银行贷款利率上浮20-30%，全款买房划算吗？

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的专家，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔您好!成都户口在成都购房,想请教:1、从纯投资的角度看，在不考虑房票区域的情况下，下列板块如何排序?新川板块、怡心湖板块、锦江生态带板块，攀成钢板块、三圣乡板块、大面板块以及三环路内的核心区。2、纯投资的话,每套面积应该在哪个区段好呢?3、看了麓湖大平层湖景精装房，好梦想拥有一套,纯住并考虑传承哈，麓湖生态城您怎么看?新手问题多，给您添麻烦了，谢谢您!

回答：新川锦江生态带，还可以，其他不行。怡心湖双流什么都没有价格却已经冲上去了。三圣乡,大面已经是过去时。纯投资以90到110平三房两卫房型为主。麓湖不可以投资，盘，如果有买麓湖的钱可以买深圳去吧，不能在成都买。

提问：雕叔你好！请问西派金沙，凤起兰庭，还有青云阙可以帮忙分析一下吗？

回答：西派金沙体量比较大，有规模，周边公园和学校也有配备,不足在于地铁，出行不便，而且楼面价16700,实际价格会在3w左右。凤起兰庭，价格确实开得很高了，楼面价12600，现在卖3.4w这个价格确实高，优势在于绿城风，采光、外立面、户型都有一定优势。周边的老破小是不足。青云阙是龙湖14300拿下的精装现房交付地块，全部是改善大户型，低密,优势在于现房和学区，并且很可能交房即交证。预计开到3.5万，周边优品道四期差不多才能达到这个价位，其余基本还是2万多的价格，单纯从改善产品的角度来说，值得1-1.5万的溢价吗?加上大户型，640万起步价，达到了区域天花板，从投资角度来看，短期已经很难有上涨空间。加上小体量的楼盘，是区域内的贵妇盘，慎重。

提问：雕叔你好！新人首问？我在金牛有两套房，离地铁站都很近，周边生活便利。一套房龄15年的小两室，出租中，房租稳定。一套三室房龄8年自住。现在想把房龄长的小房子出掉在高新区置换一套投资。子弹80w。但是今年卖房卖不上价，而高新区价格很高，如果不卖房又没有购房资格。看了高新区两个公寓，不限购总价也比较低，但是不懂,心里没谱。可以投公寓吗？如果投资住宅哪片儿有潜力？怎么操作比较好？雕叔给点儿建议。

回答：首先作为公寓投资不要买，今年可以进行置换，建议出手15年房龄的小户型，买入高新区住宅，优化资产配置。为什么不建议买公寓，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。的确如此，成都住宅的租金回报率在2-3%徘徊，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房看的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，也不是什么好事。你普通资格自住加投资，买在高新长期看升值是没有太大问题的，其他区域能买到新盘也可考虑，这两年时间，成都的新房品质提升非常明显。

提问：雕叔你好！目前我是成华区三顺，想买套纯投资房，因为倒挂盘基本没有了，成华最近会开的几个盘。麒麟源滩会，TOD十里风和，首钢璟辰里，雪松雅居乐IN天府，这些盘适合投资吗?像我这个顺位成都买房投资，是优先考虑摇前面这些盘呢?还是先考虑优质地段的二手?比如万年场，攀成钢这些地段的二手。

回答：你好！纯投资自然是建议首先考虑有性价比的新房的，但你三顺的资格，如果是买神盘，的确中签几率会比较小，反正都是投资区碰下运气也是可以的。你说的这四个盘，个人觉得性价比的就是麒麟源滩会和十里风和，可优先考虑麒麟源滩会，地段更好，周边可开发的空地也多，另外两个项目，首钢和雪松应该价格不会低，打算长持二手房就不像新房，增值空间就比较有限了。

提问：雕叔你好！想问问关于购房贷款，是等额本金好，还是等额本息好？以后的发展趋势，是贷款按期还款好，还是提前还款好？

回答：对于房贷这件事上，有且仅有选择一种贷款：30年等额本息等额本息就是每个月还贷金额一样，房贷30年，前面10年基本都在还利息等额本金，就是每个月还贷的本金是一样的，但是由于前期的贷款金额大，所以利息比较多，前期还款压力比较大。所有的买房投资无一例外，只要时间拉得足够长，涨幅就会足够大，而当下房价翻倍的周期比前几轮要长很多。因此，买房要尽量的多用、善用贷款，锁定债务，随着时间的推移，债务被稀释掉了，资产价格越来越高，收益也就越大。现在限购限贷的，即使你再有钱，也只能让你享有两次的贷款机会，所以贷款永远不要提前还。

提问：雕叔你好，普通资格，户口成华，主要是投资，总价400万可以全款,想买天府新区,请给些建议，或者哪些区域楼盘值得看呢？

回答：普通资格，目前看天新,大概率只有两个楼盘，一是佳兆业麓山一号，二是鹿溪樾府，其他的，大概率普通资格都不容易买到。但是，如果不着急，也可以观望一下，毕竟现在市场趋冷，未来不知道会不会普通资格会更容易买到，我觉得也可以试试，例如麓湖、招商时代公园，中海天府里等楼盘。如果买二手就以捡漏为主。

提问：雕叔你好,本人已婚，于2016年在攀成钢凌云峰阁有一套套三贷款中，现在因为家庭情况需要给自己老婆买一套房子，老婆在成渝立交附近医院上班，购买的区域可能就只能考虑在三圣乡，二号线大面或者龙泉驿，首付可能最多就150万问题1.套二套三还是套四2.哪个楼盘比较有增值空间，各方面还可以的3.电建洺悦御府值得买不4.或者有更好的建议，比如等摇号的楼盘

回答：至于选择套几，这个可以根据自己的需求来定，如果希望后期流动性好一些，80-120的小三居是最好的。大面性价比高点的，可以考虑，世茂城、百悦城。电建洺悦御府不属于大面版块，不过从它的位置来说，后期升值空间还是可以的。成都因为新房价格和二手房价格出现价差，一般新房都很难摇到号，不过如果有喜欢的新盘，可以试试手气。

提问：雕叔你好！关注你很久了，想问下洋房和高层哪个更适合投资？

回答：洋房以自住为主，得房的几率更高，面积大，由于楼层低、容积率小，单价通常高于同一小区的高层建筑。但在二手房市场，只要你看过几个小区，洋房的状况就很尴尬，高不成低不就的。如果投资，我建议选择高层电梯房。洋房还有一个产品叫做叠野，也是坑得很。投资没有性价比，上下单层面积不大，自住性非常局促,还要爬楼。我建议如果你投资保值，应该尽量选择市场普遍接受的产品。豪宅、别墅只是身份的象征、财富的标志，但相信我，这些绝不是投资的好标的。

提问：感谢雕叔之前的回复。由于在苏州置业是异地作战，而且计划即买即租，所以找个专业靠谱的中介就很重要。请教雕叔，有什么方法能快速从众多中介中找出有合作价值的中介，毕竟大家的时间都很宝贵。谢谢雕叔耐心看完我的提问。

回答：首先你要明白，什么才是好的中介？这个问题的关键，在于你怎么理解中介？在大多数人眼里，中介是一个帮别人「买房」的角色。这种观念是错的。由于买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，大部分人会把「买房」看得过于简单，从而产生了一种误解：中介是帮我买房的。买房，需要一个将军视角统筹规划，执行不同的步骤。中介是分工职业，可以找房，处理贷款，带客卖房。能真正理解客户的需求，帮客户寻找房源的；业务素质过硬，能掐住卖家或第一时间找到新出房源的；银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的；卖房别找你砍价，找客户软磨硬泡，找你密谋划策的。都是好中介！

提问：雕叔你好！成都主城区哪里的房子升值潜力大？

回答：具体要看你的子弹情况，主城区最好买三环内，尽量靠近地铁和商区，升值空间大。中部南边东边西边2北边。学区另说。三环内值得购买的区域，主要有2个城区:1.青羊区:青羊区的住房供应量较低，但所有的配套设施已经足够完善且价格相对稳定。综合来讲:性价比较高，优先推荐购买。2.成华区:成华区现在的住房供应量较大，且所供应的房源大都以刚需房为主虽然成华区的建设不如其他主城区的完善，但成华区已被划为成都市重点发展城区。所以,整体来说成华区绝对是刚需买房性价比较高的区域。成都投资建议：150万以内三河场，大丰，150万以上200万以下昭觉寺动物园，犀浦，书房，天回。200万以上250万以下驷马桥，理工大，八里庄，二仙桥，槐树店。250万以上300万以下，韦家輾，槐树店，杉板桥，华润24城，国宾，洪河。300万到350万，24城，杉板桥，国宾，高新地铁站。

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房贷利率再松动 首套最低上浮20%

继2月底，惠州部分银行房贷利率上浮降低后，3月中下旬，再度有松动的迹象，具体表现在按揭利率上浮下调，优质客户利率上浮下调的幅度更大。

近期，惠州世联行旗下盛泽按揭的统计数据显示，惠州10家银行的优质客户大多数首套上浮20%-25%，而二套优质客户最低上浮25%。业界观察人士称，银行优质客户主要指征信良好、收入稳定以及职业稳定的群体。

惠州银行按揭利率松动明显，主要体现在两个方面：一方面是银行按揭利率上浮和2018年12月相比，有5到10个点的下调空间，另一方面是银行按揭客户有议价空间，比如购买保险、基金等理财产品或者是购买贵重金属的客户和优质客户有5个点以上的利率议价空间。

利率

优质客户利率优惠更多

粤东世联行旗下盛泽按揭近期公布的数据披露，惠州3月份的最新按揭利率，首套房贷的上浮程度介于25%-35%之间，交通银行、光大银行、华润银行首套上浮35%，中国银行、邮政储蓄银行首套上浮25%，东莞银行和平安银行首套利率上浮40%。

这是没有任何优惠前的首套银行房贷利率上浮情况。交通银行、光大银行、平安银行、华润银行、建设银行、农业银行、东莞银行和广发银行8家银行针对优质客户均有首套利率上浮优惠。

没有优惠之前，东莞银行和平安银行首套利率上浮40%，针对优质客户优惠利率之后，分别为利率上浮20%-25%、25%-30%，利率上浮程度最低下降20%。

交通银行和光大银行不针对优质客户的首套利率上浮统一为35%，但交行的优质客户首套利率仅上浮25%，而光大针对优质客户上浮30%。

农业银行和广发银行针对优质客户首套房贷利率最低上浮20%，不针对优质客户的利率农行上浮30%-35%，广发上浮25%-30%。只有邮政储蓄银行和中国银行，没有针对优质客户的优惠，首套房贷利率全部上浮25%。

二套房贷利率上浮35%-40%

二套房贷利率方面，上浮介于35%-40%之间，光大和交行上浮40%，东莞和平安上浮45%，华润银行和建行的上浮程度介于35%-40%之间，广发和邮政储蓄银行二套房贷的利率上浮介于30%-35%之间。

对于优质客户的利率优惠二套也持续，但没有首套利率优惠的幅度大，介于5%-10%之间，广发针对优质客户二套利率上浮25%，东莞银行针对二套优质客户利率上浮下调10到15个百分点，优质客户利率上浮25%-30%。

邮政储蓄银行优质客户二套利率上浮减少5个点为30%，农业银行非优质客户二套利率上浮35%-40%，优质客户上浮29%。平安银行非优质客户上浮45%，但优质客户上浮为30%-40%，光大银行的优质客户上浮少5个点为35%。

额度

10家银行额度不紧张

从数据来看，调查的10家银行中，无论是国有银行还是商业银行额度都正常，而1月底有两家银行额度紧张，分别是兴业银行和邮政储蓄银行。这也说明，近期惠州银行放款速度加快。

惠州世联行副总经理胡光宇称，年初银行的额度正常，一方面是年初递件的数量较少，积压件一般都在上年年底处理了，另外一方面可能与2019年年初的降准有关系，“年初降准后，对银行而言就是可贷款额度增加，部分商业银行可以加大个人房贷方面的投放力度。”

说法

优质客户是征信良好收入稳定群体

南都记者梳理发现，近期银行利率的降低主要针对优质客户，优质客户和非优质客户利率上浮程度有本质差别。盛泽按揭的10家银行统计数据显示，首套针对优质客户，首套利率最高可减20%，二套利率优惠最高可减15%。

惠州世联行副总经理胡光宇表示，银行一直对客户进行梳理分类，2018年年底，惠州银行按揭额度紧张时，部分银行对于销售、房地产以及快消品行业以及流水不固定的人群购房都不发放贷款，“理由是收入不稳定，抗风险能力差。”

一位银行工作人员称，按照传统意义上的理解，银行的优质客户主要是征信良好，收入稳定以及职业稳定的一类群体。“公务员、在政府单位上班、老师、世界500强企业，这些客户收入稳定，算传统意义上的优质客户。”

该人士说，有些银行购买社保，工资是对公账户代发，房贷利率可以优惠5个点以上，“很多中小企业，员工工资都是老板自己发现金或者微信，不符合优质客户的要求，除此之外还对流水和征信有要求，征信是最基本的，不能出现逾期或者是黑名单情况。另外，近半年的流水要求有足够的额度，一般来说每个月连续的稳定高收入流水最为理想，但是不同的银行对申请房贷所需要提供的银行流水不尽相同，但有一点一般通用，即银行流水中体现的总收入是房贷月供的两倍以上最为理想。”

购买理财产品可降低利率

针对近期银行普遍要求的购买理财产品可以降低房贷利率的说法，该知情人士给予了肯定。

他表示，购买理财产品可以降低贷款利率，但不同的银行不一样。有的银行要求是购买贷款金额的一个点理财或者保险，有些银行要求在固定年限内冻结一定数量的资金，有些是购买基金或者贵重金属，“银行有评分体系，购买理财产品都是加分项，证明你有资金实力。银行在资金短缺的情况下，需要吸收存款的考核要求。银行对于长期在本行购买理财产品跟贵金属产品的人群在申请房贷时会有一定加分，也会在贷款上给予一定的优惠，缩短获得批贷的时间。借款人通常在贷款的利率上同时也能获得一定的折扣。”采写：南都记者蒋奇政

房贷银行上浮20%，以后基准利率调整，该上浮会取消吗？

这要分情况而定，以银行的贷款合同为准。

银行贷款合同约定利率有两种情况：一、固定利率；二、浮动利率。

有人问我，房贷利率不是固定，是浮动的吗？其实两种都对，但一般情况下，我们常见的是浮动利率（长期限贷款一般采用浮动，短期限贷款一般采用固定），因为未来的通货膨胀和基准利率会变怎样银行无法预测。

如果不是浮动，对银行来说风险较大，例如五年以上贷款基准利率上涨到6%，而约定固定利率却是5%，那么就存在吸收存款利息较高，而房贷利率较低，利润空间便会被压缩，甚至导致亏损。

而采用浮动利率，它却是随基准利率波动而波动，这样就锁定了利润空间。例如银行上浮20%，那么这个20%是不随基准利率变化而变化的，会一直保存着上浮20%的利润空间。

如以基准利率4.9%计算，银行上浮20%，那么其房贷利率为5.88%（4.9%+4.9%*20%）。当基准利率涨到6%，那么银行上浮的20%依旧是20%，那么其房贷利率就是7.2%（6%+6%*20%）。当然了，基准利率下行也是一样的计算方法。

也就是说，用房贷计算器计算出来的月供，它不是实际确切要还的数目（具有假设前提，假设基准利率不变的情况下，计算出来的数目才是月供确切的数目），这个数目会随基准利率变化而变化。

例如房贷100万，商业贷款上浮20%，分10年还，还款方式为等额本金还款，那么今年的每期还款金额=每期还款本金+每期还款利息=100万/10/12+每期剩余本金*4.9%*120%/12。假设已还的10期，那么第11期的还款金额=100万/10/12+（100万-100万/10/12*10）*4.9%*120%/12=12825元，如下图。

假设今年的基准利率调整为6%,那么一般（具体看合同规定情况）是明年1月1日起实施，即明年的1月1日起贷款利率将会是6%*120%=7.2%。再假设已经还了10期，明年开始为11期，那么11期的还款金额=100万/10/12+（100万-100万/10/12*10）*6%*120%/12=13833.33元，比原先要多还1000块钱。

所以，对于贷款人来说，特别是长期的房贷，希望的是基准利率下调；而对于理财存款的人来说，却是希望基准利率上调。也因此，在购房的时候需要特别注意商业银行的上浮比例，上浮多少就代表要比基准贷款的多付多少的比例，甚至可以理解为房价变相的上涨了百分之多少。