房贷利率创造新低，之前承担高利率买房的人，又应该怎么办？

现在我国房地产行业的形势有多严峻，不用多说大家也都知道，在中央的带领下，地方施行了各式各样的方针来鼓励大家买房，但取得的效果微乎其微。现在的购房利好政策相当多，且优惠的力度大，可以说十年也难遇到一次。最显而易见的一点是，全国的房贷利率迎新低，以前三十年的房贷算下来，大家甚至能买一套和当前住宅，价值等同的房子，现在的几十年的贷款总利率要少很多。一个月少还五六百的房贷，也许无法从根本上解决人们的生计问题，但总的算下来说不定能省下一套房的首付款。

这对购房者而言绝对是一大利好，但回看之前那些高房贷买房的家庭，就很倒霉了。他们在楼市处于上行期时，直接买房没有享受其它的利好政策，没想到连房贷利息都要比后来者多付几十万。虽然早期买房的人，从更早的时候就开始享受有房一族的优待，比如说拥有了享受教育资源、全家落户的资格等等，但在经济大环境不景气的现在，让他们为此付诸这么多的真金白银属实有些“残忍”。

那么问题来了，看着现在如此低的房贷利率，从前那些高房贷利率购房的人，又应该做些什么好呢？

第一，换房按照我国当前的规定来看，不论个人名下房子的房贷清偿完毕没有，如果有需要的话，还是可以将房子卖掉的。就是得办理转户等一系列的手续罢了，一般情况下在此过程中产生的手续费，都是由买家承担的。但换房存在诸多问题，

首先有些城市出台的房贷优惠利率政策，只有那些首次买房的家庭才能享受，而第二次买房但名下无房的家庭，不属于首次买房的范畴。其次买房的时候，我们做了很多的功课，房子到手后又装修了一年半载，等甲醛味道散去后才正式入住。再重新买房的话，又要经历这些事情，走完这整套流程自己的精神损耗，绝对不是享受了低利率可以弥补的。最后当前二手房在市面上的流通情况并不好，等我们将房子卖出去，低房贷的优惠可能已经没了，到头来是竹篮打水一场空。

第二，将商业贷款转为公积金贷款可以这样做的人非常有限，就算能够这样做，也不建议大家为了享受低房贷利率，随便动用自己的公积金。因为住房公积金并不是人人都有的，就算有使用的条件也是比较严格的，如果一开始买房时就能使用利率低的公积金，大家也不会申请商业贷款买房了。再者说公积金的使用次数是有限的，现在拥有的房子我们已经买到手了，就不要再随便折腾了。把公积金先攒下，说不定以后会派上更大的用场，如果因为这点儿事情，让自己失去了大量的公积金，就有些得不偿失了。其实随着时间的推移，我国的通货膨胀速度会愈来愈快，如果选对了还款方式，其实也不会多付很多利息。

往期文章：抛房潮可能到来，比房价下跌更令人担忧，这2类主体将加快退市

房贷利率要反弹？全错了

这两天收到了很多粉丝小伙伴的私信，问房贷利率是不是要涨了？

截图多来自中介的朋友圈：“即4.1%的首套房贷利率将在年底截止”，侧面引导还在观望的购房者速速上车，别错过了这波利率红利期。

明明金融十六条救市政策刚出，难道后脚购房利率就反弹？这显然不合常理。

壹丨事出有因但何来反弹

收回阶段性的首套房贷利率事出有因，2022年9月末，央行和银保监会联合发文：

发文前，各地可根据当地楼市近况，在现行五年期LPR的基础上，最多可下调20个BP（2022年5月中旬，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行）。

有了9月央行和银保监会的发文，则是允许首套房贷利率在五年期LPR-20BP的基础上，再向下调整。于是我们看到了全国各城市的首套房贷利率创下新低。

政策发酵近两个月后，全国范围内已有超十座城市的首套房贷跌破4%，武汉、天津、郑州、石家庄、昆明、秦皇岛、宜昌等入场降息，广东清远更有破天荒的3.7%低利率。

受商贷降息的调整，10月起，全国公积金也出现调整，最低可至3.1%。

但更多的城市，包括我们所在的西安，目前还是执行4.1%首套利率，并没有“破4”福利。

今日早间，公布了最新的LPR报价，五年期仍为4.3%，保持不变。

目前西安70城数据连跌两个月，也不满足“连续三月下跌，即可跌破首套4.1%”的下限调整规则，若后续西安70城房价指数再跌，央妈允许首套破4的政策延期，利率还有可能走低或者保持不变，何来反弹一说。

贰丨十六条不是白出的

央行收回阶段性优惠，本就是九月政策到期后的正常反应，无论后期会不会续作，都无法说明这是宏观金融政策的转向。

何况现在全国楼市这么差，最新统计局数据，商品房销量虽然有所缓和，但仍处于连续五个月，同比下跌20+%的窘迫局面；全国榜上的房企销量，仍在全军覆没式的下探，没理由让还没传导到市场的宽松政策，瞬间收紧。

而且金融十六条支持政策刚出台，现在收回未免太打脸，我认为短期利率还有下调空间：比如年前可能到来的降息降准，比如允许阶段性优惠“25/30BP”，再比如给全民献上大礼包，存量利率接轨新利率、商转公等......

无论哪一条，都是可以惠及更多百姓的利好政策，这才是现在市场殷切期盼的沸点。

也恰是在金融十六条后，成都、西安等城市开启了新一轮的限购松绑，符合政策所提到到“支持刚需和改善群体置业”。

现在大多二线城市实现了“落户零门槛”=“买房零门槛”，进一步释放落户红利。

可以看到地方对于金融的十六条的落地速度很快，未来如果二线城市要调整限贷政策，那“首套还清、二套按首套首付比例、贷款利率计算”将成短期内的调整方向。

所以接下来，LPR走势和各地方的政策调整，才是房贷利率走向的重头戏。

叁丨别太在乎利率调整

为什么要关注LPR走势？单就利率而言，现在没什么人再说国外房贷利率多低，国内多高了。

在这短短一年内，国内、国外利率两极反转，原本1-2%的国外房贷利率，现在涨到了5%左右，原本6%的国内首套利率，现在一度跌破了4%。

说中国经济没有通胀压力也是不现实的。三季度的央行报告中提出“高度重视未来通胀升温的潜在可能性，特别是需求侧的变化”，一旦牵扯到通胀，降息降准政策就不会无限下调。明年的货币环境大概率是要比今年收紧的，可以继续关注下年底的大会。

其实每轮大救市都是一个模板，宏观政策越宽松，楼市真金白银在让利，就是没有需求入场，看空情绪越重；政策越严，限购限贷限售等缠身，房贷利率也冲至高位，反而购房者在售楼部里排起了长队。

如果真像刚需嘴里喊着“房子是用来住的”还会出现这种情况吗？还是因为人心太贪，想买套房改善居住环境，但也想增值保值，甚至有人想靠房子翻身。

这也是为何很多人会说唯有房价向上涨才能解决现在的楼市问题：喊“我没钱”的人会掏空六个钱包入场，不断维权提出新要求的业主看到房价上涨或许就放松了要求，喊“打倒房地产”的人会默默闭嘴，只希望房东心情好能降低点租金…

但这轮救市这么难，就能看出今时不同往日，全国房地产有价值的城市不超过5%，这5%哪个没经历过轰轰烈烈的房价暴涨，现在也都恢复到了平静。这好比从热恋到婚姻，虽然少了激情但日子还要接着过，谁家日子过得好就看实力和包容性了。

看清宏观趋势，也就不会纠结利率调整的“三瓜两枣”了。

LPR利率连续4个月不动，5年期以上品种还有下调空间？

贷款市场报价利率（LPR）连续4个月“按兵不动”。12月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，LPR利率在中期借款便利（MLF）利率基础上加点而来，而12月份MLF维持不变，因此市场对本月LPR利率未变已有预期。不过，LPR利率“按兵不动”，无碍于国内稳健货币政策，以及继续加大实体经济支持力度。

“12月5年期以上LPR报价未下调，背后或存在近期银行边际资金成本上升较快、金融支持房地产16条处于政策观察期、房贷利率重定价日效应等三个原因。”不过，东方金诚首席宏观分析师王青认为，为支持楼市尽快企稳回暖，短期内5年期LPR报价有下调空间。

LPR连续4个月未动，或因市场利率已经较低

LPR利率自今年8月最后一次下调之后，已经连续4个月“按兵不动”，并保持在当前水平。

“本月LPR维持不变，主要的考虑可能是市场利率已经较低以及内外均衡问题。”招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼告诉新京报贝壳财经记者，今年以来，我国LPR已经下降3次，市场利率处于相对较低的水平。但以美国为代表的发达经济体持续大幅加息，在一定程度上影响我国货币政策调整的空间。

根据央行公布的第三季度货币政策执行报告显示，9月企业贷款加权平均利率为4.0%，同比下降了0.59个百分点，处于有统计以来低位。

周茂华还认为，近年来，国内银行受宏观经济波动与持续让利实体经济影响，部分银行的净息差和经营压力明显增大。同时，考虑国内因城施策稳楼市措施仍有较大空间，国内需要继续引导各区域用好政策空间。

王青认为，考虑到在疫情防控政策调整初期，宏观政策需要适度加大稳增长力度，其中降低实体经济融资成本是重要发力点。而9月以来银行存款利率下调效应逐步体现，12月降准落地也会降低金融机构资金成本每年约56亿元。

“12月LPR报价持平不会影响实体经济融资成本下行势头。”王青预计，年底新发放企业贷款加权平均利率将续创历史新低，新发放居民房贷利率也有望延续小幅下行势头。

周茂华认为，LPR“按兵不动”无碍国内稳健货币政策继续加大实体经济支持力度，货币政策更强调力度，纾困支持更加精准有效。央行在保持总量政策适度增长同时，通过结构工具、改革手段，引导金融机构重视实体经济薄弱环节，重点加大基建、制造、科创、绿色发展等领域支持。但商业银行需要持续完善内部治理，优化资产负债结构，通过完善和优化业务流程，提升运营效率和风控能力，增强银行服务实体经济能力。

此外，相对于1年期LPR利率而言，市场对5年期以上LPR利率下降一直有所预期，但5年期以上品种同样4个月保持不变。王青认为，11月13日监管层推出金融支持房地产16条，14日印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，稳楼市政策力度持续加码，目前正处于政策效果观察期。同时，居民房贷重定价日多为每年1月1日，要依据上年12月5年期LPR报价，确定当年全年的存量房贷利率水平。

5年期以上房贷利率是否还有下降空间？

对于未来LPR走势，董希淼认为，叠加今年以来银行存款利率明显下降和两次全面降准，银行资金成本已经有所下降，减少加点仍有空间。

“2023年1月或2月，是LPR下降的时间窗口。”董希淼认为，从10月、11月金融数据看，住户贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，是拖累人民币贷款增长的重要因素，反映出居民消费意愿和能力仍然不足。应继续引导LPR尤其是5年期以上LPR适度下行，既减轻居民住房消费负担，又激发企业中长期融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，更好地推动宏观经济稳步恢复。

王青认为，为支持楼市尽快企稳回暖，短期内5年期以上LPR报价有下调空间。他预计，2023年1月1日房贷重定价日过后，5年期以上LPR报价有可能下调0.15个百分点。

“为引导房地产市场尽快实现软着陆，5年期以上LPR报价下调的迫切性较高。”王青表示，就宏观经济而言，除疫情带来的短期波动外，房地产低迷是2021年下半年以来经济下行压力的一条主线。接下来为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性。这也是明年上半年稳增长、防控风险的主要发力点。

王青还认为，当前居民房贷利率相对偏高，具备一定下调空间。他指出，在经历了前三个季度的大幅下调后，多地房贷利率已降至5年期以上LPR报价决定的最低值附近。接下来为推动房贷利率进一步下行，除了放宽首套房贷利率下限外，需要5年期以上LPR报价先行下调。

央行最新数据显示，10月新发放居民房贷加权平均利率为4.3%，已低于2009年6月创下的有历史记录以来的最低水平（4.34%）。但无论是与同期企业贷款利率对比，还是从与名义经济增速匹配的角度衡量，当前居民房贷利率都处于相对偏高水平。

此外，王青表示，近期存款利率较大幅度下调，有望增加报价行压缩5年期以上LPR报价加点的动力。整体上看，本轮存款利率下调幅度明显大于4月的年内首次存款利率调整。这将有效降低银行边际资金成本，为报价行下调LPR报价加点提供动力。

新京报贝壳财经记者姜樊

编辑李铮

校对刘军