深观察｜“金融支持十六条”将如何改变楼市？

近日，央行和银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。这是央行和银保监会在一年多来，首次就房地产融资问题出台的专门性文件。《通知》涉及到了开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。

这份《通知》标志着金融监管部门对房地产行业的支持和救助，从窗口指导变成红头文件，体现了监管层对于地产金融的坚决支持态度，对于当前房地产市场稳定发展将产生积极且重要的影响，可避免因房企资金吃紧和去杠杆提速导致系统性风险的发生。

从当前我国金融业支持房地产业实际，以及房地产发展所面临的处境来看，楼市十六条金融新规将产生五方面积极效应：

其一，可在助力房地产企业资金解困、化解流动性危机上起到有效作用。《通知》明确要求，确保房地产企业融资稳定，除了央行给予专项再贷款之外，还支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，并保持信托等资管产品融资稳定、贷款集中度过渡期延长等多条措施。尤其规定从自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

由此，通过展期模式，可帮助房地产企业度过流动性困难，缓解资金压力，可主动扶持房地产企业的保交楼工作如期进行。这有助于促进金融机构贷款政策稳定，避免银行抽贷断贷行为发生，有利防范金融机构和房企关系恶化，化解当前我国楼市风险。

其二，可在助力消除房地产企业“金融歧视”上起到导向性作用。《通知》要求要稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

尤其是，《通知》还对之前金融机构存在的三种歧视性倾向进行了批评，即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目出现风险而忽视对整个地产企业的支持。这样，可促使金融机构在支持房地产企业上消除身份区别，做到一碗水端平，使我国各类房地产企业都能稳妥渡过当前的资金难关。

其三，可在助力房地产企业丰富融资内容上提供有效的渠道。《通知》要求金融部门在对信贷、债券等融资上给予支持的同时，还鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，鼓励信托公司等金融机构按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁租房建设等提供金融支持。

同时，鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排，按期兑付有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。这意味着对房地产企业融资进一步放宽，释放了金融政策暖意，标志着房地产金融政策或进入到一个新阶段，各金融机构将从多个渠道和方位支持房地产企业。

其四，可在助力金融部门消除支持房地产企业融资后顾之忧上，起到减震作用。如《通知》开出了“免责条款”，从11月11日起，半年内银行向房企专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；债务新老划断后，承贷主体按合格借款主体管理；尤其“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。

而且，对银行“两道红线”松绑，延长政策过渡期，即不能如期满足“两道红线”要求的银行，由央行和银保监会派出机构做评估，合理延长其过渡期。“免责条款”释放了目前信贷投放工作出现了重大的、方向性调整，将从根本上减少商业银行的顾虑，为新一轮房贷投放工作提供了充足的空间。

其五，可在助力保交楼，化解房地产、金融部门危机上起到根本疗效。《通知》支持国开行、农发行等开发性政策性银行，为房企提供“保交楼”专项借款，但要求借款主体经监管部门复核备案，资金封闭运行、专款专用，且只能用于已售逾期难交付住宅项目，目的是保交付。

这就对金融部门支持房地产企业“保交楼”提出了明确方向。这一规定不仅有利于房地产企业化险脱困，更有利于减少对金融机构的信贷违约风险，确保购房者能够按时拿到所购买的房产，也就可以化解一些由房产纠纷引发的矛盾。

党的二十大报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。因此，也不能认为《通知》是对楼市基本政策的全面放松或转向，在支持刚性和改善性住房需求、促进房地产市场平稳健康发展的基础上，开发商、金融机构和购房者仍须坚持“房住不炒”。

盈利放缓、零售疲软、贷款有变 中国金融业发展趋势报告呈现2022银行十大特点

12月20日，由21世纪经济报道主办的第十七届21世纪亚洲金融年会盛大举行。此次年会上，由21世纪金融研究院撰写的《中国金融业发展趋势报告（2022年）》要点对外发布，报告全文预计12月31日对外发布，报告由广发银行信用卡中心支持撰写。结合银行业经营数据，报告梳理了银行业的十大发展趋势。

盈利增速放缓一是商业银行营收、利润增速放缓。42家A股上市银行前三季度实现净利润4.5万亿，相比去年同期增长2.8%。营收增速仍在增长，但相比去年同期放缓约5个百分点。究其原因，今年银行业继续让利实体经济，息差有所收窄，但是银行业“以量补价”使得营收仍保持一定增长。

数据显示，前三季度42家A股上市银行实现归母净利润1.6万亿，相比去年同期增长8%。该增速相比去年同期放缓5.6个百分点，但高出营收增速5.2个百分点。其中一个重要影响在于拨备计提减少，相应对利润增长形成正贡献。

根据Wi数据统计发现，36家有连续数据的上市银行今年前三季度共计提拨备9336亿，相比去年同期下降6%。今年宏观经济面临下行压力，商业银行在上年及以前年度大规模计提拨备的基础上减少计提，一方面可加大对实体经济的支持力度，另一方面可使净利润保持适度增长。

二是中收占比下降。今年前三季度42家A股上市银行合计实现手续费及佣金净收入8570亿，同比下降0.5%，增速相比去年同期回落8个百分点。这主要因为今年以来资本市场表现不佳，再加上减费让利等因素影响，相关手续费净收入有所下降。此外，部分银行主动调整业务方向，压降非标类代理业务，导致代理业务收入下降。

从占比看，前三季度上市银行中间业务收入占同期营业收入的比重为18.2%，相比去年同期下降了0.6个百分点。究其原因，一方面前三季度中间业务收入出现下滑，另一方面，商业银行通过“以量补价”，利息净收入仍在增长，“一增一减”之下中间业务收入占比就出现下降。

分银行来看，股份行的中间业务收入占比较高（20%左右），国有大行的中间业务收入占比在15%左右。城商行跨度较大，在3%-17%之间；农商行则不足10%，仍有待发展。

三是财富管理业务承压，代销业务生变。统计数据显示，上半年42家上市银行财富管理类（理财、代理、托管业务）收入相比上年同期下降0.9%，主要因为资本市场波动，代理基金销售收入下降。此外，受房地产疲弱、隐性债务管控、非标压降影响，代理信托销售业务收入也下降。但银行相应加大了对保险业务的布局，相关代销收入出现增长。

虽然财富管理相关中间业务收入有所承压，但多家银行结合客户市场环境和客户风险偏好变化提供更加适配产品，有助于实现更好的投资陪伴、增强客户粘性，为未来进一步发展铺就道路。长期看，随着中国人均GDP的稳步提升，财富管理业务仍有很大的发展空间。

零售业务疲软四是零售贷款的增长普遍“腰斩”。与今年上半年零售存款增长普遍较好不同，零售贷款的增长普遍“腰斩”，且呈现分化趋势，部分银行增速高于5%，也有部分银行增速不到1%，甚至负增长，上市银行平均增速为3%。从零售利润来看，分化和波动较大，占比最高为建设银行，达62.81%，且较去年同期有微幅下降；最低不到20%，为光大银行，仅有16.95%；有6家银行占比超过50%，占比近半；3家银行占比波动幅度超过10个百分点，最高超过20个百分点。

五是信用卡业务扩张放缓。上半年绝大多数银行发卡量增长在2%-3%之间，近年来大力向零售转型的平安银行增长率也仅有1%。在透支金额方面，9家银行微增，增长率均不超过4%，5家银行出现下滑，其中工行较上年末下滑了将近5%。

换言之，信用卡业务已从高速发展期转向存量经营期，但广发银行在行业内率先制定和实施前瞻布局，保持信用卡业务持续稳定健康发展。比如广发信用卡2019年起拓展大数据与新技术的应用、升级动态预警监测和管控体系，实现智能风控能力提升，精准识别调优资产质量，规范套现等各类异常用卡行为及资金用途管理，促进信用卡真实有效消费。

再如在2020年、2021年两度明确信用卡资金不得用于套现、房地产、生产经营等非消费领域。2021年中，广发信用卡启动了“千人千面、极致体验”的精细化经营战略，力图用科技化手段提升存量活跃。今年以来，广发信用卡以微光卡和大吉大利卡为两大工具，让普惠金融及时触达特殊群体。通过消费返现、分期优惠、保险服务等权益，广发信用卡持续满足新市民金融需要，服务新市民在城市的日常生活消费需求。

上述措施使得广发信用卡在业务增长和市场地位上“稳”的步伐更加坚定。截至2022年8月末，广发信用卡新增卡户比为1.2，居同业前列，睡眠卡比例远低于20%。9月末，广发信用卡线上消费超40%，有效卡活跃率达56.7%，卡片整体的消费及活跃表现均呈现健康发展的良好势头。

贷款结构生变六是房地产贷款占比下降。从走势看，今年上半年六大行房地产贷款占比均出现下降，其中农行降幅最大，其占比由去年末的35.4%下降至6月末的33%。这意味着六大行房地产贷款增速尤其是个人住房贷款增速低于各项贷款增速。6月末六大行房地产贷款余额合计为30.6万亿，相比去年末仅增长2.2%，显示房地产贷款需求十分乏力，其主要原因包括居民收入预期转弱、烂尾楼冲击等。

值得注意的是，去年末建行、邮储银行个人住房贷款占比略高于红线，分别为34%、33.6%。但住房按揭贷款增速放缓以后，今年6月末建行、邮储银行该项指标回落至警戒线以内，分别为31.8%、31.9%。

七是绿色融资、普惠、制造业贷款增速较高。数据显示，上半年六大行制造业贷款平均增速为15%，高出贷款平均增速5个百分点；绿色贷款增速几乎都高于20%，增长非常强劲，普惠小微贷款也在20%左右。在房地产贷款降下去之后，普惠金融、绿色金融、制造业三大领域贷款保持高速增长，一定程度上弥补了“缺口”，使得信贷保持了稳定增长。

信贷结构演变是经济结构变迁的映射，同时也发挥促进实体经济发展的作用。2010年以来，伴随着城镇化步伐加快、经济结构转型和稳增长、调结构政策推动，我国信贷结构呈现出“制造业筑底企稳、普惠小微稳步提升、基建高位缓落、房地产冲高趋降”的变化特征，特别是2019年以来信贷结构明显改善。

这背后是中国经济循环方式的改变。即“房地产-地方政府（基建）-金融”的旧三角循环正由“科技-产业-金融”新三角循环所替代，这也是构建新发展格局需要自主可控的硬科技的应有之义。今年中央经济工作会议指出，优化产业政策实施方式，狠抓传统产业改造升级和战略性新兴产业培育壮大，着力补强产业链薄弱环节，在落实碳达峰碳中和目标任务过程中锻造新的产业竞争优势。推动“科技－产业－金融”良性循环。

八是普惠金融减速提质。央行数据显示，2022年三季度末，人民币普惠金融领域贷款余额31.39万亿元，同比增长21.6%，相比去年同期下降1.5个百分点，相比2021年一季度末下降6.4个百分点。监管部门要求，发展普惠金融，不仅要关注供给端金融服务的覆盖面和可得性，更要关注需求端每个金融消费者的获得感、幸福感和安全感，也就是关注每一个个体的“金融健康”。

九是不良率稳中趋降。截至2022年三季度末，商业银行不良贷款余额为29912亿元，不良率为1.66%，同比去年三季度末分别增加1577亿元、下降0.09个百分点。上市银行中，不良率下降的有32家，占比近八成；持平、上升的分别为3家、7家。

十是银行三类行为成处罚重灾区。2022年前三季度，银行业共计收到各监管部门出具的罚单6195份。对全部6195份罚单的处罚事由进行大概分类，其中绝大部分的违规原因都是“未依法履行职责”，占比73%；其次为“违反反洗钱法”，占比10%；排在第三的为“违规经营”。“未依法履行职责”的具体表现主要包括：贷款审查/贷后管理不到位、贷款分类不准确、数据报送不合规、员工管理不到位、未严格审查贸易业务背景等。

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保稳定“十六条”放开门槛：房企对金融机构贷款可多展期一年

距离楼市金融“第二支箭”政策开弓仅四天的时间，央行、银保监会再放利好消息。

11月12日晚，一份落款为中国人民银行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）引发热议。

《通知》从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益等六大板块、十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。

从通知内容来看，多项支持内容首次被正式提及，比如，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求、鼓励资产管理公司参与项目处置等。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，当前商品房销售、房地产投资和涉房消费下滑较快，正给宏观经济运行造成较大拖累。《通知》的出台标志着以引导房地产行业尽快实现软着陆为目标，金融支持房地产政策全面加码。

《通知》肩负“救治”重任

其实从文件发出形式上也能看出《通知》在房地产行业中举足轻重的地位。

无论是与21家民营房企的拉手会还是由中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）释放的“第二支箭”的利好消息，都是通过会议、窗口指导等形式口头传达。与以往不同，《通知》对房地产行业融资的引导，落在了红头文件上。这是近一年来，房地产融资相关的问题首次出现在正式文件上。

据经济观察报援引一位接近监管层人士称，《通知》的出台，是一年多来监管部门纾困房地产行业的标志性动作。目前《通知》仅是纲领性文件，没有涉及具体额度，但释放了国开行等政策性银行可以承担一定损失的可能性。

接纳损失的同时，文件中多处也明确免责条款。《通知》提及“对债务新老划断后的承债主体按照合格借款主体管理，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已经尽职的，可予以免责。”

行业人士感叹：“过去一年，从企业税费、监管账户再到银行开发贷，都有出台过一些稳定政策，听起来很美好，但都卡在了执行层面。”

而免责条款的出台，则为想要动起来的机构解决了后顾之忧，可以更快的融入到企稳房地产行业的行列中。

此外，《通知》确立了非常重要的风控制度，即展期政策。政策明确，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款等方式予以支持，促进项目完工交付。从工作优化方面，政策提及了两个内容，即允许展期1年、可不调整贷款分类。

易居研究院智库中心研究总监严跃进直言：“首先，展期是金融机构防范贷款违约、防范不良贷款率的重要举措。鉴于房地产市场特殊情况，展期制度在房地产贷款领域应用将加大。通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定、防范金融机构和房企关系恶化，所以是化解风险的非常有必要的操作。其次，此次展期的年限为1年，客观上也说明，到明年也依然是要大力支持房企保交楼工作的。各类金融机构要理解这个时间点的设置，用足用好政策，主动扶持房地产企业的保交楼工作。”

市场仍待信心恢复

事实上，除了对供给端的惠利外，购房人也能从《通知》中明确购房福利。

此次政策对于个人房贷投放落实了更加宽松和自由度高的规定，地方政策上，《通知》要求后续要落实好因城施策内容，在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限。在新市民政策方面，政策明确要确定新市民首套住房贷款的标准。

严跃进预计今年年底前各地会针对首套房认定标准、借款审批流程、房贷利率和还贷方式等方面出台各类新规。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，从购房者角度来看，《通知》有助于改善市场预期、稳定信心，有利于加快入市的脚步，并有利于优化居民部门资产负债结构。

而从10月份数据看，地产融资紧缩趋势明显。10月居民户贷款减少180亿元，是今年自2、4月后又一次负增长，同比减少4827亿元，体现居民融资需求弱化。10月份企（事）业单位中长期贷款增加2433亿元，9月增幅6540亿元，企业部门中长期贷款新增规模也边际缩小。这其中，金融机构对地产的收缩很明显。

中指院认为，在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，对修复市场信心将起到积极作用。从市场情况来看，当前房地产市场销售尚未出现明显好转，根据中指数据，11月以来，重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅仍在10％以上，购房者观望情绪仍较重，市场活跃度不足。

不过，王青特别强调，当前包括16条措施在内的支持政策出台，并不意味着政策面对房地产行业实施大水漫灌。未来房地产支持政策包括房贷利率下调等措施，还将本着渐进调整的原则推进。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预计，随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策进一步优化，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，市场底或许就在当下。

本文源自金融界上市公司研究院