火爆网络的“假如给你100万”，为什么会有很大问题

文/51新房联合创始人大雄总

公众号[聊新房找雄总]主笔

曾任腾讯红杉投资C轮房产独角兽公司城市负责人

西南交通大学本科

网络上有个很火爆的话题：

如果给你100万人民币，7天后规划本金，如何才能利益最大化？

猛然一看，醍醐灌顶，仔细想想，漏洞百出。

因为我从事房产7年，刚好熟悉这个。

先说说内容，看看是怎么操作这100万的。以下蓝色字体为原文。

首先你用这个100万到银行去开一个定存的存单，时间是一年，

然后拿着这100万的一年定期的存单去办理一个质押的贷款，一般你可以贷款到最高的额度是存单面值的90%，也就是你可以贷到90万人民币，

你用这带过来的90万全款买一套房子，现在你手上有什么了？你手上会有一个100万的存款，然后名下会有一个价值90万的全款的房子，你的这个信用是一个非常优质的信用。

现在你用这个房子再到其他的银行去进行一个抵押的贷款，你可以贷到70%，也就是63万人民币。

然后你拿着这63万再去首付买房，一般首付是30%，无论是一套房还是多套房，你可以买到价值210万的房产。

经过了以上的操作之后，你就会发现你现在手上有什么了。

银行存款100万，名下房产300万，接下来你要用七天的时间把这100万的现金还回去，怎么拿到这100万的现金呢？

你可以把你名下价值90万的房产原价卖出去套现，拿到了90万对不对？

还有十万怎么办呢？

把你这个价值210万的房产到小额的贷款公司去进行一个抵押贷款，贷款的额度不用太多，十万就够，因为你只需要还回去100万。

现在你拿着这100万的现金还回去，

你惊喜地发现你有什么？

你有银行存款100万，外加房产210万，你的银行欠款90万，房屋贷款147万，加上小额的贷款10万。310万减去247万，等于你赚了63万。

人们常说，天道酬勤，但财富真的是靠勤奋得来的吗？或许存在一定道理，但真正的财富一定是靠思维赚来的。

看起来是不是有点道理，相见恨晚？

如果只是内容，没有最后的结论，当个娱乐而已，也没什么，但是结论误人子弟就不对了。

殊不知，99%的人的财务积累都是靠勤奋得来的，不是靠思维。

我来说说这里面的存在的问题。

第一，你根本没有办法把一个房子在7天之内买进来，再原价卖出去。即便不考虑限售政策，单向交易的周期全国平均也在3-6个月，来回就是半年到一年了，如果在限售的城市，这个操作，周期至少3年以上。

第二，最后结论是你赚了63万，但是没有告诉你的是银行贷款90万你需要付利息和月供，就给你算年化利率6个点，就算10年等额本息，90万贷款月供需要9992元。房屋贷款147万，利率按照当前比较低的年化4.6个点计算，贷款最长30年，月需要7536元。小额贷款10，利率按照年化10个点，等额本息三年，月供需要3227元。也就是你当前总月供是9992+7536+3227=20755元。存在银行的100万按照年化3个点给你支付利益，一年你赚3万，等于每个月分红2500元，等于每个月你实际支付的月供是18255元。

第三，假设，我是说假设，你成功这样操作了，实际上不是你通过100万7天的使用权利赚到了63万，而是你通过这100万跟银行借到了63万，月供每个月是18255元。

第四，假设你操作成功，你需要在一年之内每个月能够支付得起这18225元，因为当你全面逾期后，银行有权利要求法院拍卖房子来还债。最后你可能房子没了还欠银行一大笔钱。之前北京燕郊就有真实案例，月供换了4-5年，最后还不上被法拍，结果最后还被判欠银行几十万，加上首付几年的月供，亏损更多。

第五，假设你操作成功，而且也能够一年内支付地起18225月的月供。那么一年后你取出100万，还掉90万银行贷款和小额贷款。这样你就只有银行房贷，月供7536元。当然就不给你算房屋交易的中介费，税费，中介费，贷款提还违约金这些了。

第六，最后其实简单来看，这就是一个0首付买房的故事，0首付买房是为那些月收入较高，但暂时没有存到钱的年轻人准备的。如果市场不好，亏损比较大，比如18-19年广州有0首付买房的，基本属于高位接盘，这帮年轻人现在不能说压力很大吧，也至少是悔不当初。

有人可能会说了，那要是房价涨了，我不是赚到了？

没错，当时０首付买房的人就是因为房价涨得实在太快了，所以才０首付买房的。这几年你去看看，当初０首付买房的有几个开心的。

话说回来，好的东西或者游戏是有门槛的，没有门槛的东西是有风险的。对于大多数打工人来说，天道酬勤，足以让你的生活幸福美满。没有基础就不要考虑太多思维提升了，容易被割韭菜。

—THEEND—

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深耕绿色赛道，践行金融为民

科创企业是兴业银行佛山分行重点支持对象。

加大对受疫情影响群体的信贷倾斜；给小微企业以及个体工商户减费让利；通过科技创新服务实体经济；大力发力绿色金融，践行社会责任……一直以来，兴业银行佛山分行积极践行金融为民的理念，将实体经济的高质量发展作为金融服务的主阵地，主动融入佛山地方经济发展，深耕绿色金融新赛道，提升金融服务的专业性，通过金融赋能满足人民对美好生活的向往。文、图/陈钰凤、杨魁然赋能实体：小微企业贷款余额13.22亿元勇当服务实体经济主力军实体经济是金融的根基，为实体经济服务是金融的宗旨和天职。一直以来，兴业银行佛山分行扎实推进“六稳”“六保”工作，为佛山经济社会发展提供全方位、多层次、高品质的综合服务，助力佛山实体经济高质量发展。截至今年10月份，兴业银行佛山分行为佛山制造业企业贷款融资68.2亿元，交通运输企业贷款融资53.1亿元，支持制造业企业2800余家。“科技+”改变了传统的金融服务模式。兴业银行佛山分行通过科技创新，加快运用大数据、云计算、物联网、人工智能、区块链等金融科技手段，不断拓宽金融服务的广度和深度，提高金融服务响应效率，满足企业数字化转型金融诉求。该行先后推出线上融资产品“快易贷”“快押贷”“E票贷”“合同贷”，并依托“兴享应收系统”，向核心企业的小微企业供应商发放融资。广东某贸易有限公司就是“E票贷”的直接受益者之一。该公司是广东某陶瓷集团有限公司的全资子公司，主要采用银承和商承结算。兴业银行佛山分行给予广东某贸易有限公司授信额度4亿元，核定该公司承兑人模式“E票贷”额度3000万元，给予企业远低于商票贴现的成本，并提供快捷的线上处理流程，帮助该企业解决了融资难、融资贵的问题。截至2022年10月，兴业银行佛山分行为佛山小微企业贷款融资余额13.22亿元，提供票据融资业务余额18.55亿元，并累计为64个大中型核心企业提供供应链服务，融资余额12.9亿元。先进制造业以及“专精特新”企业代表传统产业转型升级的方向，也因此成为兴业银行佛山分行重点支持对象。针对制造业数字化转型中的平台建设、厂房扩建、设备更新换代、补充经营现金流等诉求，该行配合佛山市政府推出的贷款贴息、融资风险补偿、基金股权投资等支持政策，创设了“数字流贷”“数字设备贷”“数字厂房贷”等数字化金融产品，弥补企业资金投入缺口。同时，该行针对“专精特新”企业制定专项金融服务方案，推出专精特新特色产品，包括投联贷、人才贷、科技贷、科创云贷、知识产权质押融资、选择权贷款，并配套投资股权直投业务、资本市场相关服务、财富管理服务、企业家私行等专精特新增值服务，拓展了金融服务的广度。截至2022年10月，兴业银行佛山分行为佛山科技型企业提供融资余额达16.19亿元，服务企业达130余家。在创新产品的同时，兴业银行佛山分行通过减费让利的方式，让实体企业真正感受到金融温度。针对受疫情影响的客户，兴业银行佛山分行给予其调整还款周期；延长还款宽限期；给予征信保护；延长贷款期限等政策照顾。据统计，截至2022年11月25日，该行已办理疫情相关政策的客户189户，涉及贷款余额2.56亿元。该行针对小微企业和个体工商户执行借记卡刷卡手续费费率优惠，截至2022年10月末，该行实际累计降费规模3.99万元，累计惠及小微企业和个体工商户1144户。绿色金融：深耕新能源赛道助力企业发行低息永续中票推动低碳转型2022年7月29日，兴业银行佛山分行成功为佛山市某能源集团股份有限公司发行3+N年期永续中期票据，发行金额7亿元，票面利率仅3.14%。发行利率创永续票据全国同评级、同类型、同期限近年最低，充分反映了资本市场对某能源集团股份有限公司的高度认可，也印证了兴业银行佛山分行在绿色金融领域的投融能力和服务水平。兴业银行是国内首家宣布采纳赤道原则的银行，一直以来，绿色金融都是兴业银行的战略核心业务。从2016年开始，兴业银行佛山分行就开始布局绿色金融领域，重点围绕水资源、固废处理、污染防治、清洁能源、绿色交通、绿色建筑等产业提供金融支持。如今，该行绿色金融产品百花齐放，可满足客户的多元化需求。据悉，兴业银行佛山分行的金融产品体系覆盖传统银行的项目融资、投行绿色债券、租赁、信托、基金、证券、期货等，以及绿色金融特色产品，比如特许经营权质押融资、碳资产排污权质押融资、节能减排融资、碳资产管理计划、绿色股权投资基金等多门类集团绿色金融产品与服务内容。通过商业模式的不断创新，兴业银行佛山分行将企业社会责任与银行业务有机结合，探索出一条可持续发展之路。据统计，从2016年到2021年，兴业银行佛山分行在佛山累计发放绿色融资金融超过了300亿元，服务的绿色金融企业客户近900户。推进绿色金融是生态农业、智慧农业、低碳农业等新兴农业快速成长的需要。兴业银行大力发展绿色金融，全力为乡村振兴按下“加速键”。截至10月末，该行零售涉农贷款余额2.43亿元，较年初新增1.01亿元，增长率71%，其中，农户贷款余额1.98亿元，较年初增长0.94亿元，增长率90%。投资理财：擦亮“投资银行”名片债券承销领跑当地债券业务是兴业银行的金字招牌，兴业银行一直是债券市场上最活跃、最具竞争力、最具影响力的参与主体，2021年获得市场承销排名第二、广东省内本地市场第一名的佳绩。在佛山，兴业银行佛山分行债券承销也始终保持强劲的市场竞争力。2018年以来，兴业银行佛山分行累计承销债券60支共209.91亿元，其中2021年承销债券14支共38.7亿元，2022年1-10月承销债券9支共54.5亿元，承销金额及承销支数双双位列当地市场前茅，其中发行支数连续四年当地市场第一。截至2022年10月末，兴业银行佛山分行对瀚蓝环境、佛山建投、佛山金控等佛山地区目前所有的13家发债国企均实现了债券承销突破，累计承销国企发债53支合计159.36亿元，基本实现佛山地区发债国企全覆盖，市场口碑效应明显。2022年，银行理财市场进入高净值化管理的新阶段。兴业银行佛山分行早于2019年12月全资设立兴银理财，深耕理财市场，服务实体经济。2022年，佛山某上市企业公开招投标遴选投资银行产品。兴业银行佛山分行在竞标中脱颖而出，推动该企业以10亿行外资金办理私募专户企金净值型理财产品，令该企业在兴业银行综合金融资产在本年提升至40亿元。兴业银行也因此成为综合金融资产占据最大份额的银行。目前，兴业银行已发行了“四大系列”合计15只企金净值型理财产品，截至2022年三季度末，兴业银行企金净值型理财产品规模已超2200亿元，居同类股份制银行前列；服务客户数突破8万户，理财业务综合能力排名股份行第一位。便民惠民：科技赋能优化服务暖人心金融为民是金融工作的本色。兴业银行佛山分行将惠民、利民、改善民生作为金融服务的主要方向，持续提高金融为民的质效。今年4月份，住户规模达到8800多户的君御海城上线“兴家”智慧社区云平台。该平台是兴业银行利用金融科技为社区量身定制的零售金融自建场景生态平台。该平台以智慧物联、人工智能、大数据等先进技术为依托，为业主提供便捷化、数字化的一站式社区场景服务，可以让居民足不出户就能享受金融科技带来的便利。在民生服务方面，今年6月，兴业银行佛山分行发放第三代社保卡，满足了市民“一卡多用”需求。为更好服务好新市民，兴业银行佛山分行对新市民申请个人住房按揭贷款给予最低利率政策支持；申请个人经营类贷款的，还享受贷款利率减点10BP的优惠。同时，该行在股份制银行中率先推出以“关爱农民工”为主题的普惠金融综合服务方案，并为其量身定制专属银行卡—“民薪卡”，提供免收工本费、年费、小额账户管理费、短信服务等优惠，以及专属增值权益、专属金融产品等服务，有效保障新市民群体的合法权益。为促销费稳增长，更好满足新市民衣食住行消费需求，兴业银行紧跟市场步伐，推出线上消费贷款产品—“兴闪贷”，通过引入公积金、社保等缴交信息补充征信，可发放最高不超过20万元的信用免担保消费贷款。（专题）

凡先行扣除利息，违规！小额贷款市场迎来强监管

为规范小额贷款公司经营行为，防范化解相关风险，促进行业健康发展，银保监会近日印发《关于加强小额贷款公司监督管理的通知》(下称“通知”)。通知明确，小额贷款公司不得从贷款本金中先行扣除利息、手续费、管理费、保证金等。违规预先扣除的，应当按照扣除后的实际借款金额还款和计算利率。

对此，银保监会有关部门负责人表示，通知对小额贷款公司行业亟需明确的部分经营规则和监管规则作出规定，有利于遏制监管套利、促进规范监管、推动行业健康发展。银保监会数据显示，截至2022年三季度，全国共有小额贷款公司6054家，前三季度减少399家，平均每月消失44家小贷公司贷款余额9076亿元，较前三季度减少347亿元。相比2015年峰值时期的8951家，目前小贷公司已经减少约2900家。近期，湖北、深圳等地方金融监管局发布注销辖区内失联小贷公司的公示，数十家小贷公司遭注销。

凡先行扣除利息，违规!

上述通知要求，小额贷款公司应依法合规开展业务，提高对小微企业、农民、城镇低收入人群等普惠金融重点服务对象的服务水平。小额贷款公司发放贷款应当遵循小额、分散的原则，根据借款人收入水平、总体负债、资产状况、实际需求等因素，合理确定贷款金额和期限，使借款人还款额不超过其还款能力。通知还明确，小额贷款公司不得从贷款本金中先行扣除利息、手续费、管理费、保证金等。违规预先扣除的，应当按照扣除后的实际借款金额还款和计算利率。鼓励小额贷款公司降低贷款利率，降低实体经济融资成本。

通知要求，小额贷款公司应监控贷款用途。小额贷款公司应当与借款人明确约定贷款用途，并且按照合同约定监控贷款用途。小额贷款公司贷款不得用于以下事项：股票、金融衍生品等投资房地产市场违规融资法律法规、银保监会和地方金融监管部门禁止的其他用途。

通知明确，小额贷款公司原则上应在公司住所所属县级行政区域内开展业务。对于经营管理较好、风控能力较强、监管评价良好的小额贷款公司，经地方金融监管部门同意，可以放宽经营区域限制，但不得超出公司住所所属省级行政区域。

通知要求，小额贷款公司应当按照法律法规和地方金融监管部门的要求，规范债务催收程序和方式。小额贷款公司及其委托的第三方催收机构，不得以暴力或者威胁使用暴力，故意伤害他人身体，侵犯人身自由，非法占有被催收人的财产，侮辱、诽谤、骚扰等方式干扰他人正常生活，违规散布他人隐私等非法手段进行债务催收。

通知强调，小额贷款公司应当妥善保管依法获取的客户信息，不得未经授权或者同意收集、存储、使用客户信息，不得非法买卖或者泄露客户信息小额贷款公司应当充分履行告知义务，使借款人明确了解贷款金额、期限、利率、还款方式等内容。

通知要求，加大监管和处罚力度。地方金融监管部门应当按照现有规定，暂停新增小额贷款公司从事网络小额贷款业务及其他跨省(自治区、直辖市)业务。对依照《关于网络借贷信息中介机构转型为小额贷款公司试点的指导意见》转型的机构，要严格审查资质，加强事中事后监管。

此前，原银监会印发了《关于小额贷款公司试点的指导意见》等小额贷款公司监管规定。据悉，通知发布后，上述监管规定仍然有效，但与通知不一致的规定以通知为准。

全国整治空壳小贷公司

临近年底，各地地方金融监督管理局陆续开始对辖区内的小贷公司进行排查，对于空壳、长期失联的小贷公司进行查处、注销。湖北、深圳等地方金融监管局发布注销辖区内失联小贷公司的公示，数十家小贷公司遭注销。这些空壳、失联公司股东大多是公司+个人的组合，注册资本在5000万元到2亿元之间，除大云梦县楚王云都小额贷款有限公司外，其余成立时间均在2015年及以前，大多集中在2012年至2014年之间。

值得一提的是2012年至2014年期间，也是P2P开始走入大众视野并快速膨胀的时期。资料显示这个时期内运营P2P平台数量从不足50家发展到超过2200家。其他渠道信息也显示，2012年至2015年四年期间，小贷公司数量和人员数量均呈现持续增长趋势至2015年末双双达到各年末的最大值，公司8910家，人员11.73万人。

在2015年之前，监管对于小贷牌照的约束较少，地方监管标准不一，存在很多漏洞，地方小贷公司可开展的擦边业务较多，并且多数小贷公司憧憬着做大做强后转型为村镇银行，因此市面上存在大量机构成立小贷公司的情况。不过随着行业洗牌时代的到来，小贷公司之间分化严重，多数出现资不抵债、无法盈利的情况，从而选择退出市场。湖北此次清理的这一批小贷公司虽然普遍坚持了近10年之久，但随着疫情等大环境影响还是被拍死在沙滩上。

不仅小微小贷公司在相继出清，港资也出现放弃大陆小贷牌照的情况。近期，深圳地方金融监督管理局发布《市地方金融监管局关于空壳小额贷款公司的公告》，深圳市兆邦基小额贷款有限责任公司(下称：兆邦基小贷)未经营小额贷款业务已超6个月，被认定为“空壳”小额贷款公司。此外，该公司未参加约谈，涉嫌存在不配合地方金融监管部门监管工作的情形。

工商信息显示，兆邦基小贷成立于2010年，注册资本为8.2亿，可在深圳市行政辖区内专营小额贷款业务。兆邦基小贷为深圳市兆邦基金控投资发展有限公司全资子公司，而兆邦基金控为兆邦基(香港)有限公司全资子公司。