LPR调整给市场带来哪些影响

来源：人民网－人民日报海外版

8月22日，新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉。当日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上一期下调5个和15个基点。LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，相关调整具有较强的方向性和指导性，此次报价会带来哪些影响？

今年以来“三连调”

本次LPR已是今年年内第三次调整。1月20日，1年期LPR和5年期以上LPR分别下调10个基点、5个基点。5月20日，1年期LPR与此前报价持平，为3.70%；5年期以上LPR下调15个基点，至4.45%。本次1年期LPR和5年期以上LPR再次双双下调。

LPR，即贷款市场报价利率，是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率。2019年8月，央行改革完善LPR形成机制，新的LPR报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成。作为深化利率市场化改革的重要一步，LPR已逐渐替代贷款基准利率成为贷款利率定价的“锚”，每月定期发布。

实际上，就在几天前的8月15日，中国人民银行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作，MLF中标利率为2.75%，下降10个基点。8月MLF利率下调，意味着当月LPR的定价基础发生变化。“8月LPR下调是题中应有之义，也在市场预期之中。”国家金融与发展实验室副主任曾刚在接受本报记者采访时说。

如何看待本次调整？曾刚说，当前经济延续恢复发展态势，但部分指标仍有波动，需求收缩、供给冲击和预期转弱“三重压力”叠加，经济运行面临较大挑战。在这种背景下，央行通过中期借贷便利利率的下调带动LPR的下行，主要目的还是为了降低实体经济的融资成本，为重点行业领域的需求恢复提供更好的环境，以货币政策的适度调整助力经济稳增长。

为实体经济降成本

本次两个期限LPR下降幅度不同，为非对称调整，1年期、5年期以上LPR分别下调5个、15个基点。今年累计，1年期、5年期以上LPR已分别下调15个、35个基点。为什么会呈现这样的结构性特征？

曾刚解释，从纵向看，经过过去多轮调整，1年期LPR累计降幅更大，5年期以上LPR相对1年期LPR偏高。从当前发展环境看，房地产市场企稳、制造业和基建投资都需加大力度，这些方面与中长期贷款有着较强关联。此时以更大幅度下调5年期以上LPR，有利于充分挖掘内需潜力，促进行业平稳发展，为稳经济提供支撑。

根据相关政策，5年期以上LPR不仅关乎企业中长期贷款，还与个人住房贷款利率挂钩。本次LPR调整对新发放和存量个人住房贷款均会产生影响。

从增量看，LPR下调带动房贷利率调降，有助于降低购房成本，促进楼市回暖。从存量看，LPR调降也有助于降低存量房贷利率，减少居民利息支出成本。“这实质上相当于增加了部分居民的可支配收入，是金融对实体的让利，将为改善民生、促进消费发挥积极作用。”曾刚说。

总体来说，两个期限LPR的下调，都将带来利好。1年期LPR下调也将带动其他期限的贷款利率下行。招联金融首席研究员董希淼认为，本轮LPR调降既进一步降低了企业和居民融资成本，有助于激发融资需求，也有助于提振信心、稳定预期。

继续深化LPR改革

下一步LPR改革及货币政策走向如何？

中国人民银行在7月发布的《中国区域金融运行报告(2022)》中指出，下一步要继续深化LPR改革，完善LPR报价机制，不断提高LPR报价质量，使中央银行政策利率通过市场利率向贷款利率和存款利率的传导更加顺畅。

近期，适逢LPR改革迎来三周年。业内普遍认为，LPR改革形成了良好的政策利率传导机制，降低了实体经济融资成本，有效发挥了政策支持实体经济的功能。中国人民银行日前发布的《2022年第二季度中国货币政策执行报告》显示，6月份企业贷款加权平均利率为4.16%，处于有统计以来低位。

引导LPR适度下行、支持中长期基础设施贷款投放、出台专项再贷款工具……今年以来，货币政策持续发力显效。“当前中国的货币政策还是‘以我为主’，根据经济的实际运行情况采取相应的政策。”曾刚说，货币政策一方面要为实体经济创造良好的环境，服务经济大局，另一方面要在根据市场需要进行调整的同时，保持定力，保持政策的可持续性。

曾刚认为，未来货币政策有望在总量上保持稳健，而在结构性货币政策工具上更多发力。总量稳健，持续推动实体经济融资成本下降，提升融资便利性。结构层面，用好精准直达的货币政策工具，进一步为国民经济薄弱环节和重点领域提供支持，稳定经济大盘。

房贷利率降了，对购房者有啥影响

来源：人民网－人民日报海外版

江西省赣州市着力改善居民居住条件，完善学校、农贸市场等住宅周边配套设施，让居民住上“安心房”。图为赣州市蓉江新区的一处住宅小区。胡江涛摄(人民视觉)

今年，江苏省淮安市通过组织房展会、推出特价房销售、开展团购活动等，支持满足居民刚性和改善性住房需求。图为淮安市民在房展会上挑选商品房。赵启瑞摄(人民视觉)

今年以来，全国多座城市调整楼市调控政策，通过降首付、降税费、调整限购范围、提升公积金贷款额度等，促进房地产市场平稳健康发展。徐骏作(新华社发)

对于贷款买房的购房者，房贷利率是其购房决策中的重要考量因素。还贷年限多长、房贷利率多高，一定程度上影响着购房者的购买意愿。

今年以来，不少购房者发现自己所在城市的房贷利率有所下调，北京等城市首套房贷利率重回“4时代”，山东济宁、广东清远等地房贷利率甚至重回“3时代”，引发了社会广泛关注。

房贷利率降了，对购房者有啥影响？伴随房贷利率变动，楼市又呈现出哪些新走向？本报记者进行了采访。

LPR下调带动房贷利率下行

凑足首付、贷款买房，是不少购房者关心的话题。

30岁的小罗前两年在深圳购入了一套期房，房子还没交付，她已经还了两年房贷。“我办理贷款时房贷利率为4.95%，最近收到银行发来的短信，提醒住房贷款年利率下调到了4.6%，这意味着月供压力稍微小了点。”小罗说。

今年以来，不少城市的房贷利率有所下调。贝壳研究院统计数据显示，今年9月，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，较上月分别回落17BP(基点)、15BP，较去年最高点分别回落159BP、108BP。

“房贷利率的变动与宏观经济走向有关。”中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军告诉本报记者，立足于稳增长，今年以来国家在财政政策、货币政策等方面出台多项举措。在房地产领域，LPR下调成为稳楼市的重要方面，近来多个城市房贷利率有所下降，与LPR的变动有直接关联。

据了解，所谓“LPR”即贷款市场报价利率，由包括大中小银行在内的18家银行根据其对最优客户的贷款利率，按公开市场操作利率加点形成报价，再由全国银行间同业拆借中心经过计算得出。LPR包括1年期和5年期以上两个品种，全国银行间同业拆借中心每月公布最新数据。与较为固定的贷款基准利率相比，LPR往往会随市场浮动，而其上浮或下调通常会对房贷利率造成一定影响。

记者梳理发现，今年以来LPR共经历了3次下调。1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，分别下调10个基点、5个基点；5月20日，1年期LPR与此前报价持平，为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，下调15个基点；8月22日，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上一期下调5个基点、15个基点。目前最新LPR报价于9月20日公布，与8月22日持平。

“受8月份5年期以上LPR下调的影响，9月住房信贷环境进一步宽松，整体房贷利率再降。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰介绍。据贝壳研究院统计，截至9月19日，已有86个城市房贷主流利率低至首套4.1%、二套4.9%的水平。分城市线看，一线城市房贷利率较高，首套平均为4.6%，二套平均为5.13%；二三线城市平均利率水平相对较低。

部分购房者考虑提前还贷

房贷利率下调，意味着购房者月供金额将有所减少。据测算，9月份部分城市首套房贷利率同比降幅达166BP，以首套房100万元商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1013元，需偿还的利息总额减少约36万元。

利率降低、月供减少，部分已购房者开始考虑提前还贷。北京白领李琪于2020年底在朝阳区购入了一套两居室，他告诉记者：“我的房贷是去年1月批下来的，按照当时4.65%的LPR报价加上北京地区55BP的加点幅度，我目前的房贷利率为5.2%。现在五年期以上LPR下调为4.3%，再加55BP，也就是北京新发放的首套房商贷利率为4.85%。我身边一些符合条件的朋友已经在咨询提前还贷了，但我的房贷利率要到明年1月才能调整，如果届时房贷利率计算下来低于5.2%，我也会申请提前还贷。”

上海市一家国有大行的个贷经理也向记者证实，受LPR下调影响，房贷利率有所下行，确实有不少购房者想提前还贷，“申请提前还贷的大多是刚购房没几年的年轻人，他们多数办理的是商贷或者混合贷，还款压力比较大。”

从贷款模式看，购房者在申请住房贷款时可以选择固定利率或浮动利率。但不论以何种方式计算，房贷利率下调均存在刺激购房者提前还贷的可能。赵锡军分析，对于存量房贷部分，如果购房者选择以固定利率贷款，那么在市场利率下行的情况下，借款人的还款成本相对较高，可能会存在提前还贷的压力。而对于选择以浮动利率贷款的购房者来说，房贷利率下降减轻了当前的月供压力，因此这些购房者也可能会考虑提前还贷，降低总体购房成本。“当购房者选择提前还贷，他们省下的这部分资金可用于其他消费，对经济发展也能起到一定促进作用。”赵锡军说。

房贷利率下调对于刚需购房群体也是一大利好。业内人士分析，对于有购房意愿的消费者而言，房贷利率处于低位是其购房的好时机，也能对楼市回暖起到积极作用。“利率低、放款快有助于降低购房成本、加快购房流程，在一定程度上促进了前期市场的阶段性修复。”刘丽杰认为，当前部分一二线重点城市房贷利率水平仍处在较高水平，未来仍有下调空间。

一揽子政策满足住房刚需

将时间轴拉长来看，今年以来，国内不仅屡次下调LPR释放政策红利，还打出一系列利好楼市“组合拳”，出台了降低购房首付比例、提高住房公积金贷款上限和提高公积金提取额度等政策。

9月29日，中国人民银行、银保监会再发通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，提出对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

“这一政策措施的出台，有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。”中国人民银行有关负责人说。

根据易居研究院智库中心提供的数据，在国家统计局70个大中城市房价指数中，至少有23个城市符合央行发布的上述新政要求，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、泉州等地。“此次新政出台体现了国家用好房贷政策工具、引导楼市健康发展的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

伴随各类利好举措落地，楼市也呈现出一定回暖趋势。国家统计局统计显示，1-8月份，全国商品房销售面积同比下降23%，降幅比前7月收窄0.1个百分点；商品房销售额下降27.9%，降幅收窄0.9个百分点。值得注意的是，其中中小户型住宅销售降幅收窄幅度较大。

“对于多数住户而言，大量刚需和改善性住房需求主要集中在中小户型。”首都经济贸易大学特大城市经济社会研究院研究员赵秀池告诉记者，伴随房贷利率下行和系列宽松的房地产金融政策出台，有效需求得以释放，体现在中小户型住房需求有所回升，“当前我国城镇化进程仍在加快，每年有超千万人口进城，衍生出大量刚需和改善性住房需求。因此，仍有必要通过调节房贷利率和首付款比例等举措稳楼市，这一过程中要注重分类施策、因城施策，加大对中小户型的支持力度。此外，在老龄化背景下，部分三四线城市还要考虑大城市溢出的养老住房需求。”

9月30日，为支持居民改善住房条件，财政部、国家税务总局印发公告明确，2023年底前，对出售自有住房并在现住房出售1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

在赵锡军看来，实施换购住房个税退税优惠、下调房贷利率等措施体现了中国坚持“房住不炒”的总体定位。“从长远角度看，还是要坚持从满足住房刚需出发，继续推进降低住房交易成本，更好、更大范围地满足人们的居住需求。”他说。

房贷利率下降，对房价、楼市有何影响？

因房贷利率下降引发的话题热度居高不下，部分声音要予以理性分辨。例如有人认为，房贷利率下降将引发需求增长、进而推高房价。这是只关注需求端、不分析供给端变化的片面结论，可谓“只见树木不见森林”。房贷利率变化对房价可能产生的影响，要结合需求端、供给端、价格预期三方面因素统筹考量。

从需求端看，房贷利率下降有助于减少购房者的财务成本，进而可能带动需求回暖。8月22日，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）从4.45%降至4.3%。此前，监管部门已将首套房贷款利率的下限调整为“不低于5年期以上LPR减20个基点”，也就是说，目前首套房贷款利率可低至4.10%。房贷利率下降一定会引发需求端快速反弹吗？答案是否定的。目前受新冠肺炎疫情多地散发影响，部分居民的收入出现较大波动甚至无法按时还房贷。此时降低房贷利率，更大的作用在于帮助受困个体渡过难关，而非强烈刺激市场需求。

需注意，除了需求端，供给端也发生了变化，供给也可能回暖。今年1月至7月，全国房地产开发投资同比下降6.4%，其中住宅投资下降5.8%。5年期以上LPR下降后，房地产企业的中长期贷款利率也随之下降。从短期看，这有助于降低房企融资成本，缓解部分房企的资金链紧张困境，为“保交楼”创造条件。从中长期看，融资成本降低能够减少房企的生产成本，加之监管部门已多次提出“保障房地产合理融资需求”，在二者的综合作用下，房地产投资可能出现回暖，从而增加供给。

分析了需求端、供给端，我们再来看价格预期。之所以要理性看待房贷利率下降的影响，是因为它关乎价格预期，而预期又是影响住房价格的重要变量。购房者在实际判断的过程中通常会形成两类预期，即适应性预期和理性预期。前者是指，购房者可能基于过去的住房价格趋势，形成对未来住房价格的预期；后者是指，购房者可能基于各种信息而非仅仅是过去趋势形成对未来住房价格的预期。预期稳则价格稳、市场稳。当前，不论是房贷利率下降，还是保障房地产合理融资需求，都是稳定预期的必要举措。

由此可见，若价格预期稳定且需求端、供给端均有所回暖，房价将保持平稳走势。因此，由房贷利率下降直接得出房价上涨的结论，这并不科学。此次5年期以上LPR下降的主要影响是降低实体经济融资成本、提振市场主体信心、促进信贷有效需求回升；与5年期以上LPR挂钩的房贷利率下降，其主要作用是帮助购房者节约利息、增加可支配收入，从而提振消费预期。二者协同发力，进一步巩固经济恢复基础，保持经济运行在合理区间。

接下来，各地要坚持“房住不炒”定位，在遵守全国房贷利率下限的基础上，结合自身实际情况，如区域经济发展水平、产业结构、人口特征等，因地制宜执行好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，保障房地产合理融资需求，加大对住房租赁市场发展的支持力度，促进房地产市场平稳、健康发展。

经济日报（记者郭子源），原标题《理性看待房贷利率下降》

来源：经济日报