烦琐，有时需要花费几个月时间。

短贷长投违反约定

或存在流动性危险

对于购房者来说，经营贷置换房贷，虽然表面上看能降低资金成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。

“在许多中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核。风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。”牛奇说。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，将经营贷置换为房贷，以获取利差，违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途，借款人未经贷款银行同意，将经营用贷款挪作购房，依据民法典相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。

“贷款银行提前收回贷款，购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短，购房贷款期限长，经营贷转房贷会造成短贷长投，这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。

北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者，国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市，中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款，影响个人征信，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。

刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

为了维护房地产市场健康发展，防止经营贷违规流入楼市，有关部门一直在行动。

2021年7月28日，中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三查”，落实各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

与此同时，从去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来，央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限，推动全国各地房贷利率大幅度调降。

“监管部门应加强贷款信息共享，及时了解经营贷款的具体流向，发现违规流入房地产市场的，要立即查处，并予以处罚，包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向，对可疑的资金流动，要及时向监管部门报告，对于违规流入的，该提前收回的，应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念，不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。(法治日报)

来源：法治日报

新民快评｜信贷乱象之下，风险不得不防

网络图

最近，不少朋友都反复接到贷款中介的电话，贷款名目越来越多，甚至还有人说可以贷到“空间贷”。

什么是“空间贷”？据说在南方某城市，现在房抵经营贷一般可贷出的成数是房屋的银行评估价七成左右，不参考官方二手房价，不赎回在房产“一押”的情况下，可申请空间贷三成，被称作“空间贷”。在中介的电话推介中，房屋抵押贷、消费抵押贷、信用抵押贷、资金过桥、用经营贷替换房贷等，名目繁多让公众“耳不暇接”。如此种种，中介是正常操作，还是与银行“合谋”违规操作？

适度负债正常，企图钻政策空子不当举债，不可控的风险就会变大。就“空间贷”，有记者咨询银行，银行称“二押”基本很难完成。贷款中介当然不会“出卖”合作银行，多称“空间贷”是独家产品，但又称会和银行签合同。问题是，如果房价稍有向下波动，中介公司的风险将相当高，试问这种风险不转嫁到贷款人身上，贷款公司难道自己吞？

当然，信贷中介在推销时，都是将贷款品种说得“花好稻好”，仿佛中介个个是神算，算着算着你的利息就省下了一个月的生活费。事实上，想节省利息的普通购房人将贷款转来转去的，倒不可能带来很大的风险。怕就怕有投资考虑，经不起中介的巧言推销而过度负债——如果投资失利，则可能房财两空。过度负债的风险，并非人人都能承受得起，贷期可能面对诸多变数。比如，有人通过中介，贷了“中长期经营贷”，但这款产品事实上只是额度授信，经营贷续贷一般每3至5年向银行递交一次申请材料，如果贷款期限与借款人的生产经营周期、资金收支规律不匹配，经不起审查，后续就可能不续贷。

一定要警惕过度负债的风险。也许有人说，如果能够办妥“空间贷”，全部把房子的价值套出来，还怕什么房价下跌？问题是，如果你有多套房，一套房不够低债，中介公司会否不肯承担风险，“变脸”要求你卖掉另一套？如果你只有一套房，那房子被折价拍卖后，失信的你又住到哪里？借贷一事，本身就有成本，其实质在于坚守契约。如果没有负责任的借贷意识，因过度负债毁掉一家人的生活，也就在一“念”之间。

‍赵红玲/文

专栏作家 | 民企贷款业务涉及哪些刑事风险

于兴泉，大成律师事务所刑委会执行主任，执业二十余年，以经济类犯罪、职务犯罪案件的预防与辩护为专业研究方向，关注企业高管犯罪现象，办理过大量企业高管涉罪案件。发表有《法治是最好的营商环境》《从律师角度看当前民营企业家的司法困境》《邮币卡电子化交易的法律定性问题》等多篇文章，著有《单位犯罪实务精解》。

在各类大、中、小型民营企业的经营发展过程中，周转资金必不可少。因此，向金融机构申请贷款就成为了企业经营不可或缺的环节。但因为受到银行信贷政策等各种因素的制约，中小民企贷款难逐渐演变成为了一种普遍现象。在这样的大背景下，越来越多的企业经营者开始寻求变通之法，通过对资产、账目和贷款用途等多种数据材料甚至对贷款主体的虚构瞒报，设法从金融机构那里获取贷款。此外，贷款的用途也会发生变化。那么，在林林总总的贷款业务过程中，存在哪些涉嫌犯罪的情形呢？

骗取贷款罪

根据我国2006年施行的《中华人民共和国刑法修正案（六）》规定，在刑法第一百七十五条后增加一条，作为第一百七十五条之一：“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”

据统计，2020年至今，全国因骗取贷款罪被定罪处罚的案件高达1000余起。其中，被告人为公司企业法人代表或实际控制人的比例占到了四成以上。在这其中，半数公司由于虚构财物报表和虚订合同等原因被同时处以一百万元以下的罚金。而且由于近年来推出的支持中小企业相关政策，以公司的名义进行贷款相对于个人贷款更为便捷，因此，案发数量也相对多于普通的民间联保骗贷情况。有研究显示，民企高管是近两年骗取贷款罪的“高发人群”，这也有一定道理。

关于追诉标准。2010年《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》中提出：“以欺骗手段取得贷款、票据承兑、信用证、保函等，数额在一百万元以上的”“以欺骗手段取得贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成直接经济损失数额在二十万元以上的”和“虽未达到上述数额标准，但多次以欺骗手段取得贷款、票据承兑、信用证、保函等的”三种情况，以及其他会给银行等金融机构造成重大损失的情形，应予立案追究。2022年，新修订的《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》将上述三种情况予以删减，仅保留了“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成直接经济损失数额在五十万元以上”这一种追诉标准。

在司法实践中，构成骗取贷款罪较为常见的方式，主要包括使用虚假经济合同、虚假证明文件、提供虚假担保以及通过编造引进资金、项目的手段骗取贷款。

贷款诈骗罪

贷款诈骗罪最初见于1995年《全国人民代表大会常务委员会关于惩治破坏金融秩序犯罪的决定》，后被1997年的刑法吸收，确立为如今的贷款诈骗罪。

根据我国刑法第一百九十三条规定，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的行为，构成贷款诈骗罪。该罪最高刑期至无期徒刑。

贷款诈骗罪作为金融犯罪中常见的罪名之一，实务中常常在金融机构无法收回贷款产生损失的情况下导致案发。据统计，2020年至今，互联网上公开的贷款诈骗罪判例共有954份，且存在少量判例与骗取贷款罪之间存在交叉的情况。这是因为贷款诈骗罪与骗取贷款罪有着形式上的相似性，而两罪的根本区别就在于行为人是否对贷款具有非法占有目的。在司法实务中，如果不能证明借款人存在非法占有目的而对其难以以贷款诈骗罪进行定罪时，则可能会对借款人以骗取贷款罪进行指控。

该罪的构成主要包含两方面。一是行为人以非法占有为目的骗取金融机构贷款。骗取的手段包括编造引进资金、项目等虚假理由；使用虚假的经济合同、证明文件、产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保，以及其他危害程度相同的诈骗手段。二是行为人违法所得达到追诉标准。依据最新修订的《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》中的相关规定，贷款诈骗数额达到五万元以上的便可受到刑事追诉。但存在一些地方规定，各省市在追诉数额上尚有一定浮动范围。

骗取贷款和贷款诈骗同属于以金融机构为对象，都具有诈骗性质，但两者存在着巨大的刑期差距，主要区别于行为人对骗取的贷款是否具有非法占有目的。如何判定非法占有目的？根据2001年最高人民法院《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》中对金融诈骗罪非法占有目的的认定，实务中明知没有归还能力而大量骗取资金；非法获取资金后逃跑；肆意挥霍骗取资金；使用骗取的资金进行违法犯罪活动；抽逃、转移资金、隐匿财产，以逃避返还资金；隐匿、销毁账目或者搞假破产、假倒闭，以逃避返还资金等行为均可以被认为是典型的具有“非法占有目的”的体现。

要说明的是，这里的“明知没有归还能力”需要发生在借贷资金之前或者至少是借贷同时，由于正常的商业风险或经营不善导致先前的贷款本息无法全数偿还，一般不会被认为具有非法占有的目的。

高利转贷罪

高利转贷罪，是指行为人以牟利为目的，套取金融机构信贷资金高利转贷他人，违法所得数额较大的行为。近几年，民间高利转贷现象在我国南方相对多发。一般多是一些具有固定资产，并有办法从金融机构取得贷款的人士，在高利息的诱惑下从事高利转贷行为。资金最终去向多是民企，最后由于民企的资金链断裂等原因无法偿还高息转贷款而导致案发。

高利转贷行为的规制最初见于1996年中国人民银行制定的《贷款通则》。1997年刑法修订案草案中增设本罪并通过。该罪最高可判处七年以下有期徒刑，并处违法所得一倍以上、五倍以下的罚金。高利转贷罪，是指“以转贷牟利为目的，套取金融机构信贷资金高利转贷他人，违法所得数额较大”的行为。而其中的“以牟利为目的”是该罪成立的主要认定标准。如何认定以牟利为目的？司法实践中，一般采用推定的方式进行认定，即根据行为人贷款的必要性、贷款目的以及贷款后转贷的时间间隔等方面进行推定，判断其贷款行为和借贷行为之间的关联性，以及行为人实际转贷获利的事实证明进行综合判定。

总之，民营企业经营者在获取资金过程中，一定要依法、依规行事，确保零风险，方可永续发展，保证基业长青。